长沙市捷东机电科技有限公司与湖南祥顺建设工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙县人民法院

民事案件判决书

（2020）湘0121民初9503号

原告长沙市捷东机电科技有限公司（以下简称捷东公司）与被告湖南祥顺建设工程有限公司（以下简称祥顺公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。

本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，捷东公司提交的《关于解除租赁合同的情况说明》系祥顺公司出具，表达的解除合同原因为“为降低费用”，体现的解约形式为“我司经慎重考虑决定于2019年10月31日解除”，属于单方解除合同通知，捷东公司签收了说明书，并在其上载明收到了租赁房屋及钥匙，以其行为认可了合同解除，故涉案合同地解除系由祥顺公司提出，捷东公司予以了接受，仍属于协议解除形式；无证据证明祥顺公司的解约通知能够发生合同解除的效力，本案合同的解除日期应以捷东公司同意日期为准，捷东公司签收说明书，收回钥匙及房屋的日期暨2019年11月21日为合同解除日期。故本院认定《租赁合同书》及相关补充协议由捷东公司与祥顺公司在2019年11月21日协议解除。 （三）到期租金、物业费的数额。 捷东公司主张，2019年的4月1日到9月30日欠付租金109313元，2019年的10月1日到11月20日的到期租金为46910元，2019年10月1日到2019年11月20日的物业费为3795元。 祥顺公司主张，2019年的4月1日到9月30日欠付租金109313元无异议，后期租金仅认可到2019年10月31日，物业费仅认可2019年10月产生的部分。 本院认为，2019年的4月1日到9月30日欠付租金109313元，双方无异议，本院予以认定；根据前文认定的事实，租金应计算到2019年11月20日，2019年的10月1日到2019年11月20日的租金，按合同约定标准，认定为37.08元/㎡/月×759.07㎡+37.08元/㎡/月×759.07㎡×20÷30=46910元；两项租金合计认定为156223元。物业费，应计算到2019年11月20日，认定为3元/㎡/月×759.07㎡+3元/㎡/月×759.07㎡×20÷30=3795元。 （四）延期付款违约金。 捷东公司主张，2019年的4月1日到9月30日之间的租金，祥顺公司仅在2019年11月26日付款50000元，按合同约定的日千分之一的标准计算，该段期间违约金为61906元，2019年10月1日到2020年6月30日的违约金为12853元，均计算到款项全部清偿完毕时止；祥顺公司还存在迟延支付2018年10月1日到2019年3月31日期间租金的行为，其在2019年1月16日才支付100000元，在2019年4月1日方将该期租金全部支付完毕，按照标准，该段租金的延期付款违约金为21553元。捷东公司对违约金的计算方式提供了明细表。 祥顺公司主张，违约金的起算点应为每月16日，且标准应调整为按银行同期贷款利率计算。 本院认为，合同约定违约金为日千分之一，祥顺公司主张过高，要求降低，本院予以支持，调整为按日万分之二计算。合同约定，租金半年缴纳，祥顺公司需在合同签约后一个月内支付租金，第二次租金缴纳时间为下半年开始之日15日前，依次类推。按该方式，2019年的4月1日到9月30日的租金，应在2019年3月16日前缴纳，2019年的10月1日到11月20日的租金应在2019年9月15日前缴纳，捷东公司主张违约金分别从2019年4月1日和2019年10月1日起算，放弃了部分权利，本院予以支持。按照本院认定的方式，2018年10月1日到2019年3月31日延期付款违约金为4311元；2019年的4月1日至9月30日的延期付款违约金，计算到2019年11月25日为7615元，自2019年11月26日起，以未付款项109313元为基数，按日利率万分之二的标准继续计算到款项全部清偿完毕时止。2019年的10月1日到11月20日的延期付款违约金，以未付款项46910元为基数，按日利率万分之二的标准，从2019年10月1日计算到款项全部清偿完毕时止。 （五）提前退租违约金。 捷东公司主张，祥顺公司单方退租，按合同约定，需按6个月租金标准承担违约金，34.98元/㎡/月×759.07㎡×6个月=159313元。 祥顺公司主张，合同属于协商解除，不属于单方退租，不应承担提前退租违约金。 本院认为，在合同法定、约定解除权不存在时，捷东公司提出解除合同，并在交付退租通知的同时交付租赁物的钥匙，属于典型的单方退租行为，事后捷东公司同意，仅代表双方达成了合同解除协议，但不能否认祥顺公司此前单方退租行为的认定，捷东公司主张提前退租违约金，本院予以支持。违约金以弥补实际损失为主要原则，兼具惩罚性的功能，租赁合同期限约定到2021年9月30日截止，祥顺公司在2019年11月单方退租，会给捷东公司带来合同期待利益的损失，但考虑到2019年年底到2020年年初的疫情影响，即使祥顺公司继续履行合同，疫情期限的合同履行也会受到严重影响，从合同法的公平原则考虑，本院酌情将延期付款违约金降低为2个月租金，认定为34.98元/㎡/月×759.07㎡×6个月=53104.5元。 （六）房屋装修修复费用。 捷东公司主张，祥顺公司退租时违反了“来装去丢”的原则，严重损害了房屋装饰，捷东公司为此花费了3800元的修复费用，其对此提交了《房屋装修合同》、微信付款记录予以证明。 祥顺公司认为，祥顺公司已为房屋投入了100多万的装修投入，现全部归捷东公司利用，不应再负担修复费用，对《房屋装修合同》和微信付款记录真实性、合法性和关联性均有异议。 本院认为，从《租赁合同书》的内容可以看出，涉案房屋交付给祥顺公司时为毛坯状态，故添置的装饰装修物应由祥顺公司负责，面积759.07㎡的房屋在装修4年多后即交付给捷东公司，捷东公司能够利用的装饰装修物价值应远远大于3800元，再考虑到捷东公司提交的证据不能核实关联性，对捷东公司本案3800元修复费用的主张，本案不宜支持。 判决的理由与结果 本院认为，一、根据案件事实，应确认涉案《租赁合同书》及相应补充协议在2019年11月21日解除。二、祥顺公司应向捷东公司支付拖欠的租金，其中2019年的4月1日到9月30日的租金为109313元，2019年的10月1日到11月20日的租金46910元，合计认定为156223元。三、祥顺公司应向捷东公司支付应返税金15926元。四、祥顺公司应向捷东公司支付延期付款违约金，违约金分三部分组成。2018年10月1日到2019年3月31日期间的租金延期付款违约金为4311元；2019年的4月1日至9月30日租金的延期付款违约金，计算到2019年11月25日为7615元，自2019年11月26日起，以未付款项109313元为基数，按日利率万分之二的标准继续计算到款项全部清偿完毕时止；2019年的10月1日到11月20日租金的延期付款违约金，以未付款项46910元为基数，按日利率万分之二的标准，从2019年10月1日计算到款项全部清偿完毕时止。五、祥顺公司应向捷东公司支付物业费3795元。六、祥顺公司应向捷东公司支付提前退租违约金53104.5元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：

根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实 2015年5月22日，捷东公司（甲方）与帅天红木公司（乙方）签订了《租赁合同书》，合同约定：乙方承租甲方位于长沙经济技术开发区，面积759.07㎡，厂房按毛坯交付给乙方使用；租赁期限为6年，从2015年6月1日至2021年9月30日止；2015年10月1日到2017年9月30日间的租金按33元／㎡／月计算，2017年10月1日到2019年9月30日的租金按34.98元／㎡／月计算，2019年10月1日到2021年9月30日的租金按37.08元／㎡／月计算；租金按半年缴纳，在下半年开始之日15日前支付；乙方的装修、改造费用自行承担，租赁期满后，按“来修去丢”的原则处理；乙方延期支付租金的，按应付租金总额的日千分之一支付违约金；未经对方同意中途退租的，应以退租时该厂房半年的租金标准向另一方支付违约金；租赁期间，乙方缴纳物业费。 2015年5月22日，捷东公司与帅天公司签订了《租赁补充合同书》，就税金的返还进行了约定。 祥顺公司与帅天红木公司的法定代表人相同，2017年5月3日，帅天红木公司向捷东公司发出函件，以下属公司祥顺公司将迁到其总部四楼办公需要办理单独的工商执照为由，要求捷东公司提供德普·五和企业园1栋D座4楼的房产证复印件。2017年5月19日，祥顺公司的注册地址变更为：长沙经济技术开发区德普五和企业园一期1栋D座404，2019年11月28日又变更为现有地址。 祥顺公司与捷东公司签订了一份落款时间为2015年5月22日的《租赁合同书》，该合同的内容除乙方由帅天红木公司变更为祥顺公司外，租赁物、租赁物面积、租金价格、支付方式、延期支付租金违约金、中途退租违约金和物业费负担的内容，和帅天红木公司与捷东公司签订的《租赁合同书》完全一致。 2017年12月12日，捷东公司（甲方）与祥顺公司（乙方）签订了《租赁补充合同》，内容为“经双方友好协商达成如下补充条款：1、乙方第三、四年度（2017.10-2019.9）两年缴纳给甲方房租租赁费人民币34.98元/㎡/月×759.07㎡×24月=637254.00元（陆拾叁万柒仟贰佰伍拾肆元），甲方应当以每次交税租金开具合法增值税发票给乙方……备注：本补充合同如与合同正本有不相符之处，以合同正本为基准”。 2018年3月15日，捷东公司与祥顺公司又签订了《租赁补充合同》，内容为“经双方友好协商达成如下补充条款：1、乙方第三、四年度租期起止时期为2017年10月1日到2019年9月30日……3.甲乙双方商定2018年4月1日至2019年9月30日租期内的租金为：人民币34.98元/㎡/月×759.07㎡×18月=477940.80元（肆拾柒万柒仟玖佰肆拾元捌角）……5.乙方没半年（6个月）付一次租金及税金，金额为175239.84元……备注：本补充合同如与合同正本有不相符之处，以合同正本为基准”。 2019年，祥顺公司向捷东公司出具了《关于解除租赁合同的情况说明》，内容为“长沙市捷东机电科技有限公司：我司与贵司于2016年签订合同，租赁贵公司位于长沙县，为降低经营费用，我司经慎重考虑决定于2019年10月31日解除与贵司的租赁合同。特此说明。湖南祥顺建设工程有限公司。2019年10月01日”。该说明的下部空白处，有以下手写内容“**龙交房、交钥匙、交解除合同的情况说明书的时间是2019.11.21中午。周若愚。交房的房屋情况已发短信给王帅了”。 2018年10月1日到2019年3月5日的租金，祥顺公司在2019年1月16日支付100000元，在2019年4月2日支付75239.81元。2019年4月1日到2019年9月30日期间的租金，祥顺公司在2019年11月26日支付50000元。现祥顺公司已经退场，2019年4月1日起的租金以及2019年10月1日起的物业费均未支付。 二、双方当事人有争议的事实 （一）《租赁合同书》的效力。 捷东公司主张，祥顺公司承接了《租赁合同书》的义务。 祥顺公司主张，仅签署了补充合同，《租赁合同书》对其无效。 本院认为，祥顺公司与帅天红木公司的法定代表人相同，祥顺公司实际使用了《租赁合同书》中的租赁物并按合同约定标准支付了租金，捷东公司与祥顺公司就相同的租赁物签订了《租赁合同书》，应认定捷东公司、帅天红木公司和祥顺公司达成了将原租赁人变更为祥顺公司的协议，祥顺公司受其与捷东公司签订的《租赁合同书》和相关补充合同的约束。 （二）合同解除情形及日期。 捷东公司主张，合同系祥顺公司单方解除，解除日期为2019年11月21日，对此提交了《关于解除合同的情况说明》予以证明。 祥顺公司主张，合同系双方协议解除，日期为2019年10月31日，租赁物在当年9月底已腾退，对《关于解除合同的情况说明》真实性、合法性无异议，关联性有异议。

一、确认原告长沙市捷东机电科技有限公司与被告湖南祥顺建设工程有限公司签订的《租赁合同书》及对应的补充协议在2019年11月21日解除； 二、限被告湖南祥顺建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙市捷东机电科技有限公司支付2019年的4月1日到9月30日的租金109313元、10月1日到11月20日的租金46910元，合计156223元； 三、限被告湖南祥顺建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙市捷东机电科技有限公司支付2019年的10月1日到11月20日的物业费3795元； 四、限被告湖南祥顺建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙市捷东机电科技有限公司支付应返税金15926元； 五、限被告湖南祥顺建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙市捷东机电科技有限公司支付延期付款违约金（延期付款违约金由三部分组成，2018年10月1日到2019年3月31日期间租金的延期付款违约金为4311元；2019年的4月1日至9月30日期间租金的延期付款违约金，计算到2019年11月25日为7615元，自2019年11月26日起，以未付款项109313元为基数，按日利率万分之二的标准继续计算到款项全部清偿完毕时止；2019年的10月1日到11月20日租金的延期付款违约金，以未付款项46910元为基数，按日利率万分之二的标准，从2019年10月1日计算到款项全部清偿完毕时止）； 六、限被告湖南祥顺建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙市捷东机电科技有限公司支付提前退租违约金53104.5元； 七、驳回原告长沙市捷东机电科技有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7830元，减半收取3915元，财产保全申请费2820元，合计6735元，由原告长沙市捷东机电科技有限公司负担1115元，由被告湖南祥顺建设工程有限公司负担5620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　黄　彪

书记员　欧阳特