鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司、鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司等民事一审民事判决书

内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院 民事判决书 （2023）内0627民初1434号 原告：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91150000816970157Y，住所地鄂尔多斯市东胜区鄂托克西街维邦金融广场H座。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司律师。 委托诉讼代理人：***，女，1989年2月17日出生，汉族，该公司员工，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。 被告：鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司，统一社会信用代码911506025612142286，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊化南路9号街坊1号楼7层。 法定代表人：***，职务总经理。 被告：万宇房地产开发集团有限责任公司，统一社会信用代码911506006706749019，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铁西团结路西广场街南顺裕综合楼B座。 法定代表人：***，职务总经理。 被告：内蒙古中富建筑有限公司，统一社会信用代码91150602793622749L，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街11号（金太阳酒店）。 法定代表人：***，职务总经理。 原告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司与被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司、万宇房地产开发集团有限责任公司合同纠纷一案，本院于2023年6月6日立案后，依法适用普通程序，由审判员***独任审理本案。原告委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、万宇房地产开发集团有限责任公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被告内蒙古中富建筑有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司、万宇房地产开发集团有限责任公司依约完成位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-5-501、05-5-504、05-5-505、05-5-601、05-7-705、05-7-708房产的装修，并按照最终向房屋管理局备案的测绘图纸，将房屋按照产权进行空间分隔；2．被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司、万宇房地产开发集团有限责任公司承担2021年3月1日至2022年10月18日的贷款利息7527772.21元，以及从2022年10月19日起至履行完毕第一项装修、空间分隔义务之日的贷款利息（贷款利息的计算方式为第一项资产对应处置贷款额25218667.36元×贷款利率15‰×实际天数）；3．被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司、万宇房地产开发集团有限责任公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于起诉费、保全费、拍卖费、评估费、执行费、公告费、资产查询等费用）。事实和理由：2019年11月18日，被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司、万宇房地产开发集团有限责任公司与原告签订编号为DZ-2019-75001-4-27号的《抵债合同》，约定以包括案涉四处房产在内的共计10处房产作价12771.465万元抵顶被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司所欠原告对应部分债务，案涉四处房产价值为8442120.761元，具体为：1、内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-5-501号房产（合同编号2019-9003948）；2、内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-5-504号房产（合同编号2019-8005342）；3、内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-5-505号房产（合同编号2019-8005343）；4、内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-7-708号房产（合同编号2019-8003095）。合同中约定商品房质量、设备情况为：外墙石材、内墙混合砂浆打底、地面地板砖、门窗断桥铝门窗、卫生公共卫生间。2020年4月1日，被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、万宇房地产开发集团有限责任公司与原告签订编号为DZ-2020-75001-4-01号的《抵债合同》，约定以包括案涉两处房产在内的共计8处房产作价4205.51万元抵顶被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司所欠原告对应部分债务，案涉两处房产价值为16776546.6元，具体为：1、内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-6-601号房产（合同编号2012-9002783）；2、内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-7-705号房产（合同编号2012-9002774）。合同中约定商品房质量、设备情况为：外墙石材、内墙混合砂浆打底、地面地板砖、门窗断桥铝门窗、卫生公共卫生间。2020年12月30日，被告万宇房地产开发集团有限责任公司与原告签订了编号为FCJJ-2020-01号的《房产交接协议》，协议第二条就位于案涉位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-5-501、05-5-504、05-5-505、05-5-601、05-7-705、05-7-708共计六处房产的装修以及空间分隔等内容作出约定，并约定被告于2021年3月1日前完成上述六处房产的装修以及空间分隔等工作。协议第四条第二款约定：乙方未按时向甲方交付第二条中约定的房产，乙方应按照甲、乙双方关于第二条房产签订的《抵债协议》约定的未接收房产条款，按照第二条房产中处置的对应贷款额及贷款利率计算贷款利息支付甲方，且在乙方向甲方最终交接房产生前产生的物业费、水电费均由乙方承担。截至目前，被告未能依照约定标准对上述房产进行装修以及空间分隔，严重危及原告债权的实现。故原告提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。 被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司、万宇房地产开发集团有限责任公司未作答辩。 本院依据原告的陈述及其提供的抵债合同、房产交接协议、商品房买卖合同、企业信用信息公示报告，查明如下事实： 2019年11月18日，原告（债权人）与被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司（债务人）、内蒙古中富建筑有限公司（债务人）、万宇房地产开发集团有限责任公司（资产所有人）及案外人内蒙古万宇佳业投资管理有限公司（资产所有人）、***（资产所有人）签订抵债合同，合同约定：被告万宇房地产开发集团有限责任公司用位于伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北伊美居建材城、万宇佳业写字楼面积为16543.04平方米房屋作价113889647.43元，案外人内蒙古万宇佳业投资管理有限公司位于东胜区伊化南路9号街坊1号楼1001号面积为1512.75平方米房屋作价11952464.66元，案外人***位于东胜区杭锦北路25号街坊盘恒5号景观小区12号楼A座1415面积为265.75平方米房屋作价1872514.36元，上述资产价值合计127714626.45元，全部用于清偿被告内蒙古中富建筑有限公司所欠原告全部垫款本息及被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司所欠原告部分垫款本息。 上述抵债合同签订后，原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司于2019年11月25日签订商品房买卖合同，合同编号为2019-8003095，合同约定：商品房坐落为伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-7-708，设计用途为写字楼，建筑面积为125.28平方米，商品房价款为681961.68元，交付日期为2014年6月30日，逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，被告万宇房地产开发集团有限责任公司如未按合同约定日期交付商品房，逾期在180内的，原告有权向被告万宇房地产开发集团有限责任公司追究已付款利息，利息自合同约定被告万宇房地产开发集团有限责任公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告万宇房地产开发集团有限责任公司应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告万宇房地产开发集团有限责任公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告万宇房地产开发集团有限责任公司还应每日按商品房价款的1?（万分之一）向原告支付违约金。 2019年12月5日，原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司又签订三份商品房买卖合同，合同编号分别为：2019-9003948、2019-8005342、2019-8005343，商品房坐落分别为：伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-5-501、05-5-504、05-5-505，商品房价款分别为：2784781.73元、522482.68元、4452894.67元，交付日期均为2014年6月30日，逾期交付商品房的处理均为：除遇不可抗力外，被告万宇房地产开发集团有限责任公司如未按合同约定日期交付商品房，逾期在180内的，原告有权向被告万宇房地产开发集团有限责任公司追究已付款利息，利息自合同约定被告万宇房地产开发集团有限责任公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告万宇房地产开发集团有限责任公司应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告万宇房地产开发集团有限责任公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告万宇房地产开发集团有限责任公司还应每日按商品房价款的1?（万分之一）向原告支付违约金。 另查明，2020年4月1日，原告（债权人）与被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司（债务人）、万宇房地产开发集团有限责任公司（资产所有人）及案外人内蒙古万宇佳业投资管理有限公司（资产所有人）签订抵债合同，合同约定：被告万宇房地产开发集团有限责任公司用位于伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北伊美居商业01-1-20、万宇佳业写字楼（又名富园销品茂）05-6-601、05-7-705及万佳商住小区住宅1-1-04A、1-1-04B、1-1-05B面积为4363.59平方米房屋作价26528112.6元，被告万宇房地产开发集团有限责任公司用位于东胜区林荫路南20号育雅轩住宅小区4号楼-地下一层-101面积为454.18平方米房屋作价4246583元，原告与案外人鄂尔多斯市东兴煤业有限责任公司于2018年11月9日签订的编号为DZ-2018-75001-1-012的抵债合同第三条第3款中约定“抵顶差价393525.44元，甲方、乙方、丙方同意该抵顶差价用于处理甲方指定的借款人在丙方处同等金额的债务，该抵顶差价不另产生任何费用，具体处理事宜以届时签订的相关合同约定为准”，该四项资产总价值42055074.34元全部用于清偿被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司（债务人）所欠原告（债权人）全部垫款本息。 上述抵债合同签订后，原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司于2020年4月8日签订两份商品房买卖合同，合同编号分别为：2012-9002774、2012-9002783，商品房坐落分别为：伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北05-7-705、05-6-601，商品房价款均为：8388273.3元，交付日期均为2014年6月30日，逾期交付商品房的处理均为：除遇不可抗力外，被告万宇房地产开发集团有限责任公司如未按合同约定日期交付商品房，逾期在180内的，原告有权向被告万宇房地产开发集团有限责任公司追究已付款利息，利息自合同约定被告万宇房地产开发集团有限责任公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告万宇房地产开发集团有限责任公司应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告万宇房地产开发集团有限责任公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告万宇房地产开发集团有限责任公司还应每日按商品房价款的1?（万分之一）向原告支付违约金。 再查明，2020年12月30日，原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司签订房产交接协议，协议第二条约定：根据双方签订的关于伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北万佳商住小区五层05-5-501、05-5-504、05-5-505、六层05-6-601、七层05-7-705、05-7-708的《商品房买卖合同》，被告万宇房地产开发集团有限责任公司应当按照装修后状态交付使用，目前上述房产存在地面未铺地板砖、未按照产权进行空间分隔的情况，未达到接收条件。被告万宇房地产开发集团有限责任公司应当于2021年3月1日前将上述办公进行装修，铺设地板砖，达到《商品房买卖合同》中约定的状态，并符合国家、行业相关法律法规所规定的标准向原告交付；同时，被告万宇房地产开发集团有限责任公司应当按照最终向房屋管理局备案的测绘图纸，将房屋按照产权进行空间分隔，保证原告日后正常使用房屋。被告万宇房地产开发集团有限责任公司在完成上述装修及产权划分工作后，应当在七个工作日内通知原告，原告经过现场确认符合房产接收条件的，双方签订书面的房产交接确认书。原告不承担五层、六层、七层在签订书面房产交接确认书之前产生的物业费、水电费等费用，五层、六层、七层在签订书面房产交接确认书之前产生的物业费、水电费等费用由被告万宇房地产开发集团有限责任公司承担。第四条第2项约定的违约责任为：被告万宇房地产开发集团有限责任公司未按时向原告交付上述房屋的，被告万宇房地产开发集团有限责任公司应按照双方关于上述房产签订的《抵债协议》约定的未接收房产条款，按照上述房产中处置的对应贷款额及贷款利率计算贷款利息支付原告，且在被告万宇房地产开发集团有限责任公司向原告最终交接房产前产生的物业费、水电费均由被告万宇房地产开发集团有限责任公司承担。 还查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率：2021年3月1日至2021年12月19日为3.85%，2021年12月20日至2022年1月19日为3.8%，2022年1月20日至2022年8月21日为3.7%，2022年8月22日至2022年10月18日为3.65%。 又查明，被告万宇房地产开发集团有限责任公司的经营范围为：房地产开发、销售，房屋租赁。 本院认为，本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案中，因债务人即被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司不能按期履行其与原告签订的《银行承兑汇票承兑合同》项下原告垫付的款项，原告与债务人即被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司及资产所有人即被告万宇房地产开发集团有限责任公司、案外人内蒙古万宇佳业投资管理有限公司、案外人***签订了抵债合同，约定将包括案涉6套房屋抵顶给原告，用于清偿债务人所欠原告垫款本息。抵顶合同签订后，原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司签订了包括案涉六套房屋的商品房买卖合同，该商品房买卖合同中就房屋坐落、房屋建筑面积、房屋价款、房屋交付日期、房屋逾期交付的违约责任等进行了详细约定。之后，原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司就案涉六套房屋的交付再次签订了房产交接协议。原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司就案涉六套房屋签订的商品房买卖合同、房产交接协议系双方当事人真实意思表示，不存在违法情形，双方之间亦不存在其他法律关系，本案应定性为商品房预售合同纠纷。 关于原告要求完成位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗通格朗街西、北环路南、阳光大道北案涉六套房屋的装修，并按照最终向房屋管理局备案的测绘图纸，将房屋按照产权进行空间分隔的诉讼请求，该项请求实质是要求被告万宇房地产开发集团有限责任公司交付案涉六套房屋，因无证据证实案涉房屋已经具备法定交付条件，故本院对原告的该项请求不予支持。 关于原告要求承担从2021年3月1日至2022年10月18日的贷款利息及从2022年10月19日起至履行完毕装修、空间分隔义务之日按15‰计算的贷款利息的诉讼请求，该项请求实质是逾期交付房屋的违约责任的承担。本案中，原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司签订案涉六套房屋的商品房买卖合同后，双方又于2020年12月30日签订房产交接协议，将案涉六套房屋的交付日期约定为2021年3月1日，该房产交接协议违约责任约定“被告万宇房地产开发集团有限责任公司未按时向原告交付上述房屋的，被告万宇房地产开发集团有限责任公司应按照双方关于上述房产签订的《抵债协议》约定的未接收房产条款，按照上述房产中处置的对应贷款额及贷款利率计算贷款利息支付原告”，但该约定和原告提供的证据不能确定案涉六套房屋逾期交付时违约责任的计算标准，因此，本案逾期交付房屋的违约责任应按原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司签订的案涉房屋的商品房买卖合同中的逾期交付商品房的违约责任处理。 原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司于2020年12月30日签订的房产交接协议约定的案涉六套房屋的交付日期为2021年3月1日，截至起诉之日已超过180日，按照商品房买卖合同约定：逾期交付房屋超过180日的，合同继续履行，被告万宇房地产开发集团有限责任公司应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告万宇房地产开发集团有限责任公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告万宇房地产开发集团有限责任公司还应每日按商品房价款的1?（万分之一）即年利率3.65%向原告支付违约金。该约定表明，被告万宇房地产开发集团有限责任公司逾期交房时，其即应向原告支付已付款利息，还应按日1?（万分之一）即年利率3.65%向原告支付房款违约金。该约定系原告与被告万宇房地产开发集团有限责任公司关于逾期交房违约责任的约定，不违反法律法规的规定，合法有效，本院予以确认。因此，本院认定被告万宇房地产开发集团有限责任公司以案涉六套房屋的总价款25218667.36元为基数，从2021年3月2日起至2022年10月18日按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算支付原告逾期交房利息为1546534.77元（其中：2021年3月1日至2021年12月19日按年利率3.85%计算的利息为774037.96元，2021年12月20日至2022年1月19日按年利率3.8%计算的利息为79859.11元，2022年1月20日至2022年8月21日按年利率3.7%计算的利息为546894.82元，2022年8月22日至2022年10月18日按年利率3.65%计算的利息为145742.88元），从2021年3月2日起至2022年10月18日按年利率3.65%计算支付原告逾期交房违约金为1498339.1元，两项合计3044873.87元。从2022年10月19日起至案涉六套房屋实际交付之日止的逾期交房利息和逾期交房违约金分别按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率和年利率3.65%计算。 被告鄂尔多斯市万宇佳业商贸有限公司、内蒙古中富建筑有限公司、万宇房地产开发集团有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证和辩论的权利，并应自行承担相应的不利法律后果。 综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条、第六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告万宇房地产开发集团有限责任公司自本判决生效之日起十五日内支付原告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司逾期交房利息1546534.77元及逾期交房违约金1498339.1元，合计3044873.87元；并以25218667.36元为基数，支付原告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司从2022年10月19日起至案涉六套房屋实际交付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的逾期交房利息和按年利率3.65%计算的逾期交房违约金； 二、驳回原告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64494.41元，由原告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司负担38407.41元，由被告万宇房地产开发集团有限责任公司负担26087元（该款已由原告预交，被告应负担部分应当在判决主债务履行之日前一并向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书确定的履行期间届满最后一日起计算。案件生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二三年八月三十一日 书记员*** 法条链接： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。