***、深圳市公路养护有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

（2019）粤03民终13399号

上诉人（原审被告）：***，男，1964年11月4日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。

被上诉人（原审被告）：深圳市公路养护有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道布龙路布吉段**。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：**，女，1986年8月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系该公司员工。

委托诉讼代理人：***，男，1961年12月3日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。

原审被告：***，男，1980年12月15日出生，汉族，住广东省揭西县。

上诉人**能因与被上诉人深圳市公路养护有限公司（以下简称公路公司）、原审被告***房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人**能上诉请求为：1.依法撤销一审判决，改判驳回公路公司的诉讼请求或裁定发回重审；2.判令公路公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：**能不是本案适格的被告，一审法院应当判决驳回公路公司的诉讼请求，理由如下：一、案涉租赁物的实际使用人为深圳市七日星酒店管理有限公司，***是作为深圳市七日星酒店管理有限公司的法定代表人及委托代理人的身份与公路公司签订租赁合同。**能签订租赁合同的行为是履行职务及代理的行为，故应该由租赁物实际使用人深圳市七日星酒店管理有限公司承担合同义务。由于**能与公路公司于2009年10月14日签订《租赁协议》时，深圳市七日星酒店管理有限公司尚处于筹备中，公路公司对***的身份是知情的。双方因此于2010年1月22日签订《深圳市房屋租赁合同书》，并以该租赁合同办理了营业执照，并将租赁物的地址登记为营业执照的地址，深圳市七日星酒店管理有限公司于2010年1月29日成立后实际履行租赁合同的事实是对**能履行职务及代理行为的追认。***任深圳市七日星酒店管理有限公司法人代表、日常的往来文件及资料也能证实公司事实上已代替**能成为房屋实际使用人以及租赁合同的承租人。二、退一步讲，即使***应承担租赁合同的义务，但拖欠租金的原因系因情势变更的情形引起，非因***故意拖欠租金，一审法院不能简单归责于***，故判决***承担违约责任显然不妥，且适用法律不当。**能与公路公司双方在签订合同时均未能预见地铁施工的情形，并且自2015年底，因地铁8号线施工，**能经营的酒店周边道路被围墙围堵、酒店墙体开裂，以及长年24小时施工过程中产生的噪音、灰尘、灯光、楼体震动等严重影响了酒店正常经营，致使客源减少，酒店营业收入一落千丈，从之前的平均每年500万元的营业收入下降到每年100万元，给***经营的酒店带来了毁灭性的打击，酒店的营业收入尚不足以支付工人工资、房租及水电费。因酒店投资巨大，***也一直尽心尽力的垫付资金维持经营，虽然环境变差，仍不改初心，想要通过信访方式解决因地铁施工带来的损失，***多次向政府部门上访，政府部门也多次召开协调会，公路公司有派代表参加、**能要求公路公司以减免租金方式支持（参加协调会的各方也公开呼吁），但时至今日，**能经营酒店因地铁施工产生的损害赔偿仍未解决。而在此期间，**能多次与公路公司协商减少租金，但公路公司不但无动于衷，相反只是因为延迟支付2017年9、10月两个月的租金费用14万元、将双方具有平等权利通过协商可解决（相比有上千万元投资加两个月押金，且公路公司提供的经营环境改变等）的问题起诉到法院，是在浪费国家资源。三、由于公路公司原物业一楼是汽修厂，二楼以上是外租小木板棚屋，是盐田区经过多次公告的重大消防隐患单位、急需花重金改建消防水池、楼层管线、监控系统等一整套设施，所以双方租赁合同中约定***的投资必须超过300万元（含加装电梯），同时约定合同期满后或终止，***应将租赁场地保持装修后的原样返还。***计划一劳永逸、永续经营、花重金打造七天连锁酒店品牌，付出了2栋楼4413.95平方米的经营酒店装修、增加110立方米地下消防水池、水泵房、六层楼的消防应急楼梯通道、加装2套电梯、梯井、接待总台等总投资超过1000万元（可评估），合同解除将意味着酒店的装修全部归公路公司所有，那么***的所有心血都付之一炬，一审法院判决解除合同，并判决***按租金的双倍支付占用场地的使用费严重违背了公平和诚实信用原则，于法无据，于理不通，隐藏矛盾。并且一审法院在明显发生情势变更的境况下，仍简单地按照合同要求履行合同或者判决解除合同，这违背了公平原则，不仅客观上帮助了公路公司通过损害***的方式谋取利益，更使***在其无过错的情况下承担了情势变更的所有风险。

公路公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二、公路公司与***、**能签订的《深圳市房屋租赁合同书》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应依法履行。至2009年签订合同以来，***一直实际使用该房屋，从未告知公路公司其不是涉案房屋的实际使用人。其与第三人的关系与本案无关。故***为一审的适格被告。三、地、地铁施工系政府主导工程方合同签订时间早于地铁施工时间数年，公路公司不可能对地铁施工有预期，**能主张公路公司违约没有依据，且***主张酒店周边地铁施工，对酒店经营造成影响，但并未能举证证明其曾就施工影响向公路公司提出租金减免，也无法证明施工影响已经达到继续履行合同明显不公，或不能实现合同目的的程度，且***至今不退还涉案房屋的事实，与其所称的亏损明显相悖。四、虽然***无法举证就地铁施工影响其经营，但一审法院已对该事项进行了综合考量，并未采取合同约定递增条款认定的月租金，仅按递增前的租金进行认定。五、***欠付租金及相关费用已经超过两年，且现在仍然实际占有使用涉案房屋，并用于经营取得收益，至今分文未交，给公路公司造成了极大的经济损失。六、***恶意增加诉累，浪费司法资源。七、***恶意拖延诉讼时间、意图继续无偿非法霸占涉案房屋，并拒不支付任何费用，因公路公司是国企，承担一定社会责任，在一审中，欲收回涉案房屋遭受到社区的维稳阻拦，给公路公司造成巨大的经济损失，致使国有资产遭受巨大的流失。恳请法院尽快判决此案，维护公路公司的合法权益。

***答辩称：本物业由**能投资经营酒店，前期的经营都是正常的，盈利的，后期因地铁施工，严重影响到酒店的经营，包括完全围堵了道路和酒店的入口，并且在政府的协调下更改了道路的出入口，这是明显的客观事实。后期业主欲收回物业时，受到社区工作站的反对和阻止，该房屋一直是由**能使用，***没有受益。而且在一审判决中，业主方已经说明该租赁合同于2017年11月14日解除，一审判决是判定该合同于2018年3月16日解除，**元请求在该合同解除后的所有经济和法律责任与***无关。

公路公司向一审法院起诉请求：1.确认公路公司与***、**能于2009年10月14日签订的《租赁协议》、2010年1月21日签订的“盐DD006957（备）”号《深圳市房屋租赁合同书》已于2017年11月14日解除；2.***、***支付欠付的租金、滞纳金、水电费共计97448.12元（暂计至2017年11月13日、应支付至全部费用结清之日）；3.公路公司不予返还***、***租赁保证金共计5万元；4.***、**能向公路公司支付违约金5万元；5.***、**能于2017年12月14日前原状退回场地及相关设施、设备和物品，办理完毕场地移交手续；6.***、**能于2017年12月14日前未原状退回场地及相关设施、设备和物品，办理完毕场地移交手续的，应按每日租金标准的双倍支付逾期场地占用赔偿金至实际返还场地之日。

一审法院查明：2009年10月14日，公路公司与***、***签订《租赁协议》，约定：公路公司将其所有的盐田区深沙路24小区1、2栋房屋出租给***、***，租金每月65000元，自第三年开始每年递增3%，于每月5日前交纳；租赁期限从2009年10月16日至2020年4月15日止；该协议签订三天内，公路公司向***、***一次性收取该房屋租赁保证金130000元，租赁保证金不能抵消任何消费，合同期满，公路公司无息退还给***、***；房屋租赁期间所产生的水电费、垃圾清运费等一切费用由***、***承担；如***、**能拖欠租金，应按照拖欠天数乘以月租金的千分之五向公路公司支付滞纳金，***、***拖欠租金一个月以上，公路公司有权提前终止合同。

2010年1月21日，公路公司与***、**元就盐田区深沙路24小区1栋房屋单独签订《深圳市房屋租赁合同书》约定：盐田区***1006号房屋租金为每月25000元，每月5日前交租，***、***按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费；公路公司交付租赁房屋时，可向***、***收取50000元租赁保证金；***、***有违法行为或拖欠两个月以上租金情形的，公路公司可不予返还保证金；***、***拖欠租金达60天（2个月）以上，公路公司有权解除合同，并要求***、***支付违约金50000元。违约金和不予返还保证金不能同时适用。合同解除后，***、**能应于30日内迁离并返还标的物业，***、***逾期不迁离或不返还标的物业的，公路公司有权就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金。合同签订后，公路公司按照合同约定向***、***交付了房屋，***、**能交纳了租赁保证金50000元。此后，至2017年9月，***、***均能支付房屋租金，自2017年10月起，***、***开始拖欠租金至今。至2016年10月，***、**能均能按时支付水电费，自2017年11月起，***、***开始拖欠电费，截至2018年11月1日，***、**能拖欠电费共计71052.69元。

一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。公路公司与***、***签订的《租赁协议》、《深圳市房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。

关于违约问题。公路公司主张***、**元违反合同约定拖欠租金、水电费，***、***确认有拖欠租金，但主张系公路公司违约在先，因双方在签订合同时是没有地铁施工的，后因地铁施工产生噪音、粉尘和围栏，造成酒店出入不便、经营环境恶化，导致其酒店业绩下滑，出现亏损。一审法院认为，1.地铁施工系政府主导工程，双方合同签订时间早于地铁开始施工时间数年，公路公司不可能对地铁施工有预期，***、**能主张公路公司违约没有依据；2.***、**能所提交的营业额表系自行单方制作，公路公司对其真实性不予认可，无法证明其酒店业绩下滑亏损的事实；3.***、**能主张酒店周边地铁施工对酒店经营造成影响，但***、***未能举证证明其曾就施工影响向公路公司提出租金减免，亦无法证明施工影响已经达到继续履行合同明显不公或不能实现合同目的的程度，且从***、***至今不予退还涉案房屋的事实，与其所称经营亏损明显相悖。故对于***、***的主张，一审法院不予采纳。综上，公路公司已经履行了交付涉案房屋的义务，***、***未能按约如期支付租金、水电费，已经构成违约。***、***应当向公路公司支付拖欠的房屋租金及电费。关于***、***的责任。**元主张其并未参与酒店经营，不应当对酒店债务负责，且有***出具的免责书，承认因租赁涉案物业产生的一切债务均与**能无关。一审法院认为，***、***关于对***免责的约定系双方内部行为，效力不及于外部，公路公司的诉讼请求基于与***、**元的租赁合同产生，作为租赁合同的共同一方当事人，***、**元应当共同承担违约责任。关于支付违约金50000元和租赁保证金50000元不予返还的问题。一审法院认为，租赁保证金除了担保当事人履行合同的功能外，亦包含有赔偿合同违约损失的性质，且《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定违约金和不予返还保证金不能同时适用，故对于公路公司同时要求***、***支付违约金和不予返还租赁保证金的主张，一审法院仅支持不予返还保证金50000元。关于合同解除时间。***、***拖欠租金已超过60天以上，公路公司有权依约解除双方的租赁合同。公路公司主张其2017年11月14日通过邮政快递向***、***送达了解除合同通知书，故合同于2017年11月14日已经解除。***、***否认收到解除合同通知书，公路公司与***、**能双方亦确认邮单上没有***、***的签字。故对于公路公司主张的合同解除时间，一审法院不予确认。一审法院于2018年3月7日向***送达起诉状，于2018年3月16日向***送达起诉状，故双方租赁合同于2018年3月16日解除。按照租赁合同约定，***、***应当于合同解除后30日内即2018年4月15日前交回租赁房屋，并支付公路公司2017年10月1日至2018年4月15日的房屋租金。对于公路公司要求***、***返还租赁房屋、办理移交手续的请求，一审法院予以支持；关于公路公司主张退回设施、设备和物品，公路公司并未能明确需要退回的设施、设备和物品内容，亦并未举证，一审法院无法支持。关于月租金，双方在2009年10月14日签订的《租赁协议》中约定包括涉案房屋及另一案外房屋的每月总租金为65000元，从第三年开始每年递增3%，但在2010年1月25日签订的《深圳市房屋租赁合同书》中就涉案房屋约定月租金为25000元，未约定递增金额，属于在后签订的合同变更了之前的约定，虽公路公司主张双方实际履行中按3%递增年租金，但并未提交证据证实；同时，考虑到地铁施工必然会对***、***酒店经营造成一定的负面影响，虽***、**能未能举证证明其遭受损失情况，基于公平原则的考量，一审法院认为涉案租赁房屋每月租金25000元为宜。***、***应支付拖欠租金187500元（25000元/月*7.5月）；***、***逾期未交回租赁房屋，还应自2018年4月16日起，按租赁合同约定的双倍租金向公路公司支付赔偿金至交回租赁房屋之日止。***、**能拖欠电费71052.69元应向公路公司支付。关于滞纳金。一审法院认为，合同约定拖欠租金滞纳金以日千分之五计算明显过高，且租赁保证金及双倍赔偿金已经足以赔偿公路公司因***、***违约造成的损失，故对于公路公司要求滞纳金的主张，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认公路公司与***、**元于2009年10月14日签订的《租赁协议》、2010年1月21日签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年3月16日解除；二、***、**元于判决生效之日起三十日内向公路公司返还深圳市盐田区深沙路24小区1栋房屋；三、***、**元于判决生效之日起十日内向公路公司支付2017年10月1日至2018年4月15日的房屋租金187500元;四、***、**元于判决生效之日起十日内向公路公司支付截至2018年11月1日拖欠的电费共计71052.69元；五、公路公司收取的***、***租赁保证金50000元不予退还；六、***、**元于判决生效之日起十日内向公路公司支付2018年4月16日至2018年12月15日的赔偿金400000元，自2018年12月16日起的赔偿金以每月50000元的标准计至房屋交回之日止；七、驳回公路公司的其他诉讼请求。如果***、***未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2124.48元,由公路公司负担869.31元，***、***负担1255.17元。一审案件受理费2124.48元公路公司已经预交，一审法院不予退回，***、***应于判决生效之日起十日内将其所应负担的案件受理费1255.17元迳付公路公司。

本院经审理查明，**能在二审庭审中提交盐田区人民法院（2019）粤0308诉前调1041号《先行调解通知书》及民事起诉状等，主张其就履行涉案房屋租赁协议产生的损失另行起诉公路公司。

一审查明的其他事实正确，本院予以确认。

本院认为，本案为租赁合同纠纷，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据，无正当理由不提供证据的，应当自行承担不利后果。

***和公路公司未对一审判决提出上诉，视为对判决认定事实和判项内容的认可。

关于***是否为本案适格被告问题。本院认为，涉案《深圳市房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定有效，合同中的权利义务对当事人具有约束力。在无法律相反规定的情况下，合同具有相对性，只在双方当事人之间产生效力。合同的签订者是***、***与公路公司，合同的效力只能及于上述三人，深圳市七日星酒店管理有限公司不是合同当事人，**能主张其系以该酒店法定代表人及委托代理人的身份与公路公司签订合同，无证据证实，故本院对**能关于其不是适格被告的主张，不予采信。***就其在履行涉案合同过程中遭受的损失，并未在一审中提出反诉并交纳反诉费，且***已经就该部分损失向盐田区人民法院另行提起诉讼，故本院在本案中不予处理。

综上所述，上诉人***的上诉请求无事实和法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉人**能交纳的二审案件受理费10885.52元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长*飞

审判员*卫峰

审判员付璐奇

二〇一九年十二月二日

书记员***（兼）