宁夏回族自治区土地征收储备中心与固原市建筑工程有限公司、固原市建筑工程有限公司银川分公司租赁合同纠纷一审民事判决书

宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院

民事判决书

（2020）宁0106民初8392号

原告：宁夏回族自治区土地征收储备中心，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。

法定代表人：孔XX，系该中心主任。

委托诉讼代理人：孙X，宁夏宁人律师事务所律师。

被告：固原市建筑工程有限公司，住所地：宁夏回族自治区固原市原州区东关路217路。

法定代表人：马XX，系公司总经理。

委托诉讼代理人：董XX，宁夏平朔律师事务所律师。

被告：固原市建筑工程有限公司银川分公司，注册地：宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路61号信通大厦第1幢13、14层。

负责人：哈XX，系公司总经理。

原告宁夏回族自治区土地征收储备中心（以下简称宁夏土储中心）与被告固原市建筑工程有限公司（以下简称固原建筑公司）、固原市建筑工程有限公司银川分公司（以下简称固原建筑银川分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员原X独任审理。原告宁夏土储中心委托诉讼代理人孙X，被告固原建筑公司委托诉讼代理人董XX、固原建筑银川分公司负责人哈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告支付位于银川市金凤区北京中路61号信通大厦房屋自2019年3月31日至2020年2月28日期间占有、使用租金203406元；2.依法判决二被告支付2017年4月1日至2019年12月31日期间综合物业服务费158671.54元，2019年8月1日至2019年12月31日期间车位管理费3600元，2018年度至2019年度采暖费23850元，共计389527.54元；3.依法判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年3月24日原告将位于金凤区北京中路61号信通大厦房屋出租给被告固原市建筑工程有限公司银川分公司，租赁期限贰年，自2017年4月1日至2019年3月30日，租赁合同约定租赁期间正常生活之需要的水电费、取暖费、电梯费、物业管理费和垃圾处理费等相关费用均由被告固原市建筑工程有限公司银川分公司承担。租赁期限届满后，被告固原市建筑工程有限公司银川分公司与原告商议，双方同意继续按照原合同单层租金标准占有、使用14层房屋，13层原告另行租赁他人，双方未就续租另行签订合同。被告固原市建筑工程有限公司银川分公司实际占有、使用14层房屋至2020年2月28日。合同期内及到期使用期间，被告固原市建筑工程有限公司银川分公司不履行合同约定的物业费、取暖费承担义务，导致原告作为房屋所有权人被宁夏德美物业服务有限公司起诉要求支付物业服务费及车位管理费共计162271.524元，被宁夏西部热电有限公司起诉要求支付采暖费23850元，现上述诉讼经法院调解后原告已经履行调解书约定的付款义务。因合同约定物业费、车位管理费、取暖费由被告固原市建筑工程有限公司银川分公司承担，原告垫付后有权向实际使用人追偿。被告固原市建筑工程有限公司银川分公司作为固原市建筑工程有限公司设立的分支机构，不具备独立法人资格，固原市建筑工程有限公司银川分公司的债务应由固原市建筑工程有限公司承担。综上，请求依法裁判，维护原告的合法权益。

被告固原建筑公司辩称，1.原告主张支付14层，自2020年3月31日至2020年2月28日期间占有使用房屋租金的诉讼请求不能成立，原告与被告固原建筑银川分公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方也按照合同约定履行了合同义务，固原建筑银川分公司不存在拖欠租金的事实。在原合同到期后，双方未就是否续签合同达成一致意见，没有形成新的租赁合同且原告自2019年5月对承租房屋停水、停电、锁门，致使涉案房屋无法继续使用，也就不存在固原建筑银川分公司承担房屋租金的事实；2.原告诉请的物业费、采暖费，应当依据相应的合同由权利部门按照实际使用期限进行计算并予以支付，原告诉请的车位管理费，因不在租赁合同期限内，不应由固原建筑银川分公司承担。依据《合同法》相对性原则和《公司法》的相关规定，对固原建筑银川分公司拖欠的相关费用，应由固原建筑银川分公司在其财产范围内承担责任，故请求驳回原告对被告固原建筑公司的诉讼请求。

被告固原建筑银川分公司辩称，2019年3月31日，房屋租赁合同到期后，公司多次找原告协商续租事宜并告知原告此次续租需更换承租单位，原单位已经不再合作，但原告多次告知该房屋是国有资产，现在续租要上级财政部门走招投标手续，此流程需要时间，等手续办好后，通知我公司进行竞标；2017年至2019年3月31日我公司正常租赁期间房租都是付清的，由于公司在租赁期间资金紧张，存在拖欠物业费、采暖费的情况，经我公司核算，截止2019年3月31日，共拖欠物业费140118.8元，物业公司和原告得知我公司合同到期且暂时没有取得续租合同的情况下，相继将该房屋大门进行上锁、停水、停电致使我公司无法再正常使用该房屋，我公司后续补缴了拖欠物业费8万元，物业公司及原告仍未将房屋门锁打开，物业公司要求我公司必须将物业费提前交至2019年12月31日，我公司在没有与原告续签租赁合同的情况下，无法提前交至2019年12月31日。在锁门后，物业公司也并未对该房屋提供物业服务，因公司已无法办公使用，故我公司没有义务承担此期间的物业费、车库管理费，并且原告在该房屋发布租赁消息后，并没有通知我公司进行竞标，而是将其直接租给其他公司，违背了合同第十五条，租期届满后，仍要对外出租，在同等条件下，我公司享有优先承租权；原告在2020年初新冠疫情严重的情况下，强行要求我公司搬出，因此，我公司只承担在合同期内所欠物业费60118元以及采暖费23850元。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年3月24日，原告宁夏土储中心与被告固原建筑银川分公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落于银川市金凤区北京中路出租给被告使用，租赁期限自2017年4月1日至2019年3月30日共贰年；租金44.5万元/年；租赁期间因正常生活之需要的水电费、取暖费、电梯费、物业管理费和垃圾处理费等有关费用均由被告固原建筑银川分公司承担。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。2017年3月29日，原告与被告固原建筑银川分公司签订《房屋租赁补充协议》一份，协议约定，原告将信通大厦地下1-6号共6个车位交由被告固原建筑银川分公司使用，使用时间自2017年4月1日至2019年3月30日共贰年。车位管理费按照每个车位120元/月的标准，6个车位每年共计8640元，由被告固原建筑银川分公司向车位管理方交付。签订协议当日，支付当年6个车位8640元管理费，协议期内固原建筑银川分公司每年1月1日前向车位管理方支付下一年度6个车位管理费。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋。2019年3月30日，合同履行期限届满，被告固原建筑银川分公司不再承租涉案房屋13层，继续使用14层及1-6号地下车位，双方未再签订租赁合同。被告固原建筑银川分公司自认，其于2020年2月搬离涉案房屋，2017年4月1日至2019年3月30日期间的物业费60118元、2018至2019年度的采暖费23850元未予支付。原、被告双方均认可涉案13层、14层房屋面积相同，均为1174.42平米，物业费每平米4.5元。

另查明，2019年7月，被告固原建筑银川分公司支付物业费80000元，案外人宁夏德美物业服务有限公司出具收据一张；2020年4月21日，案外人宁夏德美物业服务有限公司因原告欠缴涉案房屋13、14层2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业费158671.54元，2019年8月1日至2019年12月31日期间的车位管理费3600元，将原告诉至本院，本院作出（2020）宁0106民初2727号民事调解书，上述费用原告已于2020年7月28日付清；2020年6月10日，案外人宁夏西部热电有限公司因原告欠缴涉案房屋2018至2019年度采暖费23850元，将原告诉至本院，本院作出（2020）宁0106民初5097号民事调解书，上述费用原告已于2020年8月25日付清。

本院认为，原告与被告固原建筑银川分公司之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同约定的租赁期间为2017年4月1日至2019年3月30日，合同到期后，被告固原建筑银川分公司继续使用14层房屋，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期之规定，原告与被告固原建筑银川分公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》继续有效，租赁期限为不定期，故固原建筑银川分公司应当按照合同约定支付租金。关于租金金额的确定，原告与被告固原建筑银川分公司均认可2020年2月搬离事实，但具体日期双方均未举证，现原告主张被告支付自2019年3月31日至2020年2月28日期间的房屋租金，依据公平原则，本院支持被告支付租金至2020年2月14日。经本院计算，房屋租金为195678.08元[222500元÷365天×321天（2019年3月31日至2020年2月14日）]；

关于本案物业费金额的核算。原告主张被告支付物业服务费158671.54元，该金额包含涉案13层、14层两层房屋2017年4月1日至2019年7月31日期间被告欠付的物业费105822.61元及2019年8月1日至2019年12月31日期间的应交物业费52848.9元。而13层房屋被告固原建筑银川分公司实际承租至2019年3月30日，庭审中，原告也明确放弃13层房屋2019年3月31日至2019年12月31日期间的物业费47556.72元[1174.24㎡×4.5元/㎡×9个月]，故将该47556.72元予以扣减后，本院计算物业费金额为：111114.82元（158671.54元－47556.72元）；

关于车位管理费的认定，原告与被告固原建筑银川分公司签订的《房屋租赁补充协议》虽然已于2019年3月30日到期，但被告未举证证明合同期满后其将车位交还原告，且被告自认其实际搬离时间为2020年2月，故对原告主张的2019年8月1日至2019年12月31日期间的车位管理费3600元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付2018年度采暖费23850元的诉讼请求，合同中明确约定该部分费用由被告承担，且被告固原建筑银川分公司对该部分费用予以认可，故本院予以支持。被告固原建筑银川分公司系被告固原建筑公司设立的分公司，不具有法人主体资格，故被告固原建筑公司对其分公司所欠债务承担民事责任。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，判决如下：

被告固原市建筑工程有限公司、固原市建筑工程有限公司银川分公司于本判决生效后十日内支付原告宁夏回族自治区土地征收储备中心房屋租金195678.08元、物业费111114.82元、车位管理费3600元、采暖费23850元，以上合计334242.9元；

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7142元，公告费300元，合计7442元，由原告宁夏回族自治区土地征收储备中心负担1014元，被告被告固原市建筑工程有限公司、固原市建筑工程有限公司银川分公司负担6428元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审判员 原　甜

二〇二一年五月三十一日

书记员 韩慧娟

本案适用法律条款如下：

1.《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

2.《中华人民共和国公司法》

第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。

公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。