临沂市兴建门窗有限公司、临沂鲁德城市建设有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省临沂市兰山区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁1302执异47号

案外人:王云涛,男,1981年1月17日出生,汉族,住临沂市兰山区。

委托诉讼代理人：公为杰，北京守时律师事务所律师。

申请执行人:临沂市兴建门窗有限公司，住所地临沂市兰山区银雀山路西段北侧。

法定代表人:李玉普，总经理。

委托诉讼代理人：于俊江，山东合清律师事务所律师。

被执行人:临沂鲁德城市建设有限公司，住所地临沂市兰山区南坊街道大朱夏村。

法定代表人:任大伟，经理。

本院在执行（2019）鲁1302执2776号案件，即申请执行人临沂市兴建门窗有限公司（以下简称兴建门窗公司）与被执行人临沂鲁德城市建设有限公司（以下简称鲁德公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王云涛对本院执行临沂市兰山区北城新区澜泊湾小区E9号楼-112储藏室的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终

结。

案外人王云涛称，请求依法裁定终止（2019）鲁1302执2776号案件对位于临沂市兰山区的执行措施。事实与理由：申请执行人临沂市兴建门窗有限公司与被执行人临沂鲁德城市建设有限公司建设工程合同纠纷强制执行一案,贵院已经受理,案号为（2019）鲁1302执2776号。案外人得知贵院查封了被执行人澜泊湾Ｅ9号楼负101至负124共计24套房产,其中一套为负112号,鉴于案外人对该套房产享有消费者物权期待权,应排除强制执行。具体理由分述如下:一、房屋来源经过。案外人作为消费者,被执行人是开发商,申请执行人为建设工程合同相对方。2014年7月16日,案外人从开发商即被执行人处购买澜泊湾Ｅ9号楼2单元101室及附属储藏室负112号,系通过按揭贷款方式支付全部购房款购买了该房屋,并办理了按揭抵押。2016年4月29日,被执行人与案外人交房结算,澜泊湾Ｅ9号楼2单元101室及附属储藏室负112号的总面积共计288.92平米,总价款1832345元,并开具了发票给案外人。2021年5月25日,案外人从贵院评估通知书得知本案对该房屋采取了执行措施,并准备评估拍卖。二、案外人对该房屋享有消费者物权期待权,依法应当排除本案对该房屋的强制执行措施。案外人对本案房屋享有消费者的物权期待权,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）中明确,建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权,但不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”应当排除本案对该房屋的强制执行措施。综上所述,案外人为维护自身合法利益,根据《民事诉讼法》的规定特此提出异议申请,请支持。

案外人为证明其主张向本院提交以下证据：1、商品房预售合同一份，证明案外人买房事实；2、抵押权预告登记申请表、个人购房抵押（保证）借款合同各一份，证明案外人办理抵押贷款交付购房款的事实；3、不动产信息查询证明一份，证明E9号楼2单元101室系案外人唯一房产的事实；4、商品房结算移交协议书、发票、鲁德公司盖章的证明各一份，证明案外人买房并已经缴纳购房款的事实。

申请执行人兴建门窗公司辩称，一、涉案房产在查封前未被出售。根据兰山区人民法院（2021）鲁1302执异299号执行裁定书内容显示:临沂市房产交易管理中心于2018年4月4日向本院出具证明,载明“临沂市鲁德城市建设有限公司的位于兰山区共24套房产在临沂市房产和住房保障局信息系统中未出售。”该证明加盖临沂市房产交易管理兴中心产权档案专用章;二、根据案外人提交的“商品房预售合同”“商品房结算移交协议书”“销售不动产统一发票”“临沂鲁德城市建设有限公司出具证明”等证据无法证实临沂鲁德城市建设有限公司将涉案房产出售于案外人。1.根据案外人王云涛所提供的的商品房预售合同（合同编号:ＹＳ390238）、预购商品房抵押权预告登记申请表、个人购房抵押（保证）借款合同以及临沂市不动产登记信息查询证明等证据显示。案外人购买并登记在其名下的仅为“澜泊湾Ｅ9号楼2单元101号房屋,房屋代码为2154796”,无任何关于“澜泊湾Ｅ9号楼-112号附属储藏室”的买卖约定内容;2.澜泊湾Ｅ9号楼-112号房屋为附属储藏室,属于配房,根据案外人提交时间为2016年4月29日的“商品房结算移交协议书”可以证实案外人接收的房屋仅为澜泊湾Ｅ9号楼2单元101号房屋,关于配房面积及价格,该协议书中留白并手写勾划掉。可以充分证实案外人并未购买“澜泊湾Ｅ9号楼-112号附属储藏室”；3.案外人提交的商品房预售合同中“澜泊湾Ｅ9号楼1单元101号”的房屋面积为161.01平方米,商品房结算移交协议书、销售不动产统一发票中“澜泊湾Ｅ9号楼1单元101号”的房屋面积为288.92平方米,2021年11月23日,临沂市鲁德城市建设有限公司为案外人出具证明证实超出的面积为出售于案外人的“澜泊湾Ｅ9号楼-112号附属储藏室”,但临沂市鲁德城市建设有限公司系（2019）鲁1302执2776号执行案件的被执行人。其出具证明时间为被强制执行之后,临沂市鲁德城市建设有限公司与本执行异议案件存在利害关系,因此,不排除案外人与临沂市鲁德城市建设有限公司恶意串通、伪造证明,阻止法院执行的可能,该份证明具有倾向性,不能作为认定本案事实的依据。综上所述,案外人在异议申请书中陈述的内容与事实严重不符,根据案外人提交的证据无法证实在兰山区与临沂市鲁德城市产已签订合法有效的书面买卖合同,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定,案外人对涉案房产不享有排除执行的权利,请求贵院依法驳回王云涛的异议请求。

本院查明，兴建门窗公司与鲁德公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中，本院于2018年3月30日作出（2018）鲁1302民初6064号之一民事裁定书，查封（冻结）被申请人临沂鲁德城市建设有限公司价值130万元的财产一宗（详见查封冻结财产清单），本院于2018年4月10日查封鲁德公司所有的位于临沂市兰山区共24套房产，查封期限三年，自2018年4月10日至2021年4月10日，并向临沂市不动产登记交易中心送达了民事裁定书、协助执行通知书。本院于2018年12月14日作出（2018）鲁1302民初6064号民事判决书，判令：一、被告临沂鲁德城市建设有限公司支付给原告临沂市兴建门窗有限公司澜泊湾项目Ａ7＃楼铝合金门窗和百叶窗加工制作和安装工程工程款30479.05元及利息（按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算,自2014年3月16日起至实际履行完毕之日止）；二、被告临沂鲁德城市建设有限公司支付给原告临沂市兴建门窗有限公司澜泊湾二期工程款258976.94元及利息（按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算,自2015年12月28日起至实际履行完毕之日止）;三、被告临沂鲁德城市建设有限公司支付给原告临沂市兴建门窗有限公司澜泊湾三期高层Ｄ2＃、Ｄ5＃、Ｄ7＃楼铝合金门窗制作安装工程工程款707027.91元及利息（按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算,其中工程款366210.78元,自2015年7月22日起至实际履行完毕之日止;质保金340817.13元,自2017年8月6日起至实际履行完毕之日止）；四、被告临沂鲁德城市建设有限公司支付给原告临沂市兴建门窗有限公司澜泊湾三期别墅下沉庭院采光顶雨篷制作安装工程工程款63526.61元及利息（按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算,自2018年5月4日起至实际履行完毕之日止）;五、驳回原告临沂市兴建门窗有限公司的其他诉讼请求。因被执行人未履行生效判决确认的义务，兴建门窗公司向本院申请强制执行，本院于2019年5月5日立案执行，诉讼阶段的保全措施自动转化为执行阶段的查封措施。本院于2021年4月19日以（2019）鲁1302执2776号执行裁定书，查封上述案涉房产，查封期限为三年，并向临沂市不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书。案外人向本院提出书面异议后，该案遂暂缓执行。

另查明，2014年7月16日，被执行人临沂鲁德城市建设有限公司作为出卖人，案外人王云涛作为买受人签订《商品房预售合同》，协议约定，买受人购买澜泊湾Ｅ9号楼2单元101号房产，该房屋建筑面积161.01平方米，总房款1850449元。2016年4月29日，鲁德公司向案外人出具销售澜泊湾Ｅ9号楼2单元101室房产的金额为1832345元发票一张，该发票载明不动产楼牌号为Ｅ9号楼2单元101室，建筑面积288.92平方米。2016年4月29日，鲁德公司与案外人签订商品房结算移交协议书，约定“乙方购买的澜泊湾小区Ｅ9号楼2单元101号商品房，现已竣工并验收合格，每平方价格6342.05元，总建筑面积288.92平方米，共计（人民币）壹佰捌拾叁万贰仟叁佰肆拾伍元整。双方已结清购房款…本协议签订后，甲方将房屋交付乙方使用，产权归乙方所有。”2021年11月23日鲁德公司出具盖章的证明一份“位于临沂市北城新区系本公司开发,其中,澜泊湾Ｅ9号楼2单元101室及附属储藏室负112号,系2014年7月16日,消费者王云涛通过商品房预售按揭贷款的方式从本公司购买,王云涛支付了首付款,并通过按揭贷款方式支付了剩余购房款,本公司协助办理了按揭抵押登记。2016年4月29日,本公司与王云涛交房结算,澜泊湾Ｅ9号楼2单元101室及附属储藏室负112号的总面积共计288.92平米,并且,本公司开具了发票给王云涛。以上情况属实,特此证明。”

再查明，临沂市不动产登记信息查询证明显示兰山区北城新区澜泊湾E9号楼2-101室房产系案外人王云涛名下的唯一房产。

本院认为，本案争议焦点为案外人王云涛对案涉储藏室享有的权益能否排除本院的强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由上述法条可知，王云涛需满足在上述规定中三种情形方可排除本案执行。本案中，案外人王云涛提交的2014年7月16日王云涛与鲁德公司签订的《商品房预售合同》，该合同系对澜泊湾E9号楼2-101室房产的买卖进行了约定，并未涉及案涉的-112号储藏室，故关于在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实，案外人未提供充分证据证实。案外人提交的预购商品房抵押权预告登记申请表、个人购房抵押（保证）借款合同载明的房屋建筑面积为161.01㎡，并未包案涉储藏室。综上所述，案外人提交的证据不能证实其对案涉房产享有排除执行的权利，本院对其异议请求不予支持。若其坚持认为对案涉房产享有排除执行的权益，应当在收到本裁定起十五日之内向本院提出执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：

驳回案外人王云涛的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　刘子瑜

人民陪审员　　赵东欣

人民陪审员　　李永庆

二〇二二年二月二十三日

书　记　员　　房淑月