某某、临沂市兴建门窗有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁1302民初5539号 原告：***，男，1981年1月17日出生，汉族，个体经营，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:***,******事务所律师。 被告：临沂市兴建门窗有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区银雀山路西段北侧。统一社会信用代码:913713001683363091。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东合清律师事务所律师。 第三人：临沂**城市建设有限公司，住所地：临沂市兰山区南坊街道大***。统一社会信用代码：91371300788468804E。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。 原告***与被告临沂市兴建门窗有限公司（以下简称：兴建门窗公司）、第三人临沂**城市建设有限公司（以下简称：**建设公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告兴建门窗公司的委托诉讼代理人***、第三人**建设公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.依法确认***与**建设公司就位于临沂市兰山区××新区××小区××号楼××室签订的买卖协议有效，并确认Ｅ9号楼-112储藏室归***所有；2.依法判令立即停止对位于临沂市兰山区××新区××小区××号楼××室的强制执行并解除查封；3.依法判令**建设公司配合***办理位于临沂市兰山区××新区××小区××号楼××室的产权登记手续；4.本案诉讼费用由兴建门窗公司、**建设公司承担。事实和理由：位于临沂市兰山区××新区××小区××号楼××室系**建设公司开发建设。2014年7月16日，***与**建设公司签订《商品房预售合同》，***购买了澜泊湾小区Ｅ9号楼2**101室房屋，同时**建设公司将该楼负一层编号为Ｅ9号楼-112的储藏室赠送给***（该储藏室与主房贯通，不可分割）；***已付清全部购房款，且在2016年4月29日**建设公司为***开具的发票上，面积一栏也充分显示出赠送的Ｅ9号楼-112储藏室的面积（房屋总面积288.92㎡，主房占161.01㎡，两者差值127.91ｍ2即为赠送的-112储藏室面积）。***与**建设公司达成房屋（赠送储藏室）买卖合意，且***已按照约定支付了相应款项并实际占有使用储藏室至今，未办理不动产登记手续的责任不在***，***多次询问**建设公司是否备案，何时办理产权证，均被告知已经备案。后**建设公司告知没有备案系工作人员失误造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。***在执行程序中已经告知执行法官购买和占有使用案涉储藏室的事实，因兴建门窗有限公司坚持查封并要求拍卖案涉储藏室，导致本案之诉，***因此支出诉讼费、律师代理费等不必要的支出，应该由兴建门窗公司承担。 兴建门窗公司辩称，（2022）鲁1302执异47号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回***的诉讼请求。 **公司述称，涉案房产（E9号楼-112储藏室）我公司已经出售给***，并收取了相应的房款，且已将案涉房产交付给***，***的诉求应该得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： ***提交以下有争议的证据：1.商品房预售合同原件一份，拟证明2014年7月16日，***与**建设公司签订商品房预售合同,且该合同于2014年9月5日已完成备案手续的事实。2.案涉房屋付款凭证及收据一宗,拟证明***已付清全部购房价款。3.销售不动产统一发票原件一份,拟证明***购买案涉房屋的事实,通过该发票面积一栏显示房屋面积288.92㎡及商品房预售合同中显示房屋面积161.01㎡,两者的差值127.91㎡即为储藏室面积。4.物业管理费收据三份,拟证明***占用案涉储藏室的事实。兴建门窗公司对上述证据质证意见为，对上述证据均有异议，认为本案诉争房产为E9号楼-112储藏室,商品房预售合同显示购买房屋为E9号楼2**101室房屋,与本案诉争房产无关联性,不能证实***在涉案E9号楼-112储藏室被查封前与**公司签订了合法有效的买卖合同；收据显示***所交房款是为购买E9号楼2**101室房屋,与本案诉争储藏室无关联性；发票上不能证实多余的面积就是涉案储藏室；物业管理费收据显示房间为E9号楼2**101室,收据的数量一栏显示161.01㎡,可证实***仅是为E9号楼2**101室房屋交纳物业费,不能证实***曾为涉案储藏室交纳物业费,更不能证实***在涉案储藏室查封前已经占有使用涉案储藏室。**公司对上述证据质证意见为，对所有证据均无异议，商品房预售合同第4页显示的房屋价款11493.3元/㎡,该价格是高于市场价值的,原因是赠送了涉及本案的储藏室,且案涉储藏室是与主房相通的，有楼梯贯通，是不可分割的；房款我公司已收到,且据此将储藏室及房屋交付给了***。 兴建门窗公司向法庭提交了临沂市不动产登记信息查询证明一份，拟证明***名下登记有澜泊湾E9号楼2**101室房屋，并无涉案-112储藏室登记信息。***对该查询证明真实性无异议，但认为该查询证明显示案涉主房E9号楼2**101室面积为161.01㎡，结合***所举发票能够证明，发票显示E9号楼2**101室面积为288.92㎡，两者存在巨大的面积差值，两者面积之差的127.91㎡为案涉-112储藏室面积，不难看出案涉储藏室已随主房出售给***的事实。**公司发表质证意见，对真实性无异议，但是该登记信息不能证明案涉储藏室并非***所有,因该储藏室与主房系贯通,出售时系赠送，而之所以赠送是因为当时主房的出售价格高于市场价格，且该赠送的储藏室因维修基金的问题与不动产登记中心没协调好，临时没有备案。 本院认证如下，兴建门窗公司虽对***提交的上述证据有异议，认为证据不能证明***主张的事实，但对证据的真实性未提出异议，本院对***提交的证据的真实性予以确认，并在卷佐证。对以上证据能否证明其待证事实，从庭审查明的事实来看，E9号楼2**101室是与E9号楼-112储藏室相通的，从E9号楼1**101室内部楼梯可到达E9号楼-112储藏室，该储藏室与主房贯通，不可分割。由此可以认定***提交的证据能够证明其主张，故本院对***提交的证据予以采信。兴建门窗公司提交的临沂市不动产登记信息查询证明，当事人对真实性没有异议，本院对真实性予以确认，但该证据不足以证明其证明的目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴建门窗公司与**公司建设工程施工合同纠纷一案,在审理过程中,本院于2018年3月30日作出（2018）鲁1302民初6064号之一民事裁定书,查封（冻结）**公司价值130万元的财产一宗（详见查封冻结财产清单）,本院于2018年4月10日查封**公司所有的位于临沂市兰山区××新区××小区××号楼××共24套房产,查封期限三年,自2018年4月10日至2021年4月10日,并向临沂市不动产登记交易中心送达了民事裁定书、协助执行通知书。本院于2018年12月14日作出（2018）鲁1302民初6064号民事判决，该民事判决生效后，因**公司未履行生效判决书确认的义务，兴建门窗公司向本院申请强制执行，本院于2019年5月5日立案执行，诉讼阶段的保全措施自动转化为执行阶段的查封措施。兴建门窗公司在上述查封期限届满前15日内未申请续行查封。2021年4月19日，本院又作出（2019）鲁1302执2776号执行裁定书，查封上述涉案房产，查封期限为三年，并向临沂市不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书。***作为执行案外人向本院提出书面异议，本院审查后，于2022年2月23日作出（2022）鲁1302执异47号执行裁定书，裁定驳回执行案外人***的异议请求，***对执行裁定不服，遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，2014年7月16日，***与**公司签订《商品房预售合同》，购买澜泊湾小区E9号楼2**101室商品房，合同预测建筑面积为161.01㎡，单价为11492.76元/㎡，房屋总价为1850449元。2016年4月29日，**公司为***开具了销售不动产统一发票，其上显示的建筑面积为288.92㎡，单价为6342.05元/㎡，总价为1832345元。 还查明，***购买的E9号楼2**101室与涉案的E9号楼-112储藏室通过室内楼梯相通，E9号楼-112储藏室在E9号楼2**101室的负一层。 本院认为，本案争议焦点是：***对涉案储藏室是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。如同时符合上述四个条件，可以排除普通债权人对涉案财产的执行。 第一，2014年7月16日，***与**公司签订《商品房预售合同》，合同中显示的房屋预测面积为161.01㎡，单价为11492.76㎡，总房价为1850449元。而通过案件关联查询，本院现已结案的（2022）鲁1302民初4455号案件，其涉及的主房为E9号楼1**301室，E9号楼1**301室面积与E9号楼1**101室面积相同，301室的单价为7633.85元/㎡，根据正常的交易习惯，301室的价格应高于101室，本案***提交的销售不动产统一发票上显示E9号楼2**101室的建筑面积288.92㎡、单价6342.05元/㎡，再结合E9号楼2**101室与E9号楼-112储藏室上下相连通的事实进行综合分析，能够认定***购买的E9号楼2**101室包含有E9号楼-112储藏室，购房发票上比购房合同上多出的建筑面积就是涉案储藏室的面积，由此可以认定涉案储藏室在2018年4月19日被我院查封前已签订了书面的买卖合同。 第二，***在我院查封之前已合法占有该不动产。通过庭审查明的事实能够认定，***签订的购房合同包括主房及与之相连通的涉案储藏室，通过***提交的购房发票及物业费单据等证据，可以印证在涉案储藏室被查封前，***已实际合法占有该储藏室，故应认定***在人民法院查封之前已合法占有涉案储藏室。 第三，***支付了涉案储藏室的全部价款。***向本院提交了相关的付款凭证且得到了**公司作为收款方的认可，本院认定***已经于查封前完成了储藏室价款的全部支付义务。 第四，储藏室未能及时办理过户登记非因买受人***自身原因所致。根据**公司陈述未办理过户登记原因系公共维修基金在不动产登记中心标注有误，导致房产备案延迟，故本案不存在***因自身原因未办理过户登记的情况。 综上，***对涉案储藏室享有的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，***享有一般买受人的物权期待权，足以对抗兴建门窗公司享有的普通金钱债权，***对案涉储藏室享有的权利足以排除本院对案涉储藏室的执行。 关于***请求确认涉案储藏室归其所有的诉求，***对涉案澜泊湾小区Ｅ9号楼-112号储藏室所享有的是物权期待权，还未进行确权登记，非为物权法上的物权，故***请求确认涉案储藏室归其所有的诉求，没有法律上的依据，本院不予支持。***提起案外人执行异议之诉的目的是排除对临沂市兰山区××新区××小区××号楼××号××室的执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条及第三百一十二条规定可以看出，执行异议之诉审查范围主要是执行标的的“真实权属”和“能否阻止执行”两项内容，对于***要求解除查封、并要求**公司配合办理临沂市兰山区××新区××小区××号楼××室的产权登记手续等诉求不属于执行异议之诉解决的范围。 关于本案当事人的诉讼地位问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，被执行人**公司不反对***的异议，根据上述规定，被执行人**公司在本案中的诉讼地位应为第三人。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行本院（2019）鲁1302执2776号执行裁定书查封的位于临沂市兰山区××新区××小区××号楼××号××室； 二、驳回原告***要求确认临沂市兰山区××新区××小区××号楼××号××室归其所有的诉讼请求。 案件受理费5140元，由临沂**城市建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省临沂市中级人民法院在线提交上诉状。 审　判　长　　*** 审　判　员　　韩　锋 人民陪审员　　*** 二〇二二年六月二十七日 书　记　员　　沈　忱