东营虹泰装饰有限公司、利津县金洲民间资本管理股份有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省东营市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁05民初84号

原告(执行案外人)：东营虹泰装饰有限公司，住所地山东省利津县城经济开发区利七路**。

法定代表人：李新国，执行董事。

委托诉讼代理人：张煜佳，山东昌智律师事务所律师。

被告(申请执行人)：利津县金洲民间资本管理股份有限公司，住，住所地山东省利津县凤凰广场以西一路以北。

法定代表人：兰俊海，董事长。

委托诉讼代理人：王振宇，山东利顺律师事务所律师。

第三人(被执行人)：山东钱江置业有限公司，住，住所地山东省利津县大桥路**西湖春天会所/div>

破产管理人：山东鲁成律师事务所。

委托诉讼代理人：樊利波，山东鲁成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：石森林，男，山东钱江置业有限公司总经理，住。

原告东营虹泰装饰有限公司(以下简称虹泰公司)与被告利津县金洲民间资本管理股份有限公司(以下简称金洲公司)、第三人山东钱江置业有限公司(以下简称钱江公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告虹泰公司委托诉讼代理人张煜佳，被告金洲公司委托诉讼代理人王振宇，第三人钱江公司破产管理人的委托诉讼代理人樊利波、石森林参加第一次开庭。原告虹泰公司委托诉讼代理人张煜佳，被告金洲公司委托诉讼代理人王振宇，第三人钱江公司破产管理人的委托诉讼代理人樊利波参加第二次开庭。本案现已审理终结。

虹泰公司向本院提出诉讼请求：1.依法停止对位于东营市利津县（合同编号：利津西湖春天2015139号）房产的强制执行，并解除查封。2.确认该房产归虹泰公司所有；3.案件受理费由金洲公司负担。事实与理由：一、东营市中级人民法院依据（2020）鲁05执恢87号之三裁定书查封了虹泰公司所有的房产。2015年8月25日，潘洪强与钱江公司签订承揽建设西湖春天项目38号、39号、50号、51号楼的待建工程《协议》，同日签订工程《补充协议》。在法院查封之前的2015年8月18日潘洪强就与钱江公司签订了《商品房买卖合同》，共五套房产。分别是：第39号楼1单元502号房（合同编号2015102），房款563160元，储藏室编号39-0-27，价格145338元；第39号楼3单元502号房（合同编号2015120），房款563160元，储藏室编号39-0-15，价格145338元；第51号楼3单元502号（合同编号2015150），房款563160元，储藏室编号51-0-12，价格112387元；第39号楼2单元502号（合同编号2015110），房款563160元，储藏室编号39-0-23，价格100324元；第51号楼2单元501号（合同编号2015139），房款563160元，储藏室编号51-0-5，价格112387元，总价款3431574元。合同签订后，潘洪强于2015年8月28日和9月1日分别向钱江公司指定的蔡文崇账户：6217********转入购房款145万元和20万元，余款1781574元经双方协商，于2016年6月30日签订《工程款抵顶购房款协议》，以应付工程款抵顶房款的方式结清。

2017年6月28日，虹泰公司(甲方)、潘洪强(乙方)与钱江公司(丙方)签订《协议书》，其中第一条约定：丙方因资金困难，无现金向乙方支付工程款，所以用丙方开发的51号楼2单元501室住宅楼抵顶乙方所欠工程款，并于2015年8月18日与乙方签订《商品房买卖合同》(编号：西湖春天2015139号)。第二条约定：乙方潘洪强将丙方钱江公司抵顶工程款的利津县西湖春天51号楼2单元501室住宅楼抵顶给虹泰公司，上述《商品房买卖合同》(编号：西湖春天2015139号)，以此用于抵顶所欠甲方的工程款599200元(659200-60000=599200)。第四条约定：本协议签订后，乙方潘洪强立即将上述楼房交付给虹泰公司，并由虹泰公司占有使用，同时将乙方潘洪强与丙方钱江公司所签订的《商品房买卖合同》(西湖春天2015110号)及相关手续交付虹泰公司持有。《协议书》签订后，虹泰公司已经将房屋装修并实际使用至今，上述房产的取得方式是因为虹泰公司在西湖春天小区实施了断桥铝外窗制作安装分项工程，是应收工程款抵顶而来，已经钱江公司签章确认。二、2021年2月9日，虹泰公司对执行标的提出执行异议。东营市中级人民法院于2021年3月31日作出(2021)鲁05执异31号执行裁定书，驳回了虹泰公司的异议。综上，虹泰公司对涉案房屋享有优先受偿权，对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

金洲公司辩称，虹泰公司的起诉无事实与法律依据，依法应予以驳回。东营市中级人民法院（2021）鲁05执异31号执行裁定书已清楚地进行了认定。

钱江公司述称，2021年6月1日，利津县人民法院作出（2021）鲁0522破申4号民事裁定书，已裁定受理钱江公司破产重整，并于同日作出（2021）鲁0522破4号决定书，指定山东鲁成律师事务所与山东诚正勤律师事务所担任联合管理人。依据企业破产法第19条的规定，法院受理企业破产后，针对破产企业的查封应当予以解除，执行应当予以终止，因此，本案所诉争房屋及车库即使是钱江公司所有，也应当予以解封并终止执行。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

虹泰公司提供以下证据：

证据一、《商品房买卖合同》1份，证明：2015年8月18日，潘洪强作为买受人与钱江公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：西湖春天2015139)，购买钱江公司开发的西湖春天51号楼2单元501室，房屋价款563160元、附带储藏室112387元。

证据二、《门窗工程施工合同》1份，证明：2016年5月16日，虹泰公司与潘洪强签订施工合同，约定由虹泰公司承包西湖春天住宅小区A地块39#、51#楼断桥铝外窗制作安装分项工程。

证据三、抵房《协议书》一份，证明：2017年6月28日，虹泰公司(甲方)、潘洪强(乙方)、钱江公司(丙方)签订《协议书》，约定乙方潘洪强承建了丙方钱江公司西湖春天住宅楼工程，甲方为乙方承建的住宅楼实施了门窗安装工程及外墙保温分项工程。协议约定：第一条丙方因资金困难，无现金向乙方支付工程款，所以用丙方开发的51号楼2单元501室住宅楼给乙方抵顶所欠工程款。第二条因乙方欠甲方工程款，所以用51号楼2单元501室住宅楼给甲方用来抵顶所欠甲方上述部分债务。第四条本协议签订后，乙方立即将上述楼房交付给甲方，同时将乙方与丙方所签订的编号西湖春天2015110号《商品房买卖合同》及相关手续交付甲方。

证据四、工程量清单一份，证明虹泰公司对涉案工程已实际施工。

证据五、房屋现场照片一份，证明：涉案房屋在交付虹泰公司后已实际装修。

证据六、涉案房屋供热费单据、电费缴费记录、生活费缴费凭证，证明虹泰公司已经实际入住。

证据七、收据和交易明细三份，原件在（2021）鲁05民初83号案件中，证明潘洪强已经向钱江公司缴纳房款。

证据八、《商品房买卖合同》五份，证明：潘洪强作为买受人向钱江公司购买西湖春天小区五套房产，并签订5份《商品房买卖合同》，潘洪强转让两套后剩余三套房产持有至今，所购房产及合同编号分别为：西湖春天39号楼1单元502室(西湖春天2015102)，商品房总价563160元、附带储藏室145338元；西湖春天39号楼3单元502室(西湖春天2015120)，商品房总价563160元、附带储藏室145338元；西湖春天51号楼3单元502室(西湖春天2015150)，商品房总价563160元、附带储藏室112387元。上述三份《商品房买卖合同》签订日期均为2015年8月18日。

证据九、《协议》及《施工合同（补充协议）》一份，证明：2015年8月25日，利津县国土资源局作为甲方、钱江公司作为乙方、潘洪强作为丙方签订《协议》，经协商甲方同意乙方钱江公司委托丙方潘洪强承接团购楼建设剩余的全部工程，甲乙双方在《协议》底部加盖公章并由各自负责人签名，钱江公司与潘洪强同日签订《西湖春天第十期36#、39#、50#、51#住宅楼施工合同（补充协议）》，约定施工事宜，补充协议由钱江公司加盖公章，潘洪强签名确认。

证据十、《工程款抵顶购房款协议》一份，证明：2016年6月30日钱江公司（甲方）与潘洪强（乙方）签订了《工程款抵顶购房款协议》，协议第一条：截止2016年5月31日，甲方欠乙方工程款人民币26985180元。第二条：乙方于2015年8月25日交房款145万、2015年9月2日交付房款20万元，剩余未交购房款人民币1781574元。第三条：双方商定乙方欠交房款1781574元在甲方应向乙方支付的工程款26985180元中扣除，余款另行协商支付。

金洲公司质证认为，对证据一至四的真实性及证明目的均有异议，其不能证明虹泰公司的证明目的，以上证据更不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，不能证明虹泰公司和钱江公司之间存在房屋买卖关系，亦不能证明虹泰公司已支付房款，更不能证明涉案房屋系用于虹泰公司居住，及其名下无其他用于居住的房屋。同时，虹泰公司的主体也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的主体。证据五、证据六均系复印件，不予认可，即使系原件，也不能证明其证明目的，房屋是否装修及入住不能证明虹泰公司享有足以排除执行的权益。对证据七的真实性有异议，不能证实相关资金为支付涉案的房屋价款。购房资金应进入不动产登记部门指定的第三人账户，才能办理相关备案手续，因此前述证据从形式上看是为了逃避法律执行，应为无效。对证据八至十不认可，不能证明虹泰公司的证明目的。

钱江公司质证认为，对证据一至十的真实性没有异议，但对上述证据是否能够证明潘洪强对涉案房屋的所有权有异议，因为涉及到钱江公司已经进入破产重整程序，应当依据企业破产法认定债务人财产的相关规定予以认定。

钱江公司提交了破产裁定书和决定书各一份，证明2021年6月1日，利津法院已经受理其破产重整申请。虹泰公司、金州公司对前述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。

本院对前述证据审查认为，因钱江公司对虹泰公司提供的证据一至证据十的真实性没有异议，本院对虹泰公司提供的上述证据的真实性合法性予以采信，对其证明目的本院将结合其他事实和证据综合认证。对虹泰公司提交的证据七，因系复印件，未提供原件，本院不予采信。虹泰公司对钱江公司提交的破产裁定书和决定书，各方均无异议，本院依法予以采信。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

本院在审理金洲公司与钱江公司小额借款合同纠纷一案中，于2016年3月25日作出（2015）东商初字第186号民事调解书，确认金洲公司与钱江公司达成如下协议：一、钱江公司于2016年4月25日前偿还金洲公司投资本金10404162.72元，并支付回报492463元；二、金洲公司放弃其他诉讼请求。若钱江公司不能按时支付上述款项，则其应自2016年4月26日起至实际清偿之日，以本金10404162.72元为基数，按年利率24%向金洲公司支付利息；三、案件受理费198538元，减半收取99269元，保全费5000元，共计104269元，由钱江公司负担。金洲公司已经预交的、应由钱江公司承担的案件受理费99269元，人民法院不予退还，由钱江公司在支付上述第一项款项时一并支付给金洲公司；四、钱江公司付清上述款项之后，双方当事人因（2015）东商初字第186号案产生的小额借款合同纠纷一次性处理完毕，再无纠葛。

因钱江公司未履行上述生效调解书，金洲公司向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2016）鲁05执字第94号。2017年12月12日，本院作出（2016）鲁05执字第94号执行裁定书，查封钱江公司名下房产号：39-1-502、39-2-502、39-3-502、51-2-501、51-3-502、52-2-502、52-2-501，车库号：39-0-27、39-0-23、39-0-15、52-0-26，查封期限三年，自2017年12月12日-2020年12月11日。该案终结本次执行后又恢复执行，案号为（2020）鲁05执恢87号。2020年12月9日，本院作出（2020）鲁05执恢87号之三执行裁定书，裁定：继续查封钱江公司名下的利津县西湖春天小区39-1-502、39-2-502、39-3-502、51-2-501、51-3-502、车库号39-0-15、39-0-23、39-0-27不动产。

2021年2月9日，虹泰公司向本院提出执行异议，请求解除对位于东营市利津县（合同编号：利津?西湖春天2015139号）房产的查封。2021年3月31日，本院作出（2021）鲁05执异31号执行裁定，驳回了虹泰公司的异议请求。虹泰公司对裁定不服，后提起本案诉讼。

另查明，2015年8月18日，潘洪强与钱江公司签订《商品房买卖合同》五份，所涉房产分别是：第39号楼1单元502号（合同编号2015102），房款563160元，储藏室编号39-0-27，价格145338元；第39号楼3单元502号（合同编号2015120），房款563160元，储藏室编号39-0-15，价格145338元；第51号楼3单元502号（合同编号2015150），房款563160元，储藏室编号51-0-12，价格112387元；第39号楼2单元502号（合同编号2015110），房款563160元，储藏室编号39-0-23，价格100324元；第51号楼2单元501号（合同编号2015139），房款563160元，储藏室编号51-0-5，价格112387元。总价款3431574元，合同签订后，潘洪强分别于2015年8月28日、2015年9月1日向蔡文崇6217××××2140账户转入购房款145万元、20万元，钱江公司同时向潘洪强出具收据并盖章，其中金额145万元的收据中注明的收款事由为：房款39-1-502、39-2-502、39-3-502、51-2-501、51-3-502。

2015年8月25日，利津县国土资源局(甲方)、钱江公司(乙方)、潘洪强(丙方)三方为解决甲方在乙方西湖春天团购的85套房产(39号、50号、51号楼、38号楼一单元)按期完工并交付使用问题签订协议，约定由乙方委托丙方承接甲方团购楼房剩余工程建设。

2016年5月16日，虹泰公司与潘洪强签订施工合同，约定由虹泰公司承包西湖春天住宅小区A地块39#、51#楼断桥铝外窗制作安装分项工程。合同对材料要求、施工质量、结算方式等均进行了约定。

2016年6月30日，钱江公司与潘洪强签订《工程款抵顶购房款协议》，约定：1.截止2016年5月31日，钱江公司欠付潘洪强工程款26985180元；2.潘洪强应交房款共计3431574元，于2015年8月25日交145万元，2015年9月2日交20万元(本院查明潘洪强2015年8月28日交145万元，2015年9月1日交20万元)，剩余未交购房款1781574元；3.潘洪强的欠交房款1781574元在钱江公司应向潘洪强支付的工程款26985180元中扣除，余款另行协商支付；4.协议签订当日视为潘洪强结清房款，钱江公司应积极协助潘洪强办理交房、办理产权证等手续。

2017年6月28日，虹泰公司、潘洪强、钱江公司三方就潘洪强拖欠虹泰公司工程款659200元的结算问题签订《协议书》，约定潘洪强用钱江公司抵债的利津县西湖春天51号楼2单元501室住宅楼给虹泰公司，用以抵顶所欠虹泰公司工程款。协议签订后，潘洪强立即将上述楼房交付给虹泰公司，同时将潘洪强与钱江公司所签订的编号西湖春天2015139号《商品房买卖合同》及相关手续交付虹泰公司，虹泰公司已将该房屋进行装修。

再查明，2021年6月1日，利津县人民法院作出（2021）鲁0522破申4号民事裁定书，受理钱江公司破产重整，并于同日作出（2021）鲁0522破字4号决定书，指定山东鲁成律师事务所与山东诚正勤律师事务所担任联合管理人。

潘洪强、天和门业公司于2021年4月21日亦向本院提起执行异议之诉，案号分别为(2021)鲁05民初83号、(2021)鲁05民初85号。

在(2021)鲁05民初83号案件中，潘洪强主张涉案《商品房买卖合同》均已网签，但未备案，亦未通过竣工验收，并主张涉案房屋于2017年5月21日已实际交付，其中两套已装修，钱江公司表示记不清具体交付时间，但认可有两套房屋已经装修。

涉案房产所在西湖春天小区的全部房产均未办理竣工验收手续，也没有办理大证，因政策变更和钱江公司拖欠施工人工程款等原因，导致钱江公司目前无法办理竣工验收手续。该事实有钱江公司的陈述在案为证。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”涉案《商品房买卖合同》、《工程款抵顶购房款协议》等合同的签订及履行均发生在民法典实施之前，故应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定审理本案。

本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，虹泰公司主张其对涉案房屋享有所有权，应就其对涉案房屋享有所有权承担举证责任，本院应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。

从虹泰公司提交的证据和本院查明的事实来看，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由：1.潘洪强与钱江公司在本院查封涉案房屋之前已经签订了合法有效的书面合同。潘洪强与钱江公司签订涉案《商品房买卖合同》的时间均为2015年8月18日，早于本院于2017年12月12日对涉案房屋查封的时间，且钱江公司与潘洪强签订《商品房买卖合同》时已经取得预售许可证（编号：房预售证第20140022号），符合预售条件，合同内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。2.潘洪强在本院查封之前已经合法占有了涉案房屋。庭审中，潘洪强主张钱江公司在2017年5月21日已经向其交付房屋，钱江公司认可将涉案房屋已经向潘洪强交付的事实，只是表示记不清具体交付时间，并认可潘洪强已经将其中两套房屋装修。因此，能够认定在法院查封之前潘洪强已经对涉案房屋合法占有。3.潘洪强已经向钱江公司支付全部价款。从潘洪强提供的证据来看，其购买的五套房屋的总价款为3431574元，合同签订后，潘洪强分别于2015年8月28日、2015年9月1日向蔡文崇6217××××2140账户转入购房款145万元、20万元，蔡文崇系钱江公司财务人员，结合钱江公司向潘洪强出具收据并盖章的事实，能够认定上述165万元系潘洪强向钱江公司支付的部分房款。另外，潘洪强提供的《工程款抵顶购房款协议》能够证实，钱江公司与潘洪强于2016年6月30日签订协议以工程款抵顶潘洪强剩余购房款1781574元的事实，同时也进一步证实上述165万元为实际支付的购房款。《中华人民共和国合同法》第一百条规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”潘洪强与钱江公司协议以工程款抵顶房款，是双方对工程结算和房款结算的一种支付方式，符合合同法的相关规定，故应认定潘洪强已经支付了全部价款。4.涉案房屋未办理产权过户登记手续，不是潘洪强的原因。从本案查明的事实来看，钱江公司对涉案房产均未进行竣工验收，整个西湖春天小区有1000多户类似房屋，因此，涉案房产没有办理过户登记的原因是钱江公司经营管理出现问题所致，而非潘洪强的原因。

潘洪强系以涉案房屋向虹泰公司抵顶的工程款，即潘洪强对涉案房屋享有的权利以抵顶工程款方式转让给虹泰公司，虹泰公司在本案中对涉案房屋享有的权利应与潘洪强一致，因此本院依法认定虹泰公司具有排除强制执行的民事权益。

综上所述，虹泰公司提供的证据能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求应予支持。虹泰公司关于确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，虽然其对涉案房屋享有物权期待权，但其与潘洪强之间、潘洪强与钱江公司之间对涉案房屋成为虹泰公司物权，还有诸多手续尚未履行，虹泰公司对涉案房屋的所有权尚不宜通过本判决确定，其可另行解决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条的规定，判决如下：

一、不得执行位于东营市利津县（合同编号：利津西湖春天2015139号）房产；

二、驳回虹泰公司的其他诉讼请求。

案件受理费10392元，由利津县金洲民间资本管理股份有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

本院（2021）鲁05执异31号执行异议裁定于本判决生效时自动生效。

审判长　潘　霞

审判员　隋宪贞

审判员　许晓芳

二〇二一年九月二十四日

书记员　倪玉佳