江西赣抚投资有限公司、某某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江西省抚州市临川区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）赣1002民初1807号 原告：江西赣抚投资有限公司，住所地：江西省抚州市赣东大道1988号6A栋5层，统一社会信用代码：913610005965368764。 法定代表人：***，总经理 委托诉讼代理人：***，江西三***事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：**林，江西三***事务所实习律师，代理权限：特别授权。 被告：**，男，1995年8月11日出生，汉族，住江西省抚州市。 原告江西赣抚投资有限公司（以下简称赣抚公司）诉被告**租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赣抚公司的委托诉讼代理人***、**林、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣抚公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并判决被告向原告返还租赁物；2、判令被告向原告支付租金共计1101751.28元（算至2022年2月28日），之后租金按月租金标准62159.55元算至返还租赁物之日止；3、依法判决被告向原告支付违约金372957.3元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年8月29日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其拥有的坐落在江西省抚州市赣东大道1988号6#C栋1-2层1641.77平方米房屋出租给被告使用，租期十年，即2019年9月1日至2029年8月31日，前两年每月一层租金60元/平方米，二层租金为27元/平方米，第三年起每年在上年度租金基础上增加5%，房屋租赁保证金100000元，如被告逾期支付租金一个月，原告有权单方解除租赁合同，同时被告还按解除时月租金标准的6个月租金（即372957.3元）向原告支付违约金。合同签订后，原告将以上租赁房屋交由被告使用，被告于2019年9月1日进场装修，被告按合同支付保证金100000元，支付了2020年4月至6月30日的租金，但自2020年7月1日起，被告未按合同支付租金，原告于2021年3月24日向被告送达《律师函》，希望被告尽快支付租金，被告于2021年8月31日支付10万元租金后，截止2022年2月被告拖欠租金1101751.28元（14*59199.57+6*62159.55-100000）。故原告诉至法院，望判如所请。 被告**辩称，被告同意解除案涉租赁合同。2020年1月开始受疫情影响，属于双方合同中约定的“不可抗力”因素，可以免除双方的违约责任。对截止至2022年2月28日尚欠的租金金额无异议，但被告受疫情影响没有享受到相应的租金减免，因此，不应当支付违约金。 经审理查明，2019年8月29日，原告赣抚公司（甲方）与被告**（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其拥有的坐落在江西省抚州市赣东大道1988号（财富广场）6#C栋1-2层房屋出租给被告使用，一层约450.66平方米，二层约1191.11平方米，租期十年，即2019年9月1日于2029年8月31日，其中免租期为七个月，自2019年9月1日起至2020年3月31日为期七个月，原告于2019年9月1日将具备出租条件的房屋交付给被告使用，使被告可按期进行施工，若致使乙方无法按期施工，租期相应顺延；前两年每月一层租金60元/平方米，二层租金为27元/平方米，第三年起每年在上年度租金基础上增加5%，租金按季度付款，被告应于每季度始上月20日前支付下季度租金；房屋租赁保证金100000元，如被告无故拖欠租金累计达一个月的，并经原告书面催告后的合理期限内仍未付款的，原告有权单方解除租赁合同，且被告应承担相应的违约责任；如因甲方违约导致本合同提前终止或解除的，甲方应返还乙方已交付的租金及乙方基于信赖而先期投入的各类费用，包括但不限于装修费、设备费用，乙方有权要求甲方按合同终止前最后月的月租金的6倍支付违约金；违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应按照乙方实际及可预见的损失包括但不限于经营性损失，向乙方一次性支付相应赔偿金。合同签订后，原告按合同约定将以上租赁房屋交给被告使用，被告按合同支付原告保证金100000元，于2019年9月1日进场装修后经营使用。租赁期间，被告按期支付了2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金，但自2020年7月1日起，被告未按合同约定支付租金。原告于2021年3月24日向被告送达《律师函》，告知被告在收到律师函十五日内结清截止至2021年3月的租金532796.13元，如未结清，将按照合同约定向法院主张解除租赁合同。被告收到律师函后于2021年8月31日支付10万元租金后再未支付。 经计算，截止至2022年2月底，被告拖欠原告租金1101751.28元（14*59199.57+6*62159.55-100000）。另，2020年1月24日因全国爆发新型冠状病毒肺炎疫情防控需要，江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月12日江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。根据相关政府文件精神，对承租国有资产类经营用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份房租（含摊位费）免收，3月份、4月份房租（含摊位费）减半收取。 以上事实，有原告提供的原告的企业信息、被告身份信息、《房屋租赁合同》、律师函、租金计算清单；被告提供的转账凭证一份及当事人**等证据在卷，经庭审核实，足以认定。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方应遵照履行。原告按合同约定将租赁房屋交付给被告使用，被告应当按合同约定如期足额交纳租金，现被告自2020月7月开始拖欠租金，经原告书面催告后仍未足额支付，截算至2022年2月底拖欠原告租金1101751.28元，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，被告逾期支付租金超过一个月，原告可单方解除租赁合同，因此原告诉请要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告亦表示同意，本院应予准许。租赁合同解除后，被告应当将案涉租赁房屋腾出并返还给原告。关于原告主张372957.3元违约金的问题。本院认为，双方在合同中约定的六个月租金标准的违约金是适用于原告单方违法解除合同的情形，并非适用于被告逾期支付租金的违约金约定。此外，被告租赁案涉房屋是作经营使用，而租赁期间爆发的新型冠状病毒肺炎疫情确实对经营活动会产生一定影响，也是导致被告拖欠租金的因素之一，因此，本院考虑被告在疫情期间并没有向原告主张减免租金，酌定免除被告逾期付租的违约责任。综上，自2020年7月1日至2022年2月28日期间，被告共拖欠原告租金1101751.28元，扣除原告缴纳的保证金10万元，被告尚应支付原告租金1001751.28元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、解除原告江西赣抚投资有限公司与被告**签订的《房屋租赁合同》； 二、被告**应于本判决生效后三日内将案涉租赁房屋腾空后返还给原告江西赣抚投资有限公司； 三、被告**应于本判决生效之日起七日内支付原告江西赣抚投资有限公司租金1001751.28元（注：该租金计算至2022年2月28日止，之后租金按合同约定标准继续支付至被告将案涉房屋返还给原告之日时止）； 四、驳回原告江西赣抚投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18072元减半收取计9036元，由被告**负担6908元，原告江西赣抚投资有限公司负担2128元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决的上诉请求金额，向江西省抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行，银行账号：1435********）。 本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条之规定，在二年内向本院申请执行。 审判员　李　宁 二〇二二年五月九日 书记员　***