某某与济南临港恒丰实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民事判决书

（2015）济民四终字第82号

上诉人（原审被告）***，女，1984年6月24日出生，汉族，个体业主，住济南市。

委托代理人***，山东德康律师事务所律师。

委托代理人***，山东德康律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）济南临港恒丰实业有限公司，住所地济南市。

法定代表人***，经理。

委托代理人***，男，1972年6月21日出生，汉族，济南高新东盛法律服务所法律工作者，住济南市。

上诉人***因与被上诉人济南临港恒丰实业有限公司（以下简称恒丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第2098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认定，2009年11月26日，恒丰公司与***签订了房屋租赁合同。合同约定：恒丰公司将坐落于机场路其院内西面两层楼房于2009年12月15日交付给***使用，租赁期限1年，到2010年12月14日。同日，***在”今收到太阳能热水器5个，大花瓶2个总价值8000元，如有损坏照价赔偿。2009.11.26”的收到条右下方写上”同意***13589021281”。2012年1月15日，双方又续签了房屋租赁合同，租赁期限到2013年1月14日。2013年1月15日，双方再次续签房屋租赁合同。合同约定：第一条、甲方（即恒丰公司）于2013年1月15日将该房屋交付给乙方（即***）使用，租赁期限为1年。即从2013年1月15日到2014年1月14日，合同到期前一个月甲乙双方商定下一年度合同时间及价格事宜，同等价格乙方优先租赁。第二条、该房屋租金45000元整，签订合同后乙方立即交付全年租金，如乙方不能交清房租，合同自行解除，甲方有权追究乙方经济损失。甲方有权处置乙方所租赁房屋内的所有物品......第八条、甲乙双方在租赁期间，不能无故违约合同，如有违约赔偿对方25000元损失。恒丰公司在合同上加盖合同专用章，法定代表人***、***均在合同上签名。合同签订后，***交付了1年的租金。2014年1月14日合同到期后，双方当事人未提前一个月协商下一年度房屋的租赁期限和租金价格，***也未向恒丰公司继续交付租金。2014年6月11日，恒丰公司向***邮寄了解除房屋租赁合同、腾房、补交房租的通知，但***未按通知要求履行。为此，恒丰公司诉至原审法院。上述事实，有恒丰公司提供的房屋租赁合同3份、合同解除通知书1份、特快专递1份及恒丰公司的当庭陈述为证，足以认定。

原审法院认为，恒丰公司与***签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。恒丰公司将租赁的房屋交付***使用，***交纳了1年的房屋租赁费，双方在合同期内履行了各自义务，合同到期后自行解除。但***如果需要继续租赁房屋，应当按照合同约定在合同期满前一个月与恒丰公司协商继续租赁的期限和租金价格。***没有与恒丰公司签订新的房屋租赁合同却一直占有使用租赁的房屋，应当视为***与恒丰公司形成不定期的房屋租赁合同，双方随时可以提出解除房屋租赁合同。因***未再交纳房屋租赁费，恒丰公司以特快专递的方式通知其解除合同、腾房、交纳房租后，双方之间的不定期房屋租赁合同在通知到达时解除。***仍未履行上述义务，其行为构成违约，故对恒丰公司要求***返还租赁的房屋、支付占用期间的房屋租赁费、支付违约金的诉讼请求，予以支持。***经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、限***于判决生效之日起十日内返还租赁的济南临港恒丰实业有限公司位于济南市机场路北路东两层门头房房屋；二、限***于判决生效之日起十日内支付济南临港恒丰实业有限公司占用租赁房屋期间的租赁费（自2014年1月15日起至退还租赁的房屋之日止，按每月3750元计算）；三、限***于判决生效之日起十日内支付济南临港恒丰实业有限公司违约金25000元；四、驳回济南临港恒丰实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，管辖异议费50元，由***负担。

上诉人***不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清。双方于2013年1月15日签订的房屋租赁合同约定租期为一年，到期后双方协商下一年度的房租，如有违约赔偿对方违约金25000元。该合同签订后，上诉人已按约支付了一年的房屋租金，不存在违约的情形，不应支付被上诉人违约金25000元。原审法院认为从2014年1月15日后双方之间形成不定期租赁合同，不符合实际情况。上诉人在合同到期后，多次找到被上诉人商议续租合同的问题，并草拟签订了不定期租赁合同，但被上诉人不顾上诉人已经进行了几十万的房屋装修仍恶意诉讼。这才是导致上诉人一直不交付房屋租金的主要原因。上诉人并未收到一审法院的开庭通知，一审法院程序违法。

被上诉人恒丰公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当之处，依法应予维持。

经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。

另，二审中，***申请对原审法院于2014年12月1日送达的开庭传票送达回证中受送达人”***”的签名并非其本人签字进行鉴定。在本院依法委托鉴定后，***又承认该签名是其本人所签，本院技术室依法终止鉴定。该事实有本院技术室调查笔录为证。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方当事人于2013年1月15日签订的租赁合同明确约定租赁期限为1年，即从2013年1月15日至2014年1月14日。该合同到期后，双方虽未续签合同，但上诉人***仍继续使用承租房屋，恒丰公司也未提出异议，依法原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。上诉人***继续使用房屋但一直未交纳租赁费，构成违约，被上诉人恒丰公司可随时要求解除合同并按原租赁合同的约定要求上诉人***支付占用房屋期间的租赁费和违约金。上诉人***认可原审法院开庭传票送达回证中的签名是其本人所签，故其关于原审法院程序违法的上诉理由不成立。综上，上诉人***的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费494元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长邵举强

代理审判员***

代理审判员曹强

二〇一五年四月九日

书记员***