肇庆市端州区骏强包装材料厂、肇庆市水务集团有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省肇庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤12民终1263号 上诉人(原审被告)：肇庆市端州区骏强包装材料厂，住所地广东省肇庆市睦岗三村（上黄岗村边）三村开发区。 经营者：***（香港特别行政区居民）。 委托诉讼代理人：***，广东粤鑫律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：肇庆市水务集团有限公司，住所地广东省肇庆市西江南路12号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东勤思进律师事务所律师。 上诉人肇庆市端州区骏强包装材料厂（以下简称骏强材料厂）因与被上诉人肇庆市水务集团有限公司（以下简称肇庆水务公司）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1305号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人骏强材料厂的委托诉讼代理人***、被上诉人肇庆水务公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏强材料厂提出上诉请求：一、变更一审判决第五项的违约金计算方式，违约金应以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础再上浮百分之三十计算；二、由肇庆水务公司承担上诉费用。事实与理由：一审判决第五项违约金计算依据来源于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，该规定适用于民间借贷案件，而本案是房屋租赁纠纷，参照上述规定计算违约金过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。因此，在肇庆水务公司难以证明其实际损失的情况下，骏强材料厂因逾期支付租金造成肇庆水务公司的损失，应以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮百分之三十计算，请二审法院支持骏强材料厂的上诉请求。 肇庆水务公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第49条规定：合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。第50条规定：认定约定违约金是否过高，一般应当以合同法113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得本案不能适用的利益。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。双方对逾期支付租金的违约金计算方法进行了约定，即按逾期交付的租金每日千分之三，一审法院认为该标准过高，已经下调了违约金标准。二、本案是租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定。且上述第二十四条的规定是在买卖合同没有约定逾期付款违约金的前提下才适用，而案涉租赁合同已约定违约金的计算方法。故本案违约金应当适用中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基准，参照逾期罚息利率标准计算没有依据。综上，请二审法院维持原判。 肇庆水务公司向一审法院提出诉讼：1.立即解除肇庆水务公司与骏强材料厂签订的《第三污水厂商铺租赁合同书》；2.骏强材料厂立即向肇庆水务公司支付拖欠的租金431630.37元及违约金762518.28元（租金及违约金暂计至2020年3月31日，之后的租金按照租赁合同的约定计算到骏强材料厂腾退返还租赁物业之日止），以上款项合计1194148.65元；3.骏强材料厂立即腾退将租赁物业返还给肇庆水务公司；4.骏强材料厂立即将其经营地从租赁物业地址中迁出；5.本案的受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由骏强材料厂承担。庭审中，肇庆水务公司确认上述第二项诉讼请求中的租金问题，实为主**强材料厂支付截止至2020年3月31日期间的租金431630.37元、2020年4月1日起按合同约定租金标准支付租金至合同解除之日以及合同解除次日起按合同约定租金标准支付占用费至实际腾退之日。 一审法院认定事实如下：2015年12月29日，肇庆水务公司（甲方）与骏强材料厂（乙方）签订《第三污水厂商铺租赁合同书》，主要约定：一、甲方将租赁物业出租给乙方；甲方提供DN50的供水表和50kw三相四线电表各1只给乙方使用。对于所租用房屋的现状，甲、乙双方均已现场考察、核实且无意见。供水、供电表后的使用，乙方应按国家标准规定使用。二、乙方租用上述房屋只用于经营旧门窗、机械加工、小五金、建筑材料等与行业相关的业务（不得经营易燃易爆、危险物品和违禁物品及其它非法业务）。三、租赁期为五年，从二零一六年一月一日至二零二零年十二月三十一日；房屋第一年月租金按23元/㎡/月计算，年租金为188784元，第二年起每年在上一年总租金基础上递增2%。四、乙方向甲方交付两个月租金31464作合同定金，合同期满如无违约余数无息退还给乙方。五、乙方应在每月十号前交清当月租金（年租金按月等金额交付）和上月的水、电等费用。逾期交付的按每天3‰支付违约金；逾期两个月的，甲方有权终止合同，并追收乙方所欠租金、违约金、损失赔偿金、并且没收定金。乙方可根据甲方的要求，采用转账方式支付当月租金和上月水、电费；甲方出具当月房屋租金发票和上月自来水发票，此外，由于房屋用电属第三污水处理厂表后表，甲方只能按第三污水处理厂支付电费单价计收电费，提供电费收据单给乙方。……八、在下列情况下可解除合同：1.甲、乙双方经协商并签定解除协议时；2.在租赁期内，租赁房屋如遇市政征用或城市建设需要开发拆迁时，双方互不承担责任；3.乙方超过六十天没有交付租金或费用的；4.乙方违法经营被责令停业或被吊销营业执照的。……十、出租房屋的交接。1.无论任何原因使本合同终止或解除，乙方须于终止或解除之日起五个工作日内将所租的房屋交还甲方；届时双方到场检查租房屋的状况；办理交接手续。……3.终止或解除日前，乙方必须办理注册登记的经营地转移或办理工商登记注销。如因在终止或解除日，乙方承租作经营场所而未办理转移或注销，导致甲方不能或出租不能作为经营场所的，乙方须按该年度租金的双倍交纳租金。…… 合同签订后，骏强材料厂如约缴交了两个月租金31464元作合同定金，肇庆水务公司也将租赁物业交付给骏强材料厂使用，骏强材料厂于2018年1月12日将租赁物业地址注册登记为骏强材料厂的经营场所。 2019年10月11日，肇庆水务公司、骏强材料厂就骏强材料厂租金拖欠问题在肇庆水务公司办公场所进行协商后达成一致形成会议纪要，双方同意骏强材料厂按以下租赁物业租金缴付计划：缴款时间,缴款金额（元）,备注:2019年10月31日前205748.15,此款项为2016年至2018年应付未付的租金,2019年12月31日前200339.09此款项为2019年应付未付的租金。 由于骏强材料厂未能依约履行上述租金缴付计划，肇庆水务公司遂于2019年11月22日**强材料厂发出《律师函》，**强材料厂追讨租金及违约金等。骏强材料厂员工陆广强于2019年11月26日签收该《律师函》。 庭审中，肇庆水务公司确认骏强材料厂已实际支付租金合计372006.38元，其中骏强材料厂：于2016年8月12日、8月19日，分别支付了租金21000元、7000元；于2017年1月4日、24日各支付了50000元；于2月22日、3月30日、6月1日分别支付了22900.64元，于7月31日30000元，于8月1日支付了38701.92元，于11月3月、13日分别支付了22900.64元；于2018年1月10日、3月16日分别支付了22900.64元，于5月10日支付了15000元。 后经肇庆水务公司**强材料厂多次催收租金等无果，遂诉至该院。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。骏强材料厂经该院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，该院依法作缺席审判。 肇庆水务公司与骏强材料厂于2015年12月29日签订的《第三污水厂商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方均应依约全面履行。 根据《第三污水厂商铺租赁合同书》约定，骏强材料厂应于每月10号前向肇庆水务公司交清当月租金，骏强材料厂不按照约定支付租金达两个月的，肇庆水务公司有权终止合同，追收骏强材料厂所欠租金、违约金、损失赔偿金，没收定金，并于合同终止或解除之日起五个工作日收回房屋。因肇庆水务公司自愿免除骏强材料厂2020年2月的租金及减半收取2020年3月的租金，是肇庆水务公司自由处分其权利的体现，该院予以确认，骏强材料厂拖欠肇庆水务公司自2016年1月1日至2020年3月31日期间的租金合计431630.37元有《第三污水厂商铺租赁合同书》、会议纪要等证据佐证在案，且无影响证据效力的因素存在，该院亦予以确认。故肇庆水务公司主**强材料厂支付拖欠租金合计431630.37元以及自2020年4月1日起按《第三污水厂商铺租赁合同书》约定的租金标准支付租金至合同解除之日的请求，合理合法，该院予以支持。因骏强材料厂不按照约定支付租金已超过两个月，已构成违约，肇庆水务公司主张解除合同、返还租赁物业的请求合理合法，该院亦予以支持。骏强材料厂在返还租赁物业时应保持所承租物业的完好性。 关于肇庆水务公司要求骏强材料厂自合同解除之次日起按《第三污水厂商铺租赁合同书》约定的租金标准支付占用***强材料厂返还租赁场地之日止的请求。如上所述，合同解除之后至骏强材料厂实际返还租赁物业之日止，因骏强材料厂仍占用租赁物业，故该期间骏强材料厂仍需按《第三污水厂商铺租赁合同书》约定的租金标准向肇庆水务公司支付占用费至其返还租赁物业之日止。 关于违约金的问题。虽然合同约定了逾期支付租金违约金的条款，但其约定的标准为每日3‰则属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，该院应予以调整。由于双方已经对违约金计算方法进行了约定,故在履行义务的一方未按照双方约定履行付款义务时，应保护守约方在法律规定范围内能获取的最大利益,根据现有的法律规定，违约金按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍的标准计付属于法律规定范围内能明确获得的最大合法利益，故该院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，调整违约金的标准为按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍的标准计付。因骏强材料厂自2016年1月开始拖欠租金，故骏强材料厂应从2016年1月11日起，分别以每月所欠的租金为基准，从每月11日起按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计付违约金至其返还商铺之日止，肇庆水务公司该项诉讼请求合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。 关于肇庆水务公司主**强材料厂将其经营地址从租赁物业地址中迁出的请求。如前所述，《第三污水厂商铺租赁合同书》解除后，骏强材料厂应及时注销在该租赁物业上注册登记的经营地址，肇庆水务公司该项请求合理合法，该院予以支持。 至于骏强材料厂向肇庆水务公司交纳的合同定金31464元，实为骏强材料厂向肇庆水务公司缴交的保证金，因承租方向出租方缴交的保证金实际上是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的保证金抵扣拖欠租金。因此骏强材料厂缴交的合同定金31464元应先冲抵2016年1月1日至2020年3月31日拖欠的租金431630.37元，尚欠租金400166.37元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除肇庆水务公司与骏强材料厂于2015年12月29日签订的《第三污水厂商铺租赁合同书》。二、骏强材料厂在该判决发生法律效力之日起十日内向肇庆水务公司腾退位于肇庆市端州区××路南侧（28区），第三污水处理厂北侧房屋共19卡的房屋。三、骏强材料厂在该判决发生法律效力之日起十日内向肇庆水务公司支付自2016年1月1日起至2020年3月31日期间拖欠的租金合计400166.37元以及自2020年4月1日起按《第三污水厂商铺租赁合同书》约定的租金标准支付租金至合同解除之日止。四、骏强材料厂在该判决发生法律效力之日起十日内按《第三污水厂商铺租赁合同书》约定的租金标准支付合同解除之日起至骏强材料厂返还租赁物业之日止的占用费给肇庆水务公司。五、骏强材料厂在该判决发生法律效力之日起十日内向肇庆水务公司支付违约金（违约金从2016年1月起，分别以每月所欠的租金为基准，从每月11日起按同期一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）标准四倍计付违约金至其返还租赁物业之日止）。六、骏强材料厂在该判决发生法律效力之日起十日内办理肇庆市端州区××路南侧（28区），第三污水处理厂北侧房屋共19卡的房屋的经营场所的工商注销登记手续。七、驳回肇庆水务公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15547元（肇庆水务公司已预交），肇庆水务公司负担6547元，骏强材料厂负担9000元。并由骏强材料厂在该判决生效之日起十日内直接支付给肇庆水务公司，该院不另作收退。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 一审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的有关规定。根据当事人的上诉、答辩和查明的有关事实，本案二审的争议焦点为：一审判决骏强材料厂支付违约金的标准是否恰当。 肇庆水务公司与骏强材料厂于2015年12月29日签订的《第三污水厂商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。骏强材料厂未按合同约定支付租金已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《第三污水厂商铺租赁合同书》的约定，逾期支付租金应按每天3‰支付违约金，一审法院认为双方合同约定的违约金标准过高，将违约金调整为按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计付，该违约金标准符合法律规定范围，肇庆水务公司对此也没有提出异议。骏强材料厂上诉认为一审判决认定的违约金标准过高，应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定按贷款逾期罚息利率标准计算违约金。上述法律条款是关于买卖合同中在双方当事人没有约定违约金的情形下才适用，本案亦非买卖合同纠纷，且肇庆水务公司与骏强材料厂已在合同中约定违约金标准，本案并不适用该条款确定违约金。此外，骏强材料厂没有提供任何证据证实一审判决认定的违约金标准过分高于肇庆水务公司的损失。综上，骏强材料厂的上诉请求缺乏依据，应不予支持。一审判决骏强材料厂按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计付违约金并无不当，本院予以维持。 对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。 综上所述，骏强材料厂的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费2300元（肇庆市端州区骏强包装材料厂已预交），由肇庆市端州区骏强包装材料厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　吴　文 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二一年十二月十四日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 书 记 员　　***