某某、某某等与乳源瑶族自治县天林实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事裁定书

广东省乳源瑶族自治县人民法院

民 事 裁 定 书

(2018)粤0232民初第357号

原告：***，男，1968年3月9日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。

原告：***，女，1968年2月12日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。

以上两原告共同委托诉讼代理人：邓清华，广东山外山律师事务所律师。

被告：乳源瑶族自治县天林实业有限公司，住所：乳源瑶族自治县天井山林场，统一社会信用代码91440232725487653J。

法定代表人：何月玲。

委托诉讼代理人：李金锡，广东周和律师事务所律师。

原告***、***与被告乳源瑶族自治县天林实业有限公司（以下简称“乳源天林公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日受理后，依法适用简易程序于2018年7月3日公开开庭进行了审理，原告***、被告乳源天林公司的委托诉讼代理人李金锡到庭参加了诉讼。因***是乳源天井山小区7座A701号房（以下简称“该商品房”）的共同所有人，本院于2018年7月4日依法追加***为本案原告，且同日作出（2018）粤0232民初357号民事裁定书，裁定本案转为普通程序。本院于2018年7月27日依法适用普通程序再次开庭审理，原告***、***与***的共同委托诉讼代理人邓清华，被告乳源天林公司的委托诉讼代理李金锡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿逾期交房违约金17431元，被告承担办理商品房的土地出让金43873元并及时办理好商品房不动产证；2、退还已付不合理收款，具体为楼层款4839元、配套设施费用5396元、人防工程费3406元、不可预测费35581元；3、赔偿房屋质量差造成的维修更换费用；4、本案诉讼费及交通费、误工费600元（200元/天×3天）等合理费用由被告承担。上述费用合计110526元。第一次庭审过程中，原告***增加“要求被告退还白蚁防治费用480元、大门的费用2800元”的诉讼请求。第二次庭审过程中，两原告撤回第3项诉讼请求、第4项诉讼请求中交通费、误工费、退还白蚁防治费用480元、大门的费用2800元的主张。经两原告最后确认，其诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告逾期交房的违约金17431元；2、判令被告承担办理“商品房”的土地出让金43873元，并给原告办理好商品房不动产权证；3、判令被告退回已经收取但不合理的楼层楼向款4839元、配套设施费5396元、人防工程费3406元、不可预测费35581元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：天井山林场领导于2008年初决定建设天井山职工商住小区，被告承诺请韶关建筑设计最高资质的公司来设计，但实际设计采用旧国标旧规范，出现漏项、变更设计、变更材料、设计不实用、以次充好等损害业主权益行为。被告把招标工程转包给水平低劣的不良施工队伍。导致小区建设工期从500多天变成3000多天，造价从800元-1200元/㎡变成1300元-1700元/㎡，从建设一流乳源小区到楼房到漏水的“豆腐渣”工程。被告从不向广大职工多分摊一分额外费用，倒是骗取职工钱财（整栋楼造价已经分摊，又向职工收取评分超面积配套设施价、楼层楼向价、入户门补差价、可视对讲机价、不可预测费、人防工程费等）。林场从没进行过房改，职工把一辈子两三代人的血汗钱投入购买小区商品房，等了近十年才拿到钥匙，换来的却是经济适用房。原告2010年8月22日认购被告建设的该商品房，其建筑面积为161.3平方米，认购总价为242136.83元。2014年8月26日签订商品房买卖合同（合同编号为：44023220140812001068530），合同约定2016年6月30日交房，直至2018年4月4日，已逾期近两年，被告已经违约。为维护原告的合法权益，起诉至法院，望判如所请。

本院经审查认为，原告***、***系夫妻关系，亦系广东省天井山林场职工；被告乳源天林公司系依法成立的有限公司，房地产开发在其经营范围内，广东省天井山林场系被告乳源天林公司的股东之一。2008年7月2日，广东省天井山林场为实现林场发展、生态繁荣、职工富裕、林区和谐的目标向广东省林业局提交《关于在乳源县城购地建设的请示》，2008年8月4日广东省林业局作出粤林复[2008]150号批复，同意广东省天井山林场在乳源县县城购置70多亩土地的申请，同时明确提出“林场购地主要用于开发、增值，以促进林场事业发展。职工建房要分摊购地成本”的意见。2008年12月10日广东省天井山林场与乳源瑶族自治县自治县公共资产管理中心签订了《广东省天井山林场职工住房易地重建土地出让协议书》，该协议也是明确要求“甲方向乙方提供的职工住房建设用地不得转让和用于商业房地产开发。如有违反，用于商业房地产开发的土地则按土地评估价格收取土地价款”。2009年3月24日，乳源瑶族自治县发展和改革局对广东省天井山林场职工住宅小区建设项目进行核准，并下发通知，确定该项目核准有效期限为两年。被告乳源天林公司通过各种报批手续后于2009年12月28日取得建设工程规划许可证，2014年8月12日获得涉案小区第7栋住宅的商品房预售许可证。

2010年5月20日，广东省天井山林场职工召开职工代表大会，大会通过了《广东省天井山林场乳源县天井山小区商品房认购方案》，该方案根据林场职工职务的高低、工龄的长短、职工配偶、子女等情况来打分，然后确认认购的房屋面积。两原告经家庭评分得135.8分，故其基本价认购的面积为135.8平方米，两原告经过了解后，自愿认购被告乳源天林公司建设的天井山小区7座A701号房，建筑面积161.3平方米。该房基本价单价为1437.7元/㎡，朝向、楼层价为30元/㎡，基本价共200078.66元，按配套成本价认购的面积为25.5㎡，配套成本价为1649.34元/㎡，配套成本价共42058.17元，认购总价为242136.83元。

被告乳源天林公司于2018年4月4日向原告***交房，两原告接受了被告乳源天林公司向其交付的涉案房屋钥匙。2018年4月10日，原告***在签订《室内装修许可证》、《业主承诺书》后，同日并安排装修工人进涉案房屋进行装修。

再有，2016年12月29日，被告乳源天林公司以2438.95元/㎡的价格向案外人郑土文、莫春秀销售涉案小区房屋。

本院认为，两原告向被告乳源天林公司购买的是带有福利性质的房屋。一方面，两原告在其所在单位通过家庭评分的方式取得购买涉案房屋的购买权，被告乳源天林公司以1501.16元/㎡的成本价将161.3平方米的涉案房屋带简装修向两原告交付。被告乳源天林公司应业主的要求，为了给业主办理不动产权证，形式上于2014年8月26日与两原告签订了《商品房买卖合同》，实质上原、被告均清楚涉案房屋是带福利性质房屋。另一方面，被告乳源天林公司向广东省天井山林场职工和对外销售的价格完全不同，也体现了两原告在购买涉案房屋时享受了与非职工不一样的“待遇”、“特权”。参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”之规定，两原告提出的诉求不属于本院受理的案件范围，其可通过其他途径向单位或有关部门申请解决。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：

驳回原告***、***的起诉。

本案件受理费2510元（原告已预交），退回原告***、***。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审 判 长　马汉移

审 判 员　谢永雄

审 判 员　毛政新

二〇一八年九月二十六日

法官助理　朱义香

书 记 员　丘世通