乳源瑶族自治县天林实业有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省乳源瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤0232民初188号 原告：乳源瑶族自治县天林实业有限公司，住所：乳源县，统一社会信用代码：91440232725487653J。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系广东周和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系广东周和律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，1989年1月5日出生，住广东省乳源瑶族自治县。 原告乳源瑶族自治县天林实业有限公司（以下简称“乳源天林公司”）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年2月14日立案受理后，依法适用简易程序于2023年3月27日公开开庭进行了审理。原告乳源天林公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乳源天林公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2020年9月1日签订的《XXX小区商铺租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的租金至被告将租赁商铺清洁交付给原告之日止。暂计2022年7月至11月共5个月的租金为：120120.71元；3.判令被告支付滞纳金至实际支付之日。暂计至2022年11月30日滞纳金为：45037.6元。审理过程中，原告变更下列诉讼请求：一、第二项诉讼请求变更为：判令被告支付拖欠的租金2022年7月至2023年1月31日共计为169635.31元；第三项诉讼请求变更为：请求判令被告以169635.31元为基数支付滞纳金至实际支付之日止。事实与理由：2020年9月1日，原被告双方签订了《XXX小区商铺租赁合同》，按照合同约定，被告承租了原告位于乳源瑶族自治县XXXXXXXXX小区商铺确权号XXX号（门牌号XXX一楼），租赁期为4年，租赁面积385.93平方米。2020年9月1日至2021年8月30日，每月21226.15元租金，2021年9月1日至2022年8月30日，每月22924.24元租金，2022年9月1日至2023年8月30日，每月24757.41元租金。2023年9月1日至2024年8月30日，每月26737.23元租金。同时约定每月5日前缴交当月租金，逾期超10日的按每逾期1日缴纳滞纳金千分之五。被告从2021年11月至2022年6月一直拖欠原告租金，原告因此起诉到法院，已作另案处理。从2022年7月至2022年11月，被告仍然在合同项下的商铺经营，这5个月仍然没支付任何租金，从7月至今累计拖欠原告租金120120.71元，7月份租金的滞纳金22924.24元×5‰×138日=15814.8元，8月份租金的滞纳金22924.24元×5‰×107日=12262.2元，9月份租金的滞纳金24757.41元×5‰×76日=9408.8元，10月份租金的滞纳金24757.41元×5‰×46日=5694.8元，11月份租金的滞纳金24757.41元×5‰×15日=1857元，至2022年11月30日暂计滞纳金总数为：45037.6元，被告拖欠的租金及滞纳金经原告多次催收均未支付。综上，被告未能按照合同之规定支付租金已构成根本违约，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告***未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。原告提供的证据有：一、原告营业执照及法定代表人信息，证明原告为适格主体；二、被告身份证复印件，证明被告为适格主体；三、《中华人民共和国不动产权证书》，证明合同项下商铺系原告所有；四、《XXX小区商铺租赁合同》，证明租赁关系成立并生效，双方就租金、滞纳金、押金等具体数额及支付方式已达成一致。对原告提供的上列证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告乳源瑶族自治县天林实业有限公司成立于2000年11月13日，类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），经营范围包括房地产开发等。案涉商铺位于乳源县XXXXXXXXXXXXX小区商铺南段XXX号商场［不动产权证号：粤XXXXXXXXXXXXXXX××X号］。 2020年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）就被告向原告租赁案涉商铺事宜签订了一份《XXX小区商铺租赁合同》，合同约定：“一、承租项目：乙方租用甲方的商铺位于乳源县XXXXXXXXX小区商铺确权号XXX号（门牌号XXX一楼），建筑面积为385.93m2。二、租赁期限：租赁期限为肆年，自2020年9月1日起至2024年8月30日止。前四个月为装修免租金。三、商铺租金：商铺租金每年递增8%的租金。2020年9月1日至2021年8月30日期间，每月租金21226.15元。2021年9月1日至2022年8月30日期间，每月租金22924.24元。2022年9月1日至2023年8月30日期间，每月租金24757.41元。2023年9月1日至2024年8月30日期间，每月租金26737.23元。乙方签订本租赁合同需先付壹个月商铺租金。四、保证金：乙方在签订合同时须向甲方一次性交纳保证金（四个租金）84904.6元。保证金不计算利息，不能作租金抵扣。租赁期满结清费用后，甲方将保证金（不计利息）在10日内退还给乙方。五、租金交缴期限：每月5日前，乙方应自觉向甲方交缴当月房屋（商铺）租金。并按规定或约定时间缴交物业服务费、水费、电费，如乙方逾期交付上述款项超过10天，每逾期一天，则按逾期交款额的5‰计收滞纳金，逾期超过30天则按乙方根本违约处理，甲方有权不经催告直接解除本合同。……十、违约责任：……乙方违约：保证金归甲方所有，合同终止，损失乙方自负。甲方违约：退还乙方所交付保证金，并按保证金的同等数额补偿给乙方。因违约方给守约方造成的损失高于应付的违约金时，违约方还应对对方的损失进行赔偿……”。 另查明，原告曾于2022年7月7日向本院起诉要求被告支付2021年11月16日至2022年6月拖欠的租金及滞纳金【案号（2022）粤0232民初747号】，该案以调解方式结案，现已发生法律效力，后因被告未按调解书的内容履行义务，原告遂向本院申请强制执行。原告在庭审中认可被告于2023年2月初已将商铺钥匙归还给了原告，并口头说不租了。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前并持续至民法典施行后，本案应适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。其次，因涉案租赁物有相应的产权证明，且原、被告签订的《XXX小区商铺租赁合同》系在平等自愿的基础上签订，不违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、**或者按指印时合同成立。在签名、**或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”及第五百零二条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，本院对涉案《XXX小区商铺租赁合同》的效力予以确认，原、被告应按照合同的约定全面履行各自合同义务。 关于案涉《XXX小区商铺租赁合同》是否应予解除的问题。案涉合同已明确约定被告应于每月5日前支付当月的租金给原告，但被告从2021年11月起至今一直未向原告支付租金，被告不按约定支付租金的行为构成违约导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第五百六十三条第一款第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，本院对原告要求解除案涉《XXX小区商铺租赁合同》的请求予以支持。至于合同解除的时间问题。被告于2023年2月将案涉商铺钥匙交还给原告的行为，应视为通知原告其不再承租案涉商铺，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”之规定，本院认定原、被告于2020年9月1日签订的《XXX小区商铺租赁合同》于2023年2月解除。 关于被告应支付多少租金及滞纳金的问题。首先，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”之规定，在原告已经将商铺交付给被告使用的情况下，被告应就其已支付多少商铺租金承担举证责任。现被告未提供任何证据对此予以证明，应承担举证不能的后果。其次，结合案涉《XXX小区商铺租赁合同》约定的租金标准及计算方式，经计算，2022年7月1日至2023年1月31日的租金为169635.53元。现原告仅要求被告支付2022年7月1日至2023年1月31日的租金169635.31元，系其自由处分其民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”之规定，本院予以支持。再次，关于案涉滞纳金应如何计付的问题。被告逾期不支付租金的行为已经构成违约，案涉《XXX小区商铺租赁合同》约定的滞纳金实为合同的违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第五百八十五条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本院对原告要求被告计付其滞纳金的请求予以支持。但原告主张的滞纳金日5‰折合年利率为182.5%，明显过高，有违公平原则，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，综合考虑合同履行情况、被告的违约程度、原告的损失情况（主要是资金占用利息损失）等因素,本院酌情认定被告计付滞纳金的方式为，以每月拖欠的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月15日起计付至清偿之日止，对原告请求的超出部分，本院不予支持。 被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃法律赋予的相关权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，本院依法作缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款、第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、原告乳源瑶族自治县天林实业有限公司与被告***于2020年9月1日签订的《XXX小区商铺租赁合同》自2023年2月份解除； 二、被告***应于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告乳源瑶族自治县天林实业有限公司商铺租金169635.31元及滞纳金（滞纳金计算方式为：以每月拖欠的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月15日起计付至清偿之日止）； 三、驳回原告乳源瑶族自治县天林实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费1801.5元，由被告***负担。原告乳源瑶族自治县天林实业有限公司已预交的案件受理费1801.5元，本院予以退回。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年四月二十三日 法官助理　*** 书 记 员　***