深圳市脉山龙信息技术股份有限公司新疆分公司、深圳市脉山龙信息技术股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）新01民终702号

上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市脉山龙信息技术股份有限公司新疆分公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区。

负责人：谢金林，深圳市脉山龙信息技术股份有限公司新疆分公司总经理。

委托诉讼代理人：陈敏，新疆方天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘永康，住乌鲁木齐市水磨沟区。

委托诉讼代理人：解永新，新疆伯仲律师事务所律师。

原审被告：深圳市脉山龙信息技术股份有限公司，住所地：深圳市南山区高新区。

法定代表人:汪涛，深圳市脉山龙信息技术股份有限公司总经理。

上诉人深圳市脉山龙信息技术股份有限公司新疆分公司（以下简称脉山龙新疆分公司）与被上诉人刘永康、原审被告深圳市脉山龙信息技术股份有限公司（以下简称脉山龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初4802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人脉山龙公司新疆分公司的法定代表人谢金林及其委托诉讼代理人陈敏，刘永康的委托诉讼代理人解永新到庭参加诉讼。脉山龙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

脉山龙新疆分公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回刘永康要求我支付租金的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由刘永康承担。事实与理由：1.我们于2017年9月1日签订房屋租赁合同，合同中明确约定以实际交付房屋起算租赁时间，但原审法院却将租赁时间认定为2017年8月9日，将案涉房屋租赁费起算时间认定错误；2.刘永康是与脉山龙新疆分公司签订房屋租赁合同，根据合同相对性原则，脉山龙公司不应成为本案支付主体，故提出上诉。

被上诉人刘永康答辩称：脉山龙公司没有提出上诉请求，可以说明脉山龙公司对于承担责任是认可的，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。

原审被告脉山龙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

刘永康向一审法院起诉请求：1.请求脉山龙公司、脉山龙新疆分公司支付租金83330元；2.案件受理费由脉山龙公司、脉山龙新疆分公司承担。

脉山龙新疆分公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除脉山龙新疆分公司与刘永康签订的房屋租赁合同；2.判令刘永康返还押金20000元；3.判令刘永康返还多交租金34110元及多交物业费3796元；4.本案诉讼费、邮寄送达费由刘永康承担。

一审法院认定事实如下：2017年8月1日，刘永康与脉山龙新疆分公司签订房屋租赁合同一份，约定刘永康将位于乌鲁木齐市天山区租给脉山龙新疆分公司，租赁期限为2017年7月28日至2020年7月27日；租金每年250000元，付款方式为半年支付，另付押金20000元，租金应提前一个月支付，租房终止，甲方验收无误后，退还押金，不计利息；租期内的水、电、暖气费、空调费、物业费等按照物业实际金额提前收取；租赁期内，双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除协议。2017年8月9日，刘永康将该房钥匙及门卡交付脉山龙新疆分公司，刘永康与脉山龙新疆分公司法定代表人谢金林在“办公室钥匙移交单”上签字确认。双方在庭审中均认可，时代广场A座25楼B-C室的各项费用由脉山龙新疆分公司与另一家承租人均分承担。对于物业费，刘永康已向新疆广汇物业管理有限公司缴纳2016年12月27日至2017年12月26日的物业费32006.90元，2017年12月27日至2018年12月26日的物业费32006.90元。对于水电费，根据物业公司的缴费通知，2017年7月1日至2017年10月15日，应缴纳水费290.20元、电费1510.70元；2017年10月16日至2017年12月31日，应缴纳水费298.20元、电费1499.90元；2018年1月1日至2018年3月31日，应缴纳水费300.30元、电费1407.80元；2018年4月1日至2018年6月11日，应缴纳水费386.10元、电费1002.60元。对于制热费，根据物业公司的缴费通知，2017年10月10日至2018年4月10日，应缴纳采暖费18078元。对于制冷费，根据物业公司的缴费通知，2017年6月1日至2017年8月30日，应缴纳制冷费13336.20元。2017年5月11日，脉山龙新疆分公司通过微信转账给刘永康50000元（双方同意此借款折抵为房租）；2017年8月4日，脉山龙新疆分公司通过中国建设银行向刘永康跨行支付房租50000元；2017年8月16日，脉山龙新疆分公司通过中国建设银行向刘永康跨行支付房租50000元；2017年11月14日，脉山龙新疆分公司通过微信转账给刘永康10000元。以上，脉山龙新疆分公司共计支付给刘永康合计160000元。

一审法院认为，本案的争议焦点是：一、脉山龙新疆分公司租赁房屋的起止时间；二、脉山龙新疆分公司应当承担的房屋租金、物业费、水电费、制热费、制冷费金额；三、脉山龙公司是否应当承担责任；四、脉山龙新疆分公司主张刘永康返还押金20000元，并退还租金34110元、物业费3796元能否成立。

一、对于第一个争议焦点，即脉山龙新疆分公司租赁房屋的起止时间问题，刘永康主张为2017年8月9日至2018年6月9日，脉山龙新疆分公司主张为2017年11月21日至2018年5月12日。刘永康提交的“办公室钥匙移交单”证实于2017年8月9日向脉山龙新疆分公司移交钥匙，并经双方签字确认。脉山龙新疆分公司提交的“2017年11月21日的出门证”，不能证实房屋交付情况。同时，双方亦未针对租赁起始时间签订补充协议或作出相关约定，故应当认定脉山龙新疆分公司自2017年8月9日起租赁使用房屋。对于租赁结束日期，根据刘永康与脉山龙新疆分公司签订的房屋租赁合同，约定的租赁期限为2017年7月28日至2020年7月27日。合同还约定，租赁期内，双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解本协议。脉山龙新疆分公司未能提供证据证实其按照合同约定提前一个月通知刘永康，与刘永康协商后解除了租赁合同，其搬离房屋并告知刘永康的行为并不具有解除租赁合同的法律效果，故刘永康主张租赁期限截至2018年6月9日未超出合同的约定，一审法院予以支持。综上，一审法院认定脉山龙新疆分公司租赁房屋的期限为2017年8月9日至2018年6月9日，即十个月。

二、对于第二个争议焦点，即脉山龙新疆分公司应当承担的房屋租金、物业费、水电费、制热费、制冷费的金额问题。其一，关于房屋租金，根据合同约定，每年为250000元。刘永康主张应当承担房屋租金208333元（250000元÷12个月×10个月）符合合同约定，故一审法院予以支持。

其二，关于物业费，刘永康出具的证据证实2016年12月27日至2018年12月26日的物业费每年均为32006.90元。刘永康认为，物业费由两个承租人共同承担，其中，脉山龙公司、脉山龙新疆分公司应承担2017年8月9日至2017年12月31日的物业费6312元（32006.90元÷2家÷360天×142天），2018年1月1日至2018年12月31日的物业费16003.45元（32006.90元÷2家）。一审法院认为，租赁截止日期为2018年6月9日，此后产生的物业费不应由脉山龙新疆分公司承担，故物业费应按照脉山龙新疆分公司的实际租赁期限计算为13336.21元（32006.90÷2家÷12个月×10个月）。

其三，关于水电费，刘永康提交的证据证实2017年7月1日至2017年10月15日，应缴纳水费290.20元、电费1510.70元；2017年10月16日至2017年12月31日，应缴纳水费298.20元、电费1499.90元；2018年1月1日至2018年3月31日，应缴纳水费300.30元、电费1407.80元；2018年4月1日至2018年6月11日，应缴纳水费386.10元、电费1002.60元。刘永康认为，脉山龙公司、脉山龙新疆分公司应承担2017年8月9日至2017年10月15日的水电费566元[（290.20元+1510.70元）÷2家÷105天×66天]，2017年10月16日至2017年12月31日的水电费899元[（298.20元+1499.90元）÷2家]，2018年1月1日至2018年3月31日的水电费854元[（300.30元+1407.80元）÷2家]，2018年4月1日至2018年6月11日水电费694元[（386.10元+1002.60元）÷2家）]。一审法院认为，水电费亦应按照脉山龙新疆分公司的实际租赁期限进行计算。其中，对刘永康主张的2017年10月16日至2017年12月31日的水电费899元，以及2018年1月1日至2018年3月31日的水电费854元，一审法院予以支持。对2017年8月9日至2017年10月15日期间的水电费，刘永康计算有误，一审法院支持555.42元[（290.20元+1510.70元）÷2家÷107天×66天]。另外，刘永康主张2018年4月1日至2018年6月11日期间的水电费，因租赁期限截至2018年6月9日，故一审法院支持2018年4月1日至2018年6月9日期间的水电费674.79元[（386.10元+1002.60元）÷2家÷71天×69天）]。以上，水电费合计2983.21元（899元+854元+555.42元+674.79元）。

其四，关于制热费，刘永康提交的证据证实2017年10月10日至2018年4月10日期间应缴纳采暖费18078元。因采暖期均处于脉山龙新疆分公司的租赁期限内，故对刘永康主张的制热费9039元（18078÷2家）一审法院予以支持。

其五，关于制冷费，刘永康提交的证据证实2017年6月1日至2017年8月30日期间应缴纳制冷费13336.20元，据此计算得出2017年8月9日至2017年8月30日期间的制冷费为1538.79元（13336.20元÷2家÷91天×21天），现刘永康主张1166.90元，未超出合同约定，故一审法院予以支持。

综上，租赁期限内的房屋租金、物业费、水电费、制热费、制冷费共计234858.32元（208333元+13336.21+2983.21元+9039元+1166.90元）。因脉山龙新疆分公司已支付款项160000元，故还应支付74858.32元（234858.32元-160000元）。

三、对于第三个争议焦点，即脉山龙公司是否应当承担责任的问题，刘永康认为脉山龙新疆分公司不具有独立的法人资格，不能独立承担民事责任，应当由脉山龙公司与脉山龙新疆分公司共同承担责任。脉山龙新疆分公司认为租赁合同是其和刘永康签订的，与脉山龙公司无关，其具有独立承担民事法律责任的能力。脉山龙公司未到庭答辩。一审法院认为，法人可以根据业务需要设立分支机构，分支机构虽然具有一定的独立性，但属于法人的组成部分，不具有独立的法人资格，不能独立承担民事责任。《民法总则》第七十四条规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”故对刘永康所持意见一审法院予以采纳，对脉山龙新疆分公司所持意见不予支持。

四、对于第四个争议焦点，即脉山龙新疆分公司主张刘永康返还押金20000元，并退还租金34110元、物业费3796元能否成立的问题。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。脉山龙新疆分公司在反诉中主张刘永康返还押金20000元，经审查，虽然刘永康与脉山龙新疆分公司在租赁合同中约定了押金，但脉山龙新疆分公司未能提供证据证实其向刘永康支付了20000元押金，故其主张缺乏证据予以证实，法院不予支持。脉山龙新疆分公司在反诉中主张刘永康应返还其多交的租金34110元及多交的物业费3796元，法院根据在案证据确认，脉山龙新疆分公司尚欠刘永康各项费用74858.32元，脉山龙新疆分公司未能提交充分、有效的证据证实其主张，故法院对其诉讼请求不予支持。

另外，脉山龙新疆分公司在反诉中主张解除其和刘永康签订的房屋租赁合同，刘永康当庭表示同意，法院予以支持。脉山龙公司未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。

遂判决如下：一、解除刘永康与深圳市脉山龙信息技术股份有限公司新疆分公司签订的房屋租赁合同；二、深圳市脉山龙信息技术股份有限公司与深圳市脉山龙信息技术股份有限公司新疆分公司共同支付刘永康房屋租金74858.32元；

三、驳回深圳市脉山龙信息技术股份有限公司新疆分公司要求刘永康返还押金20000元的诉讼请求；四、驳回深圳市脉山龙信息技术股份有限公司新疆分公司要求刘永康返还租金34110元的诉讼请求；五、驳回深圳市脉山龙信息技术股份有限公司新疆分公司要求刘永康返还物业费3796元的诉讼请求。

本院二审期间，上诉人脉山龙新疆分公司提交缴费收据，用以证明手机机主是刘永康；手机截图一份，用以证明2018年5月22日提出解除合同的事实。刘永康对收据无异议，认可其是该号码的机主；手机截图不是原件，对真实性不予认可，不能证明提出了解除合同的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。脉山龙新疆分公司没有提交手机截图的原件，本院对该证据不予采信。

本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。

本院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于脉山龙新疆分公司租赁房屋起止时间的问题，刘永康提交“办公室钥匙移交单”，用以证明于2017年8月9日向脉山龙新疆分公司移交钥匙，并经双方签字确认；脉山龙新疆分公司提交“2017年11月21日的出门证”，用以证明于2017年11月21日接收房屋。本院认为，刘永康提交的“办公室钥匙移交单”，有双方予以签字确认，可以证实双方于2017年8月9日即移交钥匙，可以认定脉山龙新疆分公司租赁涉案房屋的起算时间是2017年8月9日；脉山龙新疆分公司提交的“2017年11月21日的出门证”，不能证实房屋实际交付情况，本院不予采信。

《民法总则》第七十四条规定：分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。根据上述法律规定，法人可根据业务需要，设立分支机构，分支机构虽然具有一定的独立性，但属于法人的组成部分，分支机构的名称反映其与法人的隶属关系；分支机构没有独立的章程，其经营权限来自于法人的授权，其人员管理由法人决定自身没有自主权；分支机构所有资产隶属于法人并列入法人的资产负债表。因此，分支机构不具有独立的法人资格，不能独立承担民事责任，分支机构从事民事活动产生的民事责任应由法人承担。故本案中脉山龙公司应当承担相应的民事责任，脉山龙新疆分公司所持上诉意见不能成立，本院不予采信。

综上所述，脉山龙新疆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1671.46元（脉山龙新疆分公司已预交），由脉山龙新疆分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　黎　剑

审判员　谭建艳

审判员　柳　燕

二〇一九年四月二十四日

书记员　龙　茜