湖南中铁五新重工有限公司与湖南清兰汽车零部件有限公司、某某租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省浏阳市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0181民初2171号

原告：湖南中铁五新重工有限公司，住所地湖南浏阳高新技术产业开发区永阳路17号。

法定代表人：张维友，董事长。

委托诉讼代理人：刘伟，湖南湘卓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：左雪飞，湖南湘卓律师事务所律师。

被告：湖南清兰汽车零部件有限公司，住所地湖南浏阳高新技术产业开发区永阳路17号。

法定代表人：***。

被告：***，男，1983年2月5日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。

原告湖南中铁五新重工有限公司（以下简称五新公司）与被告湖南清兰汽车零部件有限公司（以下简称清兰公司）、***租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告五新公司的委托诉讼代理人刘伟、左雪飞到庭参加诉讼。被告清兰公司、***经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告五新公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告清兰公司与原告于2016年8月16日签订的《厂房租赁合同》及2017年9月30日签订的补充协议、2019年1月26日签订的《厂房租赁补充协议书》解除；2、判令被告清兰公司腾退厂房并将租赁物（含厂房、16吨衍车1台及附属设施设备）返还给原告；3、判令被告清兰公司向原告支付租金、物业费、水电费（截止至2020年11月28日）合计1615561元及逾期付款违约金损失（以1615561元为基数，按日息5‰，自2019年9月1日起计算至实际履行之日止）；4、判令被告清兰公司向原告支付租赁物未返还前的占有使用费、物业服务费和实际产生的电费；5、判令被告清兰公司赔偿原告垫付的厂房腾退损失19008元；6、判令被告***对上述第一至第五项诉讼请求承担连带责任；7、本案诉讼费用由两被告承担。

被告清兰公司、***均未进行答辩。

本院经审理查明如下事实：被告清兰公司自2014年开始向原告租赁厂房及相关设备用于生产经营。2016年5月31日,原告与被告清兰公司协商续约，并于2016年8月16日重新签订《厂房租赁合同》，该合同约定：1、原告将坐落在浏阳××路的部分厂房、附房二层、厂区内水泥场地等（含一台16吨衍车）租赁给被告清兰公司，其中厂房建筑面积4233平方米、附房建筑面积382平方米、场地面积3000平方米；2、租期自2016年6月1日起至2021年5月31日止；3、厂房及附房按11.54元／平方米.月计算租金，其年租金为639085元，厂区内场地年租金为276900元，租赁期第二年不上涨租金，从第三年开始每年租金递增5%；4、签订合同当日一次性支付三个月租金，此后被告清兰公司应在每个交费期结束前15天支付下一期租金；5、若清兰公司超期10天未交纳租金，则原告有权解除合同，并要求被告清兰公司按日千分之五支付迟延履行金；6、被告清兰公司需交纳履约保证金10万元，若清兰公司欠付租金，原告可以直接从保证金中予以扣抵或扣罚，扣抵或扣罚后被告清兰公司应在7天内补足，逾期未补足的按日千分之五计算违约金；合同期届满，原告应在被告清兰公司搬离后10日内无息返还保证金；7、租赁期满，原告有权收回租赁标的物，被告清兰公司应及时返还；若被告清兰公司不及时交还，原告可以按原租金标准的2倍收取租金，并要求对方承担一个月租金标准的违约金；8、被告清兰公司单独装表计量用水用电，由被告清兰公司按实际使用量向原告支付；9、被告清兰公司应依照厂房、办公楼面积，按每月每平方米0.8元向原告支付物业管理费；合同还对其他事项进行了约定。

2017年9月30日，原告与被告清兰公司签订《补充协议》（简称协议1），协议约定：原告与被告清兰公司在签订《厂房租赁合同》基础上增加租赁车间540平方米，租金为16.54元/月.平方米，物业费为0.8元/月.平方米，租赁截止时间按原合同规定执行。

2018年1月5日，原告与被告清兰公司再次签订《厂房租赁合同补充协议书》（简称协议2），该协议书约定：自2018年1月5日起增加租赁A栋4楼两间宿舍，建筑面积60平方米，租金为16.54元/月.平方米，物业费为0.8元/月.平方米，费用递增标准、租赁截止时间按原合同执行。

2018年8月28日，原告与被告清兰公司继续签订《厂房租赁合同补充协议书》（简称协议3），该协议书约定：自2018年7月1日起增加租赁A栋2楼一间宿舍，建筑面积40平方米，租金为16.54元/月.平方米，物业费为0.8元/月.平方米，费用递增标准、租赁截止时间与原合同一致。

2019年1月26日，原告与被告清兰公司又签订《厂房租赁合同补充协议书》（简称协议4），该协议书约定：1、自2019年2月1日起原告将B栋厂房中的2960平方米租赁给被告清兰公司，租金为16.54元/月.平方米，物业费为0.8元/月.平方米，租赁截止期间、租金递增、付款时间方式均与原合同约定一致；2、被告清兰公司应于2019年1月31日前将截至2019年5月31日的房租、物业管理费等款项合计205305.6元支付给原告。

2020年11月2日，原告与被告清兰公司签订《房屋退租协议》，该协议约定：1、被告清兰公司于2019年2月1日起租的厂房2960平方米退还给原告，租金计算至2020年10月31日；2、被告清兰公司应于2020年11月1日将房屋清理移交给原告，逾期未移交，原告有权将被告清兰公司遗留的私人物品当作垃圾处理掉，由此造成的损失由被告清兰公司自行负责。

诉讼中原告陈述：1、在上述合同签订后，被告清兰公司均按约履行了合同义务，但自2019年9月开始拖欠租金，经原告工作人员多次催收，被告清兰公司先后于2019年9月30日支付100000元、于2019年11月6日支付150000元、于2019年12月6日支付30000元、2020年1月14日支付150000元、2020年2月28日支付150000元、2020年4月10日支付50000元、2020年4月30日150000元、2020年6月30日支付130000元、2020年7月29日支付140000元、2020年7月31日支付30000元、2020年8月21日支付150000元、2020年9月28日支付150000，合计支付1380000元。2、被告清兰公司已将《协议3》、《协议4》约定的租赁物退还给了原告，其租金则累计到总欠款金额中。3、2020年11月2日，原告与被告清兰公司虽然签订了《房屋退租协议》，但被告清兰公司并未按该协议将对应的租赁物返还给原告，原告为将该租赁物恢复原状，特雇请浏阳市众鑫建筑装饰有限公司进行轨道槽施工和隔板拆除，共花费19008元。

2020年3月27日、6月1日、9月2日原告与被告清兰公司三次签订《结算单》，根据《结算单》核算，截止2020年11月30日，被告清兰公司应付原告的租金及其他费用（含物业费、水电费）为933893.7元（租金、物业费计算至2020年11月30日、水电费计算至2020年10月28日）。结算后，被告清兰公司实际占用的租赁物有《厂房租赁合同》、《协议1》所对应的租赁标的物。诉讼中，原告还陈述，被告清兰公司在结算后还占用《协议4》所对应标的物至2021年1月12日，但原告未提供证据对此予以证实。

另查明：1、原告自愿将违约金的计算标准降为按年利率15.4%计算，且违约金的起算点从被告清兰公司最后一次付款时间即2020年9月28日起算；2、原告自愿放弃要求被告清兰公司承担自2020年10月28日以后产生的水电费；3、被告清兰公司系一人公司，其股东为***。

本院认为，原告五新公司与被告清兰公司签订的《厂房租赁合同》及系列补充协议（协议1、2、3、4）均系双方当事人的真实意思表示，内容和形式均不违反法律、法规的禁止性规定，属合法、有效合同，双方当事人均应按约履行各自义务，原告已将约定的租赁物交付被告清兰公司使用，被告清兰公司就应按约履行支付租金并按期返还租赁标的物的义务。现因租赁期限届满，且被告自2020年9月28日后未能继续支付租金并持续拖欠租金至今，已经构成违约，应当承担违约责任，故原告五新公司要求解除与被告清兰公司的系列租赁合同，具有事实和法律依据，本院对此予以支持。1、关于租金及相关费用的金额问题。根据双方2020年9月2日的对账显示，截止至2020年11月30日，被告清兰公司尚欠租金及相关费用为933893.7元，而此次对账后被告清兰公司继续使用《厂房租赁合同》、《协议1》所约定的标的物，故原告要求被告清兰公司支付占用期间的租金及物业费用，于法有据，本院予以支持。因2020年11月28日以后被告清兰公司占用厂房的水电费无法核定，且原告自愿放弃要求被告承担，此系对自己权利的处分，本院予以准许，故被告清兰公司应支付原告的租金费用仅包括《厂房租赁合同》及《协议1》对应租赁物的租金及物业费用。根据核算，《厂房租赁合同》对应租赁物的日租金为2822.92元（1030366元/年÷365天/年）、日物业费为121.38元（4304元/年÷365天/年）；《协议1》对应租赁物的日租金为297.72元（540平方米×16.54元/月.平方米÷30天/月）、日物业费为14.4元（540平方米×0.8元/月.平方米÷30天/月）。2、关于违约金计算问题。合同中约定逾期付款违约金按日5‰计算，该方法计算的违约金明显过高，应当予以核减，现原告自愿将逾期付款违约金按年利率15.4%计算，且不要求计算2020年11月30日以后物业费的违约金，此系对其权利的处分，且不违反法律规定，本院对此予以确认。3、关于《协议4》对应租赁物的租金、物业费问题。根据2020年9月2日的双方对账，《协议4》的租金及物业费、水电费已经计算至2020年11月30日（水电费计算至11月28日），虽然该协议在2020年11月2日已经约定解除，但提前计算租金及相关费用符合《厂房租赁合同》约定，且解除协议后还要有必要的腾退时间，故本院对该租金、费用的计算方式予以确认；至于原告提出自2020年11月30日以后还继续产生的租赁费用的问题。因《房屋退租协议》约定：被告清兰公司应于2020年11月1日将房屋清理移交给原告，逾期未移交，原告有权将被告清兰公司遗留的私人物品当作垃圾处理掉，由此造成的损失由被告清兰公司自行负责。若被告清兰公司未能将房屋及时移交给原告，原告也有约一个月已计算租金的腾退时间，该时间已经足够满足正常的腾退要求，即使事实腾退时间超出了2020年11月30日，此也系原告自身原因造成的损失，该损失也应由原告自己承担，故原告继续要求计算《协议4》自2020年11月30日后产生的租金费用，本院不予支持。4、关于《协议4》约定租赁厂房产生的腾退费用问题。因《房屋腾退协议》对此未作约定，且被告清兰公司也未对原告产生的费用进行追认，再加上原告所举证据也不能完全证明《协议4》对应厂房腾退必然会发生费用以及发生的费用为19008元，故本院对原告的该项请求不予支持。5、关于被告***的责任问题。因被告清兰公司系一人公司，现被告***的唯一股东其未向本院举证证明其个人财产独于立公司财产，故原告要求被告***对被告清兰公司的债务承担连带责任的请求，本院予以支持。审理中，被告清兰公司、***经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除湖南中铁五新重工有限公司与湖南清兰汽车零部件有限公司于2016年8月16日签订的《厂房租赁合同》、2017年9月30日签订的《补充协议》（协议1）；

二、湖南清兰汽车零部件有限公司于本判决生效后十五日内向湖南中铁五新重工有限公司返还坐落在浏阳××路的厂房4233平方米（含一台16吨衍车）、车间540平方米、附房382平方米、厂区内水泥场地3000平方米等租赁物［详见《厂房租赁合同》、《补充协议》（协议1）对应租赁物］；

三、湖南清兰汽车零部件有限公司于本判决生效后十五日内向湖南中铁五新重工有限公司支付前期租金、费用933893.7元及后期租金（后期租金计算方法：自2020年12月1日起按日租金3120.64元计算至实际返还第二项约定的租赁物之日止）；

四、湖南清兰汽车零部件有限公司于本判决生效后十五日内向湖南中铁五新重工有限公司支付物业费（物业费计算方法：自2020年12月1日起按日费用135.78元计算至实际返还第二项约定的租赁物之日止）；

五、湖南清兰汽车零部件有限公司于本判决生效后十五日内向湖南中铁五新重工有限公司支付2020年11月30日前违约金24429.64元及后期违约金（后期违约金计算方法：以第三项确定的欠款为基数，自2020年12月1日起按年利率15.4%计算至第三项确定的欠款实际履行之日止）；

六、***对上述二、三、四、五项所确定的债务及湖南清兰汽车零部件有限公司应负担的诉讼费用承担连带清偿责任；

七、驳回湖南中铁五新重工有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费19756元，减半收取9878元，由湖南清兰汽车零部件有限公司负担9800元，由湖南中铁五新重工有限公司负担78元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　何志远

二〇二一年六月十五日

书记员　　王　雅

附相关法律条文：

1.《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

2.《中华人民共和国公司法》

第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。