海东中昊房地产开发有限公司;重庆西江建设(集团)有限公司;朱林建设工程施工合同纠纷其他执行裁定书

青海省高级人民法院 执行裁定书 （2025）青执复9号 复议申请人（利害关系人）：朱某，男，1964年10月10日出生，汉族，住青海省西宁市城西区游园巷。 申请执行人：重庆西江建设（集团）有限公司。住所：重庆市江北区港安二路。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，海南靖麒律师事务所律师。 被执行人：海东中昊房地产开发有限公司。住所：青海省海东市乐都区文教路。 法定代表人：***，该公司执行董事。 复议申请人朱某不服青海省海东市中级人民法院（以下简称海东中院）（2025）青02执异1号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 海东中院在执行申请执行人重庆西江建设（集团）有限公司（以下简称西江建设公司）与被执行人海东中昊房地产开发有限公司（以下简称中昊房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，朱某对海东中院作出的（2024）青02执66号之二执行裁定不服，提出书面异议。 海东中院查明，中昊房地产公司与朱某于2016年1月6日、2017年1月6日各签订一份内容一致的《协议书》，《协议书》约定朱某向中昊房地产公司借款8000000元，并以位于青海省海东市乐都区碾伯镇文教楼16号1号楼总面积为9058.72平方米的酒店为本笔借款提供抵押担保。2018年9月8日再次签订一份《协议书》，协议中第二项借款期限变更为七年，其余内容与前两份协议内容一致，并于2017年1月6日向青海省海东市乐都区房产管理局办理了在建工程抵押登记，登记范围为7188.32平方米，抵押期限：2017-01-09至2017-12-31，债权数额为8000000元。另查明，西江建设公司与中昊房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，青海省高级人民法院于2022年3月22日作出（2021）青民终269号民事判决，判决内容如下：“一、撤销青海省海东市中级人民法院（2021）青02民初26号民事判决第五、六项，即：驳回重庆西江建设（集团）有限公司的其他诉讼请求，驳回海东中昊房地产开发有限公司的反诉请求；二、变更青海省海东市中级人民法院（2021）青02民初26号民事判决第一项为：海东中昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆西江建设（集团）有限公司支付工程款21153081元及利息（利息以欠付工程款21153081元为基数，自2020年12月30日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至欠付工程款付清之日）；三、变更青海省海东市中级人民法院（2021）青02民初26号民事判决第二项为：海东中昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还重庆西江建设（集团）有限公司保证金500万元并支付利息（利息以500万元为基数，自2020年12月30日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至付清之日）；四、变更青海省海东市中级人民法院（2021）青02民初26号民事判决第三项为：海东中昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付重庆西江建设（集团）有限公司人工材料补偿费3000万元及利息（利息以3000万元为基数，自2021年1月31日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至付清之日）；五、变更青海省海东市中级人民法院（2021）青02民初26号民事判决第四项为：重庆西江建设（集团）有限公司在上述工程款21153081元、人工材料补偿费3000万元范围内对其承建的案涉工程拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权；六、海东中昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付重庆西江建设（集团）有限公司保全担保费90000元；七、重庆西江建设（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向海东中昊房地产开发有限公司开具工程款101786919元的税务发票；八、驳回重庆西江建设（集团）有限公司的其他诉讼请求；九、驳回海东中昊房地产开发有限公司的其他反诉请求。”后因中昊房地产公司未履行生效判决确定义务，西江建设公司向海东中院申请强制执行，2022年6月6日立案执行。执行过程中，海东中院于2023年12月18日作出（2022）青02执66号之一执行裁定，裁定：“拍卖被执行人海东中昊房地产开发有限公司位于海东市乐都区开发的海东假日广场的187套不动产（详见拍卖清单）。”2024年8月1日作出（2022）青02执66号之二执行裁定，裁定：“一、将被执行人海东中昊房地产开发有限公司位于海东市乐都区海东假日广场的89套不动产（房屋）以第二次拍卖流拍价51153081元交付申请执行人重庆西江建设（集团）有限公司抵偿债务。该不动产（房屋）所有权自本裁定送达申请执行人重庆西江建设（集团）有限公司时起转移（详见以物抵债清单）。二、申请执行人重庆西江建设（集团）有限公司可持本裁定书到相关登记机构办理产权过户手续。”海东中院经过依法评估，对已保全的187套不动产（房屋）进行了网络司法拍卖，一拍、二拍均因无人竞买而流拍，西江建设公司同意中昊房地产公司以第二次房屋拍卖流拍价向其抵偿债务。2024年8月20日作出（2022）青02执66号之三裁定，裁定：“解除被执行人海东中昊房地产开发有限公司位于海东市乐都区开发的海东假日广场的89套不动产的查封（房屋）”。 海东中院认为，本案审查的争议焦点为异议人的异议请求是否成立。西江建设公司申请执行的案涉工程款，因（2021）青民终269号民事判决第五项确定“重庆西江建设（集团）有限公司在上述工程款21153081元、人工材料补偿费3000万元范围内对其承建的案涉工程拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权”，故西江建设公司在本案中享有优先受偿权的债权金额为51153081元。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中，西江建设公司主张案涉抵押权已过诉讼时效，时效抗辩权是民事实体法规定的当事人的实体权利，抵押权是民事实体法规定的当事人的担保物权。为了充分保障当事人行使诉讼时效抗辩权这一实体权利，应通过民事审判程序中的举证质证、言词辩论等一系列的程序来保障当事人的相关争议能够公平公正的解决。执行程序及执行异议审查程序不具备也不能够代替审判程序确认异议人对被执行人的主债权是否已过诉讼时效期间及对本案中异议人已设定了抵押权的财产是否仍享有抵押权（优先受偿权）的功能。为此，异议人及其他当事人可以依法起诉，通过审判程序予以解决。本案中，暂且不论该抵押权是否已过诉讼时效或抵押权的范围是否清楚，即便朱某对案涉不动产享有抵押权，但西江建设公司享有的工程价款优先受偿权作为法定的权利，且已通过生效法律文书确认，应优先于朱某享有的抵押权。综上，朱某的异议请求不能成立，不予支持。西江建设公司与中昊房地产公司主张朱某提交的《协议书》及《在建工程抵押登记证明》系伪造，不属于执行异议审查的范围，本案不予处理。裁定驳回朱某的异议请求。 复议申请人朱某向本院申请复议称，海东中院（2025）青02执异1号执行裁定第7页“本院认为”部分表述的“即便***对案涉不动产享有抵押权，但西江建设公司享有的工程价款优先受偿权作为法定的权利，且已通过生效法律文书确认，应优先于朱某享有的抵押权。综上，朱某的异议请求不能成立，本院不予支持。”该认定属于事实认定错误，且适用法律错误。依据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。通过朱某在原执行异议审理过程中出示的第二组证据能够证明，2017年1月6日中昊房地产公司在将案涉在建工程抵押朱某时，已将案涉不动产及该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押给了朱某。朱某对案涉不动产及案涉不动产占用范围内的建设用地使用权均享有抵押权，且土地登记部门登记的抵押期限不影响抵押权的存续。其次,西江建设公司享有的工程价款优先受偿权虽属于法定担保物权,但其优先受偿权的效力范围仅限于施工者的劳动及投入的材料结合形成的建筑部分,并不涉及该建筑占用范围内的建设用地使用权。因此，西江建设公司对该建筑占用范围内的建设用地使用权价值本身并不享有优先于朱某的利益。再者,案涉不动产即负担西江建设公司享有的建设工程价款优先受偿权，又负担朱某已办理登记的抵押权的情形下，在对案涉不动产进行整体拍卖时，应当区分出不动产的拍卖款与建设用地使用权的拍卖款,并由西江建设公司与朱某分别优先受偿。海东中院不应直接将案涉89套不动产(房屋)以第二次拍卖流拍价51153081元交付西江建设公司抵债,而是首先应由西江建设公司支付建设用地使用权对应的价款用于实现朱某的抵押权。海东中院作出的（2025）青02执异1号执行裁定第7页“本院认为”部分表述的“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条.....裁定驳回***的异议请求”该认定属于错误适用法律规定。朱某是对执行标的本身提出的执行异议，其在原执行异议的审理及听证程序中明确表态被执行房产上由于存在朱某享有的建筑物占用范围内的建设用地使用权，因此不能直接拍卖案涉房产以二次流拍价以物抵债。朱某对案涉拍卖房产本身享有权益。因此，朱某在执行异议过程中主张撤销原（2022）青02执66号之二执行裁定，解除对案涉房屋的拍卖并终止以二次流拍价交付西江建设公司。请求：撤销（2025）青02执异1号执行裁定，发回重审或者在查清事实后变更异议裁定。 本院查明的事实与海东中院查明的事实一致。 另查明，复议申请人朱某系案涉房屋1单元7层701-711、8层801-811、9层901-911、10层1001-1011、11层1101-1111、12层1201-1209、13层1301-1309、14层1401-1411、15层1501-1511不动产的抵押权人，抵押日期为2017年1月6日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第31条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据上述规定和有关法律精神，对被执行人已经作为担保物的财产，人民法院可以查封、扣押，也可以拍卖、变卖，但是必须保障抵押权人的优先受偿权。为了切实保障抵押权人的利益，在人民法院转让被执行人的担保物时，应当通知抵押权人。海东中院在司法处置案涉不动产时未通知抵押权人，可能损害抵押权人实现抵押权的救济途径和实体权利，确有不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下： 撤销青海省海东市中级人民法院（2025）青02执异1号异议裁定及（2022）青02执66号之二执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月十八日 法官助理*** 书记员***