重庆欧联房地产开发有限公司与重庆市璧山区峰屹建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

文书内容

重庆市荣昌区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)渝0153民初5698号

原告:重庆欧联房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道嘉吉普纳大道**附**，统一社会信用代码91500226561625123L。

法定代表人：韩永明。

委托诉讼代理人：李云，重庆智策律师事务所律师。

被告：重庆市璧山区峰屹建筑工程有限公司，住，住所地重庆市璧山区平云乡街道一社会信用代码9150022720390750XW。

法定代表人：魏泽波。

委托诉讼代理人：巴剑鸿、程心怡，重庆时济律师事务所律师。

原告重庆欧联房地产开发有限公司（以下简称“欧联公司”）与被告重庆市璧山区峰屹建筑工程有限公司（以下简称“峰屹公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，被告峰屹公司在答辩期内对本案提出管辖权异议，本案中止审理，管辖权异议审查程序结束后，本案继续审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，和解期限届满，双方未能达成和解协议。本案审理过程中，原告欧联公司向本院申请对涉案工程外墙维修费用进行评估，本案依法中止审理，鉴定结论作出后，本案恢复审理。被告峰屹公司申请对涉案工程外墙渗水及破损等问题的形成原因进行鉴定，本案依法中止审理，因被告峰屹公司未预交鉴定费用导致该鉴定被终止，本案恢复审理。原告欧联公司的法定代表人韩永明及其委托诉讼代理人李云，被告峰屹公司的委托诉讼代理人巴剑鸿、程心怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告欧联公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付维修费400000元（具体以评估金额为准）；2、诉讼费由被告负担。

本案审理过程中，原告将第1项诉讼请求金额变更为487710.95元，并要求被告承担本案鉴定费10000元。

事实和理由：原、被告于2012年6月18日在《九龙欧联一号建筑工程施工合同》的基础上签订《九龙欧联一号住宅建设工程施工合同补充条款》，合同对工程承包范围、工程工期、工程质量及保修等相关权利义务进行了约定。合同签订后，被告进行了施工。工程于2014年9月28日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。工程在交付业主使用过程中，物业公司及业主反映出现多处质量问题，经现场核实后，原告于2014年10月29日、11月4日联系被告维修，但被告未予处理，原告只好自行处理相关质量问，2015年7月22日书面函告了被告，2015年8月27日、2016年8月17日、2016年9月27日、2016年11月1日，原告多次将工程陆续出现的质量问题函告被告，要求被告进行处理，但被告不但不积极履行维修义务，反而于2016年10月26日称外墙整改的维修义务已经超出质量保证期，拒绝进行维修。

为确保业主正常居住，原告不得自行组织维修，自2015年2月14日至2017年8月13日，原告共计产生维修费287180元。期间，被告的委托代理人胡小燕于2016年7月18日向原告出具书面承诺：“自本承诺书签署之日起，若我司未按《建设工程施工合同》约定派人现场处理和维修质保范围内的保修事宜，贵司有权直接处理，并按发生费用的2倍计算保修费用，由我司支付给贵司”，此后，原告支出整改费用为59530元，合计整改费用按被告承诺应计算为346710元。为此，原告诉至法院。

被告峰屹公司辩称：涉案工程已竣工验收合格，不存在因被告施工导致的质量问题，保修期已届满，被告无需承担保修责任。

经审理本院认定事实如下：被告系依法成立的有限责任公司，原工商登记名称为重庆市璧山县峰屹建筑工程有限公司，具有施工总承包建筑工程叁级资质。

2012年6月16日，原告作为发包人，被告作为承包人，双方签订《重庆市建设工程施工合同》，合同约定原告将九龙欧联一号住宅工程发包给被告施工。

2012年6月18日，原告作为发包方（甲方），被告作为承包方（乙方）,双方签订《九龙.欧联一号住宅建设工程施工合同补充条款》，合同第二条承包范围约定：“乙方承包工程的内容以九龙欧联一号住宅施工图说明......其分部工程如下：1、基础工程,挖孔桩基础和地梁及基础土石方（以现场甲乙双方交接确认为准）；2、主体工程，土建上升工程、土建一般粗装修工程（室内按建委要求挂腻子两遍）；3、外墙工程，外墙保温、外墙涂料；4、装饰装修工程、楼地面、屋面及散水等工程；5、防水工程，室内厨卫、屋面；6、安装工程，一般水电工程（同时必须做好各专业管道与箱盒的预留预埋，消防工程除外）、防雷接地工程、管线土石方；7、室内综合管网、小区道路；8、施工期间甲方书面通知的内容及增加的其他内容”；第六条双方的权利和义务约定：“1、甲方代表和职责，1.1、甲方委托重庆建渝工程建设监理有限公司为本工程监理单位......1.3、监理单位驻工地代表王荣亮......”;第七条工程质量约定:“......3、特别强调要做好建筑通病、弊病的处理，屋面、卫生间全部作关水试验，上下水严格按现行建筑安装工程施工及验收规范作试验，保证无渗漏；地；地坪面不开裂。如发生上述质量问题，其责任和返工经济损失均由乙方负责”；第十四条工程材料采购及检查约定：“1、本工程所用材料（除钢材外）均由乙方自行采购......”;第十七条工程质量保修约定：“1、工程质量保修范围和内容，1.1、乙方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的规定和双方约定，承担承包范围内工程质量保修责任；1.2、凡属于乙方原因造成质量问题或其他缺陷，均属于乙方保修责任范围......2、质量保修期限如下（以双方在工程移交书上签字之日起计算），2.1、地、地基基础和主体结构工程设计文件规定的合理使用年限；2.2、屋面防水工程、卫生间、厨房、阳台和外墙面的渗漏（包括台风、暴雨等自然条件下的影响）保修期为5年；2.3、道路等配套工程和其他项目保修期为2年......3.2、保修期内的维修，一般性维修乙方应在接到通知24小时内到达维修，紧急事故乙方应在接到通知8小时内到达现场抢修，业主接房后出现渗漏水、有水区域返水，乙方应在接到通知16小时修复；3.3、乙方未按时维修或未在合理期限内维修完的、或经过两次维修都未能修好的，甲方有权自行请人代为维修并确定价格，所发生的维修费用及赔偿费用在支付乙方保证金时扣除，乙方仍应履行质量保险义务；3.4、每次维修完毕后，应负责将施工现场清理干净，并取得业主和甲方（或物管公司）的验收签字，否则，保修金与余下的5%工程尾款甲方不予支付......4、保修金额和支付方法，4.1、保修金额和支付方法，保修金留乙方工程结算总造价的3%，工程从竣工之日起，工程保修期满2年后十日内付清保修金50%，工程保修期满5年后，十日内付清保修金，保修期不变......4.3、乙方不严格执行保修条款，甲方有权自行处理，在工程尾款中扣除发生的相应费用”。

涉案工程于2014年9月4日竣工验收合格，2014年9月28日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，载明竣工时间为2014年9月23日。

2016年10月12日，被告向原告发出《工作联系函》，该函载明：“欧联公司，贵司所发关于欧联一号外墙整改的函件已收悉，针对贵司所提问题回复如下：1、按合同约定，除防水以外的土建内容保质期为2016年9月4日，贵司于2016年9月18日所发的关于外墙整改的函已超出合同质保期，我司已无责任和义务不予接受，但基于友好合作的原则，我司仍然及时派专业技术人员到场与贵司相关人员一起对外墙问题进行了查看和分析，已确认是贵司提供的材料原因所致。因此，贵司对外墙如何处理整改均是贵司的内部事务，已与我司无关，我司已不再接受贵司任何质保期以外的诉求和函件；2、关于2单元11-2号房屋面渗漏问题，在我司质保期范围内，待天气好转时，我司将及时派人进行处理；3、鉴于我司土建部分质保期已满，请贵司按合同约定及相关调解协议书立即退还我司相应质保金。鉴此，我司再次重申并承诺，属于我司质保范围及质保期内的售后维修，我司责无旁贷，会严格按合同履行，但超出质保范围及质保期的维修处理应由贵司自行负责，特此回函”。

本案审理过程中，被告未向本院提供上述《工作联系函》中所称其收到的原告于2016年9月18日所发的关于外墙整改的函。

本案审理过程中，因涉案工程外墙出现色差、脱皮开裂等问题需重新刷漆，原告申请对外墙维修费用进行评估。2019年8月3日，重庆谛威工程造价咨询有限公司作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：九龙欧联一号住宅外墙维修费用的工程造价费用总金额为487710.95元。原告为此支付鉴定费10000元。

被告认为涉案工程外墙出现色差、脱皮开裂等问题不是被告施工造成的，是自然原因以及原告提供的防水材料有问题造成的，向本院申请对涉案工程外墙破损等问题的形成原因进行鉴定，因被告未预交鉴定费导致该鉴定被终止。

庭审中，原、被告均认可本案外墙问题的质保期按合同约定为二年。

原、被告双方对质保期的起算时间存在争议，原告认为应从取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2014年9月28日起算，被告认为应从竣工验收合格之日起即2014年9月4日起计算。原、被告均认可双方就涉案工程未签订工程移交书。

本案中，原告主张的维修费用为实际已发生的维修费用287180元加上外墙维修费用487710.95元，抵扣质保金后剩余费用，不再要求被告就胡晓燕作出承诺之后的实际发生维修费用承担双倍赔偿责任。

另查明：原告为证实其实际已发生的维修费用为287180元，向本院举示维修照片、领条、收条、维修合同等证据并申请证人邓天英、黄兴中、朱华君、朱耀昌出庭作证。

根据原告举示的维修照片、领条、收条、维修合同等证据显示实际已发生的维修费用情况为：1、2014年10月28日至2015年2月11日，维修内容为部分房屋空鼓、防水处理等问题，维修费用为8380元；2、2015年7月23日至2015年8月24日，维修内容为1、2、3、4单元屋面及地下车库伸缩缝漏水处理以及3-2-1阳台落水管漏水处理、4-4-1卫生间地面渗水处理，维修费用为4070元；3、2015年7月28日，维修内容为负一层集水井井水泵整改，维修费用为29600元；4、2015年9月5日至2015年9月28日，维修内容为xxxx号门市墙面防水处理、xxxx屋顶棚防水处理、xxxx号屋顶预埋管防水处理、车库顶及墙面多处预埋管处漏水、4个单元电梯井底部墙面防水处理即其他零星修补工程，维修费用为148000元；5、2016年1月28日，维修内容为消防蓄水池防水处理，维修费用为18300元；6、2016年1月30日，维修内容为消防水池抹砂浆、180号、182号门市内墙面防水处理，维修费用为5600元；7、2016年6月9日，维修内容为158号门面内墙面防水处理、x单元x单元3-5楼空调落水管断裂修复、190-1/128-5门槛塌陷修补及贴砖、xxxx屋顶女儿墙和斜屋面防水处理，维修费用为4200元；8、2016年7月10日，维修内容为160号、162号门市楼顶平台及伸缩缝防水处理、x单元xx楼顶补沥青和排气管修复、xx生活阳台落水管修复、客厅阳台x楼以下落水管重新连接和固定、xxx屋顶斜屋面及斜屋面排水沟防水处理、车库伸缩缝喷水做堵漏处理、伸缩缝排水沟扩大、车库18个预埋管洞做堵漏处理，维修费用为9500元；9、2016年11月30日，维修内容为x单元xx屋顶防水处理，维修费用为1300元；10、2017年8月13日，维修内容为xxx号门面及车库防水处理，维修费用为58230元。

证人邓天英陈述其系和谐物业荣昌分公司员工，在欧联一号小区工作，收到业主投诉房屋质量问题后，他们物业公司就及时跟原告反映，要求其进行整改；证人黄兴中陈述原告曾聘请他为涉案工程的消防水池、车库做过防水工作，为此原告支付他一万多元；证人朱华君陈述原告曾聘请他为涉案工程从事空鼓和渗水的维修工作，前前后后原告为此支付了二十余万元给他和朱耀昌；证人朱耀昌陈述原告曾聘请他和朱华君为涉案工程从事空鼓和渗水的维修工作，前前后后原告为此支付了20余万元给他和朱耀昌。

被告对原告申请的证人的陈述均不予认可，认可上述1-3、5-10项维修部分属于被告的承包范围，第4项中防水部分的维修属于被告的承包范围，其余不属于，但不认可上述1-10项维修费用金额，并且认为原告未就上述质量问题通知过被告维修。

庭审中，原告陈述其就涉案工程出现质量问题通知过被告进行维修，但被告并未派人进行维修。为此原告向本院举示《联席会议纪要》（2015年7月28日）、六份函（时间分别2015年7月22日、2015年8月27日、2016年8月17日、2016年9月27日、2016年10月26日、2016年11月1日）及相对应邮寄单（其中2015年7月22日和2015年8月27日、2016年9月27日的三份函所对应的邮寄单加盖了邮戳，收件地址均为璧山区丁家镇，收件单位为被告公司，收件人为魏泽波）。

《联席会议纪要》（2015年7月28日）载明：“欧联公司于2015年7月21日接成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称“和谐物业荣昌分公司”）通知：‘门市墙体渗水和车库墙体漏水及地面积水，导致两部电梯停运，外墙漆面多处出现大面积龟裂状纹路，色差严重’，欧联公司现场查看后于次日函告总包方峰屹公司，让其派人到现场协商处理上述事宜，至今峰屹公司未回函也未派代表至现场，由于情况紧急，参会人员经现场勘查后，召开本次会议，达成以下会议纪要共识：1、因伸缩缝处防水出现问题，导致门市墙体渗水和车库地面积水，该处按相关规定属于峰屹公司质保范围；2、负一层1单元、2单元处集水井水倒流入电梯井，xxx单元设施设备工作正常，3单元、4单元集水井水流正常，该工程按相关规定属于峰屹公司质保范围；3、外墙漆多处出现大面积龟裂状花纹，并有严重色差；4、上述问题因峰屹公司一直未派人至现场协商处理，经本次会议达成共识，由欧联公司派人处理，产生的费用暂由欧联公司垫付；5、欧联公司处理完善后，交由和谐物业荣昌分公司按规定进行管理和维护”。该会议纪要加盖有原告及和谐物业公司荣昌分公司、重庆建渝工程监理有限公司印章，并有三方代表签字。

函（2015年7月22日）载明：“峰屹公司，我司承建和谐物业荣昌分公司通知，并现场察看，发现贵司承建我司开发建设的荣昌九龙欧联一号项目以下问题：1、一单元电梯井严重积水，积水深度超过2米，导致一、二单元电梯停运，经排水后仍有水渗入，业主多次到我司办公室干扰我司办公，要求我司赔偿损失；2、伸缩缝处漏水严重，导致xx号、xx号门市墙体渗水，负一层车库伸缩缝漏水，车库出现大量积水；3、负一层多处墙体严重渗水；4、外墙漆面多处出现大面积龟裂状纹路，色差严重。以上问题因情况紧急，请贵司在收到本函24小时内派人至现场与我司会商处理上述事宜，若逾期未来处理，我司将按以前贵司未派人进行售后维修的处理方式，由我司派人进行维修，所产生的材料、人工、管理费及其他费用将在贵司承建的九龙欧联一号工程质保金中扣除，不足部分由贵司补足，因此产生的一切后果由贵司承担.......”。

函（2015年8月27日）载明：“峰屹公司，我司于2015年7月22日函告贵司的维修处理的问题，贵司至今未派人至现场维修，据我司察看，xx号门市、xx号门市、xx号附7号门市、x单元xx及3单元x漏水问题，均为顶上防水未做好，特别是x单元xxxx楼顶防水须全部重做。因近期暴雨频繁，情况紧急，请贵司收到本函24小时内派人到现场与我司会商处理上述事宜，若逾期未来处理，我司将按以前贵司未派人进行售后维修的处理方式，由我司派人进行维修，所产生的材料、人工、管理费及其他费用将在贵司承建的九龙欧联一号工程质保金中扣除，不足部分由贵司补足，因此产生的一切后果由贵司承担”。

函（2016年8月17日）载明：“峰屹公司，由我司开发建设贵司承建的荣昌九龙欧联一号项目......留397800元作为本项目的质量维修保证金。因我司多次通知，贵司一直未派人处理本项目售后维系事宜......至今产生的维修费用约为223650元，还余下174150元质保金。截止发函之日，本项目仍有部分售后问题待处理和外墙漆面大面积开裂、泛碱需重新对外墙施工，据我司初步估计，余下质保金不足以支付后续维修费用，在此请贵司作出后续维修预算，合理调配资金和及时派人处理相关售后维修事宜。附外墙照片”。

函（2016年9月27日）载明：“峰屹公司，我司于2016年9月19日致函贵司，请贵司在收到函告后7日内派人处理荣昌九龙欧联一号项目外墙泛碱和开裂的问题，但至今贵司未派人至现场处理该外墙问题......现新发现贵司承建的九龙欧联一号2单元11-2号房屋（顶楼）主卧室顶板多处漏水，特请贵司及时派人处理以上问题......”。

函（2016年11月1日）与函（2016年10月26日）内容一致，均载明：“峰屹公司，贵司2016年10月12日所发工作联系函已收悉，针对函告内容回复如下：1、我司于2015年7月22日、2016年8月17日和2016年9月27日先后函告贵司处理荣昌九龙欧联一号外墙漆面龟裂和色差等相关售后保修事宜，贵司故意拖延时间，一直未进行维修，以达到质保期到期后拒绝履行保修义务的目的。对于外墙问题是因材料质量还是施工工序引起请贵司自行做出权威鉴定，因外墙分包工程是由贵司承包（包工包料）后分包给第三方，材料由第三方采购，请贵司自行按相关程序追责......”。

庭审中，被告对《联席会议纪要》（2015年7月28日）不认可，认为原告并未通知被告到场，不清楚会议纪要中所记录的内容；对六份函件内容均不清楚，被告并未收到上述六份函件。

原告陈述时间太久无法提供上述六份函件签收情况方面的证据。

原告为证实涉案工程存在质量问题，向本院提交了和谐物业荣昌分公司向原告发出的通知六份（时间分别为2014年10月28日、2014年11月6日、2014年11月14日、2014年12月1日、2015年4月2日、2015年7月21日），其中2015年7月21日的通知载明：“欧联公司，贵司开发建设的荣昌九龙欧联一号项目，根据业主反映，经我司现场查验，以下物业急需贵司整改维修：1、一单元电梯井严重积水，导致一、二单元电梯停运；2、伸缩缝处漏水严重，地，地面门市内墙和车库墙体漏水库出现大量积水；3、外墙漆面多处出现大面积龟裂状纹路，色差严重。以上问题请贵司立即派人或通知相关责任单位及时维修”。被告对上述通知均不予认可。

再查明：2012年12月11日，被告出具《授权委托书》，载明：“兹委托胡小燕（身份证号码5102241975********）同志为我司承建荣昌九龙欧联一号工程项目的代理人，全权负责该项目的质量、安全、进度、合同签订及工程款收取等相关事宜。被授权代理人签署的相关文件和处理一切与此相关的事务，我司均予以认可。委托期限自开工之日至上述业务办理完毕止”。

2016年7月18日，胡小燕向欧联公司作出《承诺》，《承诺》载明：“欧联公司，由贵司开发，我峰屹公司承建的荣昌九龙欧联一号房地产开发项目于2014年9月竣工，我司及胡小燕就该项目竣工后相关事宜对贵司作出如下承诺：一、自本承诺书签署之日起，若我司未按《建设工程施工合同》约定派人现场处理和维修质保范围内的保修事宜，贵司有权直接处理，并按发生费用的2倍计算保修费用由我司支付给贵司......三、如果峰屹公司不履行以上义务，由实际施工人胡小燕承担全部责任。”胡小燕分别作为承诺单位代表及承诺人在上述《承诺》上签字，《承诺》上未加盖被告公司印章。

庭审中，被告申请胡小燕出庭作证，胡小燕陈述其向被告出具《承诺》是为了让原告尽快支付工程款，应原告方的要求出具的，她个人认为《承诺》主要针对的是外墙问题，外墙问题指的就是外墙色差问题，被告方认为外墙漆有问题。

因涉案工程工程款纠纷，被告曾于2015年向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，要求原告支付其工程款等相关诉求。2016年7月12日，重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法民初字第00113号民事调解书，调解书载明：“欧联公司于2016年8月22日前支付峰屹公司工程款1171706元（不包括质保金397800元）”。

庭审中，原、被告均认可涉案工程尚有质保金397800元未支付。

上述事实，有原、被告的陈述、证人证言以及《九龙.欧联一号住宅建设工程施工合同补充条款》、《重庆市建设工程施工合同》、《工作联系函》等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《九龙.欧联一号住宅建设工程施工合同补充条款》、《重庆市建设工程施工合同》是双方真实意思表示，合法有效，应按合同约定履行各自义务。

本案争议焦点之一在于工程质保期起算时间，对此本院认为，按合同约定保修期以双方在工程移交书上签字之日起计算,但庭审中原、被告均认可双方未就涉案工程签订工程移交书,按照《建设工程质量管理条例》第四十条规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，涉案工程于2014年9月4日竣工验收合格，故保修期的起算时间应为2014年9月4日。

本案争议焦点之二在于原告所称已实际发生维修费用287180元是否应从质保金中予以扣除。对此本院认为：首先，

按合同约定质保期内出现质量问题，原告应通知被告进行维修，在被告未履行维修义务的情况下，原告有权委托其他人员修理，并从质量保证金内扣除保修费用；对于原告是否通知过被告进行维修，根据原告向被告发出维修函件6份并附有相应的邮寄单，其中2015年7月22日、2015年8月27日、2016年9月27日三份函件所对此邮寄单还加盖了邮戳，邮寄单上载明的收件单位均为被告公司、收件人为被告法定代表人魏泽波、收件地址为璧山区，可见原告在积极履行通知义务，并且被告向原告发出的《工作联系函》也可见原告就工程质保问题通知过被告，被告也收到了原告的通知，另外原告与监理单位、物业公司达成的《联席会议纪要》也从侧面反映出原告就维修问题通知过被告，综上可见原告在保修期内告知过被告履行保修的义务，但被告并无证据证实其在保修期内履行了维修义务，原告有权委托其他人员修理，并从质量保证金内扣除保修费用；其次，根据原告举示的物业公司发出的维修通知以及维修照片、领条、收条、维修合同等证据，与原告申请的证人邓天英、黄兴中、朱华君、朱耀昌的陈述相互印证，证实已产生的维修费用287180元是客观真实的；最后，根据本案查明情况，在2015年7月22日前已产生的维修费用8380元，因原告的证据不足以证实其在2015年7月22日前就已通知过被告进行维修，故原告要求将该笔费用从质保金予以扣除不予支持，对于原告主张的其余维修费用从质保金中予以扣除，本院予以支持。

本案争议焦点之二在于外墙维修部分是否已过质保期、外墙维修费用是否应由被告承担。对此本院认为，首先，外墙部分的质保期原、被告均认可为2年即于2016年9月4日届满；其次，根据被告申请的证人胡小燕的陈述其向原告出具的《承诺》针对的是外墙色差问题，《承诺》出具的时间为2016年7月18日，此时并未超过外墙的质保期，表明被告在2016年9月4日外墙质保期届满前已知晓外墙存在的质量问题，另外原告向被告发出的维修函件以及原告与监理单位、物业公司达成的《联席会议纪要》以及被告向原告发出的《工作联系函》中，均提到外墙问题，综上，因原告已在外墙质保期内告知过被告外墙存在的质量问题，故本案原告主张的外墙维修费用并未超过质保期，被告应承担相应外墙维修费用；再次，对于被告认为外墙问题的形成并非其施工造成，被告应对此承担举证责任，但被告并未提供证据予以证实，应承担不利后果；最后，根据《司法鉴定意见书》载明目前外墙维修需维修费用487710.95元，该鉴定结论合法有效，本院予以采信，因该鉴定所产生的鉴定费10000元应由被告承担。

综上，涉案工程尚有质保金397800元，抵扣后，被告还应支付原告维修费用368710.95元[（287180元-8380元+487710.95元）-397800元]。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告重庆市璧山区峰屹建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆欧联房地产开发有限公司维修费用368710.95元、鉴定费10000元；

二、驳回原告重庆欧联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果被告重庆市璧山区峰屹建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取4383元，由被告重庆市璧山区峰屹建筑工程有限公司负担3416元，原告重庆欧联房地产开发有限公司负担967元；诉讼保全费2520元，由被告重庆市璧山区峰屹建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

审判员　郭　杰

二〇二〇年五月十一日

书记员　申太桥