北京韦加航通科技有限责任公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0114民初7094号

原告（反诉被告）：北京韦加航通科技有限责任公司，住所地北京市海淀区北三环西路43号青云大厦5层568号。

法定代表人：于保宏，董事长。

委托诉讼代理人：耿磊，男，1982年5月29日出生，汉族，北京韦加航通科技有限责任公司董事，住河北省。

被告（反诉原告）：***，女，1966年2月14日出生，汉族，北京柏谊源物业管理有限公司总经理，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：阿尔莎娜??希勒德特，北京市高界律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐艳茹，北京市高界律师事务所实习律师。

原告北京韦加航通科技有限责任公司（以下简称韦加航通公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员王磊独任审判，并公开开庭进行了审理。审理过程中，***提起反诉，本院依法受理。原告韦加航通公司的委托诉讼代理人耿磊、被告***的委托诉讼代理人阿尔莎娜??希勒德特到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

韦加航通公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除韦加航通公司与***签订的《房屋出租租赁合同》和《补充协议》，***将承租房屋交还给韦加航通公司；2．判令***向韦加航通公司支付违约金789484．05元；3．判令***向韦加航通公司支付欠付租金42445．37元和滞纳金1973．71元；4．判令***赔偿韦加航通公司房屋及设施维修损失120000元。庭审中，韦加航通公司变更诉讼请求为：1．确认韦加航通公司与***签订的《房屋出租租赁合同》和《补充协议》于2019年12月23日解除；2．判令***向韦加航通公司支付违约金789484．05元；3．判令***向韦加航通公司支付欠付自2019年12月1日至2019年12月20日的租金42445．37元和滞纳金1973．71元；4．判令***赔偿韦加航通公司房屋及设施维修损失120000元。事实和理由：韦加航通公司与***于2017年12月20日签订了《房屋出租租赁合同》及《补充协议》。约定***承租韦加航通公司位于北京市昌平区生命园路××号院××号楼××单元××层××01、××02、××03、××04、××05、××06、××07、××08、××09、××10室，共10套，面积为720．99平方米，房屋租赁期限为96个月。按照约定，***应于2019年12月1日支付自2019年12月1日至2020年2月28日的租金197371元。经多次沟通，未果。且韦加航通公司发现出租房屋设施存在损坏和墙体破坏等情况，应当依约赔偿。

***辩称，不同意韦加航通公司的全部诉讼请求。2019年11月30日之前***已经通知韦加航通公司解除合同，其认为双方合同的解除日期应为2019年11月30日。双方已经于2020年1月19日就出租房屋进行了交接。韦加航通公司存在大量诉讼且已被列为被执行人。该公司要求***将租金汇入其法定代表人或员工个人账户，***怀疑其逃避司法执行，同时担心房屋被查封而影响使用。因此，韦加航通公司存在违约，***无须向其支付违约金，且该公司主张的违约金数额过高。***已经支付了占用房屋期间的全部租金，不存在拖欠情形。韦加航通公司没有证据证明房屋存在损坏，***不应承担赔偿责任。

庭审中，***针对韦加航通公司提起反诉，请求：韦加航通公司返还押金60000元。

韦加航通公司针对***反诉辩称，如果收取了押金，本诉诉讼请求中也没有抵扣，该公司同意返还押金，同时也同意以本诉诉请金额进行相应抵扣。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年12月20日，韦加航通公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋出租租赁合同》及补充协议，主要约定：甲方将坐落于北京市昌平区生命园路××号院××号楼××单元××层××01、××02、××03、××04、××05、××06、××07、××08、××09、××10室，共10套房屋（面积720．99平方米），出租给乙方作为办公用房；甲方提供现有房屋的装修及设施情况，由双方在合同附件《物业验收单》中具体说明；《物业验收单》经乙方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还甲方房屋时的验收依据；未在《物业验收单》上注明的物品出现损毁、丢失，乙方不承担责任；房屋租赁期限为96个月，自2018年1月1日起至2025年12月31日止，2018年1月1日至2018年2月28日为乙方装修期，不计租金；免租期内甲方收取房屋押金60000元；每年租金789484元，月租金65790．33元，每季度租金197370．99元；租金按季度支付，第一期租金合计197371元于2018年1月1日前付清，之后个租金支付时间分别为3月1日、6月1日、9月1日、12月1日，法定节假日顺延；如乙方逾期支付租金超过10日，则每逾期1日按月租金的3‰向甲方支付滞纳金；如乙方逾期超过20日，则视为乙方自动退租，构成根本违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；本合同租期为8年，第1年至第2年每天每平方米房屋租金为3元，第3年至第4年每天每平方米房屋租金为3．2元，第5年至第8年每天每平方米房屋租金为3．4元；租赁期内，乙方无故解除合同，未完成8年租期违约的，需向甲方支付违约金并赔偿甲方实际损失和预期经济利益损失，违约金金额按照未能完成本合同约定的租赁期限的时间和约定的租金总额的15％给甲方违约赔偿金。双方在合同后附属签订《房屋附属设备清单》，确认交接燃气间钥匙10把、燃气卡10张、水卡11张、中水卡1张、柜式空调3台（好）、挂式空调12台（好）。

前述合同履行过程中，***依韦加航通公司指示向第三人账户交付房屋押金60000元，并支付房屋租金至2019年11月30日，之后再未交付租金。韦加航通公司于2019年12月19日向***邮寄催款函，催促***在2019年12月21日前支付自2019年12月1日至2020年2月28日的房屋租金，否则将依约视为自动退租。韦加航通公司于2019年12月23日再次向***邮寄通知函，称***未能如期交付房屋租金，依约视为自动退租，该公司将于2019年12月23日起收回租赁房屋。***于当日收到该通知函。

2020年1月19日，韦加航通公司的员工与***的委托代理人就前述租赁房屋进行了交接，并签署《房屋附属设备清单》，确认交接燃气间钥匙10把、燃气卡10张、水卡11张、中水卡1张、柜式空调3台（好）、挂式空调12台（好）、防盗门4扇（代保管）。

本院认为，韦加航通公司与***于2017年12月20日签订的《房屋出租租赁合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当依约履行约定的合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，***未能依约支付房屋租金，构成违约。依据双方合同约定“如乙方逾期超过20日，则视为乙方自动退租，构成根本违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任”，因此，应认定双方前述合同于2019年12月21日解除。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于***构成根本违约，其依约应当向韦加航通公司支付违约金。但双方约定的违约金过高，本院依法适当减少，酌情认定为328950元。

承租人应当按照约定的期限支付租金。对于韦加航通公司要求***给付的相应租金及滞纳金的诉讼请求，有事实基础与法律依据，本院予以支持。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，韦加航通公司虽然提交了相应照片及装饰装修合同以证明其房屋及设施维修损失，但双方在书面房屋交接文件中，对于相应的房屋及设施维修损失并未表述，亦未能提交合同约定的《物业验收单》。故对于韦加航通公司要求***赔偿房屋及设施维修损失的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。

鉴于双方合同已经解除且租赁房屋已经交接完毕，故对于***要求韦加航通公司退还押金的诉讼请求，有事实基础与法律依据，本院予以支持。庭审中，双方均同意以押金抵扣相应款项，本院对此不持异议。本院以此押金折抵相应违约金。

综上所述，双方合同已经解除，***构成违约，应当依约依法承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、确认北京韦加航通科技有限责任公司与***在2017年12月20日签订的《房屋出租租赁合同》及补充协议于2019年12月21日解除；

二、***于本判决生效后七日内给付北京韦加航通科技有限责任公司违约金268950元；

三、***于本判决生效后七日内给付北京韦加航通科技有限责任公司租金42445．37元及滞纳金1973．71元；

四、驳回北京韦加航通科技有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费13339元，由原告北京韦加航通科技有限责任公司负担5689元（已交纳），由被告***负担7650元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费650元，由反诉被告北京韦加航通科技有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　　王磊

二〇二一年八月十九日

书记员　　冯翔