某某、厦门海沧城建集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽02民终536号

上诉人（原审原告）：***，男，1959年11月1日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。

委托诉讼代理人：赖木秋，福建邦司律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：厦门海沧城建集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区兴港京口里231号京口岩小区35号楼13层-15层。

法定代表人：谢元荣，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张建平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林锦瑞，上海段和段（厦门）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人厦门海沧城建集团有限公司（以下称海沧城建集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持***的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误，应予撤销。一、一审判决认定的“建设过程中，海沧城建集团在保留公厕的情况下，调整部分面积作为茶馆或咖啡馆使用功能”事实错误。海沧湾公园建设过程中，海沧城建集团在建设案涉租赁标的过程中，并没有保留公厕功能，而是全部建成没有公厕功能的建筑物。如被上诉人海沧城建集团对租赁标的建筑保留公厕功能，上诉人***是不可能与其签订涉及建筑物全部面积192平方米的案涉租赁合同的。二、退一步讲，即使案涉租赁合同全部有效或部分有效，由于被上诉人厦门海沧城建集团有限公司在违反规划许可的前提下将“公厕”作为休闲场所对外公开招投标并收取租金，且在此过程中批准上诉人增扩两处各70平方米共140平方米及默认同意上诉人扩建两处共365平方米的休闲场所。由于被上诉人的明显过错加大了上诉人的经济损失，无论如何于事实于法理，被上诉人都应承担上诉人的上述实际经济损失。三、一审判决适用法律错误。一审判决根据《厦门经济特区公园管理条例》第十四条第二款的“与公园功能相配套，为游人服务的快餐店、茶座、咖啡厅、小卖部、游乐等商业服务设施应当统一布设，其规模应当与原设计游人容量相适应”的规定，认定“海沧城建集团对租赁房屋使用功能上局部调整，未实质改变作为公园配套设施的功能性质，不属于违法建设”，属于适用法律错误。上诉人***的主张是，被上诉人海沧城建集团没有按照建设规划许可证进行建设。规划许可案涉租赁标的建筑应当建设为公厕，但被上诉人却建设为其他建筑。被上诉人是将“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，与上诉人签订合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉合同无效。而且，被上诉人擅自改变“海沧湾公园建设规划许可方案”，将应当建设为公厕的位置，建设为没有公厕功能的案涉租赁标的房屋，继而导致被有关部门查处，案涉标的房屋被拆除。该等情形，与《厦门经济特区公园管理条例》无关，而是与建设规划领域的法律法规相关。

海沧城建集团辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。主要理由如下：一、根据被上诉人一审提交的海沧湾公园一期的《建设工程规划许可证》可知，针对讼争的两座出租物，被上诉人已取得了建设工程规划许可，系经过批准合法建设的建筑。讼争出租物在保留建筑结构及外观不变的情况下，通过内部装修将其调整为保留公厕功能的茶馆或者咖啡馆（即腾出部分坑位改做茶馆或者咖啡馆，并保留公厕原本使用功能）。正因为这样答辩人与上诉人才会在案涉租赁合同的第6.2.5条中特别约定：“房屋内公厕由乙方负责管理，并免费对游客开放”。故一审法院对“答辩人在保留公厕的情况下，调整部分面积作为茶馆或咖啡馆使用功能”这一事实的认定正确无误。二、案涉租赁合同明确约定乙方（上诉人）不得在屋顶及室外进行任何形式的搭盖，不得占用租赁房屋外的任何场地（5.5条），若因经营需要使用房屋外地块，必须书面报请甲方（答辩人）审查并经书面同意后方可使用，乙方应缴纳增扩部分相关费用（9.7条）。也就是说，上诉人扩建之前必须经过被上诉人的书面同意，但上诉人并未提供任何证据证明其在扩建之时已征得被上诉人书面的同意。被上诉人显然也未默认同意上诉人扩建超过365平方米，否则被上诉人不可能只向上诉人收取面积192平方米所对应的租金，而对其扩建的部分却未收取分毫。上诉人并未提供任何证据证明答辩人同意其进行扩建、搭盖。事实上，被上诉人从未批准或者默认上诉人进行违法扩建，而是一直反对并制止上诉人的不当行为，这在被上诉人2013年12月4日、2014年6月25日、2014年7月4日发给上诉人函件的内容中都有明显体现。被上诉人之所以会在上诉人扩建之后向有关部门尝试补报审批手续，一是担心上诉人擅自扩建的行为牵连到被上诉人；二是考虑到如立即拆除违章扩建部分恐会影响到原建筑的主体结构。但这绝不能视为被上诉人就同意上诉人进行扩建，相反，却恰恰证明上诉人是在未经被上诉人同意，未取得有关主管部门批准的情况下擅自进行扩建。另外，上诉人不仅存在未经同意和批准擅自扩建的行为，其擅自将房屋用途由茶馆、咖啡馆变更为餐饮业，擅自占用讼争出租物外的设施、改变公园功能性质的行为直接导致相关部门要求立即停业整顿，并限期整改，以致租赁合同无法继续履行。因此，造成损失的过错显然在上诉人自身，其主张系因被上诉人的过错导致其经济损失没有事实依据。三、一审判决适用法律正确，如前所述，被上诉人已就讼争的两座出租物取得了建设工程规划许可，根据许可证（附件）的要求，讼争的两座出租物为一层建筑，外观以黑色钢梁、柱搭配黄木纹碎拼石材贴面。事实上，被上诉人也根据规划许可的要求合法建造讼争出租物，其主体结构和外观均符合规划许可的要求。被上诉人对公厕内部进行部分改动，也仅是存在部分改变房屋使用用途的行为，并不存在未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情况。同时，厦门市市政园林局与厦门市监察局关于《关于全市公园经营场所抓紧整改落实到位的通知》中也证实了讼争出租物具有合法的手续。（通知的第4页提到海沧湾公园茶馆项目虽然有手续，但经营餐饮项目，存在改变公园功能性质等问题，应立即整改）。综上，被上诉人将已按照建设工程规划许可证的规定建好的公厕进行内部功能改动后出租给上诉人用于经营茶馆或咖啡馆，这一行为属于在房屋建成使用过程中改变房屋原定使用功能的情形，而不属于未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情形。案涉房屋不属于《最高人法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，因此，一审法院认定案涉租赁合同合法有效，适用法律正确。四、另外，讼争出租物被有关部门连同非法扩建部分一并拆除的主要原因是上诉人在未取得合法手续的情况下擅自扩建，且因扩建导致讼争出租物主体钢结构发生严重变形，有关部门基于安全隐患的考虑才将讼争出租物及扩建部分一并拆除。

***向一审法院起诉请求：1.确认原被告双方于2010年11月19日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令海沧城建集团赔偿因合同无效造成的损失合计2232655.52元及利息（以2232655.52元为基数，自2015年1月1日起按年利率4.75%计至实际付款之日）。

一审法院认定事实：1.2010年11月19日，***与海沧城建集团（当时名称为厦门海沧公用事业发展有限公司）签订《海沧湾公园房屋租赁合同》，约定海沧城建集团将位于厦门市海沧大道海沧湾公园界内两座建筑物出租给***，建筑面积合计192平方米，房屋现状为一层钢结构，水电到位，海沧城建集团按现状交房，***承诺该房屋仅用于合法茶馆或冷饮咖啡类经营，不得变更房屋用途；租期共12年，自2011年3月1日起至2023年2月28日止，每月租金为27元/平方米，半年一付，合同期限内该房屋的水电、通讯、有线电视等费用及与经营活动有关的费用均由***承担；***负责办理与房屋装修有关的各项手续，海沧城建集团予以协助，相关费用由***承担，房屋外部设计应与公园景观相协调，***应将装修方案报相关行政部门审批，在合法的前提下，***应将装修方案书面报海沧城建集团批准，经海沧城建集团审查并书面同意后方可施工，***自行承担装修费用；***不得在屋顶及室外进行任何形式搭盖，不得占用除本租赁房屋外的任何场地，若因经营需要使用房屋外地块必须书面报请海沧城建集团审查，并经书面同意后方可使用；***不得转租、出借房屋，以房屋使用权与他人联营、合作均应事先征得海沧城建集团书面同意；双方还就其他事项进行约定。***依约向海沧城建集团交纳履约保证金5万元。

2.海沧湾公园一期项目建设单位为海沧城建集团，该项目已取得建设工程规划许可。《海沧湾公园房屋租赁合同》约定的两座建筑物按规划设计的功能为公厕。建设过程中，海沧城建集团在保留公厕功能的情况下，调整部分面积作为茶馆或咖啡馆使用功能。

3.***承租后自行出资对租赁房屋进行了扩建和装修，占用公园木台搭建帐篷、阳伞、餐桌椅，扩建面积合计约365平方米。

4.因***未办理相关建设审批手续即进行扩建，海沧城建集团分别于2011年7月11日、2011年7月19日向海沧区建设局和区规划局提交《关于海沧湾公园新增管理用房的报告》，申请在原两座公厕（即租赁房屋）处新增管理用房，每处增加面积为73平方米（新增部分系***投资扩建的一部分），但最终未获批准。

5.租赁期间，***擅自改变约定的房屋用途，从事餐饮业经营活动。在该处经营的“鹭香海景”海鲜大排档于2011年11月1日开业，“愚人码头”快餐店于2012年4月1日开业。

6.2013年12月4日，海沧城建集团向***发出《关于收回鹭香海景、愚人码头餐厅的通知》，以***擅自扩建，改变房屋用途从事餐饮业经营活动，影响周边环境，遭致民众投诉，相关部门督查督办、责令整改为由，提出收回租赁物，要求***限期拆除违章扩建物，将房屋恢复原状并清场完毕。厦门市海沧区建设局于2014年5月27日向海沧城建集团发出的《关于公园经营场所限期整改的通知》中提出整改意见认为，海沧湾公园综合管理房尚未办理建设手续，要抓紧补办相关建设手续；违规经营餐饮项目，且擅自占用公园木平台搭建帐篷、阳伞、餐桌椅进行经营活动，存在改变公园功能性质等问题，应立即整改，调整经营业态和经营项目，确保与《厦门经济特区公园条例》规定的配套服务项目相一致，并要求海沧城建集团在2014年6月30日前完成整改。此后，海沧城建集团多次书面催告***限期整改，但问题未彻底解决。

7.租赁场所于2014年8月停止经营，***缴交租金至当月，租金系按合同约定的租赁面积和单价结算。

8.2019年10月16日，海沧城建集团通知***解除合同。***自行搬离租赁房屋内可移动物品，并于2019年11月7日将租赁房屋交还海沧城建集团。

本案关键争议焦点在于合同是否有效。一审法院认为，原被告签订的《海沧湾公园房屋租赁合同》符合双方真实意思表示。合同约定的租赁房屋已取得建设工程规划许可，系合法建筑。该房屋的规划设计功能为公厕。海沧城建集团在保留公厕功能的情况下，调整部分面积作为茶馆或冷饮咖啡类经营用途。依据《厦门经济特区公园条例》第十四条第二款规定，与公园功能相配套，为游人服务的快餐店、茶座、咖啡厅、小卖部、游乐等商业服务设施应当统一布设，其规模应当与原设计游人容量相适应。因此，海沧城建集团对租赁房屋使用功能上的局部调整，未实质改变作为公园配套设施的功能性质，不属于违法建设。案涉扩建部分未办理建设手续，属于违法搭盖，但该部分系***承租期间自行建设的，不属于合同约定的租赁范围，海沧城建集团也从未对扩建部分收取租金，因此不影响已成立的租赁合同效力。而且，按照约定，***负责办理与房屋装修有关的各项手续，海沧城建集团予以协助。***未取得建设手续即着手扩建，不符合约定，应对该行为后果承担责任。庭审中，海沧城建集团主张，其事后向有关部门申请新增管理用房系为了避免因***违法扩建使公司受牵连，也为了帮助其完善手续，减少损失而采取的补救措施，该解释符合常理，一审法院予以采信。综上所述，***以租赁房屋系违法建设为由主张合同无效，理由不成立。双方订立的《海沧湾公园房屋租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。对***请求确认合同无效及基于合同无效主张的损失赔偿请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费减半收取计15317元，由***负担。

二审中，双方当事人均对一审判决查明的“建设过程中，海沧城建集团在保留公厕功能的情况下，调整部分面积作为茶馆或咖啡馆使用功能。”有异议，***认为是将整个建筑建成没有公厕功能的建筑物，而不是保留公厕功能的建筑物；海沧城建集团认为是合法建设完成后而不是建设过程中。除此之外，双方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院认为，***上诉主张案涉房屋租赁合同无效。经查，案涉的海沧湾公园一期项目建设单位为海沧城建集团，该项目已取得建设工程规划许可，案涉房屋的规划设计功能为公厕。海沧城建集团在保留案涉房屋为公厕功能的情况下，调整部分面积作为茶馆或冷饮咖啡类经营用途，符合《厦门经济特区公园条例》第十四条第二款规定，故双方当事人签订的案涉《海沧湾公园房屋租赁合同》未违反法律行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，一审法院认定该合同有效并无不当，本院予以维持。根据案涉房屋租赁合同约定，***负责办理与房屋装修有关的各项手续，海沧城建集团予以协助，相关费用由***承担，房屋外部设计应与公园景观相协调，***应将装修方案报相关行政部门审批，在合法的前提下，***应将装修方案书面报海沧城建集团批准，经海沧城建集团审查并书面同意后方可施工，***自行承担装修费用；***不得在屋顶及室外进行任何形式搭盖，不得占用除本租赁房屋外的任何场地，若因经营需要使用房屋外地块必须书面报请海沧城建集团审查，并经书面同意后方可使用。***在履行租赁合同过程中，擅自对租赁房屋进行了扩建和装修，搭建帐篷、阳伞、餐桌椅，扩建面积合计约365平方米且在租赁房屋内从事餐饮业经营活动。***的上述行为违反了案涉租赁合同对租赁房屋的使用约定，一审判决驳回其赔偿损失的诉讼请求并无不当。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。***的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28403元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　（刘文珍）

审 判 员　（李向阳）

审 判 员　（陈　璟）

二〇二一年七月二十七日

书记员（　韩沁　娟）

书记员（　肖子　发）

附本案适用的法律：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。