林口县万通兴业房地产开发有限公司、上海祥瀛建设工程有限公司建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）黑10执异249号

异议人（被执行人）：林口县万通兴业房地产开发有限公司，住所地林口县文政大街仪表小区门市1号。

法定代表人：陈学勇，该公司总经理。

申请执行人：上海祥瀛建设工程有限公司，住所地上海市崇明工业园区秀山路38号241室。

法定代表人：施斌，该公司执行董事。

本院在执行上海祥瀛建设工程有限公司（以下简称祥瀛建设公司）申请执行林口县万通兴业房地产开发有限公司（以下简称万通开发公司）建设工程施工合同纠纷一案中，被执行人万通开发公司提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人万通开发公司称，请求撤回淘宝网司法拍卖平台对异议人林口县现代城市广场65户房屋发布的拍卖公告，待重新确定起拍价后再进行拍卖。祥瀛建设公司申请执行万通开发公司建设工程施工合同纠纷执行一案，即将进行第一次司法拍卖，在没有征询当事人意见的情况下，比照评估价，异议人名下65户房屋的一拍起拍价降幅比例达到30%多，违反法律规定，具体理由如下：一、牡丹江市中级人民法院确定的起拍价即拍卖保留价过低，违反法律规定，应予调整。在没有征询当事人意见的情况下，确定的起拍价参照评估价下浮比例已超过了30%。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”牡丹江市中级人民法院拍卖保留价与网络询价结果相比，下浮比例达到超过了30%。以×号楼×单元×室为例，评估价为440307.9，一拍保留价为302724.8元，降幅比例达31.25%。牡丹江市中级人民法院同期执行案例拍卖降幅比例均在10%左右，异议人适用30%比例违反公平原则。二、牡丹江市中级人民法院确定的拍卖保留价过低，损害了异议人其他债权人的利益，应当予以调整，以使更多的债权人利益得以保护。三、牡丹江市中级人民法院一拍确定的拍卖保留价过低，甚至低于成本价数百元，损害了异议人的合法权益；异议人对外出售的单价均达到了3500元—4000元。综上，牡丹江市中级人民法院在未征询当事人意见的情况下，一拍确定的起拍价即拍卖保留价过低，违反法律规定，侵害异议人和其他债权人权益，应予以调整。

本院查明，申请执行人祥瀛建设公司与被执行人万通开发公司建设工程施工合同纠纷一案中，申请执行人祥瀛建设公司于2020年11月23日向本院申请执行，本院于2020年11月25日立案执行，执行案号为（2020）黑10执333号，执行依据为本院于2018年12月7日作出的（2017）黑10民初121号民事判决和黑龙江省高级人民法院于2020年10月30日作出的（2019）黑民终323号民事判决。2020年11月16日，本院作出（2020）黑10财保2号民事裁定书，裁定查封万通开发公司名下位于林口县现代城市广场的40处房产。2020年12月3日，本院作出（2020）黑10执333号执行裁定书，裁定查封万通开发公司名下位于林口县现代城市广场的35处房产。2021年1月25日，本院作出（2020）黑10执333号之一议价通知书，通知申请执行人与被执行人：议价的财产为被执行人万通开发公司名下位于林口县现代城市广场共计74处住宅。2021年2月25日，本院作出（2020）黑10执333号之二执行裁定书，裁定解除查封被执行人万通开发公司名下位于林口县现代城市广场的7处房屋。2021年4月22日，本院作出（2020）黑10执333号之三执行裁定书，裁定解除查封被执行人万通开发公司名下位于林口县现代城市广场的2处房屋。2021年4月27日，本院作出（2020）黑10执333号询价函，向国家税务总局林口县税务局询价的财产为被执行人万通开发公司名下位于林口县现代城市广场共计65处房产。2021年5月7日，国家税务总局林口县税务局向本院复函，特回复：目前无位于林口县产的计税基准价。2021年6月7日，本院作出（2020）黑10执333号通知书，通知申请执行人与被执行人：中国工商银行股份有限公司（网络询价平台）对位于林口县产作出估价报告，如对该估价报告有异议，可以在收到估价报告后五日内以书面形式向本院提出，逾期未提出书面异议，视为对该估价报告无异议。2021年6月11日，本院向被执行人万通开发公司送达（2020）黑10执333号通知书、网络询价报告。2021年9月28日，本院作出（2020）黑10执333号补正通知书，通知中国工商银行股份有限公司：经本院审查，你平台出具的网络询价报告存在财产基本信息错误，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十二条规定，请在收到本通知书三日内补正。2021年9月28日，中国工商银行股份有限公司融ｅ购电商平台对被执行人万通开发公司名下位于林口县现代城市广场共计64处房产重新出具网络询价报告。2021年10月21日，本院向被执行人万通开发公司送达补正后的64份网络询价报告。

另查明，2021年10月27日，中国工商银行股份有限公司对被执行人万通开发公司名下位于林口县房产重新出具网络询价报告。2021年11月23日，本院向被执行人万通开发公司送达×号楼×号房产网络询价报告。该房屋确定保留价为196828.10元，是在补正价格281183元下浮30%的基础确定的保留价，未超过法律规定降价幅度。65处拟拍卖房屋中，因拍卖平台登记时出现错误，本院撤回林口县的拍卖公告，本院于2021年12月9日作出（2020）黑10执333号之一网拍时间告知书，告知内容：依法裁定拍卖被执行人万通开发公司名下位于林口县，面积95.14平方米，拍卖保留价308215.60元。本院裁定拍卖被执行人万通开发公司名下位于林口县产起拍价，均未低于网络询价报告中参考财产价格的百分之七十。

再查明，林口县建筑安全和工程质量监督站于2021年8月11日向本院出具情况说明：林口县现代城市广场小区住宅楼工程单位工程已竣工完成，并组织了竣工验收，但综合验收未完成，配套设施工程未完善，因此未办理竣工备案手续。2021年1月29日，被执行人万通开发公司向本院建议查封房屋的拍卖均价为2楼起每平方米3400元，楼层差为每平方米增加50元，顶层每平方米3400元。

本院认为，本案争议焦点为本院裁定拍卖异议人名下65处房产的起拍价是否合法的问题。首先，中国工商银行股份有限公司融ｅ购电商平台两次出具的网络询价报告，本院均向申请执行人与被执行人送达，异议人未对网络询价报告内容提出异议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”本院裁定拍卖异议人名下位于林口县产的起拍价下浮比例均未超过30%，参照询价结果百分之七十确定起拍价，符合法律规定。

其次，本案拟拍卖的65处房产，采取拍卖的方式为网络拍卖，本院依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》中的网络询价方式，确定拟拍卖房产的处置参考价，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定的比例确定拍卖保留价，符合法律规定。异议人提出本院未按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》确定拍卖保留价的异议理由不能成立。

最后，异议人提出拍卖的65处房产拍卖降幅比例为30%违反公平原则，无事实和法律依据。本院基于拍卖的65处房产综合验收未完成、配套设施工程未完善的现实情况，以及异议人的拍卖均价建议来确定起拍价格，并无不当。拍卖财产的最终的交易价格由市场需求、产权自身价值、竞买参与人数等多种因素共同确定，并非由起拍价单纯决定。本案系强制执行被执行人财产的案件，目的是尽快实现申请执行人经生效法律文书确定的债权，如被执行人万通开发公司仍认为起拍价过低，亦可在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。异议人以本院拍卖保留价过低为由，申请本院重新确定起拍价后再进行拍卖的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，异议人林口县万通兴业房地产开发有限公司的异议理由不能成立，其异议请求本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：

驳回异议人林口县万通兴业房地产开发有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向黑龙江省高级人民法院申请复议。

审 判 长　孙钦刚

审 判 员　张　微

审 判 员　王　琳

二〇二一年十二月二十日

法官助理　赵程新

书 记 员　田　扬