某某、新疆伟达电梯有限公司返还原物纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新01民终133号 上诉人（原审原告）：**，男，1969年7月18日出生，新疆天信港房地产开发有限公司员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。 委托诉讼代理人：**，新疆久***律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆伟达电梯有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）苏州街366号新洲城市花园***5栋-5号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆***法律服务所法律工作者。 上诉人**因与被上诉人新疆伟达电梯有限公司（以下简称伟达电梯公司）返还原物纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2021）新0106民初7088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：1．撤销一审判决，改判伟达电梯公司向**返还位于乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区27号楼2**102号地下室；2．改判伟达电梯公司向**支付5个月房屋占用费9，900元。事实和理由：一、**系涉案地下室的合法权利人，一审法院认定**不是涉案房屋的权利人，没有事实根据和法律依据。一审查明，案外人新疆天然房地产开发公司（以下简称天然房产公司）系涉案房产的开发商，包括涉案地下室在内的房产是合法建造并且取得了竣工验收手续。涉案地下室虽然没有单独取得房产证书，但是根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，该合法建造的地下室物权已经设立并发生效力，天然房产公司系合法的物权人。《中华人民共和国民法典》第二百四十一条规定：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。第三百二十三条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。**与案外人天然房产公司签署了《房屋抵款协议书》，该协议未违反法律禁止性规定，合法有效。**据此取得涉案地下室占有、使用的权利，显然属于合法的权利人。二、伟达电梯公司非法占有、使用涉案房屋，属于侵权，没有合同和法律依据。一审法院认定拍卖公司向伟达电梯公司交付了案涉地下室的钥匙没有任何事实依据。天然房产公司为案涉地下室所在小区的房屋开发商，伟达电梯公司在申请强制执行天然房产公司程序中，执行法院对天然房产公司开发的天然理想城小区27号楼2**102室（一楼房屋，不包括地下室）等四套房产进行拍卖，流拍后申请执行人（伟达电梯公司）与被执行人在法院执行局签订《协议书》，约定被执行人将四套房产作价抵给申请人执行人并办理房屋转让手续。该过程中，天然房产公司从未向伟达电梯公司移交过地下室钥匙。事实上，伟达电梯公司是擅自破坏房屋门锁后占有地下室。而且由拍卖公司向申请执行人交付房屋钥匙，不符合常理，更不符合法律程序。如前所述，该房屋系流拍后以房抵债进行的转让。拍卖公司并没有参与也无权参与房屋的交付。一审法院认定“拍卖公司将一楼及地下室钥匙交付给新疆伟达电梯有限公司”，有违司法常识。鉴于伟达电梯公司并没有取得涉案地下室的所有权或使用权等任何权利，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。如前所述，物权包括所有权和用益物权。**对涉案地下室享有占有、使用的合法权利，系涉案房产的合法用益物权人，依据上述规定，有权要求伟达电梯公司返还原物。三、一审法院错误认定涉案地下室系人防设施。本案没有任何证据证明涉案地下室属于人防工程。如果涉案地下室是人防工程，则进一步证明伟达电梯公司无权占有使用的侵权事实。因为根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。故法律并未禁止人防工程在和平时期的转让使用权（并非转让所有权），且投资者有权收取收益。天然房产公司作为投资者，显然对人防工程享有收益权，有权将使用权转让给**。伟达电梯公司则并非投资人，其无权对涉案地下室享有任何权益。按照本案一审裁判逻辑，如果仅仅因为涉案地下室是人防工程，**就不属于权利人，那么本案裁判导致的严重后果是：该小区全部一楼全体业主（包括伟达电梯公司）占有地下室均属违法。四、一楼与地下室并非不可分割的部分，伟达电梯公司以抵债方式取得一楼房产也并非当然附带地下室。首先，地下室与一楼之间是完全隔断的，各自有独立的出入门，按照规划设计的要求也不允许擅自打通。其次，开发商在对不特定消费者进行销售时承诺的一楼附赠地下室，是一种促销方式，可以认定为要约。但是这种要约是明示的，且写入了房屋买卖合同。伟达电梯公司是通过拍卖后以物抵债方式取得一楼，不同于上述一般销售方式，抵债价格也不同于销售价，且抵债协议中并没有任何关于赠与地下室的内容或意思表示。故不能认定所有取得一楼房产的均可以无偿占有地下室。五、本案存在其他法律适用错误。一审法院适用法律相互矛盾，无法逻辑自洽。其援引《中华人民共和国人民防空法》第二十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款规定，认定涉案房产不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋。然而，《中华人民共和国人民防空法》第二十二条是要求新建民用建筑必须修建防空设施，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款则规定土地上的房屋包括地上建筑物、构筑屋，如何得出人防地下室不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》所规定的房屋这一结论。《中华人民共和国民法典》第二百零九条条规定了不动产物权经登记发生物权效力，同时“但书”部分也规定，法律另有规定的除外。另有规定就包括《中华人民共和国民法典》物权编第二章第三节“其他规定”部分的几种情形。人防设施也并非没有权利人，《中华人民共和国民法典》第二百五十四条明确规定：国防资产属于国家所有。因此人防地下室中属于国防资产的，国家系所有权人，不属于国防资产的，则应当根据平战结合的原则由投资人使用。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院查明事实，依法改判，维护**的合法权益。 伟达电梯公司辩称，一、**不具有主张涉案地下室的主体资格，天然理想城小区是开发商天然房产公司开发，不是**，**没有涉案地下室对应一楼房产的权利。**主张的涉案地下室，实际它不叫地下室，它叫下沉庭院。**自称以开发商拖欠的工资抵账取得的涉案地下室，并没有充分举证予以证实。二、天然房产公司因欠款，公章已经被电力公司扣掉了，**在一审所持的抵账协议，是伪造的，公章是假的，因为公章被别人扣了。所谓抵账工资100万元也没有举证，**拿不出公司拖欠工资100万元的证据，拿100万元工资顶三套地下室也不符合常理。天然房产公司对外负债好几千万，法定代表人下落不明，所以**出面主张该房产的地下室主体资格与产权所有人明显不符。**主张的所谓地下室，没有规划设计没有独立产权，与开发商被拍卖以物抵债的四套房产中的三套一楼房产系统一整体不可分割，不存在单独拿出来给另外的人抵账的问题。假如以欠款抵账确有其事，那么**对涉案地下室的物权，也并不能通过私下抵账来取得，没通过司法确认和房产登记机关的私下抵账，是没有物权变动的法律效力的。伟达电梯公司取得该涉案房产及地下室，于理于法有据，伟达电梯公司提交证据该四套房产及地下室系基于人民法院的生效判决及依法签字执行并公开。请求二审驳回上诉，维持原判。 **向一审法院起诉请求：1．判令伟达电梯公司返还位于乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区27号XXXXX号地下室（价值211，800元）；2．恢复被破坏的结构墙体；3．支付5个月房屋占用费9，900元。 一审法院认定事实：2020年3月19日，伟达电梯公司（申请执行人）与案外人天然房产公司（被申请执行人）签订《协议书》，约定双方就承揽合同纠纷产生的债权债务达成一致意见，由天然房产公司将天然理想城小区一期四套住宅（16栋1**XXXXX室、16栋1**XXXXX室、27栋1**XXXXX室、27栋2**XXXXX室）作价260万元抵给伟达电梯公司；天然房产公司配合伟达电梯公司办理过户手续，四套住宅由法院下文。协议签订后，拍卖公司向伟达电梯公司交付了乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区27栋XXXXX房屋及地下室的钥匙，并办理了变更登记，现乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区27栋XXXXX房屋登记在伟达电梯公司名下，产权来源为裁决；该房屋系花园洋房，户型为一楼带地下室，该地下室为下沉式庭院，无产权证书，该户型在市场中的交易习惯为，买受人买一层，开发商将该地下室赠送给买受人使用。伟达电梯公司于2021年9月15日开始装修乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区27栋XXXXX的房屋，并将该房屋的地下室进行了装修，于2021年12月30日装修完毕。另查明，**、案外人天然房产公司、案外人新疆天信港房地产开发有限公司签订《房屋抵款协议书》，内容为因案外人新疆天信港房地产开发有限公司尚欠**工资约100万元无力支付，案外人天然房产公司、案外人新疆天信港房地产开发有限公司、**约定，由案外人天然房产公司将位于乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区的16栋XXXXX地下室、27栋XXXXX地下室、27栋XXXXX地下室抵偿给**，案外人天然房产公司于2021年8月5日为**出具乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区27栋XXXXX房屋的地下室的《准住通知单》。后**发现伟达电梯公司将乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区27栋XXXXX房屋的地下室进行了装修，故以《房屋抵款协议书》为依据，要求伟达电梯公司返还案涉地下室，并要求恢复被破坏的结构墙体，支付占有使用费。 一审法院认为，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷，提起返还原物纠纷诉讼的主体应当是不动产或者动产的权利人。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款规定：本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。根据上述法律规定，案涉地下室并非《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋，无法取得不动产权证，乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区27栋XXXXX房屋及地下室亦未登记在**名下，**依据其与案外人天然房产公司、案外人新疆天信港房地产开发有限公司签订的《房屋抵款协议书》不能证实其是案涉地下室的权利人，故**要求伟达电梯公司返还乌鲁木齐市头屯河区科创路1333号天然理想城小区27栋XXXXX房屋的地下室、要求伟达电梯公司恢复破坏的结构墙体、支付占用费于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：驳回**的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 **提交：证据1．天然理想城小区总平面图、施工图设计文件审查合格书、人防工程建设审核许可证、天然理想城小区防空地下室整体平面图（打印件），证明案涉地下室不属于人防工程。证据2．竣工验收备案表，证明27号楼已取得竣工验收手续，系合法建造，天然房地产公司合法原始取得物权。证据3．网络询价报告8份（复印件），证明根据在一审法院调档伟达电梯公司强制执行天然房地产公司一案，法院曾委托各平台对拟拍卖的天然理想城同户型一楼、二楼房产进行询价。一楼里边就包含27号楼XXX，以及16号楼XXX，二楼是16号楼XXX，这个询价的结果是一楼的平均价格是6，462.17元／平方米，二楼的平均价格是6，481.5元／平方米。两次流拍，伟达电梯公司签订的抵付价格，最终签订的协议书的给付价格是远远低于网络询价价格的，本身就是一楼的价格还低于询价价格，所以最终伟达电梯公司拿到这四套房产的价格是不包含地下室价格的，仅仅是一楼的对价。证据4．视频两段，证明27栋2**XXX室、27栋1**XXX室地下室通向地面的视频，地下室与一楼相互独立，有独立入户门，不属于一楼附属设施。伟达电梯公司对证据1图纸真实性认可，与本案的关联性不认可，与本案无关；对施工图设计文件审查合格书真实性、合法性、关联性均认可；对人防工程建设审核许可证的真实性认可，关联性不认可，与本案没有关系。对证据2的真实性认可，关联性不认可，与本案无关。对证据3的真实性、合法性、关联性不认可，与本案无关。对证据4的真实性认可，外面可以直接进一楼，也可以直接进地下室，但是从一楼的内部房屋里可以直接下到地下室，和地下室是连通的。因证据3系复印件，本院对其真实性无法确认，对证据效力不予确认。本院对证据1、2的真实性、合法性确认，与本案的关联性不予确认。对证据4的真实性、合法性确认，对与**待证事实的关联性不予确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 围绕**的上诉意见和伟达电梯公司的答辩意见，本案的争议焦点为：**对于案涉地下室是否享有合法权利。根据庭审查明的事实，案涉地下室属于无法取得产权证书的房屋类型，因此无法通过不动产登记部门的公示证书来确认权利。**主张其基于与天然房产公司签订的《房屋抵款协议书》取得案涉地下室的合法权利，而伟达电梯公司主张其基于执行过程中拍卖取得案涉地下室并占有使用。本院认为，首先，案涉地下室所在的天然理想城小区27栋2**，层高为6层，每层两户居民，即2**共有12套住宅。而2**仅配有两间地下室，即案涉地下室系与一楼住宅相对应。结合该小区在前期售房宣传中“买一层送一层”“下沉式庭院”的表述，均可证实案涉地下室和27栋1**XXX室住宅是整体出售的，即买住宅送地下室，该地下室附属于对应住宅。其次，在他案执行过程中，伟达电梯公司与天然房产公司签订《协议书》后，天然房产公司即向伟达电梯公司完成了交付，案涉地下室由伟达电梯公司占有使用。**上诉称交付的房屋不包括案涉地下室，但并未向法庭举证证明伟达电梯公司系通过非法方式占有案涉地下室，天然房产公司亦未向伟达电梯公司提出异议或者诉讼主张权利。因此，在天然房产公司向伟达电梯公司交付案涉地下室后，天然房产公司即已丧失了对案涉地下室的合法权利，亦无权处分案涉地下室。故即使之后**与天然房产公司签订了《房屋抵款协议书》，但**仅能基于该协议书确定对天然房产公司享有债权，**主张依据该协议书取得案涉地下室的物权，依据不足，本院不予采纳。综上所述，本院认为，案涉地下室附属于27栋1**XXX室住宅，在伟达电梯公司取得27栋1**XXX室住宅的房屋产权时，即合法取得了其相对应地下室的合法权利。**主***电梯公司向其返还案涉地下室，无事实及法律依据，一审法院未予支持并无不当，应予维持。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4，625.50元（**已预交），由**负担。 本判决为终审判决。 审判长　　** 审判员　　** 审判员　　** 二〇二三年三月十三日 书记员　　**