某某、某某等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省**市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)豫1002民初3538号原告：**市东兴开发建设投资有限公司，住**市新兴路东城区管委会附属楼**。法定代表人：**，任公司董事长。委托诉讼代理人：***，河南名人律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，河南名人律师事务所律师。被告：***，男，汉族，1974年11月9日生，住河南省**市魏都区。委托诉讼代理人：***，上海兰迪（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**(实习)，上海兰迪（郑州）律师事务所律师。被告：***，男，汉族，1977年11月15日生，住河南省邓州市。被告：河南鼎冠传媒科技有限公司，住所地**市魏都区民营科技园区**（八一路西段）。法定代表人：***，任执行董事。被告：永安行科技股份有限公司**分公司，住所地**市八龙路与龙兴路交叉口报业大厦**。负责人：***。被告：**市美展广告装饰工程有限公司，，住所地**市许由路**法定代表人：**，任执行董事兼总经理。被告：**市尚层装饰工程有限公司，住所地，住所地**市许由路**表人：**，任公司经理。被告：***，女，汉族,1950年11月19日生，住河南省**市魏都区。被告：**元筑装饰工程有限公司，住所地河南省，住所地河南省**市市辖区许都大剧院西门****，任执行董事兼总经理。被告：**东城区梵芝莲美容中心，住所地**市，住所地**市东城区许都路许都大剧院**东。被告：*****健身有限公司，住所地**市，住所地**市七一路通讯城****，任执行董事兼总经理。原告**市东兴开发建设投资有限公司与被告***、***、河南鼎冠传媒科技有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、***、**元筑装饰工程有限公司、**东城区梵芝莲美容中心、*****健身有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月31日公开开庭进行审理，原告**市东兴开发建设投资有限公司委托诉讼代理人***、***、被告***及其委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼，被告***、河南鼎冠传媒科技有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、***、**元筑装饰工程有限公司、**东城区梵芝莲美容中心、*****健身有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告**市东兴开发建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2019年5月28日原告与被告***签订的《租赁合同》、原告与被告一至被告七签订的《〈租赁合同〉主体变更协议》;2、依法判令被告将许都大剧院二层房屋恢复原状,并向原告返还其占用许都大剧院二层房屋;3、判令被告一至被告七向原告支付拖欠的租金暂计356122.1元(计算至2021年8月30日,2021年10月1日之后的租金按照《租赁合同》约定计算至各被告实际返还占用的房屋之日止);4、判令被告一至被告七向原告支付拖欠租金的逾期违约金,暂计444526.28元计算至2021年8月30日。2021年9月1日之后逾期违约金以实际欠付的租金为基数，按照日0.2%计算至支付完毕止;5、判令被告一至被告七向原告赔偿损失暂计1021447.9275元(以各被告多占用的面积1360.57平方米为基数,按照《租赁合同》约定的租金计算标准,自2019年10月1日起计算至2021年6月30日,2021年7月1日之后的损失按照《租赁合同》约定计算至各被告实际返还多占用的面积之日止);6、判令被告承担本案的诉讼费等全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月28日原告与被告***签署了《租赁合同》,合同约定:“甲方（原告）出租给乙方的门面房位于许都大剧院二层,租赁期限:2019年10月1日至2025年9月30日,租赁使用面积2214m”。后原告与被告***、河南鼎冠传媒科技有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、**新鼎冠广告有限公司、**市东城区***健身会所许都店签订了《〈租赁合同〉主体变更协议》,约定:自2019年10月1日起《租赁合同》中***个人的权利义务转由河南鼎冠传媒科技有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、**新鼎冠广告有限公司、**市东城区***健身会所许都店按照面积比例享有和承担，其中河南鼎冠传媒科技有限公司承租面积为300m'、永安行科技股份有限公司**分公司462mf、**市美展广告装饰工程有限公司300m、**市尚层装饰工程有限公司150m、**新鼎冠广告有限公司100mP、**市东城区***健身会所许都店902m。后***本人负责履行缴纳租金的义务。按照《租赁合同》,各被告应当于2021年1月10日前向原告支付租金244093.5元,被告应当于2021年4月10日前向原告支付租金244093.5元,被告应当于2021年7月10日前向原告支付租金244093.5元，截止8月30日各被告尚欠356122.1元。按照《租赁合同》第6.3条的约定,原告有权终止本协议的履行,无偿收回房屋。原告近期核查发现,被告擅自违反合同约定,对许都大剧院二层进行修改扩建,严重损害房屋的结构和安全,并强行占有许都大剧院二层全部3574.57平方米的房屋,导致原告无法正常使用未向被告出租的部分,被告多占用1360.57平方米,应当按照《租赁合同》约定的租金计算标准赔偿原告损失。另许都大剧院二层现被*****健身有限公司、**元筑装饰工程有限公司、**东城区梵芝莲美容中心占用,被告一至被告七擅自违反合同约定,将许都大剧院二层房屋擅自转租。综上，根据《租赁合同》第6.5条的约定,原告有权终止本合同履行,无偿收回房屋。另查,**市东城区***健身会所许都店于2019年12月17日注销，其系个体工商户,投资人为***。**新鼎冠广告有限公司于2021年4月21日注销,***为该公司的一人股东。为维护原告的合法权利不受侵害,依法提起诉讼。恳请贵院查明案件事实,依法支持原告的诉讼请求。被告***辩称：**市东兴开发建设投资有限公司(以下简称“东兴公司”)的主张没有事实和法律依据,法院应当驳回其全部诉讼请求。一、东兴公司主张的“多占部分”属于公共部分,***对公共部分的合理使用是实现合同目的的必然要求,现东兴公司起诉要求支付该部分租金,不具有正当性,且违背诚实信用原则。商铺的公共部分为承租人使用商铺经营收益提供便利条件,共用部分在构造、使用上具有非独立性、不可分割性。鉴于公共部分的附属性及公共性,其一般不具备独立收益的功能,除非合同双方明确约定使用必要附属设施需要另行支付费用。之所以租赁合同中一般不对公共部分进行约定,主要是基于依照正常的交易观念,无论是租赁普通房屋还是商铺,承租人对于公共部分的合理使用是实现合同目的的必然要求,出租人一并交付公共部分是其依附于主合同义务的从义务。公共部分的收益权具有从属性,在出租人收取的租金中,实际上含有公共部分的使用费用。在合同没有就公共部分明确约定的前提下,出租人单独主张收益权不具有正当性。结合本案,该部分主要系卫生间、走廊、机房、楼梯道等具有附属功能的公共部分,提供符合合同约定的商铺及其附属公共部分,是东兴公司履行《租赁合同》义务的体现。***对商铺外的公共部分合理使用,是其实现租赁目的的必要前提,该部分为***使用商铺经营收益提供便利条件,其在构造、使用上具有非独立性、不可分割性。东兴公司无权单独就公共部分独立出租收取租金,也就不存在损失一说。公共部分自2013第一次租赁时便由***配套使用,到2019年续租时,根据双方之间的租赁交易惯例及诚实信用原则,***仍继续使用该部分,东兴公司在续租时未提出异议，在诉前发送的《催缴通知》和《解除通知》中，也未对公共部分提出异议,应视为东兴公司明知且认可***对公共部分的使用权。故,东兴公司现起诉要求赔偿“多占面积”的损失,没有事实依据,亦不具有正当性。二、***在租赁期间并无修改扩建和擅自转租的行为,东兴公司以此为由要求解除合同,没有事实依据,亦不符合法律规定,不应当得到支持。2019年续签的《租赁合同》显示承租人系***,涉案标的物属于商铺,***承租商铺后,具体经营形式表现为开设健身房及配套的美容中心，以及装修装饰公司，东兴公司是明知且同意的,且***压根不存在转租获益的行为,东兴公司主张***存在转租行为与事实不符。在2013年《租赁合同》签署后,***仅对涉案房屋进行了装饰装修，未改变房屋结构,该状态一直延续至2019年续租,再到起诉前均未再变动。涉案房屋作为对外公开营业的商铺,而且地处一个公开的商场内,东兴公司作为出租人对房屋结构现状一直是明知的,故东兴公司主张***存在修改扩建的行为亦与事实不符。并且,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【2009.09.01-2020.12.31】第16条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。所以，退一步讲，即使东兴公司认为***存在擅自转租、扩建房屋的行为,其自2019年5月28日续签租赁合同时便知道涉案房屋的经营主体和结构现状至起诉前,已经超过六个月的解除权行权期限，再以此为由要求解除合同不应得到支持。三、未及时缴纳租金并非***恶意违约,而是受新冠疫情影响造成承租的商铺无法正常经营,导致延期交租,且***一直在积极筹措租金，并于庭前已足额缴齐,故该行为并不构成根本违约。2019年5月28日签订《租赁合同》以来,***一直在积极履行支付租金的义务,因受新冠疫情的影响，***所承租的商铺生意不佳、资金短缺,但其在开庭前仍在积极筹措资金,目前已将欠付租金足额缴齐。虽然合同6.3条约定延迟缴纳租金可能导致合同终止,但参考《九民会议纪要》第47条的审判观点:“合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持;反之,则依法予以支持。”具体到本案,***延迟支付租金的行为,过错轻微、并非故意,且已于庭前及时补足，不构成根本违约,并未损害东兴公司的实质性利益,为平衡双方之间的权利义务,维护交易安全及稳定,请求判令合同继续履行;同时,受疫情影响,政府和各地都纷纷发文出台各项扶持中小微企业克服疫情困难的减租减税优惠政策,在此也恳请东兴公司给予关照，不再追究***延期交付租金的责任。综上,被答辩人**市东兴开发建设投资有限公司诉讼请求无事实及法律依据，应当驳回。以上答辩意见,请法庭充分考虑并予以采纳。被告河南鼎冠传媒科技有限公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、*****健身有限公司答辩内容一致，辩称：案号(2021)豫1002民初3538号案件属于虚假信息诉讼,没有法律依据,其诉讼请求应予驳回。1.原告与被告2013年5月1日签署的《租赁合同》编号为(一期招租-07),此《租赁合同》履行截止日期为2019年5月以前。2.原被告签订的《租赁合同》主体变更协议日期为2018年8月1日,主体变更协议中明确说明与原《租赁合同》(2013年5月签订的)相合并，况且主体变更协议有效期截止2019年5月以前。根据以上两点说明主体变更协议与2013年签订《租赁合同》的截止日期在2019年5月前,2019年5月后主体变更协议失效。以上事实说明**市东兴开发建设投资有限公司提供虚假信息诉讼，浪费法律资源、应予驳回诉求本院经审理查明，原告**市东兴开发建设投资有限公司与被告***双方于2013年1月18日签订《租赁合同》一份，合同约定：“甲方**市东兴开发建设投资有限公司出租给乙方***的房屋位于许都大剧院第二层划定使用区域，面积2214㎡，租赁期限为6年，自2013年5月1日至2019年4月30日。”合同签订后，原告作为甲方，被告作为乙方又签订了《主体变更协议》一份，协议约定：“甲乙双方于2013年5月1日签署了合同编号为(一期招租07)的《租赁合同》,现因乙方名下成立五家公司,乙方的权利义务需由这五家公司承接，经甲乙双方友好协商就《租赁合同》的主体变更事宜达成如下协议:l、双方同意,自2018年8月1日起,《租赁合同》中***个人的权利义务转由河南鼎冠传媒科技有限公司、*****健身有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司按照面积比例享有和承担，其中河南鼎冠传媒科技有限公司承租面积为300㎡、*****健身有限公司1014㎡、永安行科技股份有限公司**分公司300㎡、**市美展广告装饰工程有限公司300㎡、**市尚层装饰工程有限公司300㎡。2、本补充协议与原《租赁合同》,具有同等法律效力;如本补充协议与《租赁合同》相冲突,以本补充协议为准。”原、被告签订的《租赁合同》到期后，双方于2019年5月28日再次签订《租赁合同》一份，合同约定：“甲方**市东兴开发建设投资有限公司出租给乙方***的门面房位于许都大剧院二层,租赁使用面积为2214㎡，租赁期限起算日为2019年10月1日,到期日为2025年9月30日。本房屋租赁用途:传媒科技、装饰设计、***健身、办公。使用期内乙方使用房屋第一年度租金为每月35元/平方米第二年度租金为每月36.75元/平方米,第三年度租金为每月38.59元/平方米,第四年度租金为每月40.52元/平方米,第五年度租金为每月42.55元/平方米,第六年度租金为每月44.67元/平方米乙方实际使用不足整月的按整月支付。使用期内的租金按季度支付，必须于每季度第一个月的10日（如遇国家法定节假日,须在节假日前支付)前一次性支付,即乙方必须先交纳租金后方有权使用房屋。如乙方逾期支付任何季度的租金,自逾期之日起,乙方按每日逾期金额的0.2%,向甲方支付违约金且甲方有权提前解除本合同,收回房屋。在使用期间，当出现下述任何一种情况时，乙方无条件同意甲方立即终止本协议的履行、无偿收回房屋并不再退还乙方已交纳的租金，乙方须在收到甲方终止协议的通知后在5个工作日内,将自己的财产撤出(甲方已申请法院采取财产保全措施的例外),超出该期限房屋内的全部财产均视为甲方财产……乙方未能按时足额向甲方交纳房屋的租金,超过15天的,或因乙方未能按时足额交纳水、电、气、暖、卫生、消防、安检等各项费用而导致甲方承担连带责任……乙方如违反上述第六条的约定内容,须据实赔偿给甲方造成经济损失包含但不限于诉讼费、律师费、交通费等。”后原告与被告***、河南鼎冠传媒科技有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、**新鼎冠广告有限公司、**市东城区***健身会所许都店签订了《〈租赁合同〉主体变更协议》，约定：“自2019年10月1日起《租赁合同》中***个人的权利义务转由河南鼎冠传媒科技有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、**新鼎冠广告有限公司、**市东城区***健身会所许都店按照面积比例享有和承担，其中河南鼎冠传媒科技有限公司承租面积为300㎡、永安行科技股份有限公司**分公司462㎡、**市美展广告装饰工程有限公司300㎡、**市尚层装饰工程有限公司150㎡、**新鼎冠广告有限公司100㎡、**市东城区***健身会所许都店902㎡。”协议签订后，被告***负责履行缴纳租金的义务。被告***在履行缴纳租金义务时,存在多次逾期支付租金,拖欠原告自2021年7月至今的租金，故原告诉至本院。另查明,涉案房屋作为对外公开营业的商铺,位于许都大剧院**内,是一个公开的商场。根据涉案房屋的平面图，许都大剧院二层除被告租赁商铺外，其余部分主要系卫生间、走廊、楼梯道、空调机房及配电间。**市东城区***健身会所许都店于2019年12月17日注销，其系个体工商户,投资人为***。**新鼎冠广告有限公司于2021年4月21日注销,***为该公司的一人股东。诉讼中，***没有提供证据证明公司财产独立于自己的财产。本院认为，原、被告于2019年签订的《租赁合同》及《主体变更协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行上述合同。本案中，被告尚拖欠原告自2021年7月至今的租金，承租人的主要义务就在于及时支付租金，被告拖欠租金的行为已经构成违约，原告主张解除合同并要求被告支付拖欠租金及违约金，符合合同约定，但被告***的违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现，故原告要求解除合同的请求本院不予支持。被告应按合同支付拖欠租金及违约金。关于原告主张被告违反合同，对许都大剧院二层就行修改扩建，多占用出租面积之外的面积1360.57平方米，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案一并处理。原告主张被告擅自转租，被告**元筑装饰工程有限公司、*****健身有限公司并未违反合同约定房屋用途，被告**东城区梵芝莲美容中心经营者系被告***，现涉案房屋实际由**元筑装饰工程有限公司、*****健身有限公司、**东城区梵芝莲美容中心使用，且涉案房屋一直由被告***实际负责履行缴纳租金的义务，故被告***并不存在擅自转租行为。综上所述，依照《最高人民法院适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十三条第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告***、***、河南鼎冠传媒科技有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、***、**元筑装饰工程有限公司、**东城区梵芝莲美容中心、*****健身有限公司自本判决生效之日起十日内将许都大剧院二楼房屋恢复原状，并向原告**市东兴开发建设投资有限公司返还许都大剧院二层房屋；二、被告***、***、河南鼎冠传媒科技有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、***自本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠的租金244093.5元（计算至2021年9月30日，2021年10月1日之后的租金按照《租赁合同》约定计算至各被告实际返还占用的房屋之日止）；三、被告***、***、河南鼎冠传媒科技有限公司、永安行科技股份有限公司**分公司、**市美展广告装饰工程有限公司、**市尚层装饰工程有限公司、***自本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠租金的违约金334320.82元（计算至2021年8月30日。2021年9月1日之后逾期违约金以实际欠付的租金为基数，按照日0.2%计算至支付完毕止）;四、驳回原告**市东兴开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16462元，减半收取8231元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**市中级人民法院。审判员司忠信二〇二一年十月十九日书记员**