某某、高密市交运置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

高密市人民法院

民事案件判决书

（2020）鲁0785民初646号

原告***与被告高密市交运置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人解立宝到庭参加诉讼，被告高密市交运置业有限公司委托诉讼代理人张蕾蕾、王柏清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。 本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是否应予解除；二、原告要求返还购房款并承担利息、违约金及房屋维修基金及利息的请求是否应予支持。 关于第一个问题。至2018年3月31日，原告将约定的房款全部交付被告，但被告至今未向原告交付房屋。根据合同约定，“本合同自双方签字或盖章之日起生效”，该合同的生效时间为2018年4月2日。合同约定的交房日期为2017年12月31日前，早于合同生效时间，双方当事人对签订合同时房屋尚未交付是明知的，对该事实是认可的。因此，事实上双方对房屋的交付时间并未约定。考虑到本案中原告在签订合同前已经将房款全部交付被告，双方亦曾约定于2017年12月31日前交付房屋、签订合同的时间为2018年4月2日等情形，本院酌情确定三个月的合理交房期限，即被告应在2018年7月2日之前交房。被告至今未向原告交付房屋，根据合同约定，被告逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。因此，原告有权解除与被告所签合同。 被告诉讼中称之所以未交房的原因是因为涉案房屋前有一住户未搬迁，导致涉案房屋不符合竣工验收条件，所以无法交付房屋，该原因属于不可抗力。本院认为，不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这一情形被告作为房地产开发公司依据其常识完全可以提前预见，也并非不能克服，这一情形不属于不可抗力，不符合竣工验收条件仍应视为被告达不到合同中约定的条件而认定其违约。被告认为，本案已经超过了解除权的行使期间。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，在法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的情况下，本案被告并没有证据证明被告曾催告原告在合理期限内不行使解除权其解除权即消灭，原告依法享有合同解除权。原告请求被告返还购房款等，其隐含的前提即请求解除该合同。因此，原告行使解除权，要求被告返还购房款等，符合法律规定。 关于第二个问题。合同解除后，被告应返还原告购房款911388元，当然应予支持。被告应自2018年3月31日之日起，以911388元为基数计算原告利息损失，合同约定按照4.9%的标准给付原告利息，该利率应当视为年利率。同时，依据合同约定，被告向原告支付违约金9113.88元（即911388×1%）。前述利息及违约金约定不超出原告的损失，均应予以支持。 至于原告要求被告返还住房维修基金6386.1元及利息，收款单位是高密市物业管理办公室，不是被告所收，原告的诉求与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

通过原告陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方经过协商，约定原告购买被告开发的幸福小镇小区Ｃ3幢1层2号营业房。原告分别于2017年4月5日缴纳购房款200000元、2017年6月5日交纳购房款600000元、2018年3月31日交纳购房款111388元，共计911388元，被告均出具收据。2018年4月2日原告（买受人）、被告（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告的商品房坐落于高密市，项目核准名称为幸福小镇，该商品房为Ｃ3幢1层2号营业房，规划用途为商业用房。预测建筑面积共91.23平方米。该商品房单价为每平方米人民币9990元，总价款为人民币911388元。付款方式，买受人应当在2018年4月1日前支付该商品房全部价款。商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，被告至今没有履行交房义务。庭审中，被告承认，未按约定交房的原因是涉案房屋前有一住户未搬迁，导致涉案房屋不符合竣工验收条件。 查明，原告向高密市物业管理办公室缴纳住宅专项维修基金6386.1元。

一、解除原告***与被告高密市交运置业有限公司于2018年4月2日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》； 二、被告高密市交运置业有限公司返还原告***购房款911388元； 三、被告高密市交运置业有限公司赔偿原告***购房款利息损失，以911388元为基数，自2018年3月31日起按照年利率4.9%的标准计算至被告实际给付之日止； 四、被告高密市交运置业有限公司给付原告***违约金9113.88元； 对以上第二、三、四项，被告应于本判决生效后十日内付清。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12978元，由被告高密市交运置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审　判　长　　王成森 人民陪审员　　姜月照 人民陪审员　　赵　超

法官　助理　　张　梅 书　记　员　　王艺璇