上海炯凯工贸有限公司与上海绿荫膜结构有限公司、上海市青浦区徐泾镇人民政府等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）沪二中民二（民）终字第1691号

上诉人（原审原告、反诉被告）上海炯凯工贸有限公司，住所地上海市。

法定代表人谢法林，董事长。

委托代理人周必荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）上海绿荫膜结构有限公司，住所地上海市。

法定代表人丁言彬，总经理。

委托代理人沈华炳，上海正毅国华律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市。

法定代表人王永根，镇长。

被上诉人（原审第三人）青浦区徐泾镇光联村村民委员会，住所地上海市。

法定代表人朱连贵，主任。

被上诉人（原审第三人）上海光联实业有限公司，住所地上海市。

法定代表人潘雪明，总经理。

上述三被上诉人共同委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。

上诉人上海炯凯工贸有限公司（以下简称“炯凯公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2002年10月18日，炯凯公司（乙方）与上海光联实业有限公司（以下简称为“光联实业”、甲方）签订《协议书》，约定由乙方租用甲方位于光联工业区内土地建造标准厂房，由乙方开设工厂或招商；出租期限为40年，自2003年4月1日至2043年3月31日，租赁土地为40亩，以实际丈量为准，每亩每年为人民币（以下币种均为人民币）10，000元，合计400，000元；在租用期间，凡乙方建造的房屋，乙方有权进行使用、招租，甲方不予干涉；由乙方租用甲方土地如果前10年之内由于某种原因动迁补偿不足于乙方，当时投入数扣除折旧后由甲方不足投入数，如超于10年以上，凡动迁补偿费用归乙方所有，甲方收回土地使用权。协议书另对其他内容进行了约定。

原审法院另查明：炯凯公司租用土地后，未经土地规划和建房部门审批，在承租土地上投资建造了诸多房屋。2008年起炯凯公司将其建造的第3幢房屋出租给上海绿荫膜结构有限公司（以下简称为“绿荫膜公司”）使用，并签订了几份房屋租赁合同。2012年11月28日，炯凯公司（甲方）与绿荫膜公司（乙方）签订了最后一份书面《厂房租赁协议》，约定甲方将青浦区徐泾镇高光路XXX号第3幢厂房（建筑面积计636平方米，尚未办理产证）出租给乙方作为生产雨篷使用；乙方在不破坏房屋结构的前提下经得甲方许可可根据需要进行分隔及装修，租赁期满后房屋场所的固定装饰不能拆除或随意损坏，无偿归甲方所有；租赁期限为1年，自2012年12月1日起至2013年11月30日，年租金为185，700元，每6个月支付一次，押金为1个月租金，先付后用，每期提前1个月支付下一期租金；乙方在租赁期内使用的水电及电话费用由乙方自行承担；乙方需在支付租金的同时缴纳同期卫生、垃圾清运、公用水电配套费，具体为0.5元每平方米每月，合计为每年3，360元；由于不可抗力或市政工程建设需要而造成合同无法履行的，甲乙双方均须服从，本协议自行终止。协议另对其他内容进行了约定。

2012年12月，绿荫膜公司在系争土地上自行搭建了约60平方米的房屋。

2013年3月，上海金虹房地产估价有限公司开始对系争地块上炯凯公司及其他租赁户建造的房屋、设施等进行评估工作。

2013年5月9日，青浦区规划和土地管理局发布沪青拟征地告（2013）第063号、第062号《拟征地告知书》，告知青浦区徐泾镇光联村村民委员会（以下简称“光联村委会”）及其村民和上海市青浦区徐泾镇人民政府（以下简称“徐泾镇政府”）被征地范围内的组织和村民，系争租赁土地在内的地块拟将被国家征收；征地财物结果确认期限至2013年5月23日。

2013年5月、6月起，绿荫膜公司为配合征地工作，陆续开始遣散员工。

2013年5月4日，徐泾镇政府向炯凯公司发送《限期拆除违法建筑事先告知书》，认为炯凯公司在上海炯凯园区高光路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物，责令限期拆除。

2013年6月15日，光联实业（乙方）与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（甲方）签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定：双方就乙方位于徐泾镇光联村高光路XXX号非居住房屋（房屋建筑面积19，858.90平方米，无证土地40亩）补偿事宜协商一致意见；二、经由上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方房屋总价为16，739，301元；三、房屋内装饰及附属物补偿费用4，833，154元；四、设备搬迁6，761，807元；五、停产停业损失补偿3，971，780元，水电补偿1，191，534元，职工遣散费补偿3，500，000元；七、一次性速迁奖励费18，232，448元；八、合计55，230，024元；乙方应在2013年9月14日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。

同时，徐泾镇政府、光联实业表示：（一）徐泾镇政府与光联实业签订的《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中“一次性速迁奖励费18，232，448元”是为促使光联实业快速搬迁而给予的一种奖励，奖励的金额是双方协商后参照《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中第三、四、五条的金额再乘以90%确定的【即（4，833，154＋6，761，807＋3，971，780＋1，191，534＋3，500，000）＊90%=18，232，448】。（二）关于员工遣散费3，500，000元，员工人数是由炯凯公司自己统计好后提交给光联实业、再由光联实业提交给徐泾镇政府的；员工人数总计411人，其中31人有缴纳社保记录（有名单，但非本案所涉绿荫膜公司的员工），其余380人均没有名单；徐泾镇政府与光联实业协商后确定打包价3，500，000元。（三）水电补偿是给光联实业在安装于厂房外部的水电设施的补偿费用。

2013年6月15日同日，炯凯公司（乙方）与光联实业（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：1、甲乙双方一致同意解除双方于2002年10月18日签订的租赁协议书；2、乙方应于2013年9月30日前将位于徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上房屋交付给甲方；3、甲方应一次性补偿乙方54，966，600元，该款20%甲方应于2013年6月30日前支付乙方，双方作一次性了结，并附补偿清单，乙方员工所有遣散费用均由乙方负责处理支付，双方再无其他任何争议；余款于乙方交房后七日内一次性付清。协议书甲乙双方各持一份，徐泾镇房屋土地征收补偿办公室备案二份，具有相同的法律效力。加：上述补偿款税收由甲方负担。协议另对其他内容进行了约定。

《解除租赁合同协议书》约定的54，966，600元中，光联实业实际已经陆续支付炯凯公司部分款项，尚余部分款项未支付炯凯公司。因部分租赁户认为炯凯公司尚未支付其应得的动迁补偿款而拒绝搬走腾空场地房屋，光联实业于2014年8月诉至原审法院要求炯凯公司继续履行双方于2013年6月15日签订的《解除租赁合同协议书》、交付青浦区徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上房屋。原审法院于2014年12月10日依法作出（2014）青民三（民）初字第2906号民事判决，判令炯凯公司应于判决生效之日起十日内将青浦区徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上构筑物交付光联实业。

徐泾镇政府、光联实业表示：光联实业补偿给炯凯公司的54，966，600元由以下9项组成（见《非居住房屋动迁汇总表》）：1）炯凯公司自建房屋评估价格70%（建筑面积19，372.93平方米）即16，527，048元；2）租赁户搭建房屋补偿价格70%（建筑面积485.97平方米）即212，253元；3）附着物设施评估价格4，833，154元（见评估报告）；4）水电补偿1，191，534元（建筑面积总和19，858.9平方米，按60元／平方米计算）；5）（不）可搬迁设备6，761，807元（见评估报告）；6）停业停产损失补偿3，971，780元（建筑面积总和19，858.9平方米，按200元／平方米计算）；7）职工遣散费3，500，000元（社保缴金31人约240，000元，自报411人）；8）奖励17，969，024元（扣除房屋后，系数为0.89）。炯凯公司表示从未见过此《非居住房屋动迁汇总表》，也从未进行过任何评估；54，966，600元是光联实业因提前解除土地租赁合同而一次性赔付给炯凯公司的赔偿款，并非房屋土地征收的补偿款，炯凯公司也不认可这些所谓的明细分项组成，54，966，600元的金额是炯凯公司与光联实业经协商一致形成的金额。

2014年5月9日，炯凯公司张贴寄送告知书，告知绿荫膜公司表示租赁合同已于2013年11月30日到期，炯凯园区应镇政府要求将关闭，望绿荫膜公司看到告知书后迅速搬清房屋内物品，炯凯公司将收回房屋，到时房屋内存遗留物将视作废弃物处理，同时结清所欠款项。

2014年5月23日，上海市青浦区人民政府颁布沪青征地告（2014）第034号《征收土地方案公告》，系争租赁土地在内的地块被征收，由青浦区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案。

2014年5月底，炯凯公司向原审法院提起诉讼，主张绿荫膜公司一直拖欠房租、水电费等费用不付，在2013年11月30日租赁合同期满自然终止后拒不返还租赁房屋，致使炯凯公司遭受巨大经济损失，故请求法院判令：1、确认双方于2012年11月28日签订的《厂房租赁协议》于2013年11月30日因合同期满终止；2、绿荫膜公司立即搬离并返还青浦区徐泾镇高光路XXX号第3幢房屋；3、绿荫膜公司支付2012年12月21日至2013年12月20日期间结欠的房租12，850元；4、绿荫膜公司支付2013年7月1日至2014年2月20日期间拖欠的水电费20，709元；5、绿荫膜公司支付生活垃圾清运、公用水电配套费1，680元；6、绿荫膜公司支付自2013年12月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋使用费（按15，475元／月标准），暂计至2014年5月31日计92，850元；7、绿荫膜公司支付相当于两个月房租的违约金30，950元；8、诉讼费由绿荫膜公司承担。

原审审理中，绿荫膜公司辩称：不同意炯凯公司的全部诉请。1、炯凯公司与光联实业之前的土地租赁合同已于2013年6月15日解除，而炯凯公司与绿荫膜公司的房屋租赁合同属于在履行过程中因政府动迁而导致终止的情形，即2013年6月15日之后该房屋租赁合同已实际无法履行。2、炯凯公司与光联实业在2013年6月15日解除土地租赁合同之后，炯凯公司已无权再行要求绿荫膜公司腾退或搬离系争房屋。3、在房屋租赁期间内，绿荫膜公司无拖欠房租的情况，绿荫膜公司也无需向炯凯公司支付2013年6月15日之后的租金或使用费。4、关于水电费拖欠问题，炯凯公司并无依据证明其主张，炯凯公司也无权在租赁合同解除后再主张2013年7月1日至2014年2月20日期间的水电费。5、绿荫膜公司在使用房屋过程中未发生生活垃圾清运、公用水电配套费，因此不同意此项诉请。6、炯凯公司无权要求绿荫膜公司搬离或腾退系争房屋，也无权要求支付使用费。7、本案系因政府动迁致租赁合同自然终止，绿荫膜公司无违约过错。

同时，绿荫膜公司反诉称：2008年5月其与炯凯公司签订厂房租赁合同，由绿荫膜公司租赁青浦区徐泾镇高光路XXX号3幢房屋。交房后，绿荫膜公司对房屋进行了装修布局；2012年12月左右还建造了约60平方米的房屋。2013年年初，徐泾镇政府动迁办口头通知系争的房屋土地涉及政府动迁，让绿荫膜公司及炯凯公司做好动迁准备。2013年4月时，徐泾镇政府动迁办工作人员到绿荫膜公司处进行了具体的评估工作、测量实际面积、装修、生产设备等，并由绿荫膜公司人员对评估清单进行了签字确认。2013年5月9日，青浦区规划和土地管理局发布《拟征告知书》；2013年5月左右，绿荫膜公司便开始着手对自己的员工及业务进行调整，逐步停止一些经营活动，等待正式的动迁行为。2013年6月15日炯凯公司与光联实业签订《解除租赁合同协议书》，约定光联实业一次性补偿炯凯公司54，966，600元。绿荫膜公司认为《解除租赁合同协议书》实为动迁补偿协议，54，966，600元实际是光联实业支付给炯凯公司的动迁补偿款。因炯凯公司未支付绿荫膜公司相应的补偿款，为此绿荫膜公司反诉请求判令炯凯公司：1、支付员工遣散费545，000元；2、支付第一次装修损失147，000元；3、支付搬迁费62，800元；4、支付第二次装修损失220，000元及房屋造价247，000元；5、支付印刷材料损失费11，200元；6、支付其他预估损失（停产停业损失等）240，000元；7、支付搬迁奖励费620，957元；8、支付水电补偿费41，260元；9、要求返还2013年6月15日至2013年11月30日期间租金85，471.80元（168天×508.76元／天）。

针对绿荫膜公司的反诉，炯凯公司辩称：不同意绿荫膜公司全部的反诉请求。对于反诉第1至第8项请求，炯凯公司从未领取这些费用，故也不同意承担支付责任，绿荫膜公司的主张无事实依据。不同意反诉第9项请求，炯凯公司未见绿荫膜公司实际支付租金的凭证，即使有凭证可提供的，因绿荫膜公司实际使用了房屋，就理应支付相应的费用，不同意予以返还。

徐泾镇政府述称：本案系炯凯公司与绿荫膜公司之间的纠纷，请法院依法裁判。

光联村委会、光联实业共同述称：本案系炯凯公司与绿荫膜公司之间的纠纷，请法院依法裁判。

原审审理中，本诉部分炯凯公司与绿荫膜公司就以下问题产生争议：1）炯凯公司认为绿荫膜公司租金仅付至2013年5月30日，之后未查到付款记录，因此要求支付之后的租金，但炯凯仅主张12，850元。对此，绿荫膜公司表示租金已付至2013年11月30日，但目前没有进一步的证据予以佐证。因炯凯公司已于2013年6月15日与光联实业解除土地租赁合同，因此之后炯凯公司已无权收取租金或使用费，多收的费用应当予以返还。2）炯凯公司表示绿荫膜公司尚拖欠2013年7月1日至2014年2月20日期间的水电费合计20，709元未付，且炯凯公司已经实际支付了包括系争房屋水电在内的全部水电费用；为此炯凯公司提供了缴费发票、签收单、收据等证据予以佐证。绿荫膜公司表示其自2013年5月底起就未曾使用过厂房，可能存在少量的水电费。鉴于绿荫膜公司经法院释明后仍拒绝配合前往现场抄见核对分水电表数字，又对炯凯公司抄见的度数表示不认可，原审法院告知绿荫膜公司承担举证不能的不利后果视为对炯凯公司诉求主张的认可。3）炯凯公司表示按照租赁协议约定，绿荫膜公司应支付3，360元／年的公用水电配套费，现绿荫膜公司仅支付了半年费用，尚有半年费用1，680元未付。对此，绿荫膜公司表示此公用水电配套费已付至2013年6月底，鉴于2013年6月15日炯凯公司已经与光联实业解约，之后炯凯公司就无权再收取。4）炯凯公司表示未曾收到过押金，绿荫膜公司表示曾支付过一个月租金金额押金，但目前无法找到相应的凭证。庭审中双方一致确认对于押金不需要在本案处理。5）炯凯公司表示其自有员工数约三四百人从事工艺原材料加工。绿荫膜公司表示炯凯公司在系争地块上只有一个办公室，只有管理没有实业；绿荫膜公司一共有38名员工。

反诉中，绿荫膜公司表示：因本案房屋土地遭遇征收，致使绿荫膜公司无法继续使用房屋，导致绿荫膜公司产生员工遣散损失545，000元、第一次装修损失147，000元、第二次装修及建造造价损失184，100元、搬迁损失62，800元、宣传印刷材料损失11，200元、停产停业等其他预估损失240，000元，另外被告还有权获得搬迁奖励费620，957元、水电补偿41，260元；同时，炯凯公司应当返还绿荫膜公司多收的2013年6月15日至2013年11月30日期间的租金85，471.80元。对此，炯凯公司一概不予认可，表示双方之间的租赁合同已经期满终止，且绿荫膜在履约过程中存在拖欠租金、水电费等费用的违约情况。

原审法院审理后认为：炯凯公司与绿荫膜公司就系争的青浦区徐泾镇高光路XXX号第3幢房屋作为标的物建立房屋租赁合同关系，因标的物属于政府相关部门确认的违章建筑，故双方之间的房屋租赁合同依法应被确认为无效。若未遭遇动迁或征收事宜，理应按照无效合同的过错责任来分摊各项损失。

炯凯公司虽辩称54，966，600元的款项性质为光联实业提前解约支付的一次性补偿金，而非发生土地房屋征收所得的征收补偿款。但从炯凯公司与光联实业签订的《协议书》中“如超于10年以上，凡动迁补偿费用归乙方所有，甲方收回土地使用权”的约定、本案系争地块被公告明确进行土地征收的事实、光联实业与徐泾镇政府关于54，966，600元组成和构成的陈述以及动迁评估部门对包括炯凯公司以及绿荫膜公司建造房屋、设施、工作人员在内的事项进行调查评估的各项事实综合来看，法院有理由相信和确认本案所涉土地房屋发生了国家征收的事实，光联实业协议支付给炯凯公司的54，966，600元款项的性质应为征收补偿安置款，仅是因为系争土地上建造的房屋为未经审批的违章建筑、炯凯公司属于土地的承租人，因而以解除协议补偿之名行土地房屋征收之实。

炯凯公司与绿荫膜公司之间就高光路XXX号第3幢房屋的租赁合同关系虽因标的物的违法而被确认为无效，但在该合同履行过程中，因发生房屋土地被国家征收而致合同终止也是不争的事实。而炯凯公司享受的光联实业支付的54，966，600元款项中包括了炯凯公司自身应得的征收补偿利益，也包括了各租赁户投入并进行评估、应得的征收补偿利益。按照上述评估和计算方法，结合各项费用补偿的对象、目的和意义，法院酌情确定绿荫膜公司应得的征收补偿利益项目和金额有：1）租赁户房屋补偿价格70%即15，404.90元；2）附着物设施评估价格139，545元；3）水电补偿3，099.60元；4）（不）可搬迁设备评估费62，800元；5）停业停产损失补偿137，532元；6）职工遣散费326，000元；7）一次性速迁奖励415，367.40元；以上合计1，099，748.9元。

在被征收之前，绿荫膜公司实际使用系争房屋的，理应支付相应的房屋使用费和水电费；在被明确征收之后，炯凯公司已无权再行向租赁户收取房屋使用费等费用。绿荫膜公司辩称房屋使用费已付至2013年11月，但并未提供相应的证据予以佐证，故绿荫膜公司尚应支付2013年5月至2013年6月15日的房屋使用费7，631.50元、2013年7月1日至2014年2月20日期间的水电费20，709元、2013年5月至2013年6月15日的供用水电配套费140元。对于炯凯公司主张2013年6月15日之后的房屋使用费之请求法院不予支持。在无效租赁合同关系中，炯凯公司主张相关的违约金，没有相应的法律依据，法院不予支持。绿荫膜公司基于本案系争房屋土地遭遇征收事实而参照征收补偿标准主张房屋补偿、附属物设施补偿、水电补偿、（不）可搬迁设备补偿、停产停业损失补偿、员工遣散补偿、一次性速迁奖励补偿后，另行主张印刷材料损失没有法律依据，法院不予支持。鉴于绿荫膜公司在炯凯公司陈述租金仅付至2013年5月的前提下，本身就未能举证其租金已付至2013年11月30日，因此绿荫膜公司反诉要求炯凯公司返还2013年6月15日至2013年11月30日期间的已付租金之请求法院不予支持。据此，原审法院判决如下：一、上海绿荫膜结构有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退青浦区徐泾镇高光路XXX号第3幢房屋；二、上海绿荫膜结构有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海炯凯工贸有限公司结欠房屋占有使用费7，631.50元；三、上海绿荫膜结构有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海炯凯工贸有限公司结欠水电费20，709元；四、上海绿荫膜结构有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海炯凯工贸有限公司结欠垃圾清运、公用水电配套费等140元；五、上海炯凯工贸有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、上海炯凯工贸有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海绿荫膜结构有限公司各项征收补偿利益1，099，748.9元；七、上海绿荫膜结构有限公司的其余诉讼请求不予支持。

原审判决后，炯凯公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律有误，判决有失公正。首先，炯凯公司与光联实业签订的《解除租赁合同协议书》中约定的54，966，600元补偿款是双方友好协商确定的金额，其性质是光联实业提前解除土地租赁合同所支付的违约赔偿金，不能认定为征收补偿安置款；光联实业所提供的《非居住房屋动迁汇总表》上没有炯凯公司的签字和盖章，亦没有证据证明该汇总表已经经过炯凯公司的确认，故该汇总表不应被作为证据采纳。第二、本案被征收对象系土地使用人光联实业，故如果绿荫膜公司有权取得部分征收补偿款，也应当向光联实业主张，原审法院判决炯凯公司支付征收补偿款属适用法律错误；且炯凯公司至今仅收到部分补偿款，如按原审判决由炯凯公司向房屋实际使用人支付补偿款，则会产生炯凯公司先行垫付的现象，显失公平。第三、即便认定“光联实业支付给炯凯公司的款项中包括了炯凯公司自身应得的征收补偿利益，也包括了各租赁户应得的征收补偿利益”，原审判决对各项补偿款的分配方式也显属不当。其中，水电补偿系补偿于园区内水电设施的实际施工方，与租赁户无关，故绿荫膜公司无权取得该项补偿；光联实业确认了职工遣散费所对应的411名被遣散人员均为炯凯公司自报，而绿荫膜公司未提供证据证明其在征收过程中上报了被遣散人员名单，故其无权取得职工遣散费；原审法院按照绿荫膜公司的实际租赁面积乘以200元的计算方式计算其应得的停产停业损失，将造成炯凯公司无法获得停产停业补偿，显失公平；徐泾镇政府给予一次性速迁奖励的目的在于奖励光联实业配合政府快速签订征收协议、快速搬迁，与房屋实际使用人无关，光联实业又自愿将该笔款项补偿给炯凯公司的，因此，在绿荫膜公司至今仍未搬迁的情况下，原审法院判决其取得部分一次性速迁奖励费不但缺乏依据，也与政府发放该笔奖励的目的相违背。综上，上诉人炯凯公司请求本院依法撤销原审判决第六项，依法改判驳回绿荫膜公司的原审全部反诉请求。

被上诉人绿荫膜公司辩称：不同意炯凯公司的上诉请求。炯凯公司与光联实业之间解除合同的原因是系争土地遭遇动迁，故炯凯公司所获得的补偿实际是征收安置补偿，其中包括了房屋实际使用人应获得的补偿。水电补偿是按照每平方米60元来计算的，一次性速迁奖励费是给实际租赁户的奖励，绿荫膜公司有权获得相应的补偿。炯凯公司在系争地块没有进行生产，经营主体就是租赁，只有几个人员在进行管理，故不存在停产停业补偿；征收过程中，绿荫膜公司曾上报过被遣散人员的数量，411人是根据各租赁户的上报得出的，故绿荫膜公司应当获得相应的职工遣散费。综上，被上诉人绿荫膜公司认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求本院驳回炯凯公司的上诉请求，维持原判。

被上诉人徐泾镇政府、被上诉人光联村村委会以及被上诉人光联实业共同发表答辩意见称：原审的判决结果与三被上诉人没有利害关系。光联实业与炯凯公司签订的虽然是《解除租赁合同协议书》，但前提是征收行为，故协议书中约定的补偿款不是违约补偿，而是征收安置补偿，本案的诉讼主体适格。水电补偿的对象是园区内大的水电设施，不包括房屋内部的水电设施；遣散费是针对上报的411人的打包价；增设速迁奖励费的目的是增加大家搬迁的积极性，让征收工作尽快完成，光联实业将该笔一次性速迁奖励支付给炯凯公司，就是要炯凯公司自行处理房屋的腾退事宜，目前光联实业仍将继续按照双方签订的《解除租赁合同协议书》的内容履行。对于各项补偿的分配，并没有明确的法律规定，由法院酌情裁量，三被上诉人尊重法院的判决。

本院经审理查明：原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：根据查明的事实，炯凯公司向光联实业所租赁的位于光联工业区内的土地被国家批准征收，光联实业与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室签订了《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，并于同日与炯凯公司签订了《解除租赁合同协议书》，约定一次性补偿炯凯公司54，966，600元，结合炯凯公司与光联公司于2002年签订的协议书中“超出十年以上，动迁补偿费用归炯凯公司所有”的约定以及徐泾镇政府、光联实业关于54，966，600元组成的陈述，可以认定本案所涉的土地及房屋发生了被国家征收的事实，该笔款项的性质应当为征收补偿款。徐泾镇政府提供的《非居住房屋动迁汇总表》中的内容与徐泾镇政府、光联实业及光联村委会关于征收补偿款的构成及计算方法的陈述相一致，亦与上海金虹房地产估价有限公司所作出的评估报告以及炯凯公司与光联实业签订的《解除租赁合同协议书》的金额相印证，应予采信，可证明炯凯公司所获得的该笔补偿款中不仅包含了炯凯公司应得的征收补偿利益，也包括了实际使用房屋的各租赁户应得的征收补偿利益。尽管炯凯公司与绿荫膜公司之间的租赁合同因标的物违法应被确认无效，但绿荫膜公司确因本案系争的土地、房屋被国家征收而无法继续使用所租赁的房屋，故绿荫膜公司有权向炯凯公司主张其应得的征收补偿款。原审法院依据评估报告所确认的金额以及汇总表所确认的计算方法，结合各项补偿的对象、目的和意义，酌情确定绿荫膜公司所应得的各项征收补偿利益，合法合理，本院予以认同。炯凯公司关于绿荫膜公司无权取得水电补偿、职工遣散费、一次性速迁奖励以及全部停业停产损失补偿的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人炯凯公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院所作判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币14，697.73元，由上诉人上海炯凯工贸有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　周刘金

审　判　员　　高　胤

代理审判员　　陈家旭

二〇一五年九月二十八日

书　记　员　　朱丹丹

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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