某某土家族自治县华为建设开发有限公司与某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

重庆市第四中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)渝04民终1196号

上诉人（原审原告、反诉被告）：**土家族自治县华为建设开发有限公司，住所地重庆市**土家族自治县南宾街道城东路51号3幢3-2，统一社会信用代码915002407116444194。

法定代表人：郎东，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘明，重庆舒义律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余江超，重庆舒义律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1971年2月6日出生，住重庆市忠县。

委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。

上诉人**土家族自治县华为建设开发有限公司（以下简称华为公司）因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服**土家族自治县人民法院（2022）渝0240民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人华为公司的委托诉讼代理人刘明、余江超，被上诉人***的委托诉讼代理人谭登忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华为公司上诉请求：1.依法撤销**土家族自治县人民法院（2022）渝0240民初162号民事判决，改判支持华为公司的一审全部诉讼请求，即解除华为公司与***于2015年12月23日网签的《重庆市商品房买卖合同》，并判令***向华为公司支付违约金132242.90元；2.本案一、二审诉讼费用均由***负担。事实和理由：一、一审判决认定“案涉房屋属于以物抵债的一部分”的事实错误。不能依据二审生效判决直接认定案涉房屋属于以物抵债的一部分，再审审查裁定和检察院的不支持监督申请决定书均未认定该事实，反而是告知解除合同另案处理。二、原判以***举示的《承诺书》作为本案定案依据错误，该承诺书上马培龙和马培河的签名不真实，不应对马培龙和马培河产生法律效力。三、原判举证责任分配错误，***提供的证据不能证明“案涉房屋属于以物抵债的一部分”。***举示的《借款协议》《承诺》只能证明其与向大学之间无以房抵债的事实，且***并未实际接管或占用案涉房屋。***提供的“分房表”与房屋买卖合同中约定房屋不一致，向大学无权处分案涉房屋。***与向大学之间没有进行债务结算，华为公司没有出具案涉房屋销售发票、收款收据等结算依据。***应承担举证不能的法律后果。四、***的反诉请求华为公司交付涉案房屋，已经超过诉讼时效。合同约定2016年12月31日前交房，***至迟应在2019年12月31日前请求交付，但在2022年2月14日提出请求，已经超过诉讼时效，应予驳回。

***答辩称，原判认定案涉房屋属于以物抵债的一部分正确。向大学、马培河、马培龙（又名马龙）三人合伙借用华为公司资质开发涉案房屋，由于缺少资金由向大学及妻子王素梅共同向谭明淑借款1600万元，约定2015年5月5日偿还。借款到期后由于仍有一千多万元没有偿还，向大学、马培河、马培龙协商约定以开发的房屋抵偿借款，2015年12月23日向大学、马培河、马培龙以华为公司名义与***签订了《重庆市商品房买卖合同》，并于当日办理了房屋网签合同。且已经有生效判决确认案涉房屋属于以物抵债的一部分。《重庆市商品房买卖合同》尾部有向大学、马培河、马培龙签名捺印，另2017年6月1日的《承诺书》三人再次确认，该承诺书应当采信作为定案依据。***提供的证据足以证明案涉房屋属于以物抵债的一部分。《分房表》是在《重庆市商品房买卖合同》签订之后形成的，与以房抵债的房屋不相关。由于本案非正常交易的，而是以房抵债形成的，华为公司未出具发票和收据正常，并且合同明确约定签订合同当日付房款，正好印证本案属于以房抵债的事实。华为公司主张解除合同的证据不足，不足推翻生效判决认定的事实，应予驳回。***请求协助办证属于物上请求权，不适用诉讼时效。华为公司逾期交房和逾期办证的违约行为处于持续侵害的状态，不受诉讼时效的限制。华为公司主张***反诉请求已经超过诉讼时效的理由不成立，且与一审判决主文无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院驳回上诉，维持原判。

华为公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除华为公司与***于2015年12月23日网签的《重庆市商品房买卖合同》，并判令***向华为公司支付违约金132242.90元；2.本案的诉讼费用由***承担。

***向一审法院提出反诉请求：1.判令华为公司立即为***办理位于重庆市**土家族自治县南宾街道（原南宾镇）万兴路36号（城佳雅苑）第3幢4-×号建筑面积456.01平方米（其中套内建筑面积272.37平方米）商服用房的不动产权证书；2.本案的案件受理费等全部诉讼费用由华为公司承担。

一审法院认定事实：2014年5月5日，向大学、王素梅（借款人、甲方）与谭明淑（出借人、乙方）签订《借款协议》，约定向大学、王素梅向谭明淑借款1600万元（大写：壹仟陆佰万元整），借款期限为12个月，自2014年5月5日起至2015年5月5日止，该协议“3.1”部分载明“本协议项下借款的担保方式为：**高中城对面城家院子房地产项目（华为公司开发的）中向大学占有的30%的股权作担保”，并约定向大学、王素梅2015年5月5日前还款1000万元、2018年8月5日前还款600万元。向大学、王素梅在协议尾部“甲方（签字或盖章）”处签名并捺印，谭明淑在协议尾部“乙方（签字或盖章）”处签名并捺印。同日，向大学、王素梅向谭明淑出具《借条》，载明“今借到谭明淑人民币共计1600万元（大写：壹仟陆佰万元整）。其中借款通过银行转账收到1600万元（大写：壹仟陆佰万元整）。借款期限：2014年5月5日至2015年5月5日。本息支付方式详见借款协议。”并手书借款账户和收款账户信息，向大学、王素梅在协议尾部“借款人（签章）”处签名并捺印。同日，谭明淑通过“成华翠”账户向向大学约定重庆农商行账户转账共计1600万元。

2015年5月28日，向大学、王素梅作出《借款说明》，载明“2014年5月5日，本人向谭明淑借款1600万元，谭明淑通过成华翠的重庆农商行银行卡向本人支付了1600万元，后因本人资金紧张，一直未按约还款，截止今天，本人仅向谭明淑还款310万元，余款中的690万元本息将在2015年6月5日内连本带息还清，余款中的600万元本息将在2015年8月5日连本带息还清。特此说明。”2017年6月1日，因向大学、王素梅未按约还款，向大学、马培河、马龙共同出具《承诺书》，载明“位于重庆市**县南宾镇万兴路36号房屋C栋从二楼至五楼，面积共计大约1900平方米（大写：壹仟玖佰平方米），以后以房地证为准，系承诺人以物抵债给你的，手续正在办理中。现将房屋交付给你，你可以进场装修，若装修之中，有其他债权人对该房主张权利，给你造成的一切损失全部由承诺人负责赔偿。”向大学、马培河、马龙在“承诺人”处签名确认。其后（具体时间不详），向大学（乙方）再次向谭明淑（甲方）出具《承诺》，主要内容为“一、乙方向大学自愿承诺，现**县高中城对面楼盘城佳雅苑B栋2楼、3楼、4楼、5楼共计四层在2017年3月份之前把合同盖章完毕；二、如2017年3月份之前合同章没盖完毕，自愿将城佳雅苑的投资所有股份自愿转让给甲方，甲方不另行给乙方付任何钱。”

***与案外人谭晓淑是夫妻关系，2015年12月23日，华为公司（甲方、卖方）与***（乙方、买方）通过重庆房地产网签订了《重庆市商品房买卖合同》，显示“出卖人：**土家族自治县华为建设开发有限公司。买受人：***。房屋坐落：**土家族自治县南宾镇万兴路36号（城佳雅苑）第3幢4-×，建筑面积456.01平方米（套内建筑面积：272.37平方米，分摊建筑面积：183.64平方米），总价2644858.00元，成交金额2644858.00元。”向大学、马培河、马龙在合同第13页尾部“委托代理人（签章）”处签名并捺印。该合同第七条约定甲方应当在2016年12月31日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方。该合同第十条约定乙方逾期付款的违约责任，逾期超过3日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之五向甲方支付违约金。该合同第十三条约定在该商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理该商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。

后华为公司与***就房屋买卖合同的履行发生争议，华为公司以***为被告诉至一审法院，请求***协助华为公司办理**县南宾镇万兴路36号（城佳雅苑）第3幢4-×房屋网签的注销手续，一审法院于2021年2月23日作出(2021)渝0240民初150号民事判决：驳回华为公司的全部诉讼请求；华为公司不服该判决，上诉至本院，2021年4月25日本院作出(2021)渝04民终651号终审生效判决书，认定“案涉房屋系在借款1600万元中乙方抵债的一部分”，判决驳回上诉，维持原判；华为公司不服前述判决，向重庆市高级人民法院申请再审，2021年8月23日重庆市高级人民法院作出(2021)渝民申1701号民事裁定：驳回华为公司的再审申请；同时，华为公司向重庆市人民检察院第四分院申请检察监督，2021年12月23日，重庆市人民检察院第四分院作出渝检四分院民监〔2021〕50840000056号决定书，决定不支持华为公司的监督申请。

庭审中，华为公司承认城佳雅苑项目由马培河借用华为公司资质承建，实际上马培河、向大学、马培龙（又称马龙）三人合伙挂靠华为公司承建城佳雅苑项目，向大学在城佳雅苑项目的建设用地使用权拍卖、投标竞买、土地使用权出让等合同上均在华为公司的“法定代表人（或者授权委托代理人）”处签名，并于2014年3月6日向华为公司转账500万元，华为公司于同日转出，备注为“竞标保证金”。

2021年9月24日，***向华为公司作出《交房、办证催告通知书》，大意为所涉房屋买卖协议系以物抵债形成的，对双方当事人具有拘束力，华为公司负有交付房屋并协助办理产权登记的义务，其未按期交房、办证，已经构成违约，应当承担继续履行的法律责任。要求华为公司收到此通知之日起15日内向***交付、办证。2021年11月16日，***向华为公司作出《关于对**土家族自治县华为建设开发有限公司复函的回函》，载明收到华为公司的回复，但对回复内容不予认可，且与生效的民事判决相抵触，以后不再回复华为公司的来函，也不认可其内容。前述两通知由***的委托诉讼代理人所在律所邮寄华为公司。

2021年12月8日，一审法院立案受理谭明淑诉向大学、王素梅民间借贷纠纷一案，诉讼中，谭明淑于2022年3月28日提出撤诉申请。一审法院于2022年3月29日作出(2021)渝0240民初5652号民事裁定书，准许谭明淑撤回起诉。

一审法院认为，华为公司与***签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，明确了房屋出卖人、买受人以及房屋的坐落、价款及面积等内容，对于合同双方当事人具有拘束力。华为公司负有将案涉商服房交付***并协助办理产权过户的义务，***负有按约支付购房款的义务。本案中，华为公司主张解除合同并要求***支付购房款和违约金，应当提供证据证明***存在未按约支付购房款这一违约行为且该违约行为符合双方约定解除权的条件，华为公司仅仅提供《资产置换协议》《不动产登记证明》、网签合同查询及打印件、相关判决书等相关材料，只能达到证明华为公司与***订立商品房买卖合同并发生多次诉讼的事实，并未直接证明***未支付购房款的待证事实。***提出以物抵债抗辩并提供相应的证据予以证明。***提供的《借款协议》《借条》《借款说明》《承诺书》《承诺》等相关证据，反映了从借款到以物抵债再到办理网签合同的过程，形成较为完整的证据链条，予以采信，且案涉房屋属于以物抵债的一部分已为生效法律文书所确认，华为公司未提供相反证据足以推翻，予以确认。

华为公司自认进入网上签约的密码系华为公司工作人员掌握，网签行为系华为公司工作人员操作，已为生效判决所确认。因此，其工作人员是履行华为公司的职务行为，其进行网签操作的行为是对向大学、马培河、马龙以物抵债承诺的追认，法律效力应当及于华为公司。华为公司未能提供证据证明案外人向大学已经部分或者全部偿还案涉借款，***应当支付部分或者全部购房款的事实，仅仅以谭明淑已经起诉向大学、王素梅要求偿还债务为由向谭明淑主张支付购房款的理由不能成立，且人民法院已经裁定准许谭明淑撤回起诉，故对华为公司主张***支付购房款的诉求，不予支持。一审法院已然确定案涉房屋属于以物抵债的一部分，且该效力及于华为公司，应当认定***已经支付案涉购房款，不存在违约行为，不符合合同解除的条件，对华为公司主张解除合同并要求***支付违约金的诉讼请求，不予支持。华为公司负有将案涉商服房交付***并协助办理产权过户的义务，现***已经交纳购房款，华为公司应当及时交付案涉房屋并协助办理产权过户，故对***的诉讼请求予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条之规定，判决：一、**土家族自治县华为建设开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助***办理位于**土家族自治县南宾街道（原南宾镇）万兴路36号（城佳雅苑）第3幢4-×号商服房屋（建筑面积456.01平方米；套内建筑面积272.37平方米）的不动产权证（协助内容按相关规定和登记机关的要求为准）；二、驳回**土家族自治县华为建设开发有限公司的全部诉讼请求；三、驳回***的其余诉讼请求。本诉案件受理费1472.43元，反诉案件受理费80元，由**土家族自治县华为建设开发有限公司负担。

二审审理过程中，***向本院举示了以下证据：民事起诉状和（2021）渝0240民初5652号民事裁定书各1份，拟证明2015年12月23日抵债完毕后，还欠本金2177059.09元。华为公司质证认为，形式真实性认可，诉讼请求的金额仅仅是谭明淑的单方意见，不是谭明淑与向大学或华为公司之间的结算，只能证明以物抵债不存在。向大学实际借的只有1000万元。本院审查认为，***提供的前述证据，具有真实性、合法性，但向大学未参与结算，不能达到***证明目的，本院不予采信。

本院二审审理查明：2014年5月5日向大学、王素梅与谭明淑签订《借款协议》“3.1”部分载明，向大学、王素梅2015年5月5日前还款1000万元、2015年8月5日前还款600万元。2021年4月25日本院作出(2021)渝04民终651号终审生效判决书，认定案涉房屋系在借款1600万元中***、谭明淑抵债的一部分。

本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点：一、案涉房屋是否属于以物抵债的一部分，华为公司请求解除案涉合同应否支持；二、***的反诉请求是否超过诉讼时效。

关于焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本案中，本院生效的(2021)渝04民终651号民事判决确认，案涉房屋系在借款1600万元中***、谭明淑以物抵债的一部分。华为公司目前提供的证据不足以推翻生效判决确认的事实。华为公司上诉主张***未支付涉案房款的事实不成立，其请求解除涉案合同和支付违约金的理由，应予以驳回。

关于焦点二。2015年12月23日华为公司与***签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，华为公司应当在2016年12月31日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给***；在该商品房实际交付使用之日起60日内，由华为公司与***双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理该商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，华为公司与***双方应相互配合办理本商品房产权登记。2017年6月1日，向大学、马培河、马龙向谭明淑出具《承诺书》明确承诺以房抵债。但华为公司与***之间就向大学的借款本息抵偿涉案房款一事发生争议，最终通过诉讼，本院于2021年才作出生效判决确认涉案房屋属于借款1600万元***、谭明淑以物抵债的一部分，即应当从该案生效判决送达给***之日起算诉讼时效。***于2022年提起本案诉讼并未超过法律规定的诉讼时效期间。华为公司上诉主张***的反诉请求已经超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。

综上所述，华为公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1472.43元，由上诉人**土家族自治县华为建设开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　丁咏梅

审判员　　黄　飞

审判员　　陈明生

二〇二二年九月二十六日

书记员　　钱艳月

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