某某与某某等租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民事判决书 (2021)沪0115民初113387号 原告（反诉被告）：***，男，1976年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区曹路镇新光村陆家宅17号。 委托诉讼代理人：***，上海众华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海众华律师事务所律师。 被告：***，男，1965年2月17日出生，汉族，住上海市浦东新区曹路镇民建村南邵家宅32号。 被告（反诉原告）：上海金羽绿化工程有限公司，住所地上海市浦东新区曹路镇上川路538号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海***律师事务所律师。 原告***与被告***、上海金羽绿化工程有限公司（以下简称金羽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月7日立案后，被告金羽公司在法定期间内提起反诉，本院依法合并审理。本案先适用简易程序，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***及其委托诉讼代理人***、被告（反诉原告）金羽公司、被告***的共同委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人一致申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告金羽公司向原告赔偿损失2，796，423元（由两部分组成，一为鱼塘路面等基础设施增设改造费用897，562元，二为原告为经营鱼塘采购的鱼苗成品鱼的合计1，898，861元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：上海市浦东新区祝桥镇华州东路16号地块（以下简称系争地块）由被告金羽公司自案外人上海浦东临空农业开发有限公司（以下简称临空农业公司）承租而来。被告***系金羽公司的法定代表人。2016年3月31日，***与原告签订《租赁合同》，约定原告承租上海市浦东地址祝桥镇鱼塘5地（以下简称案涉鱼塘），租期自2016年4月1日至2019年3月31日，年租金23万元。原告承租后用于经营“上海金羽垂钓基地”。合同到期后，双方达成口头续租约定，原告按原租赁合同向***支付了2019年4月至2020年3月的租金。2020年4月，在原告即将支付下一年度租金时，***突然电话告知原告解除合同，并锁掉了垂钓基地的铁门。2020年7月21日，原告进入鱼塘发现多样设备被盗，遂报警，后被告***联系原告协商损失赔偿事宜，但不了了之。原告认为，原告在承租系争土地后，对该鱼塘、路面等基础设施进行了增设和改建，而且大量采购了鱼苗、成品鱼、观赏鱼锦鲤及鱼饲料，针对原告已投入的损失，临空农业公司已全部向被告金羽公司赔付。原告认为，系争地块的租赁合同由原告与***签署，租金亦由***收取，其应承担责任，金羽绿公司应就***的职务行为承担连带赔偿责任。故原告起诉，要求判如所请。 被告***辩称，不同意原告的诉讼请求，第一，***租赁期间原告并未严格按照合同约定支付租金，所有的支付都是延期的，原告违约在先。第二，《租赁合同》到期后，原、被告并未达成续租协议，是原告擅自占用系争地块。第三，原告不能证明其主张的鱼塘、路面等基础设施系其增设、改建，即便有改建，也未经原告也应该恢复原状，而不是被告补偿费用。就原告所称的鱼苗、成品鱼、观赏鱼锦鲤及鱼饲料损失，被告认为，原告并未举证证明其损失的存在，即便存在，从2019年4月合同期满到2020年4月，原告有充分的时间进行处理，原告不及时处理造成的后果应由其自负，不应该被告承担责任。第四，***的行为系职务行为，应由金羽公司承担责任。 被告金羽公司辩称，认可***是代金羽公司与原告签订租赁合同，***系职务行为。 反诉原告金羽公司向本院提出如下反诉请求：1、判令***支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的场地使用费20万元。2、反诉费由***承担。事实和理由：***作为金羽公司的法定代表人，代表金羽公司与***签订案涉租赁合同，合同到期后，***仍占用系争地块拒不退还，2020年4月，金羽公司不得不强令其退出系争地块。至2020年4月，***仅支付租金72万元，尚欠20万元使用费未支付，故提起反诉，要求判如所请。 反诉被告***辩称，不同意反诉请求，***已经支付4年期间所有租金，不存在欠付租金。反诉诉请的20万元租金系应***的要求以现金的方式支付给了金羽公司的财务。原、被告是经朋友认识，关系不熟悉，若***没有支付该20万元，被告把租赁场地交给原告，且之后几年时间都不催缴租金是不现实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 ***围绕本诉请求向本院提交了如下证据：1、租赁合同（复印件）；2、租金支付凭证；3、报警记录；4、原告投入成本依据，包括：原告与案外人签订改建钓鱼台等的《协议书》及工程量预算一份、案外人出具的结算清单一份、收款收据一份、水产销售单及鱼苗采购清单若干、案外人出具的情况说明；5、（2021）沪0115民初62416号案件中***提交的代理意见及该案民事裁定书。6、报警调查笔录。两被告认为租赁合同无原件，真实性不认可，但是对于合同中的租赁地址、租金及租期认可；对证据2租金支付凭证真实性认可，确认收到租金72万元；对证据3真实性无异议；对证据4真实性不认可，原告投入情况被告不清楚，和本案无关。对证据5真实性无异议。对证据6真实性无异议。本院认为，***提交的租赁合同为复印件，本院不予采纳。两被告亦未能提供系争地块的租赁合同，但鉴于双方对于租赁合同的主要条款即租赁地址、租金、租期及租金支付方式均无异议，该证据是否采纳并不影响本案处理。对证据4原告投入成本依据，装修协议等系与案外人签订，无支付凭证予以佐证，且租赁合同约定的租期已经届满，原告租赁目的已经实现，故不予采纳；鱼苗等的采购清单，配送地址大多数并非案涉鱼塘所在地址，收款人亦非原告，无法证明相应产品实际投入案涉鱼塘使用，本院难以采纳；案外人出具的情况说明，性质为证人证言，证人并未出庭接受质询，不符合证据形式要件，本院均不予采纳。 金羽公司围绕反诉请求向本院提交了租金支付明细一份，***对该证据真实性无异议。 本院经审查认定事实如下：2016年3月，原告（反诉被告）***与被告***签订租赁合同，约定***承租案涉鱼塘，租期自2016年4月1日起至2019年3月31日止，年租金为23万元。租金为按年支付，先付后用。 2016年4月15日，***向***转账支付3万元；2018年4月28日，***向***转账支付23万元；2018年9月29日，***向***转账支付10万元；2019年7月5日，***向***转账支付15万元；2019年7月8日，***向***转账支付8万元；2019年7月11日，***向***转账支付5万元；2019年7月12日，***向***转账支付4万元；2019年7月15日，***向***转账支付4万元。以上合计72万元。原告另表示，第一年的租金23万元，除向***转账支付的3万元外，还应***的要求向被告金羽公司的财务现金支付了20万元。被告对此不予认可，仅确认收到转账支付的租金72万元。 2020年7月10日，金羽公司与临空农业公司签订《终止协议》，约定双方之间的土地租赁合同于2020年7月30日终止，临空农业公司给予金羽公司一定的清场时间，便于金羽公司整理资产，搬离所属办公设施、鱼塘活体等相关可移动财产。 2020年7月13日，金羽公司与临空农业公司签订《债权债务结算协议》，约定临空农业公司以156.095万元的价格收购金羽公司在租赁区域内自建和种植的桥梁、绿化及其他一切附属设施。 2020年7月21日，***向公安机关报案，报案内容为：2020年7月21日9时许，***开门发现，其位于上海市浦东新区祝桥镇华洲路16号，上海金羽垂钓中心内多样设备被盗，有冰箱2个，冰柜一个，冰箱一大一小，购买时总计4，000元左右；空调一个，购买时总计1，500元；水泵4个，购买时总计4，000元，氧气泵2只，购买时总计3，000元；办公椅5个，购买时总计750元；马达2个，购买时总计2，000元；螺旋柒1个，购买时总计1，300元；电瓶3个，购买时总计2，000元；还有一个鱼棚，价值400元；洗车机1个，1，500元，还有两卷三相线，一共价值3，000元；钓鱼竿，18米长的，5，300元；秤3个，总计500元；总计损失约29，250元。 诉讼过程中，***表示，2020年3月底，其接到被告***的电话，表示案涉鱼塘不再出租了，***不同意，要求给予2-3个月的时间搬离，之后***有在联系准备搬离事宜。2020年5月2日，鱼塘还在经营，被告将原告的工作人员赶出后上锁并派人看守。2020年7月，***从小门进入租赁区域，发现里面的东西都没有了，遂报了警。被告则表示，被告直接将鱼塘交给上家了，具体交接时间及交接时案涉鱼塘具体有哪些东西不清楚，被告交给上家时的鱼塘状态就是原状。 本案争议焦点：1、原告支付租金的金额是72万元还是92万元？即原告自述现金支付的20万元是否应当得到支持？2、金羽公司是否应当对原告的损失进行赔偿？如果法庭认定需要赔偿的话，赔偿金额应如何认定？ 本院认为，案涉租赁合同的签约方虽然为***与***，但是各方均认可***是代表金羽公司签约，均同意由金羽公司承担合同责任，系各方对自身权利义务的处分，于法不悖，本院予以照准。关于租金支付情况，原、被告一致确认，租金按年支付，先付后用。案涉鱼塘租期从2016年开始，原告提交的银行资金流水显示，2016年4月15日转账支付3万元，2018年4月28日转账支付23万元，之后虽有延期支付租金的情况，但是支付租金的金额以及支付年份基本能够与每年的租金相吻合。如果按照被告的说法，原告第一年仅支付了3万元租金，其之后支付租金的数额一直存在差额，被告在整个租赁期间直至届满都没有提出过异议，显然不符合常理。综上，本院采纳原告说法，认定第一年的租金已经付清，基于此，原告向被告实际支付租金的金额应为92万元。 双方租赁合同于2019年3月31日到期，根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。根据前文认定，原告支付租金金额为92万元，对应的期间应至2020年3月31日，且根据在案事实，被告在合同约定的租期届满后并未向原告提出返回租赁标的物的主张，反而继续收取租金，故本院认定租赁届满后双方形成不定期租赁关系。又根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，被告作为出租人，基于租赁合同的附随义务及诚实信用原则，理应在确定收回房屋的日期之前告知承租人，并在收回租赁物时对于属于承租人的财产进行妥善安置。现被告即无证据证明其在收回房屋之前通知过原告，亦对其收回鱼塘之时原告的物品及鱼塘里是否有鱼等情况一概表示不清楚，被告对于原告的损失负有明显过错。但是，原告作为承租方，在收到出租人解约通知后，亦应当积极做好搬离准备工作。本案中，原告自称于2020年3月份收到被告的解除通知，其应当在收到通知后的合理期间内搬离，但是根据原告自认，其直至2020年5月份还在经营，故 本院认为原告对于未能及时搬离而造成的损失亦负有过错责任。就原告主张的损失，虽然原告提交的证据存在一定瑕疵，但是如前所述，被告在收回房屋时未能尽到合理通知及保管义务，对于丢失物品原告于2020年7月份进行了报警。综上，本院考虑合同履行情况，双方过错程度等，酌情确定被告支付原告损失6万元。反诉部分，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）上海金羽绿化工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）***损失6万元； 二、驳回被告（反诉原告）上海金羽绿化工程有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29，171元，由原告（反诉被告）***负担17，871元，被告（反诉原告）上海金羽绿化工程有限公司负担1，300元；反诉案件受理费减半收取计2，150元，由被告（反诉原告）上海金羽绿化工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 书记员*** 二〇二二年九月十九日