青海奥森建设工程有限公司与西宁闽德房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
***
原告：青海奥森建设工程有限公司，统一社会信用代码：×××（1-2），住所地：西宁市城西区西关大街。
被告：西宁闽德房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城中区南关街。
原告青海奥森建设工程有限公司（以下简称”奥森建设公司”）与被告西宁闽德房地产开发有限公司（以下简称”闽德房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥森建设公司委托诉讼代理人周建国、华正到庭参加了诉讼，被告闽德房地产公司经公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告奥森建设公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付房屋租金157408.80元、物业费30112.75元、取暖费24433.24元；3.依法判令被告承担违约金91481.76元；4.依法判令被告承担利息损失4982.39元，以上合计：308418.94元；5.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2016年3月29日原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于青海省西宁市城西区西关大街X号X号楼XXX号房屋租给被告办公，租赁面积635.29平方米，房屋租金为每年457408.80元，付款方式为年付，租赁期限为2016年4月10日至2021年4月10日；双方约定租赁期间物业费、水费、电费、取暖费等由被告缴纳。同时约定被告拖欠房租一个月以上的，应按照年度租金总额的20%向原告支付违约金。合同签订之后，原告按照约定将房屋交付被告使用。2016年度房屋租金拖欠至今未全额支付，物业费、取暖费也至今未付。原告多次向被告催收房屋租金及物业费、取暖费，被告以各种理由拖欠至今，现向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1.原告提交的《商品房预售合同》、商品房买卖合同登记备案证明及杨跃辉个人书写的情况说明，证明原告将此房屋向外出租有合法的权利基础。《商品房预售合同》和商品房买卖合同登记备案证明中标明了买受人为杨跃辉，说明位于青海省西宁市城西区西关大街X号X号楼XXX号的房屋所有权为杨跃辉个人所有。杨跃辉在情况说明中表明其同意将自己名下的位于青海省西宁市城西区西关大街X号X号楼XXX号的房屋提供给原告奥森建设公司使用，收益也归原告奥森建设公司所有。因此原告的出租行为合法有效。2.原告提交的甲方（奥森建设公司）与乙方（闽德房地产公司）于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》，证明原、被告存在房屋租赁关系及收取租金的依据。该合同中约定了甲方将其位于青海省西宁市城西区西关大街X号X号楼XXX号的房屋租给乙方办公，房屋面积为635.29平方米、房屋租金每年为457408.80元、租金每年一付、合同期五年（自2016年4月10日至2021年4月10日）及双方的其他权利义务。此房屋租赁合同合法有效，对租赁事实予以确认。3.原告提交的被告闽德房地产公司盖章的承诺书，证明被告存在拖欠原告2016年度部分房屋租金157408.8元、物业费30112.75元、取暖费24433.24元，共计211954.79元，被告闽德房地产公司承诺于2017年3月30日前一次性支付的事实。此承诺书盖有被告闽德房地产公司的公章，同时有其公司法定代表人黎刚的签字，对此本院予以确认。4.原告提交的西宁大唐道物业有限公司向原告开具的青海省增值税专用发票，证明被告尚欠缴暖气费、物业费的事实，也是被告书写承诺书的依据。该票据合法有效，应予以确认。
经本院审理认定事实如下：原、被告双方于2016年3月29日签订《房屋租赁合同》，约定将原告法定代表人杨跃辉所有的位于青海省西宁市城西区西关大街X号X号楼XXX号房屋租给被告办公使用，租赁面积635.29平方米，房屋租金每年457408.8元，付款方式为年付，租赁期限为2016年4月10日至2021年4月10日；同时双方还约定了权利义务。合同签订之后，原告将房屋交付被告使用。2017年3月3日被告闽德房地产公司因不能及时支付2016年度房屋租金、物业费和取暖费而提出解除合同，并出具承诺书，该承诺书载明”所拖欠的2016年度房屋租金157408.80元、物业费30112.75元、取暖费24433.24元，共计211954.79元，在2017年3月30日之前一次性付清。”后原告多次向被告催收尚欠的房屋租金及物业费、取暖费，被告以各种理由拒不支付，致使纠纷产生。
本院认为，本案的焦点是，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除及被告尚欠的房屋租金等费用是否属实。从原告提交的证据看，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方理应按照合同的约定履行各自的权利义务。现被告拖欠租金等费用，已违约在先，加之其已搬离所租赁的房屋，因此对原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。关于原告主张的要求被告支付尚欠原告的房屋租金157408.8元、物业费30112.75元、取暖费24433.24元，共计211954.79元。在被告搬离之时，双方对尚欠费用进行了结算，被告出具的承诺书能证实原告该主张有事实依据，因此对原告要求被告支付房屋租金、物业费、取暖费的诉讼请求予以支持。关于原告要求判令被告支付违约金91481.76元的主张，原告是依据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二款”乙方（闽德房地产公司）若拖欠房租一个月以上的，乙方因按照年度租金20%向甲方（奥森建设公司）支付违约金”的约定计算得来，本案中违约金的支付应按原告的损失为前提，以被告尚欠的房屋租金为依据，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的'过分高于造成的损失'”之规定，违约金本院按157408.80元×30%=47223元予以支持。关于原告要求被告承担利息损失的诉求，因无法律依据不予支持。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十九条之规定，判决如下：
一、依法解除原告青海奥森建设工程有限公司与被告西宁闽德房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告西宁闽德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告青海奥森建设工程有限公司支付房屋租金157408.80元、物业费30112.75元、取暖费24433.24元，共计211954.79元；
三、被告西宁闽德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青海奥森建设工程有限公司支付违约金47223元；
四、驳回原告青海奥森建设工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5926元，由被告西宁闽德房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
