大连棒棰岛物业管理有限公司与大连市中山房地产经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）辽02民终8907号

上诉人(原审被告)：大连棒棰岛物业管理有限公司，住所地大连市西岗区新开路72号。

法定代理人：杨文慈，该公司经理。

委托诉讼代理人：许道林，男，该公司副总经理。

被上诉人（原审原告）：大连市中山房地产经营有限公司，住所地大连市中山区昆明街140号。

法定代表人：徐有全，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘明、张兆萃，辽宁伟凯律师事务所律师。

原审第三人：大连联华快客中山便利商业有限公司，住所地大连市中山区天津街89号。

法定代表人：翁宇杰，该公司董事长。

上诉人大连棒棰岛物业管理有限公司（以下简称”棒棰岛物业公司”）因与被上诉人大连市中山房地产经营有限公司（以下简称”中山房产公司”以及原审第三人大连联华快客中山便利商业有限公司（以下简称”联华快客公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2015）辽中民初字第4155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

棒棰岛物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中山房产公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对案件的事实认定不清。1、《大连市人民政府关于同意大连棒棰岛啤酒集团有限公司兼并大连食品集团公司和大连糖酒副食品(集团)股份有限公司后实行股份制改革的批复》（大政［2011］105号）第三条”新公司(指改制后的公司，即现大连棒棰岛食品集团有限公司，以下简称”棒棰岛食品集团”)承继大连棒棰岛啤酒集团有限公司、大连食品集团公司、大连糖酒副食品(集团)股份有限公司（以下简称”糖酒公司”）的全部债权、债务，享有相应权利并承担相应义务”的规定是十分明确的，其中”享有相应权利”就包含了案涉房屋的承租权。该政府文件的法定效力是不容置疑的。2、棒棰岛物业公司根据改制后的新公司棒棰岛食品集团的授权对所代为管理的包括案涉房屋在内的国有公房始终依照政府部门的规定及要求向公有房屋产权单位交纳房屋租金，其中案涉房屋在上述时间段内的租金均交纳给了产权单位指定的大连市住宅专项维修基金管理中心，棒棰岛物业公司没有看到除了向产权单位交纳租金之外还应当向受托管理国有公房的管理人另外交纳租金的有效规定或政府文件。二、一审判决根据《房地产项目司法鉴定估价报告》判令棒棰岛物业公司向中山房产公司支付房屋占用使用费没有政策或法律依据。1、如上所述，棒棰岛物业公司在委托单位承继了案涉房屋的使用权和授权后已经按照政府部门的规定与要求向公有房屋产权单位交纳了应当交纳的房屋租金。2、棒棰岛物业公司承租的国有公房始于上个世纪的计划经济时代，具有时代的特征和中国特色，是不应当忽视的问题。承租人与出租人在订立租赁合同后，即确立了双方在合同范围内平等主体之间的法律关系，双方的权利义务应受合同约束。棒棰岛物业公司作为承租人履行了租赁合同所约定的交纳租金的义务，除此之外再向出租人或受托管理案涉房屋的中山房产公司交纳其他费用或依中介机构的估价报告交纳费用是没有合同约定和法律依据的。3、一审判决中的”房屋占用使用费”具体内涵或指向为何令人费解。一方面，根据双方曾经签订的《公有非住宅房屋租赁合同书》中的约定，案涉房屋的用途为”商业”。虽然案涉房屋有部分面积租赁给了联华快客公司使用，但这也没有改变房屋的用途，仍属于商业用途的范围。假设房屋用途发生了改变，但前述《公有非住宅房屋租赁合同书》也没有对改变房屋用途后租金是否发生变化及变化的方式或标准作出约定。另一方面，对于案涉房屋有部分租赁给第三人联华快客公司使用的问题，诚如一审判决所认为的那样”至起诉之日，案涉房屋已经转租给第三人有近四年的时间，且距原告主张的2013年9月知道案涉房屋实际租赁情况也有近两年的时间，原告或产权人均未对此提出任何异议”，同样，前述《公有非住宅房屋租赁合同书》对房屋转租后的租金标准也没有作出约定。因此，判令棒棰岛物业公司再支付房屋占用使用费明显缺乏事实依据。4、鉴于双方未确定协议租金标准，仅同意参照大连市中山区人民法院（2012）中民初字第253号民事调解书按每年10万元的标准向中山房产公司支付协议租金。5、关于原大连市房地产管理局大房局发［1997］4号《关于进一步放开搞活城镇房屋租赁行为的通知》，该通知系上个世纪九十年代的部门文件，距今久远，不应当适用本案。

中山房产公司辩称，不同意棒棰岛物业公司的上诉请求。一、案涉房屋系国有直管房屋，房屋租金按用途分为工商业租金及协议租金。糖酒公司存续期间，委托棒棰岛物业公司代为管理、使用案涉房屋，同时由棒棰岛物业公司代为交纳租金。糖酒公司注销后，其承租主体资格已不复存在，无权继续授权棒棰岛物业公司代为管理、使用房屋。棒棰岛物业公司占有使用案涉房屋于法无据，应该向中山房产公司支付房屋占有使用费，防止国有资产流失。二、棒棰岛物业公司确实向大连市住宅专项维修基金管理中心缴纳了工商业租金，但不能以此认定棒棰岛物业公司具有承租权，糖酒公司是案涉房屋唯一合法承租人。棒棰岛物业公司多年来以糖酒公司名义交纳工商业租金，是为了实现非法占有案涉房屋的目的，并不能因此证明其享有案涉房屋承租权。三、棒棰岛物业公司没有提供改制后的企业资产明细表等相关证据证明案涉房屋使用权已经列入改制后的企业资产。大连市人民政府大政［2011］105号批复中写明：”新公司承继全部债权债务，享有相应权利并承担相应义务”。其中权利、义务应系针对签署的债权、债务而言，并且是针对已进入改制后的企业资产清单范围内的资产及债权、债务而言。案涉房屋的承租使用权不属于棒棰岛物业公司享有权利承担义务的范畴。现案涉房屋登记的承租人仍然是糖酒公司，该房屋未列入改制资产，公有房屋使用权的变更需经过产权人的同意并履行相关法律手续。四、经核实，《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》（大房局发［1989］367号）已废止。现在执行的是《大连市房地产管理局关于进一步放开搞活城镇房屋租赁市场、规范房屋租赁行为的通知》。案涉房屋属于该文件中规定的工商业用房，要求棒棰岛物业公司根据上述文件第二条的有关规定，按照转租收益的60%向中山房产公司缴纳租金。五、根据《关于发布大连市区房屋租赁市场评估价格标准的通知》（大房局发［1999］14号文）有关规定，中山区公有住宅租金标准为30元/平方米建筑面积·月。案涉房屋系工商业用房，其租金标准应高于普通住宅租金标准。

联华快客公司未予答辩。

中山房产公司向一审法院起诉请求：1．判令被告给付原告占有使用费自2013年11月1日起至停止占有使用之日止，斩计2015年5月31日为650,156.25元，按被告占有750平×1.5元／天×575天计算；2．判令被告和第三人共同给付原告占有使用费从2013年11月1日起至停止占有使用之日止，暂计2015年5月31日为577,916.67元，按400平×2.5元／天×575天计算。

一审法院认定事实：案涉大连市中山区天津街89号房屋原系大连市房地产管理局所有的国有房屋，建筑面积为1155.17平方米，共四层。原告经原大连市房地产管理局的委托，对案涉房屋进行管理维修、租金收缴等。该案涉房屋一直由原糖酒公司承租使用，在糖酒公司存续期间，糖酒公司委托被告对案涉房屋进行使用管理。被告于2005年7月14日与第三人签订了房屋租赁合同，约定将案涉中山区天津街89号面积为1150平方米的公有房屋租赁给第三人用于办公，租赁期间为2005年11月1日至2011年10月31日，第三人按约定向被告支付租金，且第三人将案涉房屋作为其工商登记的住所地并办理了工商登记。现案涉房屋仍由被告和第三人使用，其中被告实际使用750平方米，第三人使用400平方米。2015年8月21日被告向大连市住宅专项维修资金管理中心缴付9月－11月房租13,626.99元。另根据原告提供的案涉房屋图纸和房地产分户卡片和管理卡，案涉房屋地下一层、二层、三层的建筑面积均为226.4平方米，地上四层建筑面积为249.57平方米。

2011年9月10日，大连市人民政府出具《关于同意大连棒槌岛啤酒集团有限公司兼并大连食品集团公司和大连糖酒副食品（集团）股份有限公司后实际股份制改革的批复》（大政［2011］105号），该批复第三条载明：新公司为大连棒槌岛食品集团有限公司，新公司承继大连棒槌岛啤酒集团有限公司、大连食品公司、大连糖酒副食品（集团）股份有限公司的全部债权、债务，享有相应权利并承担相应义务。具体按照各股东签署的《出资人协议》、《大连棒槌岛食品集团有限公司章程》实施。糖酒公司于2012年03月05日注销。

2015年1月1日，大连市国有房产管理中心与原告签订了《大连市公有房屋2015年度委托管理协议》，协议中明确约定大连市房地产管理局委托原告对公有房屋进行管理。2015年5月28日大连市国有房屋管理中心出具《全权授权委托书》，授权原告有权以原告自己的名义对公有房屋管理中与棒槌岛食品集团、棒槌岛物业公司（被告）、联华快客公司（第三人）就案涉房屋所产生的房屋租赁纠纷向人民法院提起诉讼，依法保护国有资产合法权益。

又查明，根据中共大连市委文件”大委发［2004］15号文件”、《中共辽宁省委关于印发〈大连市人民政府机构改革方案〉的通知》（辽委［2004］21号文件）组建国土资源和房屋局，撤销市房产局，划入国土资源和房屋局。市房产局与国土资源和房屋局为案涉房屋产权人的不同时间的名称。

在本案审理过程中，原告申请对案涉房屋地下一层及地上一、二、三、四层的日租金金额进行鉴定。经一审法院委托大连大丰房地产土地估价有限公司鉴定，大连大丰房地产土地估价有限公司于2017年7月23日做出了《房地产项目司法鉴定估价报告》（估价报告编号：2017-1-1-358号），确定自2013年11月1日-2015年5月31日的案涉房屋平均日租金为一层：一层2.84元／㎡·天，二层：2.27元／㎡·天，三层：1.71元／㎡·天，四层：1.42元／㎡·天，－1层：1.13元／㎡·天。根据该估价报告，自2013年11月1日至2015年5月31日期间，案涉房屋地下一层的租金总计为人民币147,615.06元（即1.13元／㎡·天×226.4㎡×577天）；地上一层的租金总计为人民币370,997.15元（即2.84元／㎡·天×226.4㎡×577天）；地上二层的租金总计为人民币296,536.46元（即2.27元／㎡·天×226.4㎡×577天）；地上三层的租金总计为人民币223,382.09元（即1.71元／㎡·天×226.4㎡×577天）；地上四层的租金总计为人民币204,482.68元（即1,42元／㎡·天×249.57㎡×577天）；租金合计为人民币1,243,013.44元。

一审法院认为，综合原被告双方诉辩内容，本案有三个争议焦点问题：一是本案的案由问题，二是原告是否有权作为权利主体提起本案诉讼问题；三是被告及第三人是否应向原告支付占有使用费问题。

关于本案的案由问题，一审法院认为根据原、被告双方提供的证据及本案调查的事实，本案系双方在房屋租赁合同中产生的争议，且原告也系主张房屋占用使用费，因此，一审法院认为本案的案由应系房屋租赁合同纠纷，并非不当得利纠纷。

关于原告是否有权作为权利主体提起本案诉讼问题，一审法院认为，2015年1月1日，大连市国有房产管理中心与原告签订了《大连市公有房屋2015年度委托管理协议》，大连市国有房产管理中心依法委托原告对案涉房屋实施租赁和使用管理、修缮管理及安全管理。且大连市国有房产管理中心于2015年5月28日向原告出具全权授权委托书，授权原告以原告的名义对原告在履行公有房屋管理中与棒槌岛食品集团、棒槌岛物业公司、联华快客公司就大连市中山区天津街89号房屋（管理号：10-33-3）所产生的房屋租赁纠纷向人民法院提起诉讼，依法保护国有资产合法权益。因此，一审法院认为，大连市国有房产管理中心作为案涉房屋的产权人将自己的民事权利委托给原告实施，并不违反法律法规的强制性规定，本案作为因案涉房屋租赁所引起的纠纷，原告有权作为权利主体提起本案诉讼。

关于被告及第三人是否应向原告支付占有使用费问题。一审法院认为：案涉房屋作为国有公房，承租人具有享受国家福利政策的特殊性。双方对糖酒公司注销前承租案涉房屋并将案涉房屋委托给被告管理使用事宜并没有异议。虽然被告依据大连市人民政府《关于同意大连棒槌岛啤酒集团有限公司兼并大连食品集团公司和大连糖酒副食品（集团）股份有限公司后实行股份制改革的批复》，主张棒槌岛食品集团承继了糖酒公司的全部债权、债务，且存在国有资产注资棒槌岛食品集团，但一审法院认为，根据该批复，棒槌岛食品集团兼并糖酒公司的资产范围系依据辽宁元正资产评估有限公司出具的《关于大连棒槌岛食品集团拟改制项目资产评估报告书》，且棒槌岛食品公司工商注册类型为”其他有限责任公司”，在被告未提供股份制改制时的兼并资产范围是否包含案涉房屋承租权，也未确定国有注资具体范围的情况下，因棒槌岛食品集团企业性质已发生变更，被告提出棒槌岛食品集团继承了案涉房屋承租权的主张证据不足。而且即使按原告观点，棒槌岛食品集团承继了糖酒公司对案涉房屋的承租权，被告作为房屋管理人和使用人，也应负有向原告支付租金的义务，但被告现无证据证明其自2013年11月1日至2015年5月31日期间向原告支付了房屋租金，在此情况下，原告占用使用案涉房屋应当向原告支付占有使用费。关于占有使用费的金额，一审法院认为大连大丰房地产土地估价有限公司于2017年7月23日出具的《房地产项目司法鉴定佰价报告》仅确定了自2013年11月1日至2015年5月31日期间的房屋平均日租金金额，2015年6月1日以后的租金标准现无法确定，为此，一审法院现仅支持自2013年11月1日至2015年5月31日期间的房屋占有使用费，2015年6月1月以后的占有使用费，原告可另行主张。

关于第三人是否应向原告支付占有使用费问题。一审法院认为，第三人系在大连糖酒副食品公司存续期间，依据其与被告的租赁关系而承租使用房屋，租赁期限届满后，虽然双方未就转租事宜签订租赁合同，但第三人继续使用、被告未提出异议的行为，视为被告与第三人已形成事实上的转租关系。对于原告而言，至起诉之日，案涉房屋已经转租给第三人有近四年的时间，且距原告主张的2013年9月知道案涉房屋实际租赁情况也有近两年的时间，原告或产权人均未对此提出任何异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，在原告未有证据证明案涉房屋转租无效的情况下，其现主张第三人直接向原告支付房屋占有使用费，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告大连棒槌岛物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告大连市中山房地产经营有限公司支付中山区天津街89号房屋自2013年11月1日至2015年5月31日期间的房屋占有使用费人民币1,243,013.44元。二、驳回原告大连市中山房地产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15,850元，鉴定费人民币28,000元，由被告大连棒槌岛物业管理有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2000年3月24日，大连市房地产管理局中山房地产管理处与糖酒公司签订《公有房屋租赁协议书》，约定大连市房地产管理局中山房地产管理处同意糖酒公司将案涉房屋中260平方米作为开办（空白项）经营使用。租期自2000年4月1日至2002年3月31日。每月协议租金为15元。糖酒公司需在每月20日前向中山房产公司交纳3900元。2003年10月13日，双方再次签订《公有房屋租赁协议书》，协议租金标准未变，租期自2003年10月7日至2004年9月30日。2012年，中山房产公司将糖酒公司、棒棰岛物业公司诉至一审法院，称2003年10月13日中山房产公司与糖酒公司签订《公有房屋租赁协议书》，同意将案涉房屋其中一部分260平方米改为经营使用。据此，棒棰岛物业公司一直向中山房产公司交纳该部分房屋的改变用途租金，每月支付租金4278.68元。后糖酒公司、棒棰岛物业公司将案涉房屋整体转租，转租面积为1155.17平方米。按照大房局（1989）367号文件规定，经多次催办该房屋的改变用途手续并追缴租金未果，故按照20元/平方米的租金标准，主张自2010年11月至2012年4月的差额租金198,661.14元。后三方最终达成调解协议，内容为：一、糖酒公司、棒棰岛物业公司共同给付中山房产公司2012年1月1日至2013年10月30日期间租金19万元，于2012年7月31日前付清。二、中山房产公司放弃其他诉讼请求，三方之间自2010年11月至2013年10月30日期间再无其他房屋租金纠纷。一审法院于2012年6月28日作出（2012）中民初字第253号民事调解书，对上述调解协议予以确认。后棒棰岛物业公司实际履行了上述调解书确认的给付义务。

另查，《大连市人民政府关于同意大连棒槌岛啤酒集团有限公司兼并大连食品集团公司和大连糖酒副食品（集团）股份有限公司后实际股份制改革的批复》（大政［2011］105号）第二条载明：二、以2007年10月31日为基准日，改制范围为大连棒棰岛啤酒集团有限公司、大连食品集团公司、大连糖酒副食品（集团）股份有限公司及所属全资、控股、参股企业。根据辽宁元正资产评估有限责任公司出具的《关于大连棒棰岛食品集团拟整体改制项目资产评估报告书》（元正评报字［2008］第110号）的评估结果，经市国资委《关于大连棒棰岛食品集团拟整体改制资产评估项目核准意见》（大国资产权［2008］180号）核准，大连棒棰岛啤酒集团有限公司兼并大连食品集团公司、大连糖酒副食品（集团）股份有限公司后国有资产总额57,495万元，负债总额48,917.78万元，净资产8580.22万元，统筹处理职工及离退休人员安置和经中介机构审核确认的糖酒大厦补偿款、亿达集团有限公司债权后，净资产为1018.26万元。土地不进入改制范围，按市有关规定租赁使用。

辽宁元正资产评估有限责任公司出具的《关于大连棒棰岛食品集团拟改制项目资产评估报告书》（元正评报字［2008］第110号）中将案涉房屋作为糖酒公司的使用权房进行了评估，评估净值为7,393,088元。

根据棒槌岛食品集团公司章程记载，大连市国有资产投资经营集团有限公司以经核准的大连棒棰岛啤酒集团有限公司兼并后的国有净资产人民币1018.26万元作为存量资产出资，占注册资本的20%。

再查，棒棰岛食品集团向一审法院出具《情况说明》一份，内容为：中山区天津街89号的房屋改制前一直由糖酒公司全权委托棒棰岛物业公司代管。2012年2月根据大连市人民政府的批复，糖酒公司、大连食品集团被大连棒棰岛啤酒集团有限公司兼并，并改制为棒棰岛食品集团。改制后的公司承继了上述公司的全部债权、债务，享有相应的权利，并承担相应的义务。因此我们公司继续委托棒棰岛物业公司管理上述房屋，代管权限为对外签订租赁合同、代收租金、办理与该房屋相关的一切事宜。

又查，2014年8月7日，棒棰岛物业公司与联华快客公司续签《房屋租赁合同》，约定棒棰岛物业公司将案涉房屋租赁给联华快客公司作为办公使用。建筑面积为1150平方米（主体包括：地下一层至楼上四层）。租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日止。每年租金45万元。

还查，2018年1月31日，棒棰岛物业公司向大连市住宅专项维修资金管理中心（大连市国有房屋租金集缴中心）缴付2018年1月－6月房租27,157.98元。2018年9月26日，棒棰岛物业公司向大连市住宅专项维修资金管理中心缴付2018年7月－12月房租27,229.98元。

大连市住宅专项维修资金管理中心于2018年11月14日出具《证明》一份，内容为：大连市中山区天津街89号，房屋产权是国有产权，由大连市糖业烟酒公司承担支付租金，该单位集缴号024802，系承租人大连糖业烟酒公司唯一集缴号。

以上事实，有棒棰岛物业公司提交的《公有房屋租赁协议书》以及公证书、大连市中山区人民法院（2012）中民初字第253号民事调解书、《关于大连棒棰岛食品集团拟改制项目资产评估报告书》（元正评报字［2008］第110号）、大连棒槌岛食品集团有限公司章程、大连棒槌岛食品集团有限公司出具的《情况说明》、《房屋租赁合同》、大连市住宅专项维修资金管理中心开具的大连增值税普通发票，中山房产公司提交的《公有房屋租赁协议书》以及公证书、银行进账单、中山房产公司进账单、大连市住宅专项维修资金管理中心开具的大连增值税普通发票、大连市住宅专项维修资金管理中心出具的《证明》以及当事人陈述笔录在卷为凭，业经当事人质证及本院审查，可以采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

关于棒棰岛物业公司主张承继案涉房屋承租权一节，本院认为，根据已查明的事实，案涉房屋为国有公房，所有权人为大连市房地产管理局。该房屋一直被糖酒公司承租使用。糖酒公司于2012年3月5日因企业改制被注销。改制前，案涉房屋作为糖酒公司的使用权房屋被评估后经核准计入大连市国有资产投资经营集团有限公司对改制后的棒棰岛食品集团出资的国有净资产出资。根据《大连市人民政府关于同意大连棒槌岛啤酒集团有限公司兼并大连食品集团公司和大连糖酒副食品（集团）股份有限公司后实际股份制改革的批复》规定，新成立的棒棰岛食品集团承继糖酒公司的全部债权、债务，享有相应权利并承担相应义务。故棒棰岛食品集团有权承继糖酒公司的权利继续承租案涉房屋。无论是改制前的糖酒公司还是改制后的棒棰岛食品集团均委托棒棰岛物业公司对案涉房屋进行使用管理，并实际向大连市国有房屋租金集缴中心即大连市住宅专项维修资金管理中心交纳案涉房屋的工商业租金。即使在糖酒公司注销后，亦未间断。公房所有权人持续收取案涉房屋工商业租金的行为也印证了棒棰岛物业公司有权继续对案涉房屋进行使用管理。故棒棰岛物业公司的该项主张，具有事实依据，本院予以支持。中山房产公司主张因所有权单位管理不善，未发现糖酒公司已注销，故一直收取租金。本院认为，对案涉房屋承租人的确定属公有房屋所有权单位的职权范围，糖酒公司系因改制而注销，其对案涉房屋的承租使用权利应由改制后的企业继承，在所有权单位未明确取消改制后企业的承租资格的情况下，不能仅以承租人未办理变更手续即否认改制后企业对公房的承租权利。中山房产公司主张棒棰岛物业公司无权使用案涉房屋，应按照市场评估价格支付占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。

根据中山房产公司与大连市国有房产管理中心签定的《大连市公有房屋2015年度委托管理协议》约定，中山房产公司确有代为收取租金的权利。中山房产公司在二审中明确其有权收取的租金是依照《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》（大房局发［1989］367号）承租人改变公有房屋用途或转租情况下应交纳的协议租金。经核实，该文件已于2002年6月6日发布的《大连市房产局关于废止部分局规范性文件通知》（大房局办发［2002］12号文）所废止。此后应予执行的是《大连市房地产管理局关于进一步放开搞活城镇房屋租赁市场、规范房屋租赁行为的通知》（大房局发［1997］4号）。该文件第三条第二款规定，按照大政办发［1986］102号、109号文件规定标准交纳租金的工商业用房，凡转租或改变用途的，实行协议租金。事实上，中山房产公司早在2000年就曾与棒棰岛物业公司签订《公有房屋租赁协议书》，约定棒棰岛物业公司将案涉房屋的260平方米作为经营使用的协议租金标准为每月每平15元。至2012，中山房产公司以棒棰岛物业公司存在擅自扩大经营面积及转租行为为由，起诉要求棒棰岛物业公司按照《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》规定的每月每平20元的标准支付协议租金差额。后双方达成调解协议，由棒棰岛物业公司、糖酒公司共同给付中山房产公司2012年1月1日至2013年10月30日期间租金19万元。在糖酒公司注销后，中山房产公司与棒棰岛物业公司并未就新的协议租金达成一致，中山房产公司二审中最终确认按照《大连市房地产管理局关于进一步放开搞活城镇房屋租赁市场、规范房屋租赁行为的通知》第二条规定的”承租人承租的房屋（含执行指令性租金标准），征得产权人同意，并与产权人建立了利益分配合同（一般产权人获得转租收益的60%），可以转租”标准计算2013年11月1日至2015年5月31日期间的协议租金。棒棰岛物业公司认可将案涉房屋转租给联华快客公司，2014年11月1日前一直按照年租金26万元的标准收取租金，从2014年11月1日始，将年租金标准提升至45万元，并提交了2014年8月7日与联华快客公司签订的五年期租赁合同。因案涉房屋系公房，棒棰岛物业公司转租前应依照《大连市房地产管理局关于进一步放开搞活城镇房屋租赁市场、规范房屋租赁行为的通知》要求，征得产权人同意，且与产权人建立利益分配合同，并办理租赁登记备案手续、交纳有关规费，领取《房屋租赁证》。棒棰岛物业公司未提交证据证明履行了上述法定义务。双方此前曾因擅自扩大经营面积、转租等纠纷进行了诉讼。双方最终以达成的调解协议处理的是2010年11月至2013年10月30日期间的租金纠纷，对此后的租金纠纷并无约束力。现中山房产公司明确按照上述规范性文件第二条的标准主张2013年11月1日至2015年5月31日期间的协议租金，不违反上述规范性文件的规定，本院予以支持。但因中山房产公司仅提交了2005年11月1日至2011年10月31日期间的转租合同，棒棰岛物业公司称2011年11月1日至2014年10月31日期间的转租合同丢失，该期间延续此前的年租金26万元标准，故在无其他相反证据的情况下，新的租金标准执行日期仅能以棒棰岛物业公司提交的2014年8月7日签订的书面转租合同为准。综上，棒棰岛物业公司向支付中山房产公司2013年11月1日至2015年5月31日期间的协议租金313,500元【（260,000元+450,000元÷12个月×7个月）×60%】。

综上所述，棒棰岛物业公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销大连市中山区人民法院（2015）辽中民初字第4155号民事判决；

二、大连棒槌岛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向大连市中山房地产经营有限公司支付大连市中山区天津街89号房屋自2013年11月1日至2015年5月31日期间的房屋租金人民币313,500元。

三、驳回大连市中山房地产经营有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费15,850元，鉴定费人民币28,000元，由大连市中山房地产经营有限公司负担37,847元，由大连棒槌岛物业管理有限公司负担6003元；二审案件受理费15,850元，由大连市中山房地产经营有限公司负担9847元，由大连棒槌岛物业管理有限公司负担6003元。

本判决为终审判决。

审判长　　侯学枝

审判员　　刘丽媛

审判员　　刘冬艳

二〇一八年十二月二十四日

书记员　　董　芳

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