原告南京美城建设工程有限公司与被告某某、某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市雨花台区人民法院

民事案件判决书

（2019）苏0114民初7397号

原告南京美城建设工程有限公司（以下简称“美城公司”）诉被告朱小雨、朱守元、虞群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美城公司委托代理人张某、被告朱守元、被告虞群委托代理人马晓栋、蔡佳旻到庭参加诉讼，被告朱小雨经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱经济秩序，损害社会公共利益。 关于原、被告争议的案涉租赁合同的效力。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 其次，本院（2019）苏0114民初3419号民事裁定中认定：涉案土地性质为集体土地，涉案xx号对外出租，因违反法律强制性规定，租赁合同应属无效。该裁定下达后，被告虞群未上诉，案外人汤某上诉后又撤回上诉，该裁定业已生效。 因此，案涉房屋至庭审结束，双方均未能提供租赁房屋的规划许可证及建设许可证以证明租赁房屋建设的合法性，根据相关法律规定，作为原告法定代表人的沈时福与被告朱小雨2012年5月18日签订的租赁合同及2013年11月8日签订的“补充协议”无效，沈时福作为公司法定代表人的行为属于职务行为，依法应由原告承担相关民事责任。因原租赁合同无效，故被告朱守元2014年3月5日与次承租人即被告虞群签订的租赁合同亦归于无效。被告虞群抗辩认为，南京西善房地产综合开发公司系雨花台区人民政府西善桥办事处实际控制的分公司，间接持股比例为95%，可以证明本案的建设主体是西善房地产公司，该公司是政府控股的，其开发该涉案房屋有相关合法手续，与法律规定及本院生效判决不符，本院依法不予采信。 关于合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告美城公司请求三被告返还占有使用的房屋，于法有据，本院依法予以支持。因合同无效产生的其他各项损失，不限于原、被告在本院（2019）苏0114民初3419号房屋租赁案件中涉及的部分，本案中双方均未提出请求，原、被告可依据法律规定另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1999年7月24日，南京市雨花台区西善桥镇油坊村村委会（土地出租单位，甲方）与南京美城桩基工程有限公司（土地承租单位，乙方）签订“土地租赁协议”一份，双方约定：经甲、乙双方协商，自愿达成以下土地租赁协议：一，甲方出租所辖范围的土地4亩给乙方，租金4万元/亩，租期为30年，总金额为16万元。二，甲方租给乙方土地上的原有基建设施，由乙方出资8万元从甲方手中买断，所租地段上的基建设施归乙方所有，乙方有权对基建设施进行支配。三，该工地在承租期内，若发生动迁，征地及其他原因迫使乙方搬迁时，所发生的赔偿费用归乙方所有。四，乙方在所承租的土地上进行基地建设时，若与地方上发生纠纷，由甲方负责协助解决。五，该协议自签订之日起生效，若有争议，甲、乙双方协商解决。 2002年7月24日，南京美城桩基工程有限公司与案外人南京西善房地产综合开发有限公司签订《联合开发西善桥“xx住楼”工程项目协议》一份，载明：为尽快改变西善桥集镇区域面貌，加快第三产业发展，根据雨花台区政府西善桥街道办事处的集镇规划要求，结合南京新城区——奥体中心的大规模优势，西善桥集镇改造成新的小城镇。经办事处领导及油坊村委会研究同意，在油坊桥段翻建“xx住楼”工程项目，经双方友好协商，本着平等自愿、互惠互利的原则，就共同开发此项目，达成如下协议：一、联合开发油坊“xx住楼”工程总面积3000平方。此项目工程按照规划要求进行设计，设计要上档次、中规模，建筑造型要求美观大方，按照批准用地范围实施，要保证小区绿化率40%以上，建筑容积率30%左右，小区辅助设施配套，做好路边的景观。二、联合开发本工程项目的双方责任和分工1、本工程项目由乙方按照地质勘查、规划设施，施工图设计和全面工程建设。2、乙方负责工程项目的用地手续，工程项目的立项建设规划许可等手续的办理，甲方给予配合，有关部门的协调。3、乙方在开工前办理好建筑许可、安全许可证和有关质监、监理、消防及环保等有关手续，甲方给予协助。4、甲方配合乙方做好技术质量管理，有关事项在《建筑工程施工合同》中订立。三、联合开发的资金投入和双方收益1、乙方负责本工程的全额资金投入，房屋销售后，由乙方收回投入资金。2、房屋销售由甲乙双方共同组织销售宣传，由甲方开发出售房屋合同书，甲方提供发票和收据。3、甲方收取乙方施工管理、销售管理项目协调费用计人民币捌万元整，合同签订后预付肆万元整，其余在售房款中付给。4、房屋销售税由甲方在销售开票收款时，按销售额5.5%向乙方收取，由甲方代收代交。5、由甲方在销售收款时，收取乙方物业管理房屋维修基金以销售总额的2%，作为物业管理维修专用基金。6、由甲方在销售收款时收取乙方物业垃圾费2.5元/平方，收集上述费用后归乙方所得，盈亏与甲方无关。四、房屋销售甲方派一专人参与乙方售楼处管理，由乙方付给工资600元/月，从派人进入日期起到房屋售完后止。五、乙方在施工前报给甲方全套施工图纸一份，工程竣工后，经质监部门验收合格并领取合格证书，报给甲方全套技术质栓资料一份，办理交接手续后视为竣工交付，保修期为壹年，在保修期内所产生的维修等费用由乙方承担……。 2002年8月1日，雨花台区发展计划与经济局下发雨发展项字［2002］104号“关于同意××商住楼的立项批复”，载明：西善桥街道办事处：你街道《关于申请××商住楼的立项请示》收悉。经研究批复如下：一、同意你街道西善房地产开发有限公司将原205公路东侧油坊段的库房拆除，建设xx农民商住楼。二、项目占地面积：4.5亩，建筑面积：3000平方米。三、计划投资：150万元，资金来源：自筹。四、项目负责人：史京村。望接此批复，严格按照有关规定办理各项手续后，方可开工建设。 2012年5月18日，沈时福（甲方）与被告朱小雨（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：第一条租赁场地1、本合同项下的租赁场地位于南京市雨花区……，第二条租赁期限租赁期限自2012年5月18日起至2020年5月17日止。第三条租金及相关费用的缴纳（均为不含税金额）1、乙方应按约定时间向甲方缴纳的租金及费用包括：（1）年租金和管理费为人民币大写叁拾叁万元整，¥330000元。第一年实收金额为人民币大写：叁拾叁万元整，¥330000元。每年缴纳二次，先缴后用为原则，租金增长前五年保持不涨。第六年开始在现有租金的基础上每年增长10%，乙方不能按时足额缴纳租金和管理费用，甲方有权收回乙方所租场地。（2）乙方承租场地水电、通讯等费，缴纳时间为每月规定时间内缴纳上月产生的水电费用……。2、签订本合同时，乙方应当当场向甲方缴纳租赁保证金及水电押金（1个月的水电押金）人民币大写壹万元整，¥10000元。3、乙方进入场地后，如需对本场地进行装修，需报经甲方同意，装修完成后，经甲方确认无损坏、破坏本场地的现有环境、设施设备、建筑结构等条件后，如有损坏由乙方负责。第四条乙方对租赁场地的改造1、乙方对本场地进行装修改造，需将装修方案报经甲方审核。经甲方同意后方可进行施工，未经书面同意不得进行任何改动。2、乙方对租赁场地的装修改造不应对建筑的主体结构安全、消防、电路和其他各种管线的使用安全及整体美观造成不良影响，并不得影响甲方或第三方的正常经营，否则，乙方应立即改正。3、乙方如需对本场地的电力系统进行改造，或增加照明设施等，须报经甲方同意，并经书面回复严格按照《南京地区电气安全工作规程》、《南京地区电气安装标准》进行施工，且费用自理……第六条合同变更和解除1、本合同如需变更，甲乙双方应另行签订书面协议……第七条违约金及违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方人民币大写贰仟元，¥2000元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下解除合同，视为乙方违约，在支付实际使用的租金和管理费用后，乙方需负责赔偿甲方违约金人民币大写贰仟元¥2000元。3、若乙方将本场地转租、转让给第三方，或以任何形式同第三方取得合作、投资等事先应征得甲方同意。4、若乙方不按期支付甲方租金及各项费用，视为违约，甲方有权终止本合同收回本场地。甲方从乙方租赁保证金中扣除乙方应缴纳的租金及各项费用后，将余额无息退予乙方，若乙方租赁保证金总额不足以支付甲方租金及各项费用，乙方应在2日内将余额补交甲方，甲方并拥有一直向乙方追诉的权利，直到乙方完成全部赔偿。5、若乙方未按合同约定按时交纳当年租金或在本合同后未按合同约定履行完本合同或放弃本场地，则乙方违约，乙方交纳的全部租赁保证金甲方无需退还。6、由于乙方自身原因发生的安全事故，由此造成的所有损失及法律责任由乙方独自承担，甲方不承担任何责任及费用。同时甲方视其违约，甲方有权终止本合同，并收回本场地，乙方承担由此产生的相关责任及全部损失……。 2013年11月8日，沈时福与朱小雨签订“补充协议”一份，约定：甲方考虑到乙方开办宾馆投资较大，双方协商在原协议的租期上再增加叁年，即从2012年5月18日至2023年5月17日止，但从2020年5月18日房租在原租金的基础上递增10%至2023年5月17日为止。 2014年3月5日，被告朱守元（出租方甲方）与被告虞群（承租方乙方）签订“租赁合同”一份，约定：第一条租赁场地1、本合同项下的租赁场地位于南京市雨花区xx路xx层......第二条租赁期限租赁期限自2014年5月15日起至2020年5月14日止。第三条租金及相关费用的缴纳1、乙方应按约定时间向甲方缴纳的租金及费用包括：（1）年租金和管理费为人民币大写捌万伍仟元整，¥85000元。第一年实收金额为人民币大写：捌万伍仟元整，¥85000元。每年缴纳二次，先缴后用为原则……第七条违约金及违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方装修和相关设施……第十条其他事项6、乙方必须交给甲方壹万元人民币严禁，合同期满后甲方无息退还。7、本合同前两年没半年付一次房租，从第三年开始每一年付一次房租。其余内容与2012年5月18日沈时福与被告朱小雨签订的《租赁合同》类似。 被告朱守元与被告虞群“租赁合同”签订后，沈时福出具证明一份，载明：关于朱守元、朱小雨将二楼、三楼营业有房转租给虞群，我是知道并同意。希望雨花台区西善桥工商所办理营业执照。为感! 被告虞群在承租期间，xx住楼34名住户联名向南京市消防局发函，称：我们是雨花台区西善桥北路11号xx住楼业主，现向贵单位反映xx住楼二层、三层部分承租人虞群一系列行为，造成xx住楼的一系列重大消防安全隐患和治安隐患。1、未经房东同意私自改动房屋结构，电线私搭乱接；2、未依法对二层和三层进行消防设计和竣工验收备案；3、占用疏散通道妨碍安全疏散情形的；4、未经消防验收的情况私自转租他人；5、租客没有按照相关规定办理手续，租给没有暂住证的租客存在治安风险。6、发生过二次火灾由于发现及时被扑灭，消防隐患十分严重；7、未取得合法有效证件，无证非法经营。承认人虞群在二层、三层消防未验收，消防设施严重缺失的情况下转租他人。如万一发生火灾事故后果不堪设想，全楼的生命财产安全谁担责，违背消防法并存在重大的消防安全隐患，重业主恳请消防部门根据《消防法》依法查处，并要求她离开xx号xx住楼，还大家一个安全的环境。 2018年12月10日，原告向被告朱小雨、朱守元发出并张贴“整改通知”一份，载明：我司据部分业主反映，你二位合伙人将在承租我司的《xx住楼》中的2楼3楼，存在着擅自改造房屋主体结构和用途，且私拉乱接电线等问题。我司现告知你二位需及时整改和恢复原状。同时要求你二位对上述问题予以通知直接责任人（次承租人）虞群女士，在6个月内完成整改和恢复原状。由此产生的一切安全隐患及安全责任由其负责。 2019年5月18日，原告向被告朱小雨、朱守元发出“房租催缴通知”一份，载明：按照我司与合伙人之一朱小雨于2012年5月18日签订《xx住楼租赁合同》，该合同约定：二位合伙人应缴付2019年5月18日至2019年11月17日半年的租金，¥165000元，我司子2019年4月起多次向二位合伙人致电催缴房租，至今未向我司缴纳。根据《租赁合同》第七条违约责任中的第5项约定，承担违约责任。鉴于我们双方多年合作关系，二位合伙人，于2019年6月20日之前缴付房租我司。若预期仍不缴付房屋租金，我司将按照合同约定要求承担违约责任，并采取相应措施及法律手段。 2019年6月10日，被告虞群向南京市雨花台区市场监督管理局申请变更“经营范围”，将“南京市雨花台区油坊桥房产中介中心”的经营范围由“房产中介”变更为“房产中介、房屋租赁；室内装饰工程施工；家政服务、婚介服务；建筑材料、电子产品、日用百货、眼镜销售；广告设计、网络开发与制作”。 2019年11月22日，原告向被告朱小雨、朱守元发出“解除房屋租赁合同通知书”，载明：我司与你二位合伙人于2015年5月18日，就位于南京市雨花台区签订的《租赁合同》，现依据《合同法》第二百一十九条规定和《租赁合同》第一条第二款及第三条第二款第1项约定，特此通知解除租赁合同。望收到本通知后3日内，迁出该房屋。否则我司将依照《合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究你方的责任。由此产生的一切法律后果，由你方自行承担。 另查明，2012年9月13日，原告进行工商变更登记，名称由“南京美城桩基工程有限公司”变更至现名。 2015年4月23日，原告进行工商变更登记，法定代表人由沈时福变更为杨明荣。 至本案庭审辩论终结前，原告仍未取得案涉不动产的规划许可证及建设许可证。 2019年5月17日，案外人汤某以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告虞群，要求1.确认2014年3月6日朱守元与虞群签订的租赁合同无效；2.被告返还涉案房屋并腾空；3.被告支付房屋使用费及拖欠的电费。同年11月15日，本院下达的（2019）苏0114民初3419号生效民事裁定中认定：涉案土地性质为集体土地，……若在涉案土地上建设，也必须“严格按照有关规定办理各项手续后，方可开工建设”，但是现有证据不能证明xx号的xx商住楼取得合法建设手续并将建成的标的物用于集体之用，故涉案xx号对外出租，因违反法律强制性规定，租赁合同应属无效。 又查明，被告朱小雨与朱守元在案涉房产租赁行为中系合伙关系。案涉不动产内部在出租期间被进行了改建。审理中，被告朱守元及被告虞群均当庭同意就“是谁改建了案涉房屋”进行测谎，但事后均未提交书面申请。 以上事实有土地租赁协议、联合开发西善桥“xx住楼”工程项目协议、雨发展项字[2002]104号立项批复、租赁合同、补充协议、同意办理营业执照的证明、函、整改通知、房租催缴通知、解除房屋租赁合同通知书、工商变更登记、现场照片、光盘及当事人陈述等证据予以证实。

一、原告南京美城建设工程有限公司法定代表人沈时福与被告朱小雨2012年5月18日签订的房屋租赁合同、2013年11月8日签订的“补充协议”及2014年3月5日签订的租赁合同无效。 二、被告朱小雨、被告朱守元及被告虞群在判决生效之日起三十日内将案涉房屋返还给原告南京美城建设工程有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，由被告朱小雨、被告朱守元共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判员　　田强

书记员　　池艳