江苏练湖建设集团有限公司与丹阳市兴农农村小额贷款有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

江苏省丹阳市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏1181民初483号

原告（案外人）：江苏练湖建设集团有限公司，统一社会信用代码9132118169548942XD，住所地丹阳市练湖北环路南侧。

法定代表人：景振国，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张志浩，江苏万善律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾星迪，江苏万善律师事务所律师。

被告（申请执行人）：丹阳市兴农农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码91321181072711821A，住所地丹阳市陵口镇陵折路。

法定代表人：马志尔，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：张祖义，江苏金矛律师事务所律师。

第三人（被执行人）：丹阳市润隆服装有限公司，统一社会信用代码91321181571350151M，住所地丹阳市开发区练湖工业内。

法定代表人：徐继标。

第三人（被执行人）:江苏欣隆羽绒有限公司，统一社会信用代码91321181731158207U，住所地丹阳市北二环路练湖工业园。

法定代表人：谈爱松，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴从英，国浩律师（南京）事务所律师。

委托诉讼代理人：吴海娇，国浩律师（南京）事务所律师。

第三人（被执行人）：丹阳市巨贸康健器材有限公司，统一社会信用代码91321181743707795B，住所地丹阳市丹延路**。

法定代表人：姚茂龙。

第三人（被执行人）：江苏德隆房屋开发有限公司，统一社会信用代码9132118155250264XN，，住所地丹阳市练湖路**

法定代表人：谈爱松。

第三人（被执行人）：谈爱松，男，1965年12月18日生，汉族，住丹阳市。

第三人（被执行人）：花巧云，女，1965年8月7日生，汉族，住丹阳市。

第三人（被执行人）：徐建英，女，1966年9月24日生，汉族，住丹阳市。

第三人（被执行人）：姚文彬，男，1967年1月6日生，汉族，住丹阳市。

第三人（被执行人）：邹建华，女，1974年11月20日生，汉族，住丹阳市。

原告江苏练湖建设集团有限公司与被告丹阳市兴农农村小额贷款有限公司、第三人丹阳市润隆服装有限公司、江苏欣隆羽绒有限公司、丹阳市巨贸康健器材有限公司、江苏德隆房屋开发有限公司、谈爱松、花巧云、徐建英、姚文彬、邹建华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志浩、被告丹阳市兴农农村小额贷款有限公司的委托诉讼代理人张祖义、第三人江苏欣隆羽绒有限公司的委托诉讼代理人吴从英、吴海娇到庭参加诉讼，第三人丹阳市润隆服装有限公司、丹阳市巨贸康健器材有限公司、江苏德隆房屋开发有限公司、谈爱松、花巧云、徐建英、姚文彬、邹建华经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

经审理查明，丹阳市兴农农村小额贷款有限公司与丹阳市润隆服装有限公司、江苏欣隆羽绒有限公司、丹阳市巨贸康健器材有限公司、谈爱松、花巧云、徐建英、姚彬、邹建华、江苏德隆房屋开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月27日作出（2016）苏1181民初9727号民事调解书：一、丹阳市润隆服装有限公司尚欠丹阳市兴农农村小额贷款有限公司借款本金300万元、截止2016年7月1日的利息23.58万元，本息合计323.58万元。其中300万元本金，由丹阳市润隆服装有限公司自2017年开始，每月月底之前至少归还原告4万元，300万元本金于2017年12月底之前偿还完毕。2016年7月1日之前的欠息23.58万元、2016年7月1日之后以未归还借款本金为基数按月利率1.8%计算至债务清偿之日止的利息及10万元律师代理费，由丹阳市润隆服装有限公司在给付最后一期款项时一并给付；二、江苏欣隆羽绒有限公司、丹阳市巨贸康健器材有限公司、谈爱松、花巧云、徐建英、姚文彬、邹建华及江苏德隆房屋开发有限公司对上述款项承担连带还款责任。该调解书发生法律效力后，根据丹阳市兴农农村小额贷款有限公司的申请，本院于2017年3月21日立案执行，案号为（2017）苏1181执1388号。

在该案执行过程中，2018年1月8日，本院依法作出（2017）苏1181执1388号执行裁定：一、查封江苏欣隆羽绒有限公司名下位于练湖工业园的不动产【丹房权证练湖字第**，土地证号（2003）83**；丹房房权证练湖字第**，地，地证号（2005）02801】、查封丹阳市巨贸康健器材有限公司名下位于丹延公路西侧的不动产【丹房权房权证延陵字第××、2×50号，土地证号（2009）02277】、位于丹阳市的不动产【丹房权房权证延陵字第**、用（2013）第15078号】、位于延陵镇的不动产【丹房权证房权证延陵字第**、09）02276】；三、查封谈爱松名下位于水关路6-2-501室的不动产【丹房改字第5001059号】、位于水关路外贸住宅楼**的不动产【丹房权证云房权证云阳字第**】9年1月4日，本院作出（2017）苏1181执1388号执行裁定：查封谈爱松、花巧云所有的位于丹阳市南侧的不动产。1月14日，本院到丹阳市南侧的不动产处张贴查封裁定书、异议告知书。案外人江苏练湖建设集团有限公司提出异议后，本院于2019年12月10日作出（2019）苏1181执异195号执行裁定书，驳回江苏练湖建设集团有限公司的异议申请。

原告江苏练湖建设集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除对位于丹阳市北二路南侧的不动产的查封执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月20日，江苏练湖建设集团有限公司与江苏欣隆羽绒有限公司签订建设工程施工合同，约定江苏练湖建设集团有限公司包工包料承建江苏欣隆羽绒有限公司3＃厂房、5＃厂房、污水处理工程、公寓楼、食堂、南门卫、西大门、厂区道路、下水道、配电房、附属工程等，开工时间为2010年10月10日，竣工时间为2012年12月30日，合同金额8500万元(以实际结算价格为准)。

后因江苏欣隆羽绒有限公司迟延支付工程款导致工期顺延，双方签订了《建设工程施工合同补充协议》。2016年6月工程完工，江苏欣隆羽绒有限公司陆续使用，2016年7月30日，双方及监理单位、设计单位共同完成竣工验收。

因江苏欣隆羽绒有限公司仅支付工程款350万元，余款未付，江苏练湖建设集团有限公司向镇江市中级人民法院起诉，要求江苏欣隆羽绒有限公司支付工程款8660.98万元、截止2016年12月1日利息1479万元及至实际给付之日的利息（按照银行同期贷款利率的2倍计算），并缴纳诉讼费用54.8799万元。2017年2月27日，镇江市中级人民法院开庭审理，双方均委派人员参与庭审。2017年3月31日，江苏欣隆羽绒有限公司因无力支付涉案工程款，与江苏练湖建设集团有限公司达成以房抵债协议，约定将5#厂房以及北二环路以南别墅直接抵偿给江苏练湖建设集团有限公司，商定厂房价款为9151.2万元（以2900元/平方米作价），别墅的价款为947,6万元（以9200元/平方米作价）。2017年4月28曰，景振国与谈爱松将厂房、别墅内的物品交接完成，并将厂房、别墅交付给江苏练湖建设集团有限公司。2017年5月4日，两公司在完成交接后，向镇江市中级人民法院提交以房抵债协议，并申请撤诉，同日，镇江市中级人民法院作出裁定，准许江苏练湖建设集团有限公司撤回起诉。

涉案别墅虽无房产证，法律上也未规定不能交易。因为别墅没有房产证,无法办理水电费过户手续，但是水电费是由江苏练湖建设集团有限公司缴纳的，交付别墅后，在别墅大门口也立了标有“江苏练湖建设集团有限公司”的牌子，不管从形式上还是实质上都表明是江苏练湖建设集团有限公司的房产。另外，江苏练湖建设集团有限公司也长期委派员工在别墅里负责打扫卫生和接待住客。抵债协议签订后，别墅就一直在江苏练湖建设集团有限公司的控制之下，江苏练湖建设集团有限公司也一直要求江苏欣隆羽绒有限公司补办房产证并过户，江苏欣隆羽绒有限公司一直以各种理由拖延推诿，所以未能办理过户登记。

以房抵债协议中仅就5号厂房以及别墅进行抵偿，另外1号厂房8000㎡、2号厂房4000㎡、3号厂房5318.5㎡、公寓楼4642㎡、食堂2296.53㎡、污水处理设施2857.9㎡、食堂2296.53㎡,附属设施（机修车间、配电房）350.1㎡，大厂门卫673.22㎡，职工公寓土建5880㎡以及其他厂房和设施，仍然在江苏欣隆羽绒有限公司的控制下，所以以房抵债协议没有损害到原告和其他债权人的利益。

丹阳市兴农农村小额贷款有限公司辩称：1、（2017）苏1181执1388号执行裁定书查封了本案的不动产，但是该查封并非被告申请查封，而是法院依职权查封，所以本案将丹阳市兴农农村小额贷款有限公司列为被告不适格；2、（2019）苏1181执异195号执行裁定书出具前，被告并没有在审查阶段参与任何听证活动，也没有发表过任何意见，所以丹阳市兴农农村小额贷款有限公司也不应当作为本案被告；3、原告提供的以房抵债协议是否是经过法院认定的文书，以及其不动产是否具有合法性，抵债协议是否合法，请求法庭进行审查。综上，请求法院驳回原告对被告的起诉或者驳回原告的诉请。

江苏欣隆羽绒有限公司述称：1、本案所涉房产属于江苏欣隆羽绒有限公司，因欠付江苏练湖建设集团有限公司工程款，双方在诉讼过程中达成了以房抵债协议，该协议是双方的真实意思表示，不违反相关法律法规，应当认定为有效合同；2、以房抵债协议的签订时间为2017年3月31日，2017年4月28日，江苏欣隆羽绒有限公司将涉案房屋交付给了江苏练湖建设集团有限公司，没有办理过户登记的原因是第三人没有资金用以支付办证相关费用；3、江苏练湖建设集团有限公司已实际占有涉案房屋。综上，法院依职权查封案涉房产实属不妥。

丹阳市润隆服装有限公司、丹阳市巨贸康健器材有限公司、谈爱松、花巧云、徐建英、姚彬、邹建华、江苏德隆房屋开发有限公司未作陈述。

本院查明：2007年1月，丹阳市国地资源局出具关于出让国有土地使用权给江苏欣隆羽绒有限公司使用的批复，同意将坐落于练湖农场十分场10613平方米的土地使用权出让给该公司使用，明确一年未使用的，将依法收取土地荒芜费，满二年仍未使用的，将依法无偿收回土地使用权。江苏欣隆羽绒有限公司在未取得建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地使用证等情况下，于2010年9月20日与江苏练湖建设集团有限公司签订建设工程施工合同，让江苏练湖建设集团有限公司在上述土地范围内为其承建厂房、公寓楼等。

2016年7月30日，上述工程竣工验收。因江苏欣隆羽绒有限公司未足额支付工程款，江苏练湖建设集团有限公司于2016年12月2日向镇江市中级人民法院起诉，主张工程价款8660.98万元及利息，并要求对承建的厂房及设施折价或者拍卖的价款优先受偿，案号为（2016）苏11民初393号，在该案审理过程中，江苏练湖建设集团有限公司与江苏欣隆羽绒有限公司于2017年3月31日签订以房抵债协议，双方确认尚欠工程价款及利息合计1038.648万元，江苏欣隆羽绒有限公司同意将其所拥有的位于公司内的5＃厂房及北二环路以南别墅直接抵偿给江苏练湖建设集团有限公司，由于涉案厂房权证尚未能办理，待可办理相关手续后双方再进行产权过户登记，在协议签订起两年内，江苏欣隆羽绒有限公司享有对该厂房的赎回权。之后，江苏练湖建设集团有限公司撤回了起诉。

另查明，本案诉争的北二环路以南的别墅至今未取得建设用地规划许可证，未办理产权登记。目前，江苏欣隆羽绒有限公司在本院有较多被执行案件。

本院认为，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条规定，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：1、案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同；2、案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产；3、案外人已经支付全部价款。案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：案外人系建设工程承包人或实际施工人，案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同，案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满，案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当，以房抵债协议合法有效，以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》的相关规定；4、案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。本案中，江苏练湖建设集团有限公司与江苏欣隆羽绒有限公司之间存在建设工程施工合同关系，江苏欣隆羽绒有限公司欠付工程价款，双方在法院对案涉不动产进行查封之前，签订了以房抵债协议，但签订该协议时，江苏练湖建设集团有限公司已明知涉案房产无相关建设手续，无法办理变更登记，此情形应当认定为系江苏练湖建设集团有限公司自身原因未办理过户登记手续，另外，原告提供的其已实际占有案涉不动产的证据也不能认定形成于查封之前，与《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的相关规定不符，原告对案涉标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

驳回原告江苏练湖建设集团有限公司的诉讼请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　孙志平

人民陪审员　　高和炳

人民陪审员　　王梅芳

二〇二〇年十月二十七日

书　记　员　　孙　倩