新疆无通信息技术有限公司与新疆新地园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)新0105民初891号

原告：新疆无通信息技术有限公司，住所地乌鲁木齐市新民路35号（荣盛花园1402室）。

法定代表人：孙鑫，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师.

委托诉讼代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯律师事务所律师。

被告:新疆新地园房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区五星北路194号新地园大厦四层。

法定代表人：郭旺,该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨德生，男，该公司总经理。

原告新疆无通信息技术有限公司（以下简称无通公司）与被告新疆新地园房地产开发有限公司（以下简称新地园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因案情复杂依法变更为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张玉萍、赵焓杏、被告委托诉讼代理人杨德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告无通公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行合同办证义务，协助原告办理五星北路194号办公、住宅楼1栋2层办公室1的《不动产登记证》；2.本案诉讼费由被告承担。事实理由：2013年4月10日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买由被告开发的位于水磨沟区，该商品房建筑面积50.47平方米，总房款252350元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理：2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款及相关的各项费用并办理了入住。2016年8月12日，被告向市房管局申请办理该房屋的初始登记并于2016年8月18日领取了房屋的产权证书。但当原告要求被告将产权过户到原告名下时却遭到拒绝。为了维护原告合法权益，现诉之贵院，请求判决如诉。

被告新地园公司辩称：我方不能履行原告的诉讼请求，原因是第一，原告仅向我公司交付了一部分房款，第二，原告存在私自搭建的违章建筑，只能在恢复原状后才能办理。第三，因为我公司未缴清土地出让金，不动产权局拒绝办理不动产登记证。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对有争议的证据和事实，原告无通公司出示以下证据：证据1、商品房预售合同，以证实双方买卖合同关系，买卖事实成立。证据2、不动产销售发票，以证实我方已经按照合同约定完成了付款的义务。被告应当于交付不动产后90日内协助原告履行办证义务。证据3、契税凭证，以证实我方已经按照合同约定完成了纳税的义务。证据4、付款凭证，以证实涉案的6套房屋按照5000元每平米的价格计算，房款总计2787100元全部汇入被告的账户。证据5、乌鲁木齐市住房情况查询记录，以证实涉案房屋已经办理了初始登记，具备过户条件。证据6.行政处罚决定书、处理决定书，以证实处理决定书记载因对我方未按实际交易价格交纳房产税、印花税及契税，因此补交税款。证据7、案件情况说明1份，以证实我方将2787100元汇入被告公司，2013938元汇入被告公司会计王冰个人银行账户，66万元汇入被告公司实际控制人王琛然个人银行在账户，王琛然领取现金57420元。合计房款5518458元。证据8、付款明细表，以证实截止到2018年6月我方付款详细金额，已付清所有款项。证据9、告知函，以证实王琛然作为公司高管涉及职务侵占，但是这是被告公司内部管理问题，与我公司房屋买卖没有关系。证据10、新地园公司章程1份，以证实王琛然是被告公司股东。证据11、银行打款凭证，以证实我公司给王冰、王琛然打款。证据12、申请法院调取的土地出让金情况说明、调查笔录、查询记录及身份证复印件，以证实我公司已经按照合同约定交纳全部房款，被告没有交纳土地出让金与我方无关，与本案没有关联性。

被告质证认为：1.对商品房预售合同的真实性、合法性、关联性均不认可。涉案房屋是以每平米9900元卖给原告，但是原告以每平米5000元的价格交给了我们，其称将剩余房款交给了案外人，现在公安局已经介入调查。2.对不动产销售发票的真实性、合法性、关联性均认可。我们收到的房款是按照每平米5000元计算。3.契税凭证的真实性、合法性、关联性均认可。4.对付款凭证的真实性、合法性、关联性均认可。我们收到的房款是按照每平米5000元计算。5.对乌鲁木齐市住房情况查询记录的真实性、合法性、关联性均认可。涉案房屋登记在我公司名下。6.对行政处罚决定书的真实性、合法性、关联性均不认可，我方向税务局举报了原告偷税，原告补交了税款，但是不能说明原告已将所有的房款交给我公司。7.认可案件情况说明中我公司收到2787100元，其余款项不认可。王冰不是我公司会计。8.付款明细表是原告制作的，我公司没有查到其余款项进账。9.对告知函的真实性认可。10.对章程的真实性认可。11.打款凭证系复印件，无法确认给王冰、王琛然打款证据的真实性，公安机关已经介入侦查。12.对法院调取的证据真实性认可，因为我公司没有钱所以没有足额交纳土地出让金，无法办理不动产登记证。

被告新地园公司出示以下证据：证据1、出具说明一份、立案决定书、告知说明、纠正违法通知书、要求说明不立案理由通知书、通知立案书2份，以证实涉案房屋价格是每平方米9900元，原告仅按照每平米5000元向我公司交付的房款，将剩余房款交给了案外人，原告没有付清房款。就案外人领取房款的事情我公司已经报案，公安正在调查。证据2、现场照片4张，以证实违法建筑对整栋楼造成了安全隐患，影响了房产证的办理。原告无通公司质证认为：1.对原告出具说明一份的真实性、关联性不认可。说明是复印件，即使按照每平米9900元，我们已经将房款交给了被告当时的总经理王琛然手中，我们已经完成了付款义务。2.对照片的真实性、合法性无法确认，我方认为与本案无关。

对于原、被告出示的证据，本院综合予以认证。本院对于原告出示的证据1、2、3、4、5、6、9、10、12的真实性予以确认，对于原告出示的证据7案件情况说明、证据8付款明细表，因系原告自行制作，记载的内容是否真实性，本院不予确认，对于原告出示的证据11付款凭证，因系复印件，真实性无法确认，同时，原告给王冰、王琛然汇款的原因、数额、性质问题均由公安机关侦查之中，在本案民事案件中不予审查。对于被告出示证据1虽系复印件，但结合原告出示的证据9告知函内容，本院对于被告出示的证据1真实性予以确认。对于被告出示的证据2的关联性不予确认。

经对证据分析，审理查明如下：原告无通公司与被告新地园公司约定被告新地园公司以每平方米9900元向原告无通公司出售位于水磨沟区住宅楼办公室1栋2层办公室1、2、3、4、5、6号房屋，总计房款应为5518458元，原告向被告银行转账2787100元。原告称将剩余房款2731358元给付王冰、王琛然一事，公安机关仍在侦查之中。2017年7月26日乌鲁木齐市国土资源局委托新疆源信房地产评估有限公司对被告因部分用地改变用途增加容积率交纳土地出让金进行建设用地使用权价格评估，乌鲁木齐市国土资源局作出的情况说明中载明水磨沟区五星北路194号国有土地使用权在2008年被告以挂牌出让方式取得，2010年因增加楼顶电梯机房和水箱间而土地容积率增加，被告补交出让金123329.29元。2017年土地容积率再次调整增加，被告未向新疆源信房地产评估有限公司支付评估费，新疆源信房地产评估有限公司未向乌鲁木齐市国土资源局递交评估书，因此无法计算目前被告仍需补交的土地出让金。同时，因被告未补交土地出让金，无法办理不动产登记证。

本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案中无论原告是否已经足额交纳房款，因为被告未补交土地出让金，被告都不能协助办理不动产登记证，此情况属于法律规定的事实上不能履行的情况，因此本院驳回原告要求被告协助办理不动产登记证的诉讼请求。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，判决如下：

驳回原告新疆无通信息技术有限公司要求被告新疆新地园房地产开发有限公司协助办理水磨沟区住宅楼1栋2层办公室1的不动产登记证的诉讼请求。

案件受理费8794.8元（原告已预交），由原告新疆无通信息技术有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审　判　长　　张　熠

人民陪审员　　王秀丽

人民陪审员　　宋　峰

二〇一八年九月十五日

书　记　员　　魏亚冰