***、龙海市通华房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

福建省漳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽06民终2523号

上诉人（原审原告）：***，女，1987年1月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。

委托诉讼代理人：黄志强，福建泾渭明律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：林思扬，福建泾渭明律师事务所执业律师。

被上诉人（原审被告）：龙海市通华房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市石码镇，统一社会信用代码91350681611454239A。

法定代表人：郭胜通，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄献琛，福建弘信律师事务所执业律师。

被上诉人（原审被告）：郭文艺，男，1981年7月4日出生，汉族，住福建省龙海市。

被上诉人（原审第三人）：***，男，1974年12月6日出生，汉族，住福建省漳州市龙海区。

被上诉人（原审第三人）：福建腾强建筑工程有限公司，住所地龙海市海澄镇山后村钻石水岸名城A地块****，统一社会信用代码91350681770653999P。

法定代表人：高福强。

原审第三人：何少炜，男，1988年2月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。

上诉人***因与被上诉人龙海市通华房地产开发有限公司（以下简称通华公司）、郭文艺、***、福建腾强建筑工程有限公司（以下简称腾强公司）及原审第三人何少炜商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙海区人民法院（2021）闽0681民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人黄志强、被上诉人通华公司的委托诉讼代理人黄献琛、被上诉人郭文艺参加诉讼。被上诉人***、腾强公司及原审第三人何少炜经传票传唤，无不当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销原判，改判支持***一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：《建设工程施工补充协议书》约定通华公司折抵工程款的房屋销售款项归***所有，***有权进行对外销售等，故***才将案涉房屋以通华公司名义通过郭文艺出售给***，***将购房款通过郭文艺支付给***。通华公司对此予以认可，才与***签订案涉合同及登记备案，并于2018年12月1日将案涉房屋交付***居住使用至今。一审遗漏认定上述事实，而以***未能提供证据证明上述付款方式系经通华公司指示或授权等为由驳回***的诉讼请求，认定事实和适用法律错误。

通华公司辩称，1.《建设工程施工补充协议书》是通华公司与他人的内部约定，且施工人是腾强公司而非***，效力待定，对外不产生法律效力。本案应按通华公司与***签订的《商品房销售合同》履行，***应向通华公司支付购房款并交纳契税、公维金等相关费用。***未交纳上述款项已严重违约；2.***并未出面证实***支付购房款的说法，通华公司也未收到该笔款项。***未按规定将购房款汇入指定专户，而是支付给***，违反房管机关的特别要求；3.***自称2013年购房，七年后才主张权利，已超过诉讼时效。综上，原判正确，应予维持。

郭文艺辩称，***的上诉与郭文艺无关。

***向一审法院起诉请求：1.通华公司、郭文艺共同偿还多收的龙海市××镇××路东北侧“嘉华苑”407号房屋购房款31597元；2.通华公司交付龙海市××镇××路东北侧“嘉华苑”407号房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料（含购房发票）；3.通华公司支付逾期交房违约金135505元（从2013年12月31日起计算至2018年12月1日止，以151403元为基数按日万分之五计算）；4.通华公司支付逾期办证违约金（从2019年3月1日起至完成权属登记应提供的材料之日止，以151403元为基数按日万分之一计算，暂计至起诉之日为1968元）。

一审法院认定事实：2012年7月15日，***作为乙方腾强公司代表与甲方通华公司签订一份《建设工程施工补充协议书》，约定甲方同意把本项目四、五、六层房产面积约2445㎡作为乙方垫资施工的工程款抵押房，抵押房双方约定若甲方没有按本协议约定及时支付工程进度款时，双方同意按该项目开盘时周边楼盘的市场平均价的95%作为定价抵付给乙方。抵付的工程款按实结算，多还少补。该部分房屋销售所产生的应由出卖人负担的税费由甲方承担，销售价格超过双方约定的折抵价格的溢价或减价均由乙方承受，乙方承担价格超出部分的税费。***在承包方代表处签名捺印，乙方未盖章，甲方在甲方处盖章。通华公司以出让方式取得位于龙海市××镇××路东北侧地块的土地使用权，经批准开发建设“嘉华苑”商品房。2013年8月28日，***与通华公司签订一份《商品房买卖合同》，约定***向通华公司购买位于龙海市××镇××路××号商品房，建筑面积35.21㎡，总价款151403元。合同第六条约定：付款方式及期限。如属预收商品房，买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：中国建设银行股份有限公司龙海支行，监管账号：3500********，买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人于2013年9月3日前付清总房款即人民币壹拾伍万壹仟肆佰零叁元整（¥151403元）。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之伍的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……合同第十四条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《合同补充协议》第一条合同第六、七条补充如下，买受人于2013年9月2日前支付151403元。第三条第5项约定，在签订商品房的买卖合同时，买受人应向出卖人交纳办理产权证的有关契税等费用及有关资料，否则出卖人有权拒绝向买受人办理交房手续，并视同出卖人未逾期交房。案涉工程于2017年7月14日竣工验收，2018年11月19日竣工验收备案，2018年7月16日消防备案。另查明，何少炜与***系夫妻关系，何先进系***的公公。2013年8月26日，何先进通过银行转账183000元给郭文艺，2013年8月28日，郭文艺通过银行转账500000元给***。***于2018年12月1日入住案涉房屋。

一审法院认为，***与通华公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。***主张已向通华公司履行了支付购房款的义务，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的举证原则，***应承担举证责任。诉讼中***提供了由其公公何先进通过银行向郭文艺转账183000元的银行流水，但未能提供证据进一步证明该种付款方式系由合同的相对方即通华公司的指示或授权，且该种付款方式和所付的款项金额与双方合同的约定不相一致。虽然郭文艺辩称其已将向何先进收取的183000元转账给***，再由***支付给通华公司以抵作案涉购房款，但郭文艺所提供的证据无法体现其于2013年8月28日转账给***的500000元包含案涉的购房款，且此说法也因***未到庭和通华公司不予认可而无法得到确认。综上，***所提供的证据不足以证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果，其主张通华公司返还多支出的购房款、承担逾期交房、逾期办证的违约责任等均于法无据，不予支持；通华公司的辩解理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费3681元，由***负担。

案经本院审理，通华公司对一审认定***于2018年12月1日入住案涉商品房有异议，对一审认定的其他事实，各方当事人均无争议，本院对没有争议的事实予以确认。对争议的事实，本院将纳入争议焦点分析。

二审中，***为证明通华公司已在相关案件中自认将“嘉华苑”4-6层商品房一次性销售给福建省龙江建设有限公司（以下简称龙江公司）的代表***，以及通华公司解除与腾强公司的施工合同并与龙江公司签订施工合同的事实，提供钟亚界、张秀香、阮宇晖与通华公司商品房预售合同纠纷三个案件的一审判决书。通华公司对上述证据的真实性无异议，但认为“嘉华苑”4-6层系基于通华公司与腾强公司代表***签订的《建设工程施工补充协议书》，抵押给***作为工程进度款，***当时是代表腾强公司而非代表龙江公司，“嘉华苑”4-6层也非一次性销售，三份判决书还载明商品房出卖人是通华公司而非***。本院在核实上述三份判决书的过程中，发现钟亚界与通华公司一案经本院二审审理形成（2016）闽06民终437号民事调解书，调解书载明钟亚界于2015年4月24日实际接收了“嘉华苑”商品房，调解结果也是将逾期交房违约金计至该日止。该调解书经质证，双方当事人对调解书载明的事实均无异议，可以认定。

根据上述证据及***一审提供的通华公司与腾强公司代表***签订的《建设工程施工补充协议书》，本院还查明：1.《建设工程施工补充协议书》还约定通华公司折抵工程款的房屋销售款项归***所有，未经***同意，通华公司不得将折抵给***的房产另行销售或折抵给他人或进行他项权利进行融资等经济活动；***有权单方面将“嘉华苑”4-6层住宅楼对外销售，销售房款作为工程进度款；通华公司应负责协助***办理上述折抵工程款的房屋所有权，国有土地使用权登记手续，等等。2.通华公司曾在相关案件的诉讼中自认已将“嘉华苑”4-6层一次性销售给***。3.通华公司于2015年4月24日向钟亚界实际交付商品房。4.案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》于2013年9月2日签订，同日办理《商品房买卖合同》备案登记手续。“嘉华苑”小区项目共12层商品房于2019年8月21日办理开发项目首次登记。

本院认为，本案二审的争议焦点是：1.***是否已经支付案涉房屋价款、公维金及契税等有关费用？2.如何确定案涉房屋交付时间？3.本案是否超过诉讼时效？现结合证据分析、认定如下：

一、关于***是否已经支付案涉房屋价款、公维金及契税等有关费用的问题

***购买的“嘉华苑”407号为通华公司用以抵作***工程进度款的房源。根据《建设工程施工补充协议书》约定，***有权单方面对“嘉华苑”4-6层住宅楼进行销售，销售款项归***所有，通华公司不得将折抵给***的房产另行销售，故通华公司已失去了实际取得案涉商品房出售价款的权利，其与***签订《商品房买卖合同》，只是配合办理权属登记手续的需要，其以案涉房屋未按《商品房买卖合同》约定汇入指定的监管账户为由认为***未支付购房款，理由并不充分。案涉《商品房买卖合同》于2013年8月28日签订，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》于2013年9月2日签订，当日即办理《商品房买卖合同》备案登记手续。通华公司在未收到购房款或未得到***确认的情况下即办理合同备案登记手续，也与常理不符。根据已查明的事实，***确有通过郑文艺支付给***款项，案涉房屋也确由郑文艺交付给***，***作为利害关系人，理应对案涉款项是否包括案涉房屋价款进行说明和举证，但其拒不到庭参加诉讼行使诉讼权利，应承担相应的不利后果，故综合前述理由，应予认定***已收到案涉房屋价款。通华公司未根据《建设工程施工补充协议书》的约定，在配合***与***签订《商品房买卖合同》后，未全面履行《商品房买卖合同》约定的交房和协助办证等义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于通华公司尚未向***开具商品房销售发票，案涉商品房尚不具备缴纳契税的条件，同时，通华公司由于未按《商品房买卖合同》约定的2013年12月31日前交房，及至郭文艺向***移交房屋前，通华公司也未要求***缴交专项维修基金，其以***未缴交契税、未在约定交房日前缴交专项维修基金作为免责抗辩事由依据不足，不予采纳。

二、如何确定案涉房屋交付时间

案涉工程虽于2017年7月14日竣工验收，但据郭文艺所述，其交付案涉商品房给***的时间早于竣工验收时间，当时其移交了十来户，有几户在2015年～2016年间就交了钥匙。结合本院（2016）闽06民终437号民事调解书载明的事实，“嘉华苑”小区商品房确实存在2015年4月24日即向业主实际移交的事实。由于本案的特殊性，***与通华公司均未根据《商品房买卖合同》约定在双方之间办理房屋移交手续，而是采取郭文艺向***直接移交的非常规方式，且郭文艺和***也未办理书面移交手续，双方均不能举证实际移交的确切时间，故本院根据本案实际情况并结合间接证据，认定案涉商品房的移交时间为2015年4月24日。

三、本案是否超过诉讼时效

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，案涉合同在约定具体交房日期的同时，也约定了大风大雨、停水停电及政府行为等出卖人可据实延期交房的事由，出卖人超过合同约定的交房时间，未必立即构成违约。而客观上延期交房情形的具体信息，包括是否存在实际停工等，系掌握在开发商一方而非购房人一方，购房人至起诉前均不知道也无法知道自身权利何时开始受到侵害，即本案诉讼时效起算点无法确定。故本案诉讼时效不应自具体交房日期届满起算，通华公司的诉讼时效抗辩不予采纳。

根据《商品房买卖合同》约定，案涉商品房应于2013年12月31日前交付，商品房交付使用后60日内办理初始预登记，逾期交房违约金和逾期办证违约金分别为已付房价款日万分之五和日万分之一。故自2014年1月1日起，通华公司逾期交房即构成违约，该违约行为持续到实际交房的2015年4月24日共478天。从2015年6月25日起，通华公司逾期办证构成违约，该违约行为暂计至起诉日即2020年7月9日共1841天。因通华公司一审诉讼期间即以约定违约金过分高于实际损失而请求调整，本院根据违约造成的实际损失，综合考虑双方违约程度及双方履约中的特殊情况，结合本地疫情期间的审判实践，将逾期交房违约金和逾期办证违约金分别酌情调整为日万分之一、日万分之0.5，本案逾期交房违约金为7237元（151403×478×0.01%），逾期办证违约金为13937元（151××××****×0.005%），起诉日后的逾期办证违约金可另行主张。

综上所述，***的上诉请求部分成立，部分予以支持。***二审诉讼中放弃通华公司与郭文艺共同返还多收购房款31597元的诉讼请求，本院对该请求不予审理，相关当事人可另行主张。对双方争议的“嘉华苑”4-6层抵给***时，***是作为腾强公司的代表还是龙江公司的代表，该争议事实并不影响本案审理结果，***认为应回重审追加龙江公司，本院不予采纳。原判认定事实错误，应予纠正。***、腾强公司及何少炜经传票传唤，无不当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：

一、撤销福建省漳州市龙海区人民法院（2021）闽0681民初2750号民事判决；

二、龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内，开具并向***提交龙海市××镇××路东北侧“嘉华苑”407号的购房发票，协助***办理房屋权属登记；

三、龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内，支付***逾期交房违约金7237元、逾期办证违约金为13937元，共21174元；

四、驳回***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各3681元，由***各负担1681元，龙海市通华房地产开发有限公司各负担2000元。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈于伦

审 判 员　陈春生

审 判 员　陈天明

二〇二一年九月三十日

法官助理　杨　烨

书 记 员　林延龄