某某、广西苏源投资股份有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

1 广西壮族自治区百色市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）桂1003民初1979号 原告：***,男，1971年2月17日出生，壮族，住所地：广西百色市**区。 委托诉讼代理人：***，广西中名（平果）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西中名（平果）律师事务所实习律师。 被告：广西苏源投资股份有限公司，住所地：广西**县头塘镇二塘村。统一社会信用代码：9145100055471729X6。 法定代表人：**，公司总经理。 委托诉讼代理人：**，广西龙翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄党生，广西龙翔律师事务所律师。 原告***与被告广西苏源投资股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年7月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告广西苏源投资股份有限公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告于本案判决生效后两个月内完成办理原告房屋登记手续并向原告交付房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金50578.35元（违约金计算方式：以购房款283035元为基数，自2017年5月1日起至原告获取不动产权证书之日止，按日万分之一计付，暂计至2022年3月23日）。事实和理由：原告向被告购买位于** 2 区***敢壮大道旁的万和新城2期1-3-701号房，该房总金额283035元。双方于2015年5月12日签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第十一条约定：被告应当在2016年4月30日前向原告交付该商品房。第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。但是，被告直至2022年3月23日仍未将房权证交给原告。逾期办证1787日。被告未能按合同约定交房之日后365天（即2017年4月30日前）为原告办理房屋所有权证，被告违反了合同约定，应当承担违约责任。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告全部诉请。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：1.商品房买卖合同（预售），证明原告2015年5月12日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定该房总金额283035元的事实；2.销售不动产统一发票，证明原告已向被告支付房款103035元的事实；3.个人购房借款、担保合同，证明原告向中国工商银行贷款支付购房款180000元的事实；4.税收缴款书，证明原告已经缴纳完购房相应税款的事实。 被告广西苏源投资股份有限公司辩称，一、原告要求被告在本案判决生效后两个月内办理房屋登记手续并取得房屋不动产权证书的诉讼请求。原告的诉讼请求涉及行政许可行为，被告是企业，无权行使该项权力，原告的请求没有法律依据。二、原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。合同第二十条第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，因买受人的原因，造成该商品房不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，由买受人承担全部责任。本案原告合同约定的最迟交房时间为2016年4月30日，从该日起的 3 第366天，原告如未拿到不动产权证书的就应当知道自己的权利受到侵害，而原告直到现在才提起诉讼，无论是根据旧法还是民法典有关诉讼时效的规定，均已超过诉讼时效。2、原告将还未取得不动产权证书的原因归于被告，无事实依据。合同第二十条第（一）约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。根据约定办理房屋所有权转移登记需要双方申请，不是被告的单方义务，原告没有提交证明其提出或者曾经提出与被告共同向不动产权登记机构申请办理的证据，在没有不动产权登记机构作出不予登记的书面理由之前，原告将还未取得不动产权证书的原因归咎被告，无事实依据。3、原告请求的逾期办证违约金背离双方约定，其计算方式无事实和法律依据。依合同第二十条第（二）项约定的内容，是双方对逾期取得不动产权证书违约金的明确、具体约定，根据这一约定，如果是出于被告的原因造成买受人不能如期拿到不动产权证，被告承担的违约金为买受人已付购房款的0.5%，这并不违反合同签订当时的法律规定，是双方的意思自治，应当得到法律保护。《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十四条第二款适用的前提条件是双方没有约定，在双方已经有约定的情况下，不能够适用该规定。原告现在按日万分之一计算违约金既无约定，又无法律依据，对其主张应当不予支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告广西苏源投资股份有限公司为其辩解在举证期限内提供证据：《关于**万和新城一、二期项目土地使用情况问题的汇报》，证明被告一直积极与人民政府沟通协调处理办理不动产权证事宜，目前尚未取得不动产权登记不是被告过错所致。 经过开庭质证，被告对原告提交所有证据的三性没有异议。其认为根据双方签订的买卖合同，违约责任是按照购房款的0.5%来约定。原告对被告提交的证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关，不能成为定案依据。该份证据不能证明被告已经达到办证条件。本院结合双方当事人的举证 4 和质证，认证如下：原告提供的证据被告无异议，本院予以确认；被告提供的证据，对方有异议，但证据与案件事实有关联，应作为查明案件事实和定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：原告购买被告坐落于**县××镇××道××期××号房，该房总金额283035元。合同第十一条约定：被告应当在2016年4月30日前向原告交付该商品房；合同第二十条第（一）项约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，因买受人的原因，造成该商品房不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，由买受人承担全部责任。买受人拒绝配合办理产权登记的，按已付房款的0.5%向出卖人支付违约金。到2017年5月11日，被告将房屋交付原告，但被告没有按照合同约定为原告办理产权证，故原告以被告未给原告办证已构成违约，应承担违约责任为由，向本院提起诉讼。 另查明，被告取得万和新城小区二期的商业楼1、3、4、5层和2号楼商铺第1、2层的《房屋所有权证》，但被告至今未办理包括原告在内的房屋所在楼盘住房房产首次登记。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力，双方应恪守履行。一、对原告诉请被告于本案判决生效后两个月内完成办理原告房屋登 5 记手续并取得房屋不动产权证书的问题。依据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。办理房产首次登记是办理房产转移登记和取得不动产权证书的先决条件。被告没有办理涉案房产首次登记，原告依约未能在该商品房交付之日起365日内取得不动产权证书，被告已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告于本案判决生效后两个月内完成办理原告房屋登记手续并取得房屋不动产权证书的主张，本院予以支持。二、原告诉请被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金的问题。被告没有办理涉案房产首次登记，原告依约未能办理房产转移登记和取得不动产权证书，被告应依约向原告支付逾期办证违约金，即被告应支付逾期办证违约金为1415.18元（283035元×0.5%）。原告请求被告支付违约金按总房款的日万分之一计算不当，且其请求数额过高，高出部分，本院不予支持。由于被告没有办理房产首次登记，导致办理房产转移登记和取得不动产权证书不成就，责任在于被告，被告提出超过诉讼时效的抗辩意见，理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，依照《</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">中华人民共和国民</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">法典》第一百八十八条、第五百零二条、第 五 百零九条 、第五百八十二条、第五百八十五条第一款，《</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">最高人民法院关于审理商</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">》第 十四条 第 一款 及《</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">中华人民共</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">和国民</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告广西苏源投资股份有限公司于本案判决生效之日起两个月内协助原告***办理位于广西百色市**区××镇××道××期××号房不动产权证书； 二、被告广西苏源投资股份有限公司于本案判决生效之日起十日内支付原告***逾期办证违约金1415.18元； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">6</div><divstyle="LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:**;FONT-SIZE:15pt;">事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1065元，简易程序减半收取532元（原告已预交），由原告***负担519元，被告广西苏源投资股份有限公司负担13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年九月十九日 法官助理　罗　鑫 书 记 员　黄　兰