某某、福建南阳建筑工程有限公司所有权确认纠纷民事一审民事判决书

福建省上杭县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）闽0823民初1295号

原告：***，女，1991年11月19日出生，汉族，公司职员，住福建省上杭县。

委托诉讼代理人：郭衍昌，男，1966年12月1日出生，汉族，住福建省上杭县，系***之父。

被告：福建南阳建筑工程有限公司，统一社会信用代码91350823157980166L，住所地福建省上杭县南阳镇南阳村黄麻凹。

法定代表人：黄启太，董事长。

诉讼代表人：福建政华律师事务所，统一社会信用代码313500004908948007，住所地福建省上杭县，系福建南阳建筑工程有限公司管理人。

负责人：王锦红，主任。

委托诉讼代理人：邱富英，福建政华律师事务所律师。

原告***与被告福建南阳建筑工程有限公司（以下简称南阳建筑公司）所有权确认纠纷一案，本院于2022年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人郭衍昌、被告福建南阳建筑工程有限公司的诉讼代表人福建政华律师事务所的委托诉讼代理人邱富英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：判决确认坐落于上杭县××路××路××大厦××号店面（建筑面积41.73平方米，以下简移称涉案店面）所有权归***，南阳建筑公司立即协助***将该店面的权属登记在***名下。事实和理由：一、福建省龙岩市中级人民法院（以下简称龙岩中级法院）于2017年11月8日作出（2017）闽08民初46号民事判决书：1．该判决书认定如下事实：***通过母亲赖莉英的中国银行上杭支行账户于2013年10月2日向案外人林青转账9万元，并向林青支付现金1万元，合计10万元作为***向南阳建筑公司购买涉案店面的定金。2013年10月19日，***又通过母亲赖莉英的中国银行上杭支行账户向林青转账20万元。2013年10月31日，***再次通过母亲赖莉英的中国银行上杭支行账户向林青转账18.4万元。同日，***与南阳建筑公司签订认购合同书，约定认购“南建大厦”第19号商店即涉案店面（建筑面积41.73㎡，其中套内面积39.60㎡，公摊面2.13㎡）；店面价格96.8万元；定金10万元：付款方式按揭：认购方签订认购书后7日内应与南阳建筑公司签订房屋买卖合同并带齐按揭材料及首付款48.4万元整（按50%首付）；首付款暂存至林青农行账户，账号为×××19：认购方不能按时与南阳建筑公司签订房屋买卖合同的，视为认购方放弃权利，认购书自动失效，认购方所付定金不予退还，南阳建筑公司有权将其认购商店另行出售。认购合同签订后，南阳建筑公司于2014年1月15日向***出具收到购买涉案店面首付款38.4万元的收款收据。此后，***多次要求与南阳建筑公司签订正式的书面《房屋买卖合同》，但南阳建筑公司以各种理由拒不与***签订正式合同，致使***无法签订正式的书面《房屋买卖合同》及办理按揭贷款，也无法进行房屋买卖的备案登记及办理权属证书。2014年12月9日，南阳建筑公司将涉案店面交付***，并收取物业管理费1300元（包含水电周转金300元、垃圾清运费300元）。2016年5月20日，***通过母亲赖莉英将涉案店面出租给赖碧红，租期从2016年6月1日至2018年5月31日，收取租金。另查明，2014年1月24日，工行上杭支行与南阳建筑公司签订《借款合同》，合同约定借款金额为2800万元：借期1年。南阳建筑公司以其所有的位于上杭县奋斗窝东环路与利民路交叉口东南侧的“南建大厦”在建工程房地产作为抵押物，与工行上杭支行签订《抵押合同》并进行抵押登记。借款期限届满后，因南阳建筑公司未按期归还借款，其他保证人黄启太、管林芳也未履行保证责任，工行上杭支行按借款合同的约定，向厦门仲裁委员会申请仲裁，厦门仲裁委员会于2016年3月7日作出厦仲裁字（2016）第139号裁决书，裁决南阳建筑公司归还工行上杭支行借款本金2045万元及利息，并对南阳建筑公司提供的抵押物享有优先受偿权。裁决书生效后，因南阳建筑公司未按裁决内容履行义务，工行上杭支行向龙岩中级法院申请强制执行。龙岩中级法院在执行过程中依法查封了南阳建筑公司位于“南建大厦”第一、二层房产及剩余车位，并于2017年2月17日发出公告，责令南阳建筑公司、黄启太、管林芳及其他住户、用户必须在2017年2月28日之前迁出上述房屋。2017年2月23日，***向龙岩中级法院提出执行异议申请，龙岩中级法院经审查后于2017年3月29日作出（2017）闽08执异4号执行裁定书，裁定驳回***的异议申请。该裁定书于2017年4月1日送达***，***于2017年4月14日向龙岩中级法院提起案外人执行异议之诉。2017年10月25日，***通过母亲赖莉英向龙岩中级法院交清剩余购房款48.4万元。2．龙岩中级法院基于以上查明的事实分析认为：***与南阳建筑公司于2013年10月31日签订的认购合同书，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。该认购合同书的内容，就出卖方、购买方、订购店面的位置、面积、总价、定金、付款方式及违约责任等内容作了约定，已经具备商品房买卖合同的主要条款。虽然双方当事人没有签订书面的房屋买卖合同，但***已通过母亲赖莉英的账户向南阳建筑公司支付了50%的购房款，已履行合同主要义务，且该认购合同书系在人民法院查封之前签订的。合同签订后，***依约将购买店面款项的50%支付给南阳建筑公司，该事实有银行转账凭证及南阳建筑公司出具的收款收据为证，且在诉讼期间，***将剩余50%的购房款按龙岩中级法院的要求交至龙岩中级法院账户。南阳建筑公司收到购买店面款项后，没有及时与***签订正式房屋买卖合同，但将涉案商店交付给***，***也将店面进行出租，收取租金。该事实有***出具的店面租赁合同、缴交物业管理费和水电费的收据佐证。但由于南阳建筑公司在2014年1月24日将“南建大厦”在建工程房地产作为抵押物向工行上杭支行借款2800万元，且其法定代表人黄启太失联，导致***未与南阳建筑公司签订正式的书面《房屋买卖合同》及办理登记备案及权属登记手续。因此，未及时办理权属变更登记的过错不在***，而在出卖人南阳建筑公司。虽然工行上杭支行对涉案店面享有担保物权的优先受偿权，但***对登记在南阳建筑公司名下的讼争的涉案店面享有的权利亦能够排除执行，故应对***排除执行异议的主张予以支持。因此，龙岩中级法院认为，***对涉案店面提出停止执行的理由正当，应予以支持，判决不得执行涉案店面。二、其它事实：2021年1月30日，龙岩中级法院裁定受理福建上杭农村商业银行股份有限公司对南阳建筑公司的破产清算申请，并指令上杭县人民法院审理，同时依法指定福建政华律师事务所担任南阳建筑公司管理人。南阳建筑公司管理人于2022年4月22日向***发出“福建南阳建筑工程有限公司债权申报通知书”。2022年4月25日，***向南阳建筑公司管理人申报债权，提出南建大厦19号商铺属于原告个财产，不应列入破产财产，并要求南阳建筑公司管理人协助办理该店铺的过户手续。同日，南阳建筑公司管理人向***发出《关于南建大厦19号商铺店主***债权申请的答复》，答复如下：“决定暂不将你提出的南建大厦19号商铺列入破产财产，并认为因债务人并未将南建大厦的资产移交给管理人，且你的申请事项并未经法院审理及判决，故管理人无事实和法律依据配合你办理南建大厦19号店铺的过户手续。如你不服上述答复，可在收到本审查意见之日起15日内向上杭县人民法院提起债权确认的诉讼”。***认为，***与南阳建筑公司于2013年10月31日签订的认购合同书被人民法院认定为合法有效且具备商品房买卖合同的主要条款。***依约将购买店面款的50%支付给南阳建筑公司，又依人民法院的要求将剩余50%的购房款交至人民法院账，南阳建筑公司已经将涉案店面交付给***，***也将店面进行出租，收取租金。由于南阳建筑公司的过错导致***未与南阳建筑公司签订正式的书面《房屋买卖合同》及办理登记备案及权属登记手续，人民法院认定***对登记在南阳建筑公司名下的讼争的涉案店面享有的权利亦能够排除执行。***与南阳建筑公司签订认购合同书，并支付了全部价款，且已经就该店面实际行使了占有、使用、收益的权利，***是该店面的实际所有权人。***为了维护自身合法权益，遂提起确权之诉，望依法受理并支持***的诉讼请求。

南阳建筑公司辩称，首先，因南阳建筑公司并未将“南建大厦”的资产以及相关资料移交给管理人，且***主张的案涉店面首付款也不是转入南阳建筑公司的账户，故管理人并不知晓***与南阳建筑公司对于涉案店面的实际交易情况。其次，***与南阳建筑公司只签订《认购合同书》，并未签订正式的《房屋买卖合同》，且***将剩余48.4万元购房款转入的是龙岩中级法院账户，并未转入南阳建筑公司账户，所以南阳建筑公司与***实际并未完成涉案店面的交易。再次，（2017）闽08民初46号《民事判决书》只是判决排除对案涉店面的执行，现***以此判决书主张对案涉店面享有所有权，显然依据不足。综上所述，南阳建筑公司认为***与南阳建筑公司并未就涉案店面签订正式的房屋买卖合同，且涉案店面购房款也未直接转入南阳建筑公司账户，故***主张对案涉店面享有所有权，并要求南阳建筑公司配合办理过户手续，显然依据不足，恳求人民法院依法驳回***的诉讼请求。

***向本院递交的证据材料及要证明的内容有：1．（2017）闽08民初46号民事判决书及法律文书生效证明书，证明***在诉状中主张的购买涉案店面的相关事实及龙岩中级法院认定***已付清购房款，涉案店面已属于***所有，现该判决书已发生法律效力；2．南建大厦商店认购合同书，证明***向南阳建筑公司认购涉案店面，双方在认购合同中就认购的户型、面积、房款总额及支付方式等进行了约定；3．债权申报通知书、债权人债权申请的答复，证明南阳建筑公司的管理人通知***申报债权，***申报以后，管理人又以法院的判决没有确定涉案店面的归属为由不予确认。

经南阳建筑公司庭审质证：对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为无法证明***的主张，该判决书仅排除了对涉案店面的执行，并未确定涉案房店面的所有权人；对证据2，认为真实性、合法性无法确认，也不能证明***的主张，该认购合同书无法看出***的实际付款情况，且认购合同书中约定最终要以签订的房屋买卖合同为准，另该认购合同书约定将购房款转入林青账户不符合商品房交易习惯；对证据3的三性无异议，但认为需说明一点，债权申报通知书是应***的要求给***的，***申报债权后，南阳建筑公司管理人经过审核才作出不予确认的答复。

本院经审查认为，（2017）闽08民初46号民事判决书系生效法律文书，认购合同书则在该生效判决书已进行认定，而其余证据南阳建筑公司亦无异议，因此袁鹏向本院提供的上述证据内容真实、来源合法，与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以认定。

南阳建筑公司向本院提交证据有：（2021）闽08破申66号民事裁定、（2021）闽0823破3号决定书，证明南阳建筑公司已进入破产程序，福建政华律师事务所是南阳建筑公司的破产管理人。

经***庭审质证，对南阳建筑公司提供的证据无异议。

本院经审查认为，南阳建筑公司提供的证据真实、合法，与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以认定。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：坐落于上杭县××路××路××大厦××房××房地产开发商的南阳建筑公司开发建设。该房地产项目开盘后，***有意向南阳建筑公司购买涉案店面，便根据售楼部工作人员的指示，于2013年10月2日通过母亲赖莉英的中国银行上杭支行账户向案外人林青转账9万元，并向林青支付现金1万元，合计10万元作为***向南阳建筑公司购买店面的定金，南阳建筑公司就该款向***出具收款收据一份。2013年10月19日***又通过母亲赖莉英的中国银行上杭支行账户向案外人林青转账20万元。2013年10月31日，***再次通过母亲赖莉英的中国银行上杭支行账户向案外人林青转账18.4万元。同日，***与南阳建筑公司签订认购合同书，合同主要约定：***向南阳建筑公司认购“南建大厦”第19号商店（建筑面积41.73㎡，其中套内面积39.6㎡,公摊面积2.13㎡）；店面价格96.8万元；定金10万元；付款方式首付款为48.4万元，其余48.4万元购房款按揭；认购方在签订认购合同书后7日内应与南阳建筑公司签订房屋买卖合同，并带齐按揭材料及购房首付款48.4万元；首付款暂存至林青账户，账号为×××19；认购方不能按时与南阳建筑公司签订房屋买卖合同的，视为认购方放弃权利，认购书自动失效，认购方所付定金不予退还；南阳建筑公司有权将其认购的商店另行出售。认购合同书签订后，南阳建筑公司未按认购合同书的约定与***签订房屋买卖合同，仅于2014年1月15日向***出具收到购买涉案店面首付款38.4万元（不含10万元定金）的收款收据，致使***无法就购买涉案店面办理按揭贷款、也无法进行房屋买卖备案登记及办理权属证书。2014年12月9日，南阳建筑公司将涉案店面交付***，并向***收取物业管理费1300元（包含水电周转金300元、垃圾清运费300元）。2016年5月20日，***通过母亲赖莉英将涉案店面出租给案外人赖碧红，租期从2016年6月1日至2018年5月31日，并收取租金。

另查明，2014年1月24日，南阳建筑公司向工行上杭支行借款2800万元，并用“南建大厦”在建工程房地产（含涉案店面）作为抵押物。借款期限届满后，因南阳建筑公司未按期归还借款，工行上杭支行按借款合同的约定向厦门仲裁委员会申请仲裁，厦门仲裁委员会于2016年3月7日作出裁决，裁决南阳建筑公司归还工行上杭支行借款本金2045万元及利息，并对南阳建筑公司提供的抵押物享有优先受偿权。因南阳建筑公司未按裁决书确定的义务履行，工行上杭支行向龙岩中级法院申请强制执行。在执行过程中，龙岩中级法院依法查封了“南建大厦”的土地使用权及第一、二层房产、剩余车位（含涉案店面），并于2017年2月17日发出公告，责令南阳建筑公司及其法定代表人黄启太、其他住户、用户（含涉案店面用户）在2017年2月28日前迁出上述房屋。***向龙岩中级法院提出执行异议申请，龙岩中级法院经审查后于2017年3月29日裁定驳回***的异议申请。***不服于2017年4月14日向龙岩中级法院提起案外人执行异议之诉，诉讼中***应龙岩中级法院的要求，于2017年10月25日通过母亲赖莉英向龙岩中级法院交清涉案店面剩余购房款48.4万元。2017年11月9日，龙岩中级法院作出（2017）闽08民初46号民事判决书，判决不得执行涉案店面，现该判决已生效。2020年，本院在执行福建上杭农村商业银行股份有限公司与南阳建筑公司金融借款合同纠纷一案中，福建上杭农村商业银行股份有限公司申请将该执行案件移送破产清算，本院经审查后决定将涉及南阳建筑公司的执行案件移送龙岩中级法院破产审查。龙岩中级法院经审查于2021年1月30日作出（2021）闽08破申66号民事裁定书，裁定受理福建上杭农村商业银行股份有限公司对南阳建筑公司的破产清算申请，并指定本院审理该破产清算案件。2021年2月3日，本院作出（2021）闽0823破3号决定书，指定福建政华律师事务所担任南阳建筑公司的管理人。2022年4月22日，***依据（2017）闽08民初46民事判决书向南阳建筑公司管理人申报债权，要求南阳建筑公司管理人协助其办理涉案店面的过户手续。同日，南阳建筑公司以***的申请事项未经法院判决为由不予确定。

本院认为，“南建大厦”系由南阳建筑公司经有权部门审批开发、销售的房地产开发项目，南阳建筑公司依法有权将所开发的“南建大厦”商品房（含涉案店面）予以售销。***与南阳建筑公司于2013年10月31日签订的认购合同书，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。该认购合同书的内容就出卖方、购买方、订购店面的位置、面积、总价、定金、付款方式及违约责任等内容作了约定，已经具备商品房买卖合同的主要条款。之后双方虽未再按认购合同书的约定签订书面的房屋买卖合同，但***在签订认购合同书时就已通过其母亲赖莉英的账户按南阳建筑公司的指示向南阳建筑公司支付了约定的购房首付款48.4万元，并在（2017）闽08民初46号案外人执异议之诉一案的诉讼过程中应龙岩中级法院的要求将剩余48.4万元购房款交至龙岩中级法院账户，已履行合同约定的付款义务，且自2014年12月9日起就实际占有、使用涉案店面、交纳物业管理费。南阳建筑公司主张***未将购房款转入南阳建筑公司，南阳建筑公司未实际收到***支付的购房款，但根据（2017）闽08民初46号民事判决书认定的事实及***提供的其他相关证据可以认定***已根据南阳建筑公司的指示将购房首付款48.4万元存入指定的账户，而剩余48.4万元购房款也按龙岩中级法院指示存入指定的账户，应视为***已向南阳建筑公司付清全部购房款。双方之所以未签订正式的书面《房屋买卖合同》从而办理备案登记和权属登记手续，是因南阳建筑公司拒不与***签订导致的，过错不在***，而在出卖人南阳建筑公司，故现涉案店面的所有权人应是***。南阳建筑公司作为出卖方虽于2014年12月9日就已将涉案房屋交付给买受人***，已履行交房义务，但将涉案房屋登记到买受人***名下亦是出卖人南阳建筑公司应尽的合同义务，现***要求南阳建筑公司协助其将涉案店面产权登记到***名下，合法有据，本院予以支持。涉案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依法应适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，判决如下：

坐落于上杭县××路××路××大厦××号店面（建筑面积41.73㎡）的所有权归***所有，福建南阳建筑工程有限公司应在本判决生效后十日内协助***将该店面的不动产权属转移登记到***名下。

案件受理费13480元，适用简易程序减半收取6740元，由福建南阳建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　员　　蓝树高

二〇二二年六月十三日

代理书记员　　柯　萍

附：本案适用的相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。