某某、福建南阳建筑工程有限公司所有权确认纠纷民事一审民事判决书

福建省上杭县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）闽0823民初1270号

原告：**，男，1977年9月7日出生，汉族，住福建省上杭县。

被告：福建南阳建筑工程有限公司，统一社会信用代码91350823157980166L，住所地福建省上杭县南阳镇南阳村黄麻凹。

法定代表人：黄启太，董事长。

诉讼代表人：福建政华律师事务所，统一社会信用代码313500004908948007，住所地福建省上杭县，系福建南阳建筑工程有限公司管理人。

负责人：王锦红，主任。

委托诉讼代理人：邱富英，福建政华律师事务所律师。

原告**与被告福建南阳建筑工程有限公司（以下简称南阳建筑公司）所有权确认纠纷一案，本院于2022年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**、被告福建南阳建筑工程有限公司的诉讼代表人福建政华律师事务所的委托诉讼代理人邱富英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：１．判决确认坐落于上杭县××路××路××大厦××号店面（建筑面积42.35平方米，其中套内面积40.19平方米，公摊面积2.16平方米，以下简称涉案店面）的所有权归**，南阳建筑公司立即协助**将该店面的权属登记在**名下；2．本案诉讼费用由南阳建筑公司承担。事实和理由：2013年10月2日，**通过其父亲袁县康的中国邮政储蓄银行账户向南阳建筑公司指定的林青账户转账10万元，作为**向南阳建筑公司购买涉案店面的定金（后南阳建筑公司出具收款收据）。10月18日，**又通过袁县康向林青转账88000元。10月21日，**与南阳建筑公司签订认购合同书，约定：**向南阳建筑公司认购涉案店面；店面价格36.8万元；定金10万元；付款方式按揭；认购方在签订认购书后7日内应与南阳建筑公司签订房屋买卖合同并带齐按揭材料及首付款18.8万元整（按50%首付）；首付款暂存至林青账户；认购方不能按时与南阳建筑公司签订房屋买卖合同的，视为认购方放弃权利，认购书自动失效，认购方所付定金不予退还，南阳建筑公司有权将其认购的店而另行出售。此后，**多次要求与南阳建筑公司签订正式的书面《房屋买卖合同》，但南阳建筑公司以各种理由拒不签订，致使**无法签订正式的书面《房屋买卖合同》及办理按揭贷款，也无法办理房屋买卖的备案登记及权属证书。2014年11月28日，南阳建筑公司将涉案店面交付**占有，并收取**物业管理费1313元。2015年10月1日，**将涉案店面出租给上杭县健航机动车驾驶员培训有限公司，租期从2015年10月1日至2018年9月30日，收取租金。另外，2014年1月24日，南阳建筑公司与工行上杭支行签订《借款合同》，南阳建筑公司将其所有的“南建大厦”在建工程房地产作为抵押物抵押给工行上杭支行，并进行抵押登记。借款期限届满后，因南阳建筑公司未按期归还借款，其借款保证人黄启太、管林芳也未履行保证责任，工行上杭支行按约向厦门仲裁委员会申请仲裁，厦门仲裁委员会作出厦仲裁字（2016）第139号裁决书，裁决南阳建筑公司应归还工行上杭支行借款本金2045万元及利息，并对南阳建筑公司提供的抵押物享有优先受偿权。后工行上杭支行向龙岩市中级人民法院（以下简称龙岩中院）申请强制执行。龙岩中院在执行中查封了“南建大厦”第一、二层房产及剩余车位，**向龙岩中院提出执行异议申请被驳回后，于2017年4月14日向龙岩中院提起案外人执行异议之诉，同年11月9日龙岩中院判决不得执行涉案店面。该判决双方未上诉，已发生法律效力。执行异议之诉期间，**按龙岩中院的要求于2017年10月24日交清了剩余购房款18万元。**根据龙岩中院的生效判决书向上杭县不动产登记部门申请权属登记，上杭县不动产登记部门以龙岩中院的判决仅涉及不得执行涉案店面为由不予登记，并建议**另行提起相关诉讼获得支持后再前往办理权属登记。现南阳建筑公司因破产正在清算。**认为，**与南阳建筑公司于2013年10月21日签订的认购合同书系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该认购合同书的内容，就出卖方、购买方订购店面的位置、面积、总价、定金、付款方式及违约责任等内容作了约定，已经具备商品房买卖合同的主要条款。虽然双方没有签订书面的房屋买卖合同，但**已通过父亲账户向南阳建筑公司支付了约定的首付款即50%的购房款，已履行合同主要义务。在执行异议之诉期间，**又按龙岩中院的要求交清了剩余50%的购房款。至此，应视为**已按约定向南阳建筑公司付清了所有购房款。南阳建筑公司虽然没有及时与**签订正式房屋买卖合同，但已将涉案商店交付给**，因此，涉案店面房产所有权应属**所有。但因南阳建筑公司无法归还工行上杭支行借款且法定代表人黄启太失联，导致**未与南阳建筑公司签订正式的书面《房屋买卖合同》并办理备案登记和权属登记手续，南阳建筑公司应当根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第二款“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定协助**办理权属登记手续。为此，**根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，诉请法院依法判决。

南阳建筑公司辩称，首先，因南阳建筑公司并未将“南建大厦”的资产以及相关资料移交给管理人，且**主张的案涉店面首付款也不是转入南阳建筑公司的账户，故管理人并不知晓**与南阳建筑公司对于涉案店面的实际交易情况。其次，**与南阳建筑公司只签订《认购合同书》，并未签订正式的《房屋买卖合同》，且**将剩余18万元购房款转入的是龙岩中院账户，并未转入南阳建筑公司账户，所以南阳建筑公司与**实际并未完成涉案店面的交易。再次，（2017）闽08民初47号《民事判决书》只是判决排除对案涉店面的执行，现**以此判决书主张对案涉店面享有所有权，显然依据不足。综上所述，南阳建筑公司认为**与南阳建筑公司并未就涉案店面签订正式的房屋买卖合同，且涉案店面购房款也未直接转入南阳建筑公司账户，故**主张对案涉店面享有所有权，并要求南阳建筑公司配合办理过户手续，显然依据不足，恳求人民法院依法驳回**的诉讼请求。

**向本院递交的证据材料及要证明的内容有：1．（2017）闽08民初47号民事判决书，证明**在诉状中主张的购买涉案店面的相关事实及龙岩中院认定**已付清购房款，涉案店面已属于**所有；2．法律文书生效证明书，证明（2017）闽08民初47号民事判决书已发生法律效力；3．南建大厦商店认购合同书，证明**向南阳建筑公司认购涉案店面，首付款是18.8万元等；4．收款收据2张、银行转账凭证2张，证明**已向南阳建筑公司交付了购房首付款18.8万元，并自2014年10月28日开始占有涉案店面及向南阳建筑公司交纳物业管理费的事实；5．债权人债权申请的答复，证明**曾向南阳建筑公司的管理人申报债权，但南阳建筑公司管理人对**申请的债权不予认定。

经南阳建筑公司庭审质证：对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为该判决书仅排除对涉案店面的执行，并未确定涉案店面的所有权人；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为不能证明**已付清18.8万元首付款，首付款存入个人账户不符合商品房交易习惯；对证据4，认为10万元定金的收款收据没有南阳建筑公司的印章，也没有日期，无法证明**的主张，而物业管理费收据盖的是南阳建筑公司的销售章，不是公章，且转账凭证的收款人账户也不是南阳建筑公司的，所以无法证明**已向南阳建筑公司付清首付款18.8万元；对证据5无异议。

本院经审查认为，（2017）闽08民初47号民事判决书系生效裁判文书，收款收据、转账凭证则在该生效判决书已进行认定，而债权人债权申请的答复南阳建筑公司无异议，因此**向本院提供的上述证据内容真实、来源合法，与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以认定。

南阳建筑公司向本院提交证据有：（2021）闽08破申66号民事裁定、（2021）闽0823破3号决定书，证明南阳建筑公司已进入破产程序，福建政华律师事务所是南阳建筑公司的破产管理人。

经**庭审质证，对南阳建筑公司提供的证据无异议。

本院经审查认为，南阳建筑公司提供的证据真实、合法，与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以认定。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：坐落于上杭县××路××路××大厦××房××房地产开发商的南阳建筑公司开发建设。该房地产项目开盘后，**有意向南阳建筑公司购买涉案店面，遂根据售楼部工作人员的指示于2013年10月2日通过父亲袁县康的邮政银行账户向案外人林青6210×**×0625账户转账10万元，作为**向南阳建筑公司购买店面的定金，南阳建筑公司就该款向**出具收款收据一份；2013年10月18日**再次通过父亲袁县康的邮政银行账户向案外人林青6210×**×0625账户转账8.8万元。2013年10月21日，**与南阳建筑公司签订认购合同书，合同主要约定：**向南阳建筑公司认购“南建大厦”第20号商店（建筑面积42.35㎡，其中套内面积40.19㎡,公摊面积2.16㎡）；店面价格36.8万元；定金10万元；付款方式首付款为18.8万元，其余18万元购房款按揭；认购方在签订认购合同书后7日内应与南阳建筑公司签订房屋买卖合同，并带齐按揭材料及购房首付款18.8万元；首付款暂存至林青账户，账号为6210********；认购方不能按时与南阳建筑公司签订房屋买卖合同的，视为认购方放弃权利，认购书自动失效，认购方所付定金不予退还，南阳建筑公司有权将其认购的商店另行出售。认购合同书签订后，**多次要求与南阳建筑公司签订《房屋买卖合同》，但南阳建筑公司未再与**签订《房屋买卖合同》，致使**无法就涉案店面办理按揭贷款、也无法进行房屋买卖备案登记及办理权属证书。2014年11月28日，南阳建筑公司将涉案店面交付**，并向**收取物业管理费1313元（包含水电周转金300元、垃圾清运费350元）。2015年10月1日，**将涉案店面出租给上杭县健航机动车驾驶员培训有限公司，租期从2015年10月1日至2018年9月30日，并收取租金。

另查明，2014年1月24日，南阳建筑公司向工行上杭支行借款2800万元，并用“南建大厦”在建工程房地产（含涉案店面）作为抵押物。借款期限届满后，因南阳建筑公司未按期归还借款，工行上杭支行按借款合同的约定向厦门仲裁委员会申请仲裁，厦门仲裁委员会于2016年3月7日作出（2016）厦仲裁字第139号裁决书，裁决南阳建筑公司归还工行上杭支行借款本金2045万元及利息，并对南阳建筑公司提供的抵押财产享有优先受偿权。因南阳建筑公司未按裁决书确定的义务履行，工行上杭支行向龙岩中院申请强制执行。在执行过程中，龙岩中院依法查封了“南建大厦”的土地使用权及第一、二层房产、剩余车位（含涉案占面），并于2017年2月17日发出公告，责令南阳建筑公司及其法定代表人黄启太、其他住户、用户（含涉案店面用户）在2017年2月28日前迁出上述房屋。**向龙岩中院提出执行异议申请，龙岩中院经审查后于2017年3月29日裁定驳回**的异议申请。**不服于2017年4月14日向龙岩中院提起案外人执行异议之诉，诉讼中**应龙岩中院的要求，于2017年10月24日向龙岩中院缴清涉案店面剩余购房款18万元。2017年11月9日，龙岩中院作出（2017）闽08民初47号民事判决书，判决不得执行涉案店面，现该判决已生效。2020年，本院在执行福建上杭农村商业银行股份有限公司与南阳建筑公司金融借款合同纠纷一案过程中，福建上杭农村商业银行股份有限公司申请将该执行案件移送破产清算，本院经审查后决定将涉及南阳建筑公司的执行案件移送龙岩中院破产审查。龙岩中院经审查于2021年1月30日作出（2021）闽08破申66号民事裁定书，裁定受理福建上杭农村商业银行股份有限公司对南阳建筑公司的破产清算申请，并指定本院审理该破产清算案件。2021年2月3日，本院作出（2021）闽0823破3号决定书，指定福建政华律师事务所担任南阳建筑公司的管理人。2022年4月24日，**依据（2017）闽08民初47民事判决书向南阳建筑公司管理人申报债权，要求南阳建筑公司管理人协助其办理涉案店面的过户手续。同日，南阳建筑公司以**的申请事项未经法院判决为由不予确定。

本院认为，“南建大厦”系由南阳建筑公司经有权部门审批开发、销售的房地产开发项目，南阳建筑公司依法有权将所开发的“南建大厦”商品房（含涉案店面）予以售销。**与南阳建筑公司于2013年10月21日签订的认购合同书，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。该认购合同书的内容就出卖方、购买方、订购店面的位置、面积、总价、定金、付款方式及违约责任等内容作了约定，已经具备商品房买卖合同的主要条款。认购合同书签订后虽双方未再按认购合同书的约定签订书面的房屋买卖合同，但**在签订认购合同书时就已通过其父亲袁县康的账户按南阳建筑公司的指示向南阳建筑公司支付了约定的购房首付款18.8万元，并在（2017）闽08民初47号案外人执异议之诉一案的诉讼过程中应龙岩中院的要求将剩余18万元购房款交至龙岩中院指定账户，已履行合同约定的付款义务，且自2014年10月28日起就已实际占有、使用涉案店面、交纳物业管理费。南阳建筑公司主张**未将购房款转入南阳建筑公司，南阳建筑公司未实际收到**支付的购房款，但根据已生效的（2017）闽08民初47号民事判决书认定的事实及**提供的其他相关证据可以认定**已根据南阳建筑公司的指示将购房首付款18.8万存入指定的账户，而剩余18万元也存入龙岩中院指定的账户，应视为**已向南阳建筑公司付清全部购房款。之所以未签订正式的书面《房屋买卖合同》及办理备案登记和权属登记手续是因南阳建筑公司拒不签订导致的，过错不在**，而在出卖人南阳建筑公司，故涉案店面的所有权人现已是**。南阳建筑公司作为出卖方虽于2014年10月28日就已将涉案房屋交付给买受人**，已履行交房义务，但将涉案房屋登记到买受人**名下亦是出卖人南阳建筑公司应尽的合同义务，现**要求南阳建筑公司协助其将涉案店面产权登记到**名下，合法有据，本院予以支持。涉案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依法应适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，判决如下：

坐落于上杭县××路××路××大厦××号店面（建筑面积42.35㎡，其中套内面积40.19㎡，公摊面积2.16㎡）的所有权归**所有，福建南阳建筑工程有限公司应在本判决生效后十日内协助**将该店面的不动产权属转移登记到**名下。

案件受理费6820元，适用简易程序减半收取3410元，由福建南阳建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　员　　蓝树高

二〇二二年六月十三日

代理书记员　　柯　萍

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。