某某与某某、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

烟台市牟平区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）牟民一初字第722号

原告：***，男，1977年1月22日出生，汉族，住烟台市牟平区。

委托代理人：黄连慧，山东鑫士铭律师事务所律师。

被告：***，男，1979年2月18日出生，汉族，住烟台市牟平区。

委托代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。

委托代理人：于雪，山东绍元律师事务所律师。

被告：***，男，1963年8月5日出生，汉族，住烟台市莱山区。

委托代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。

被告：烟台市天润建筑安装有限公司，住所地烟台市莱山区。组织机构代码：77415130-4。

法定代表人：***，经理。

委托代理人：王军丽，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。

委托代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。

被告：东方海洋置业有限公司，住所地烟台市莱山区。组织机构代码：73065287-9。

法定代表人：赵玉山，经理。

委托代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。

原告***与被告***、被告***、被告烟台市天润建筑安装有限公司（以下简称天润公司）、被告东方海洋置业有限公司（以下简称东方海洋）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人黄连慧、被告***的委托代理人于雪、被告***与被告东方海洋的共同委托代理人王兰兰、被告天润公司的委托代理人王军丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令四被告连带赔偿原告4704342元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：***系天润公司的股东兼法定代表人。2014年4月11日，***购买了天润公司位于烟台市牟平区紫金花园11套商品房及阁楼、车库等，该部分房产均系此前东方海洋为支付工程款而折价抵顶给天润公司***的。2014年4月14日，***将以上11套房产中的的4套房产（紫金花园16-2-1201号、16-1-401号、5-2-1201号、5-1-1202号）转让给了***，价值总计为2352171元。当日，***与东方海洋就该4套房产签订了《商品房买卖合同》。***已将上述房款全部付给***。2015年，***发现上述4套房产产权已登记到他人名下。四被告在明知涉案房产已经转让给原告的情况下，又将房屋出卖给第三人，其行为已经构成恶意违约且在客观上给原告造成巨大的经济损失，现依法起诉，请求法院判如所请。

被告***辩称，对于原告诉状所述事实予以认可，但是一房二卖行为是由***造成的，因此应当由其余三被告承担责任。

被告***辩称，原告起诉我主体不当，请求驳回对我的起诉。尽管以我的名义签订的房屋买卖合同，但是代表公司的职务行为，后果应当由公司来承担，另外在本案中原告与***签订了买卖合同，与***无关。

被告天润公司辩称，原告起诉天润公司主体不适格，应当依法驳回原告的起诉，理由为原告与***签订的房屋买卖合同与我公司无关，原、被告签订的买卖合同的约定对我公司也不产生任何的效力，所以请求法庭依法驳回原告对我公司的起诉。

被告东方海洋辩称，原告起诉的依据是原告与***之间的房屋买卖合同，与东方海洋无关，原告与东方海洋签订的买卖合同，并没有真正的履行，只是为了办理房屋过户手续，并没有实际交付购房款。

请求法庭驳回原告对东方海洋的起诉。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为证明其主张提交了如下证据：1、天润公司工商登记，证明***系天润公司的股东、法定代表人；2、2014年4月11日，***与***签订的《房屋买卖合同》和***出具给紫金花园售楼处的《房屋转让函》，合同约定***将紫金花园的11套房屋以800万元的价格出售给***，***在一年内分四次付款，每出售一套将房款全部存入指定账户，于2014年7月31日、2014年10月31日、2015年1月31日，每次支付200万元，剩余款项在2015年4月30日前付清。证明***已经将涉案房屋转让给***，并通知了东方海洋办理相关手续；3、2014年4月14日，原告与***签订的《协议书》，约定***将紫金花园16-2-1201号、16-1-401号、5-2-1201号、5-1-1202号房产以2352171元总价转让给原告，将2014年3月31日***借原告的70万元借款（委托燕云汇付）等额冲抵购房款、于2014年4月30日前付60万元、于2014年9月底前付30万元、于2014年12月底前付50万元，剩余房款在2015年1月30日前付清。若***违约应向原告支付违约金200万元，同时原告还有权解除协议，若因此解约***应按四套房总价款的双倍承担违约责任，且需立即清偿其2014年3月31日所借70万元；4、2014年4月14日，原告与东方海洋就上述四套房产签订的《商品房买卖合同》，证明***、天润公司通知东方海洋与原告签订房屋买卖合同，并且同意房款直接支付给***；5、***于2015年1月25日出具的收款收据和银行账户明细，证明原告分别于2014年4月16日付款20万元、2014年4月25日付款40万元、2014年9月17日委托李滨修付款20万元委托姜海娥付款10万元、2014年11月15日付款46万元、2015年1月24日委托姜海娥付款30万元以及2014年3月31日借款70万元；6、房屋钥匙四把，证明***认可原告购房并已经履约的事实，并将房屋钥匙交付给原告，原告已依法占有该房屋。

被告对上述证据质证意见如下，***：对原告提交的证据的真实性无异议，其中***与原告签订的房屋买卖合同中，***明确表示本案涉及房屋权属清楚、无租赁抵押等限制房屋登记及交付使用情形，由此可见***将上述房屋转让给案外人应当由其他三被告承担责任。***：对证据1的真实性及证明内容无异议；对证据2的真实性无异议，对其证明内容有异议，该合同中第二条约定了付款期限及付款金额，但***并未按约履行义务；对证据3系原告与***签订，相关权利义务与***无关；对证据4系东方海洋按照天润公司的指示，由***指定的相关人员签订的合同，该合同并未履行，是为规避税款而签订，合同中约定的房屋价款与实际不符，应该合同的签订违反了国家税收制定规定，属于无效合同；对证据5、6与天润公司没有关系，天润公司对其真实性无法落实。天润公司：对原告提交的证据1，不符合形式要求，不是通过合法的途径取得的证据，但是我方认可***系天润公司的法定代表人，从我方的营业执照可以证明；对证据3的真实性无异议，但是该买卖合同是原告与***之间签订的买卖合同，合同当中约定的违约金价格过高，应当降低违约金的数额，因为该份证据我方没有认可，所以说该证据对我方不产生任何的效力；对证据2的真实性无异议，但是***没有按照合同的约定履行合同义务，所以该份合同的约定与本案的原告也没有任何的关系，房屋转让函形式是一份复印件，复印件不符合质证的要件，请求原告的提交证据的原件；对证据4的真实性无异议，但是该合同是为了规避国家的契税而以合法的形式掩盖非法的目的，属于无效合同；对证据5我方有异议，因为从证据的形式来看原告支付房款给***，而是有案外人支付，而这几个案外人是否是真实的将本案的房款支付给***，尽管有***的自认，但是我方合理的怀疑原告与***串通达到损害我方当事人的目的，所以李滨修和姜海娥应当出庭作证；对证据6，我方并不清楚钥匙现在是由谁保管。东方海洋：对证据的真实性无异议，其中证据4原告与我公司签订的商品房买卖合同正如答辩所说，该合同的签订只是为了协助办理过户手续，并没有实际履行，也不是双方真实的意思的表示。

本院依原告申请调查了11套房屋的产权登记情况，除本案诉争的4套房产外，其余7套房产产权登记办理时间在2014年5月-10月间，本案诉争的4套房产于2015年5月26日，由东方海洋刘迎春经办将其中两套房产过户给王静（***之女），另外两套房产过户给王杨（***之女）。本院还调查了刘迎春，其称其系东方海洋的职员，涉案四套房产系工程抵账房抵给了天润公司，2014年4月14日，东方海洋职员杨少影负责给***办理房屋买卖合同签订手续。因为房屋是抵帐房，不需要再交纳房款，合同上有些地方未填写，***将房屋授权给***，***又转给了***，我公司不管他们的账目往来，只要***要求办理给谁，我们就给谁办理产权手续。***出具了证明，要求我们与***签订买卖合同，之后因我公司催促***办理涉案房屋的房产证，***以***和***联系不上为由，要求我们办理到***女儿名下。涉案房屋的四套钥匙由我公司交给了***，由***交给了***，***又将钥匙交付给原告。原告对上述证据的真实性无异议，但是对于刘迎春关于涉案房屋办证联系不到原告的表述有异议，事实上原告从未被通知过办证，并且购房合同中约定的买方是原告，办证也应当是由原告自行办理，并且合同中也明确写明了原告的电话，电话号码从未更改。***对上述证据的真实性无异议，但称其未得到过办证的通知，而且原告作为实际买房人开发商或者物业公司应当联系原告也不应该联系***。***、天润公司对上述证据的真实性无异议，但称其从未授权过东方海洋办理与原告之间的商品房买卖合同。东方海洋称刘迎春不是我单位员工，其证言不能够代表我单位，证言不具有证明力。刘迎春陈述东方海洋与原告之间的合同并非其经办的，既然不是其办理，那么其对合同签订过程的陈述不具有证明力。刘迎春的陈述属于虚假陈述，如果合同真是东方海洋的工作人员具体负责经办，那东方海洋应当持有合同的原件，东方海洋就可以对合同形成时间进行鉴定，而不必让持有合同原件的原告提交法庭，我方认为刘迎春的陈述无论从形式还是实体上均不具有证明力，此外刘迎春在笔录中陈述数次催促原告办理相关证件，因联系不到原告就把房屋办理至其他人名下，明显与事实常规不符。

***截止2014年11月向***支付了250万元的购房款，2015年6月7日，***向***出具了欠条，内容为欠***购房款252万元。天润公司主张***没有按照合同约定支付款项到指定的账户，存在严重违约，双方除了7套房产之外的其它合同已经解除，也就是说本案所涉争的四套房产买卖合同已经解除。***对该份欠条的真实性有异议，并称涉案的4套房产是最早出售的，因此已经向***支付的房款中包括了涉案房屋的价款，合同并未解除。***、天润公司在本院规定举证期限届满后提供了证据刘洲的证言，用于证明刘洲系***与***签订合同的中间人，***欠刘洲40万元，2014年年底***通过刘洲多次催促***支付房款，后来因***构成根本违约，***与其解除了涉案4套房产的买卖合同。原告对该份证据不同意质证。

庭审中，***和天润公司申请对原告与***于2014年4月11日签订协议书的形成时间以及原告与东方海洋签订的合同签订时间进行鉴定。本院以原告及***均认可协议的真实性，系双方当事人真实意思表示，且原告不同意对此进行鉴定，即使该协议所形成的时间与签字日期不符，亦不影响原告与***买卖涉案房屋的真实意思表为由，驳回上述鉴定申请。

本院认为，本案争议的焦点有：一、涉案的4套房产系东方海洋抵账给天润公司，***作为天润公司的法定代表人与***签订的房屋买卖合同的履行情况；二、***与***签订的房屋买卖合同是否实际履行；三、***与东方海洋签订的房屋买卖合同的性质，东方海洋应向***承担何种责任。涉案的4套房产系东方海洋向天润公司抵顶工程款的抵账房，***作为天润公司的法定代表人与***签订房屋买卖合同以及就涉案房屋与东方海洋之间进行联络均系职务行为，其相应的责任后果应当由天润公司承担。***将11套房产出售给***系有权处分，故2014年4月11日，***与***签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。***基于该合同所取得的权利与***于2014年4月14日签订的《协议书》，亦系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。现***以涉案房屋已经过户到案外人名下，致使合同目的无法实现为由要求***承担返还购房款及违约责任，理由正当，本院予以支持。***认可***已经支付购房款2352171元，其应当予以返还；原告主张违约金数额过高，本院认为以2352171元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍自2015年1月25日起至款项付清之日止较为合理。

天润公司主张***未能将涉案4套房产的房款及时交付，其为了保护自身权益解除了与***之间的合同，将该4套房产单方收回并要求东方海洋协助办理了过户手续。根据合同的相对性，天润公司行使自力救济是针对其与***之间的合同，东方海洋是受天润公司的指示协助办理过户，天润公司、东方海洋与***之间均未直接发生权利义务关系，因***履行合同不符合约定，后果应由***承担。原告向天润公司和东方海洋主张权利，没有法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告***返还原告***购房款2352171元，于本判决生效之日起十日内付清。

二、被告***向原告***支付违约金以2352171元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍自2015年1月25日起计算至款项付清之日止。

三、驳回原告***对被告烟台市天润建筑安装有限公司、被告东方海洋置业有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费44435元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审　判　长　　矫志颜

人民陪审员　　孙艺业

人民陪审员　　杨振海

二〇一六年十二月七日

书　记　员　　陈俊男