某某、烟台市天润建筑安装有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民事判决书

（2017）鲁06民终1338号

上诉人（原审被告）：***，男，1979年2月18日出生，汉族，住烟台市牟平区。

委托诉讼代理人：于雪，山东绍元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：烟台市天润建筑安装有限公司，住所地烟台市莱山区莱山工业园。

法定代表人：***，经理。

委托诉讼代理人：石伟民，山东君辰律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人烟台市天润建筑安装有限公司（以下简称天润公司）买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、依法纠正一审关于涉案四房已经解除及2520000元是7套房屋欠款的相关事实认定、理由阐述及结论；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人对一审判决上诉人向被上诉人支付2520000元并无异议，但认为一审判决适用法律错误，关键事实认定遗漏、错误，阐述理由依据不足、不能成立。一、一审认定被上诉人单方解除了买卖合同中的涉案四房错误，适用《合同法》第九十四条也是错误的。上诉人与被上诉人在2014年4月11日签订的《房屋买卖合同》包括十一套住宅、三个阁楼、十二个车库，即便被上诉人主张的是解除其中四套房屋买卖关系，也属于对《房屋买卖合同》内容的变更，应适用《合同法》第五章“合同的变更与转让”相关规定。二、一审判决遗漏关键事实。一审法院受理的（2015）牟民一初字第722号案查明的事实：涉案四房经被上诉人认可并同意后，上诉人于2014年4月14日转让给了案外人***，当日***与涉案四房的开发商东方海洋置业有限公司分别签订了《商品房买卖合同》，并领取了涉案四房的钥匙，上诉人为此收取了***全部购房款2352171元。由于本案被上诉人主张四房已经解除并无直接证据佐证，一审完全是依据其认定事实进行论证分析得出推论，所以本案结合722号案前述事实的认定必然不会得出涉案四房已经解除的结论。三、一审认定上诉人明知且认可被上诉人单方解除涉案四房、收回房屋，并在此基础上向被上诉人出具了2520000元欠条，是错误的。其一、被上诉人在其主张解除涉案四房前，已知且认可上诉人将涉案四房转让给案外人***；其二、上诉人最早出售涉案四房，实际已向被上诉人付清涉案四房房款；其三、被上诉人并未通知上诉人其单方解除了涉案四房或是与上诉人协商一致变更合同相关内容，上诉人在出具涉案欠条时也不知道被上诉人所说的解除，上诉人自始不同意、不认可被上诉人解除涉案四房、收回房屋，更何况涉案四房钥匙一直在**洋处，被上诉人客观上并未收回涉案四房。四、一审认定2520000元欠款是被上诉人解除、收回涉案四房，扣除涉案四房房款后形成的结欠款额，是错误的。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》未明确单套房屋、阁楼或车库的转让单价与总价，也即涉案四房转让价格无法确定。一审在根本未查明被上诉人主张的2520000元欠款构成及计算依据，被上诉人也未充分举证的情况下，直接推定涉案四房解除，是错误的裁判。五、一审裁判理由不充分、错误。一审依据的《合同法》第九十四条是针对法定解除合同情形，但合同是否被解除还取决于其他条件或程序，如通知义务等，一审仅依据《合同法》九十四条就判定涉案四房解除缺乏法律依据，也无法得出其后的四点结论。六、一审在根本没有查明涉案四房合同是何时以何种方式解除，涉案四房房款如何计算，欠条如何形成及形成依据，即推论涉案四房解除，依据不足，裁判理由不成立。

天润公司辩称：被上诉人已经解除涉案四房的买卖合同并收回，一审判决公平公正合理，请求驳回上诉人的上诉请求。

天润公司向一审法院起诉请求：判令***支付购房欠款2520000元，本案诉讼费用由***承担。

一审法院认定的事实：2014年4月11日，天润公司法定代表人***代表天润公司与***签订《房屋买卖合同》一份。约定，天润公司将位于牟平区紫金花园的（房号：16-1-401、16-2-1201、17-1-802、17-1-902、17-2-702、15-2-902、6-1-301、5-2-1201、5-1-1202、17-2-502、16-2-1101）共计十一套房屋出售给***，成交价格人民币800万元，***于2014年7月31日、2014年10月31日、2015年1月31日每次支付给天润公司房款200万元，余款在2015年4月30日前付清，***不按约定付款的，天润公司有权通知紫金花园售楼处不予办理购房合同。

合同签订后，天润公司与***各自履行了合同约定的部分义务。截止2014年10月31日***共计向天润公司支付房款2500000元，余款未按合同约定时间、金额支付。

《房屋买卖合同》中的七套房屋（房号：17-1-802、17-1-902、17-2-702、15-2-902、6-1-301、17-2-502、16-2-1101）于2014年5月至2015年1月按照***的要求分别办理了产权登记。

因***未按《房屋买卖合同》约定的时间支付购房款（合同约定的付款届满时间为2015年4月30日），天润公司于2015年5月26日将房屋买卖合同中的5-1-1202和5-2-1201号房屋的产权登记在**学女儿**的名下、将16-1-401和16-2-1201号房屋的产权登记在**学女儿**的名下。

2015年6月7日***向天润公司出具欠条一张，载明：“今欠***购房款人民币贰佰伍拾贰万整。***”。出具欠条后，***再未向天润公司支付购房款。

一审法院认为，2014年4月11日天润公司与***签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反我国相关的法律、法规规定，合法有效。庭审中，***对尚欠天润公司购房款2520000元没有异议，双方争执的焦点是该欠款是十一套房屋的欠款还是七套房屋的欠款，双方争执的四套房屋是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。分析本案，一、双方在买卖合同中约定：***不按照合同约定付款，天润公司有权不予办理购房合同，双方的该约定应视为天润公司享有约定的解除权；二、从***履行合同的义务看，***没有按照合同约定的时间、金额向天润公司支付购房款，截止到2014年10月31日仅向天润公司支付购房款2500000元，构成违约；三、双方约定的最后付款期限为2015年4月30日，从双方签订合同至2015年4月30日期间***已经办理了七套房屋的产权登记，但***未向天润公司支付购房款，是以自己的行为表明不履行合同主要义务；四、***向天润公司出具欠款条的时间是2015年6月7日，此前天润公司已经于2015年5月将争执四套房屋的产权办理了登记，说明***在出具欠款条时，天润公司将买卖合同中的四套房屋解除、收回，***是明知的，因此，应认定在***不履行主要债务的情况下，天润公司单方解除了买卖合同中的四套房屋，***是认可的。***针对2015年6月7日出具的欠款条是十一套房屋欠款的抗辩证据不足，不予支持。

综上，***结欠天润公司购房款2520000元事实清楚，天润公司要求***支付该欠款理由正当，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决：***于本判决生效后十日内付给烟台市天润建筑安装有限公司购房款2520000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26960元减半收取13480由***负担。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年6月7日***出具2520000元欠条时，涉案四套房屋已经登记在他人名下，2520000元即为扣除涉案四套房屋后***所欠金额，故***主张出具欠条时并不知道涉案四套房屋已经登记在他人名下，与事实不符，依法不予认定。天润公司与***签订的《房屋买卖合同》所附紫金花园房源明细表明确标明了房号、面积、单价和总额，故***主张涉案四套房屋转让价格无法确定与事实不符，依法不予认定。***主张天润公司知道且认可将涉案四套房屋转让给***，***已向天润公司付清涉案四套房屋的房款，未提交证据证明，依法不予认定。一审庭审时，天润公司的代理人明确陈述了2520000元欠款的形成过程，***主张一审未查明2520000元欠款构成及计算依据，与事实不符，依法不予认定。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，上诉人对一审判决上诉人向被上诉人支付购房款2520000元无异议，故本院对一审判决结果依法予以维持。上诉人在出具2520000元欠条时，知道涉案四套房屋已经登记在被上诉人法定代表人**学女儿名下，故一审法院认定上诉人与被上诉人解除了涉案四套房屋的买卖合同，剩余七套房屋欠款2520000元的事实并无不当。上诉人的上诉，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26960元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员于慧

审判员***

二〇一七年六月十四日

书记员***