某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鲁06民终1491号

上诉人（原审原告）：***，男，1977年1月22日出生，汉族，住烟台市牟平区。

委托诉讼代理人：黄连慧，山东鑫士铭律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，男，1979年2月18日出生，汉族，住烟台市牟平区。

委托诉讼代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于雪，山东绍元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王京学，男，1963年8月5日出生，汉族，住烟台市莱山区。

委托诉讼代理人：石伟民，山东君辰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：烟台市天润建筑安装有限公司，住所地：烟台市莱山区莱山工业园。

法定代表人：王京学，经理。

委托诉讼代理人：石伟民，山东君辰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：东方海洋置业有限公司，住所地：烟台市莱山区泉韵南路2号。

法定代表人：赵玉山，经理。

委托诉讼代理人：石伟民，山东君辰律师事务所律师。

上诉人***、上诉人***与被上诉人王京学、烟台市天润建筑安装有限公司（以下简称天润公司）、被上诉人东方海洋置业有限公司（以下简称东方海洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人黄连慧、上诉人***的委托诉讼代理人于雪、被上诉人王京学及其委托诉讼代理人石伟民、被上诉人天润公司与东方海洋公司的共同委托诉讼代理人石伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、维持烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第722号民事判决第一项，撤销该判决第二、三项；2、改判***赔偿***损失2352171元；3、改判王京学、天润公司、东方海洋公司对***返还购房款2352171元、赔偿经济损失2352171元的义务承担连带责任；4、诉讼费用由***、王京学、天润公司、东方海洋公司承担。事实和理由：一、一审判决认定天润公司解除其与***之间的房屋买卖合同系行使自力救济错误的，天润公司、王京学无权单方解除合同，并且，其因此损害***的合法利益应赔偿损失。

首先，***已对***转让涉案房屋的权利进行了合理审查，尽到合理注意义务，***依照其与***签订的合同通过银行转账支付了相应对价，完全履行了合同约定的付款义务，对涉案房产构成善意取得，该合法权益应受到保护。

其次，天润公司、王京学同意并且明知***巳将涉案4套房产转让给***，则其就无权行使所谓的单方解除权、进行所谓的自力救济，因为天润公司、王京学与***之间的双方合同事实上已变成三方合同，其对***负有转让房产的义务。如果解除，势必损害***的合法权益，亦应承担损害赔偿责任。

再者，天润公司、王京学与***之间转让的房产共计11套。***支付给天润公司2500000元房款（其中包括***支付给***的房款236万元天润公司、王京学即使要解除合同，也必须通过书面形式与***确认11套房产的付款及出售情况〔包括购房人向***的付款情况、***向天润公司、王京学的付款情况〕，从而确定其有权收回的房产套数及坐落位置。天润公司无权在未与***落实11套房产的情况下自行选择其中4套房产单独解除合同，一审判决显然有误，应予纠正。

二、一审判决认定东方海洋公司与***之间未直接发生权利义务关系是错误的，东方海洋依约负有协助***办理过户、保障***取得房产所有权的义务，其违反合同义务应赔偿***的经济损失。

首先，涉案4套房产的所有权由东方海洋公司转让给天润公司和王京学，再由王京学转让给***，***再行转让给***，这一系列的连锁买卖虽未办理房屋所有权变更登记，但每一环节的房产转让均有前手买卖合同作为依据，系有权处分，未违反国家的强制性法律规定，应认定为合法有效，依法应得到保护。

其次，未办理产权证书的房产可通过到开发商处变更买卖合同的购房人名字来进行转让。众所周知，现实生活中，很多购房人与开发商签订买卖合同后，尚未取得产权证书，该类房产的转让，通常是前手与新购房人到开发商处办理更名，由新购房人与开发商签订新的买卖合同。这是未取得产权证书的房产买卖的保障新购房人的通常做法。本案即属于此类情形。房地产开发商一旦受理了购房人的更名申请，其即负有只协助变更后的购房人办理房产过户的义务。本案的一审判决显然是荒谬的，如果按一审判决所确认的规则来执行，开发商已经受理了购房合同的更名且签订了新的合同，但开发商可不履行、随意配合其他人办理房产过户，那么，整个房产交易市场的秩序都是将陷入重大混乱。原审判决的该项规定违背了商业惯例与诚实信用、公序良俗等基本民法准则，必须撤销。

再者，东方海洋公司根据天润公司、王京学、***的指示与***签订买卖合同，说明东方海洋公司完全知道房产已由***购得。诚如东方海洋公司在一审所述，该买卖合同的目的是协助***办理过户，那么，该买卖合同对东方海洋公司来说，就绝不是象一审判决所认定的那样，没有直接的权利义务，而是负有协助他人实现产权的重大义务。东方海洋公司与***签订的买卖合同中明确写明了***的电话，***的电话号码也从未更改，东方海洋公司称曾就办证事宜曾联系过***却联系不上，显然属于虚假陈述。东方海洋公司故意违反其与***的合同义务，不承担赔偿责任，理法不容。

三、退一步来讲，即使不认定天润公司、王京学对***负有三方合同义务，东方海洋公司对***负有协助办理过户的合同实质义务，东方海洋公司、天润公司、王京学、***也构成共同侵权，侵犯了***的合法权益，理应对其共同侵权行为承担连带责任。

首先，根据物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。房产权属证书，只是所有权变动的要件，不是买卖生效的要件，即使法院认定***尚未取得产权，但***依合法有效的房屋买卖合同，享有合法有效的债权，这是毋庸置疑的。

其次，东方海洋公司与天润公司、王京学共同侵权的故意尤为明显。东方海洋公司与天润公司、王京学在明知涉案房产的实际买受人为***的情况下，故意将房产过户给王京学的女儿〔实质就是天润公司、王京学一方本身〕，显然具备了共同侵权行为的构成要件：一是侵害了***的合法债权；二是行为具有违法性；三是行为人出于故意；四是客观上造成***权益受损害的事实。

四、一审判决不应以数额过高为由调整违约金，东方海洋公司“一房二卖”，天润公司、王京学与东方海洋公司恶意串通，均应承担惩罚性的赔偿责任。***即使未参与恶意串通，根据合同约定也应赔偿违约金2352171元。

首先，东方海洋公司在认同了***购买涉案4套房产的事实并与其签订房屋买卖合同后，又协助天润公司、王京学将房产过户给王京学的女儿，其行为就已构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的“一房二卖”，***作为无法取得房屋的买受人可以请求东方海洋承担不超过巳付购房款一倍的赔偿责任。

其次，天润公司、王京学与东方海洋公司的恶意串通在本案中显而易见，恶意串通的行为应承担的不仅是弥补性民事责任，而是惩罚性民事责任。

综上，一审判决并未指出东方海洋公司、天润公司、王京学等在一审庭审陈述的诸多前后矛盾之处并予以批驳，却免除了东方海洋公司、天润公司、王京学应承担的连带责任，属于认定事实不清，适用法律不当，完全是错误的判决。

***上诉请求：一、请求依法撤销烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第722号民事判决第三项，改判王京学、天润公司、东方海洋公司与***共同连带承担向***返还2352171元购房款及相应利息的义务。二、诉讼费用由王京学、天润公司、东方海洋公司共同承担。事实与理由：1、王京学、天润公司、东方海洋公司明知且同意***将涉案房屋转让给***，在未告知***、***不知情的情况下，恶意串通私下将涉案房屋产权登记至王京学女儿暨天润公司股东名下，该共同侵权行为不仅是对***合法权益的侵犯，更是对***的合法利益的严重损害，王京学、天润公司、东方海洋公司对由此产生的损失后果应承担连带责任。***从未与王京学、天润公司、东方海洋公司串通，也未参与前述侵权行为，***自始没有任何主观故意或客观侵权行为。2、一审判决认定天润公司为保护自身权益解除了与***之间的合同，将4套房屋单方收回是自力救济，并以天润公司、东方海洋公司与***之间未直接发生权利义务关系为由，判定***承担全部法律后果是错误的。***经王京学、天润公司同意将涉案房屋转让给***，东方海洋公司根据王京学、天润公司的意思与***就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，***领取了涉案房屋的钥匙。在此情况下，王京学、天润公司、东方海洋公司对***负有相应的法律责任与合同义务，任意一方无权单方面解除合同、收回涉案房屋，无权将涉案房屋产权登记至第三方名下。一审判决以“合同相对性”免除前述各方侵权责任明显错误。同时，***最早出售涉案房屋，且已付王京学2500000元购房款中包括了涉案房产，所以，即便王京学、天润公司要解除合同也无权收回涉案房屋。更何况王京学、天润公司从未告知***解除合同、收回涉案房屋，综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款及第一百三十条规定，因王京学、天润建筑、东方海洋公司互相串通、共同实施侵权行为造成了本案所涉损害后果，所以王京学、天润建筑、东方海洋公司应当承担连带责任。一审判决认定事实不清、适用法律不当，依法应予纠正。

王京学、天润公司、东方海洋公司共同辩称，本案是审理***与***之间的房屋买卖合同纠纷，***是向***购买的房屋，***起诉王京学、天润公司、东方海洋公司没有依据，我方从未与***发生过直接权利义务关系，也没有见过其本人，更没有收过其房款，天润公司依法解除的是与***之间的《房屋买卖合同》，与***无关。东方海洋公司所签合同双方并未履行，并且从一开始双方就不准备履行，只是逃避国家的税收，***也没有向东方海洋公司支付房款，因此东方海洋公司没有义务依据该合同为***办理过户手续。王京学与***之间的《房屋买卖合同》只是为双方设定了一个合同上的债权债务关系，房屋所有权没有发生改变，***想要取得合同上的权利必须履行自己的主要付款义务，***没有支付房款，当然不能得到合同上的权利。由于***不支付房款构成了根本违约，天润公司为维护自身的权益解除了与***之间的《房屋买卖合同》，将4套房屋收回并要求东方海洋公司办理过户手续，根据的是合同的相对性，天润公司行使的是自力救济行为，依据是的王京学与***之间有效的房屋买卖合同，既有法律依据，又有合同依据，***不按合同约定付款，我方有权不予办理购房合同，这里的“不予办理购房合同”应理解为不办理过户登记，即***不按约定付款我方有权解除合同。天润公司、东方海洋公司与***之间没有发生直接的权利义务关系，天润公司及其法定代表人王京学均未见过***本人，***向天润公司、东方海洋公司主张权利没有法律依据，***的房款也是打给***的。本案是审理两上诉人之间的房屋买卖合同，***应向***主张权利。本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》中关于“一房两卖”双倍赔偿的规定，本案是两自然人之间的房屋买卖，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1、判令***、王京学、天润公司、东方海洋公司连带赔偿4704342元；2、本案诉讼费用由***、王京学、天润公司、东方海洋公司承担。

一审法院认定事实：一审诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。***为证明其主张提交了如下证据：1、天润公司工商登记，证明王京学系天润公司的股东、法定代表人；2、2014年4月11日，王京学与***签订的《房屋买卖合同》和王京学出具给紫金花园售楼处的《房屋转让函》，合同约定王京学将紫金花园的11套房屋以800万元的价格出售给***，***在一年内分四次付款，每出售一套将房款全部存入指定账户，于2014年7月31日、2014年10月31日、2015年1月31日，每次支付200万元，剩余款项在2015年4月30日前付清。证明王京学已经将涉案房屋转让给***，并通知了东方海洋公司办理相关手续；3、2014年4月14日，***与***签订的《协议书》，约定***将紫金花园16-2-1201号、16-1-401号、5-2-1201号、5-1-1202号房产以2352171元总价转让给***，将2014年3月31日***借***的70万元借款（委托燕云汇付）等额冲抵购房款、于2014年4月30日前付60万元、于2014年9月底前付30万元、于2014年12月底前付50万元，剩余房款在2015年1月30日前付清。若***违约应向***支付违约金200万元，同时***还有权解除协议，若因此解约***应按四套房总价款的双倍承担违约责任，且需立即清偿其2014年3月31日所借70万元；4、2014年4月14日，***与东方海洋公司就上述四套房产签订的《商品房买卖合同》，证明王京学、天润公司通知东方海洋公司与***签订房屋买卖合同，并且同意房款直接支付给***；5、***于2015年1月25日出具的收款收据和银行账户明细，证明***分别于2014年4月16日付款20万元、2014年4月25日付款40万元、2014年9月17日委托李滨修付款20万元委托姜海娥付款10万元、2014年11月15日付款46万元、2015年1月24日委托姜海娥付款30万元以及2014年3月31日借款70万元；6、房屋钥匙四把，证明***认可***购房并已经履约的事实，并将房屋钥匙交付给***，***已依法占有该房屋。

***、王京学、天润公司、东方海洋公司对上述证据质证意见如下，***：对***提交的证据的真实性无异议，其中***与***签订的房屋买卖合同中，王京学明确表示本案涉及房屋权属清楚、无租赁抵押等限制房屋登记及交付使用情形，由此可见王京学将上述房屋转让给案外人应当由王京学、天润公司、东方海洋公司承担责任。王京学：对证据1的真实性及证明内容无异议；对证据2的真实性无异议，对其证明内容有异议，该合同中第二条约定了付款期限及付款金额，但***并未按约履行义务；对证据3系***与***签订，相关权利义务与王京学无关；对证据4系东方海洋公司按照天润公司的指示，由***指定的相关人员签订的合同，该合同并未履行，是为规避税款而签订，合同中约定的房屋价款与实际不符，应该合同的签订违反了国家税收制定规定，属于无效合同；对证据5、6与天润公司没有关系，天润公司对其真实性无法落实。天润公司：对***提交的证据1，不符合形式要求，不是通过合法的途径取得的证据，但是我方认可王京学系天润公司的法定代表人，从我方的营业执照可以证明；对证据3的真实性无异议，但是该买卖合同是***与***之间签订的买卖合同，合同当中约定的违约金价格过高，应当降低违约金的数额，因为该份证据我方没有认可，所以说该证据对我方不产生任何的效力；对证据2的真实性无异议，但是***没有按照合同的约定履行合同义务，所以该份合同的约定与本案的***也没有任何的关系，房屋转让函形式是一份复印件，复印件不符合质证的要件，请求***的提交证据的原件；对证据4的真实性无异议，但是该合同是为了规避国家的契税而以合法的形式掩盖非法的目的，属于无效合同；对证据5我方有异议，因为从证据的形式来看***支付房款给***，而是有案外人支付，而这几个案外人是否是真实的将本案的房款支付给***，尽管有***的自认，但是我方合理的怀疑***与***串通达到损害我方当事人的目的，所以李滨修和姜海娥应当出庭作证；对证据6，我方并不清楚钥匙现在是由谁保管。东方海洋公司：对证据的真实性无异议，其中证据4***与我公司签订的商品房买卖合同正如答辩所说，该合同的签订只是为了协助办理过户手续，并没有实际履行，也不是双方真实的意思的表示。

一审法院依***申请调查了11套房屋的产权登记情况，除本案诉争的4套房产外，其余7套房产产权登记办理时间在2014年5月-10月间，本案诉争的4套房产于2015年5月26日，由东方海洋公司刘迎春经办将其中两套房产过户给王静（王京学之女），另外两套房产过户给王杨（王京学之女）。一审法院还调查了刘迎春，其称其系东方海洋公司的职员，涉案4套房产系工程抵账房抵给了天润公司，2014年4月14日，东方海洋公司职员杨少影负责给***办理房屋买卖合同签订手续。因为房屋是抵账房，不需要再交纳房款，合同上有些地方未填写，王京学将房屋授权给***，***又转给了***，我公司不管他们的账目往来，只要王京学要求办理给谁，我们就给谁办理产权手续。王京学出具了证明，要求我们与***签订买卖合同，之后因我公司催促王京学办理涉案房屋的房产证，王京学以***和***联系不上为由，要求我们办理到王京学女儿名下。涉案房屋的四套钥匙由我公司交给了王京学，由王京学交给了***，***又将钥匙交付给***。***对上述证据的真实性无异议，但是对于刘迎春关于涉案房屋办证联系不到***的表述有异议，事实上***从未被通知过办证，并且购房合同中约定的买方是***，办证也应当是由***自行办理，并且合同中也明确写明了***的电话，电话号码从未更改。***对上述证据的真实性无异议，但称其未得到过办证的通知，而且***作为实际买房人开发商或者物业公司应当联系***也不应该联系***。王京学、天润公司对上述证据的真实性无异议，但称其从未授权过东方海洋公司办理与***之间的商品房买卖合同。东方海洋公司称刘迎春不是我单位员工，其证言不能够代表我单位，证言不具有证明力。刘迎春陈述东方海洋公司与***之间的合同并非其经办的，既然不是其办理，那么其对合同签订过程的陈述不具有证明力。刘迎春的陈述属于虚假陈述，如果合同真是东方海洋公司的工作人员具体负责经办，那东方海洋公司应当持有合同的原件，东方海洋公司就可以对合同形成时间进行鉴定，而不必让持有合同原件的***提交法庭，我方认为刘迎春的陈述无论从形式还是实体上均不具有证明力，此外刘迎春在笔录中陈述数次催促***办理相关证件，因联系不到***就把房屋办理至其他人名下，明显与事实常规不符。

***截止2014年11月向王京学支付了250万元的购房款，2015年6月7日，***向王京学出具了欠条，内容为欠王京学购房款252万元。天润公司主张***没有按照合同约定支付款项到指定的账户，存在严重违约，双方除了7套房产之外的其它合同已经解除，也就是说本案所涉争的4套房产买卖合同已经解除。***对该份欠条的真实性有异议，并称涉案的4套房产是最早出售的，因此已经向王京学支付的房款中包括了涉案房屋的价款，合同并未解除。王京学、天润公司在本院规定举证期限届满后提供了证人刘某的证言，用于证明刘某系***与王京学签订合同的中间人，***欠刘某40万元，2014年年底王京学通过刘某多次催促***支付房款，后来因***构成根本违约，王京学与其解除了涉案4套房产的买卖合同。***对该份证据不同意质证。

庭审中，王京学和天润公司申请对***与***于2014年4月11日签订协议书的形成时间以及***与东方海洋公司签订的合同签订时间进行鉴定。本院以***及***均认可协议的真实性，系双方当事人真实意思表示，且***不同意对此进行鉴定，即使该协议所形成的时间与签字日期不符，亦不影响***与***买卖涉案房屋的真实意思表为由，驳回上述鉴定申请。

一审法院认为，本案争议的焦点有：一、涉案的4套房产系东方海洋公司抵账给天润公司，王京学作为天润公司的法定代表人与***签订的房屋买卖合同的履行情况；二、***与***签订的房屋买卖合同是否实际履行；三、***与东方海洋公司签订的房屋买卖合同的性质，东方海洋公司应向***承担何种责任。涉案的4套房产系东方海洋公司向天润公司抵顶工程款的抵账房，王京学作为天润公司的法定代表人与***签订房屋买卖合同以及就涉案房屋与东方海洋公司之间进行联络均系职务行为，其相应的责任后果应当由天润公司承担。王京学将11套房产出售给***系有权处分，故2014年4月11日，王京学与***签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。***基于该合同所取得的权利与***于2014年4月14日签订的《协议书》，亦系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。现***以涉案房屋已经过户到案外人名下，致使合同目的无法实现为由要求***承担返还购房款及违约责任，理由正当，本院予以支持。***认可***已经支付购房款2352171元，其应当予以返还；***主张违约金数额过高，本院认为以2352171元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍自2015年1月25日起至款项付清之日止较为合理。

天润公司主张***未能将涉案4套房产的房款及时交付，其为了保护自身权益解除了与***之间的合同，将该4套房产单方收回并要求东方海洋公司协助办理了过户手续。根据合同的相对性，天润公司行使自力救济是针对其与***之间的合同，东方海洋公司是受天润公司的指示协助办理过户，天润公司、东方海洋公司与***之间均未直接发生权利义务关系，因***履行合同不符合约定，后果应由***承担。***向天润公司和东方海洋公司主张权利，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、***返还***购房款2352171元，于本判决生效之日起十日内付清。二、***向***支付违约金以2352171元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍自2015年1月25日起计算至款项付清之日止。三、驳回***对王京学、天润公司、东方海洋公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44435元，由***负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实同原审。

本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。***与***签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，应为有效。***按照约定向***支付购房款2352171元的事实清楚，***理应按照约定向***交付涉案房屋，但因***未按与天润公司的约定足额支付购房款，导致天润公司已解除与***之间就涉案房屋达成的买卖协议，***已不能继续履行房屋交付义务的证据充分，故***依法应承担返还购房款并给付违约金之责。***认为王京学、天润公司、东方海洋公司与***恶意串通，要求王京学、天润公司、东方海洋公司承担连带责任的主张，证据不足，本院不予支持。***要求以2352171元为标准赔偿经济损失的主张，于法无据，本院不予采纳。***以王京学、天润公司、东方海洋公司恶意串通侵害其合法权益为由，要求王京学、天润公司、东方海洋公司对其承担连带责任的主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。

综上所述，***、***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70052元，由上诉人***负担44435元，由上诉人***负担25***7元。

本判决为终审判决。

审判长　　王云龙

审判员　　樊　勇

审判员　　李　安

二〇一七年六月二十日

书记员　　辛婷婷