西昌华昌工贸有限责任公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省西昌市人民法院

民 事 判 决 书

（2015）西昌民初字第332号

原告西昌华昌工贸有限责任公司。住所地：西昌市袁家山。

法定代表人陈楷，系该公司总经理。

委托代理人邓启荣，系四川十君律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托代理人李丽娟，系四川十君律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告***，女，汉族，四川省西昌市人，村民。

原告西昌华昌工贸有限责任公司（以下简称：华昌公司）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由审判员马英适用简易程序分别2015年1月19日、2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告华昌公司的委托代理人李丽娟、被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告华昌公司诉称：原、被告于2013年1月签订了《商用房屋租赁合同》，合同签订后原告即将位于西昌市南坛烟厂生活区商用房B幢46号门市出租给被告。根据合同第四条第三款约定：“房屋租金按季度结算，由乙方于每季度前十天向甲方缴清下一季度租金。逾期支付，每逾期一天，则乙方须按租金的10%支付滞纳金。”而被告自2014年1月起就未向原告支付租金，原告多次催收均未果，至今已拖欠9个月的租金共计人民币44100.00元（以下币种均为：人民币），被告的行为已构成根本违约，为此，根据《商用房屋租赁合同》第五条第一款、第六款、第七款，第七条第四款的约定和《合同法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求判决：1、被告支付拖欠的房屋租金44100.00元，并自拖欠之日起按违约金10%／天计算至付清之日止的滞纳金；2、解除原、被告于2013年1月15日签订的《商用房屋租赁合同》，并限期被告将承租的B幢46号门市腾空归还原告；3、被告承担自起诉之日起至租赁房屋返还原告之日止的租金；4、

被告交纳的保证金5000.00元不予返还；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，因被告2013年第四季度的租金及2014年全年的租金均未缴纳，原告遂将房屋租金44100.00元变更为81503.00元。

被告***辩称：我自2006年起租用原告公司48号门市，至今已长达9年多。在2007年我就提前递交了租用房屋的申请，我还对门市进行了装修，我三次去原告公司领取租赁合同，但是原告公司都没有给我。2008年，原告公司叫黑社会的人来打我，造成我门市损失，最后原告公司的付江总经理和助理刘平口头承诺只要这个门市公司要出租，门市就永远租用给我，作为对我的赔偿，同时在我经营不善的情况下，我的租金可以稍后缴纳，付江总经理还说只要今后有需要，他可以帮我作证，所以从那时候起，我的房租费每个季度都是先使用后缴纳，不存在原告所说的滞纳金一说。2012年8月27日凌晨，因为原告公司物业管理不善，导致水管爆裂，造成我门市被水淹几个小时，造成我门市损失，我多次要求原告公司对我门市的装修损失进行赔偿。原告公司对此未予以答复。2012年10月我加盟了净水远山桶装水攀西总代理，我的客户基本在南坛那个片区。2013年度的房租我一共缴纳了19600.00元，是全部缴清的。2014年5月我本应缴纳2014年第一季度的房租，但是由于我当时生病住院和其他事情耽搁，我没有缴纳，我及时向原告公司的人说明了情况。2014年6月，原告公司的刘平给我打电话过问房租的事，我说待我从广州回来后就补缴。2014年7月2日，我去缴纳房租时，不慎被窃贼将房租款盗走，我也给原告公司说明稍后补缴，但是原告公司工作人员却告知我水管爆裂与公司无关，若我在几天内不缴纳房租，就要起诉我，我很气愤到现在都没有缴2014年1月至今的房租。我2006年租用原告公司门市时，原告公司向我收取了转让费。门市现在简装修都需要60000.00元—70000.00元，原告公司已经第三次侵害我的权益，如果原告公司要求解除合同，则原告公司应赔偿我580000.00元的经济损失，若不解除合同，我还是要享受原告公司当时给我的待遇，先使用房屋后缴纳房租。

本案在审理过程中，原告华昌公司支持自己的诉讼请求提供了以下证据：

1、2013年1月15日《商用房屋租赁合同》1份，以证明原、被告双方签订的《商用房屋租赁合同》是合法有效的，根据该合同中第四条第三项、第七条及第五条第一项、第六项、第七项的约定被告已经构成根本性违约；

2、《通知书》2份、《通知》9份、《催交通知书》1份、《凉山日报》1份、《B幢门市房租费催交通知发放情况表》1份，以证明被告拖欠房租之后，原告共向被告发放催缴房租、滞纳金及解除合同收回房屋的通知共13份，这些通知被告都已经全部领取，其时间跨度为一年多，被告依然拒不履行合同约定支付房租及返还房屋；

3、光盘1张，以证明原告公司的工作人员多次亲自与被告通话要求交纳租金、滞纳金及解除合同收回房屋。

被告***对原告华昌公司提交的上述证据提出以下质证意见：

对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2中《通知书》2份、2013年11月4日《通知》、2013年12月18日《通知》、2014年3月17日《通知》、2014年4月14日《通知》、2014年5月19日《通知》、2014年6月18日《通知》、2014年7月15日《通知》、2014年8月5日《催交通知书》及《B幢门市房租费催交通知发放情况表》1份的真实性无异议，对《凉山日报》1份、2014年1月15日《通知》、2014年10月24日《通知》的真实性有异议，这两份《通知》上签收时间与《通知》上的时间不一致，2014年1月15日的《通知》是我哥哥黄富东代我签收的，2014年10月24日的《通知》是被告本人于2014年10月29日签收的；对证据3的真实性无异议，我在电话中告知原告我是享受特殊待遇的即先使用门市后交钱，同时我在电话中告知原告应对我门市的装修进行赔偿，但是原告不闻不问，我才没有交纳租金。

被告***为支持自己的反驳主张提交了以下证据：

1、收据14张，以证明原、被告签订《合同》以来都是先使用房屋，后缴纳租金，同时证明2013年度的租金已全部交清；

2、2006年6月30日收据复印件3张、2009年6月29日《商用房屋租赁合同》复印件1份，以证明被告向原告租用房屋时，向原告缴纳了转让费，现在原告要收回房屋，需

赔偿被告580000.00元；

3、2009年10月1日、2013年1月15日《商用房屋租赁合同》各1份，以证明被告一直都是享受先租用房屋后缴纳房租的待遇；

4、2009年9月28日《通知》1份，以证明原告把房屋交给了金泰房屋投资咨询有限公司管理，由金泰公司和被告签订协议；

5、2014年10月24日《通知》1份，以证明被告是在2014年10月29日晚才收到这份通知的；

6、照片18张，以证明被告因被原告叫来的人殴打致伤及门市被水淹，才延迟缴纳房租的，2014年被告未缴纳房租是因为原告没有对被告门市的损失进行赔偿；

7、光盘1张，以证明原告公司前负责人付江及工作人员刘平认可承诺被告是先使用房屋，后缴纳房租，被告与原告公司已连续签订了9年的房屋租赁合同，因此付江对被告做出的承诺应视为是原告公司对被告的承诺。

原告华昌公司对被告***提交的上述证据提出以下质证意见：

对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，2013年以前的收据与本案无关，因为合同具有相对性，2013年以前的合同已履行完毕，后来签订的合同已经明确了先缴纳房租，后使用门市。2013年的房租被告全部交清了，应在原告起诉的金额中予以扣减；证据2系复印件，对真实性、证明目的均有异议，因为全部是复印件，且该证据本身也与本案无关，均是发生在涉案合同签订之前的事，不能达到被告的证明目的；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，《合同》中明确约定了房租的缴纳时间，对滞纳金也做出了明确约定，该证据与本案无关，不能达到被告的证明目的；证据4系复印件，对真实性有异议，与本案无关；对证据5的真实性及证明目的均无异议；对证据6的真实性无异议对证明目的有异议，与本案无关，本案是合同纠纷不是侵权纠纷，被告可以另案起诉；对证据7的真实性不予认可，对关联性、证明目的有异议，因为原告公司与被告之间签订有书面租赁合同，所以不可能以某个领导私人承诺为准，必须要有相应的开会讨论记录，或者书面加盖有公司印章的承诺书或协议为准。

根据当事人的上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下：

原告提交的证据1、3及证据2中的《通知书》2份、2013年11月4日《通知》、2013年12月18日《通知》、2014年3月17日《通知》、2014年4月14日《通知》、2014年5月19日《通知》、2014年6月18日《通知》、2014年7月15日《通知》、2014年8月5日《催交通知书》及《B幢门市房租费催交通知发放情况表》1份，因被告对真实性无异议，本院对证据自身的真实性予以确认；证据2中的《凉山日报》1份、2014年1月15日《通知》及2014年10月24日《通知》各1份，被告对真实性有异议，本院认为被告的异议理由不成立，虽然《通知》上的时间与签收时间不一致，但是被告并未否认收到《通知》，因此本院对《凉山日报》、2014年1月15日《通知》、2014年10月24日《通知》的真实性及证明力予以确认。

被告提交的证据1、3、5、6，因原告对真实性无异议，本院对其自身的真实性予以确认；证据2、4，原告认为系复印件，对真实性有异议，并且与本案无关，本院认为原告的异议理由成立，对该证据不予采信，证据7，因原告对真实性、关联性、证明目的有异议，本院认为原告的异议理由成立，本院对该证据不予采信。

根据双方当事人的举证、质证、本院认证及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实：

被告***自2006年起开始租用西昌市南坛烟厂生活区商用房B幢46号门市。2013年1月15日原告华昌公司与被告***签订《商用房租赁合同》，该合同约定：“一、租赁地点：原告将位于西昌市南坛烟厂生活区商用房B幢46号门市（98平方米）出租给被告使用。被告已对原告所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。二、租赁用途：本商用房不得经营违反国家相关规定的项目，不得经营餐饮、娱乐、机械维修、电焊等项目。三、租赁期限：自2013年1月1日至2015年12月31日。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还，不得以任何理由拖延租期，如被告要求续租，则必须在租赁期满30天前向原告提出书面意向，经原告同意后，重新签订租赁合同。四租赁金额及付款方式：1、合同签订之日，被告应向原告支付门市安全保证金5000.00元；2、房屋租金按每月50.00元／㎡计算，月租赁金额合计为4900.00元／月，年度租赁金额为58800.00元；3、房屋租金按季度结算，由被告于每季度前10天向原告缴清下一季度租金。逾期支付，每逾期1天，则被告须按租金的10%支付滞纳金，付款方式：以现金或转账方式支付；4、合同期限内，房屋租金不作调整。五、原、被告双方的权利和义务：1、被告若有严重违反合同行为（如延期支付各项费用一个月以上），原告有权收回被告所租用房，所造成的一切损失由被告方承担……6、被告必须及时向原告支付租金，并按期支付用电、用水、治安、物管等所租门市应承担的一切费用。其中，水、电费以卡购买使用；7、被告如逾期不按期付清租赁房款及本条第6项的应交费用或中途毁约，原告有权取消被告的租赁资格并中断租赁合同，保证金不予退还……七、违约责任（一）在租赁期限内，被告方有下列行为之一的，原告有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成原告损失的被告应予赔偿……4、拖欠租金累计一月以上的……。”合同签订后，被告***于2013年2月17日将门市安全保证金5000.00元交付给原告。2013年1、2季度的房租被告基本按时交纳，第三度的房租被告***交纳了7月份和8月份的，9月份的房租未交纳。原告华昌公司分别于2013年9月17日、10月17日、2013年11月4日、2013年12月18日书面通知被告***交纳拖欠的房租，如逾期不交，将收回门市，被告***收到通知后遂于2013年12月24日将拖欠的2013年9月—12月的房租19400.00交付给原告华昌公司。2014年第一季度的房租，被告***未按《合同》约定提前10天缴纳，原告华昌公司于2014年1月15日向被告***发出书面《通知》要求其在2014年1月20日前到物业管理办公室缴纳2014年1—3月房租费14700.00元，如逾期不交，将按照《合同》相关规定，收回门市。被告***收到《通知》后，并未按照《通知》要求缴纳房租费。之后，原告华昌公司又分别于2014年3月17日、2014年4月14日、2014年5月19日、2014年6月18日、2014年7月15日书面通知被告***交纳拖欠的房租，如逾期不交，将收回门市。被告***的哥哥代被告***收下《通知》后，被告***仍然未按通知要求缴纳拖欠的房租费。2014年8月5日，原告华昌公司书面向被告***发出《催交通知书》，通知书上载明：“***，你承租我公司位于西昌烟厂南坛生活区B幢商用房门市，按合同约定，你应按季度交纳门市租金，但2014年1—3月季度门市租金，你均未按期交纳，金额合计为44100.00元我公司分别于1月15日、3月17日、6月18日、7月15日多次向你发出催交通知，至今你仍未交纳。我公司现再次通知你，请于2014年9月5日前交清2014年1—3季度门市租金，并按期交纳4季度门市租金，否则我公司将按《商用房租赁合同》约定收取滞纳金，追究违约责任，终止合同并收回出租门市”。该《催交通知书》由被告***的哥哥黄富东代签后，被告***依然未按通知要求交纳房租费。2014年9月5日，原告华昌公司在《凉山日报》上刊登了一摘《门市租金催交通知》，该通知上载明：“***：你承租西昌华昌工贸有限责任公司位于西昌烟厂南坛生活区B幢商用房门市，现已拖欠2014年1—3季度租金44100.00元，我公司多次向你催交租金，均因你不与我公司及工作人员见面，而无法直接送达书面催交租金通知给你。现特登报通知你：根据你与我公司于2013年1月15日签订的《商用房租赁合同》约定，请你于2014年9月30日前交清2014年1—3季度门市租金。逾期不交清上述租金，我公司将依法提起诉讼，按照租赁合同第五条约定，解除合同，收回门市，追究你的违约责任。特此通知，西昌华昌工贸有限责任公司。”原告华昌公司在《凉山日报》刊登《门市租金催交通知》后，被告***仍然未向原告华昌公司交纳房租费。2014年10月24日，原告华昌公司向被告***发出书面《通知》，要求其在2014年10月30日前到物业办公室交纳2014年1月份至12月份房租费58800.00元。被告***于2014年10月29日签收该通知后，至今仍然未向原告华昌公司交纳2014年1月1日至今的房租费。庭审中，被告***提出合同中约定的违约金过高，要求调整，并认为自己没有违约；原告华昌公司表示违约金依据相关法律确定。

另查明，2013年8月27日，被告***租赁的门市地面被水淹，被告***曾就此事与原告华昌公司多次协商解决未果。

上述事实有本院予以确认的证据和双方当事人的陈述在卷佐证。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告华昌公司与被告***双方之间所签订的《商用房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。该合同内容对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人在合同中约定：“拖欠租金累计一月以上，原告有权采取终止本合同，收回该房屋，由此而造成原告损失的，被告应予以赔偿；被告如逾期不按期付清租赁房款及本条第6项的应交费用或中途悔约，原告有权取消被告的租赁资格并中断租赁合同，保证金不予退还。”该合同履行至今已2年多，被告***仅支付了1年租金，自2014年1月1日起被告***就未再向原告华昌公司支付过租金，原告华昌公司多次书面催告，被告***仍未支付租金，已构成根本违约，原告华昌公司请求解除租房合同、收回门市、要求被告***支付拖欠的租金等诉讼请求，符合双方签订的《商用房租赁合同》的约定及相关法律规定，依法应予支持。原告华昌公司要求被告***支付自拖欠租金之日起按违约金10%／天计算至付清之日止的滞纳金的诉讼请求，因原告华昌公司未按期收取到被告***的房屋租金，其损失应只为资金占用利息，双方在合同中约定滞纳金每天按租金的10%计算过分高于原告华昌公司的实际损失，本院根据本案的实际情况酌定违约金，即双方约定的滞纳金以每季度应交租金14700.00元为基数按《商用房租赁合同》所约定的每季度应交租金时间的第二天起每天按中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告西昌华昌工贸有限责任公司计算支付滞纳金至租金付清之日。根据《商用房租赁合同》约定，因被告***未按期付清租赁费，原告有权不退还被告***保证金5000.00元。被告***未向法庭提供充分证据证明原告华昌公司同意其先使用门市后交纳房租，即使原告同意，被告也已多次违约，被告***的该辩解理由不成立。被告***关于门市被淹的辩解理由，其并未提供证据证实造成门市被淹的具体原因及门市受损的具体金额，且与本案不属同一法律关系，该辩称理由亦不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告西昌华昌工贸有限责任公司与被告***于2013年1月15日签订的《商用房租赁合同》。

二、被告***于本判决生效之日起10日内将位于位于西昌市南坛烟厂生活区商用房B幢46号门市返还给原告西昌华昌工贸有限责任公司。

三、被告***于本判决生效之日起10日内支付原告西昌华昌工贸有限责任公司自2014年1月1日起每日按

163.00元（58800.00元÷12月÷30天）计算至实际返还房屋之日止的租金，并分段以每季度应交租金14700.00元为基数按《商用房租赁合同》所约定的每季度应交租金时间的第二天起每天按中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告西昌华昌工贸有限责任公司计算支付滞纳金至租金付清之日。

四、原告西昌华昌工贸有限责任公司不予退还被告***所交纳的保证金5000.00元。

案件受理费2300.00元，由被告***负担（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

审判员　　马英

二〇一五年五月十一日

书记员　　罗辑

附本判决所适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。