佛山市世科玻璃技术有限公司与广东新南达电缆实业有限公司租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省佛山市中级人民法院

民事案件判决书

（2019）粤06民终9311号

上诉人佛山市世科玻璃技术有限公司（以下简称世科公司）因与被上诉人广东新南达电缆实业有限公司（以下简称新南达公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初8898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人世科公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判世科公司无需向新南达公司支付空置期损失169440元；3.本案一、二审诉讼费用由新南达公司承担。事实和理由：（一）世科公司与新南达公司签订的《厂房（房屋）租赁合同》（以下简称租赁合同）未生效，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.案外人陈某“关于世科与新南达厂房租赁过程”的书面陈述内容与本案有直接关联，一审法院未采纳该证据，遗漏事实。世科公司持有的租赁合同并未加盖新南达公司的公章，而新南达公司持有的租赁合同的签名及盖章完整。一审庭审中新南达公司的代理人无法解释两份租赁合同为何存在不同，而案外人的证据清楚解释了该事实。一审判决应依法审查证人证言，不应基于主观判断否认该证人证言。2.一审判决认定“涉案《厂房（房屋）租赁合同》未违反法律、法规强制性规定，已成立生效”错误。世科公司与新南达公司在中介处签订了租赁合同，但新南达公司的代表由于未带公司公章，要求将两份租赁合同带走，加盖公章即合同成立后再将合同还给世科公司。新南达公司的代表以其实际行为证明加盖公章是租赁合同成立的条件。实际上，返还给世科公司的租赁合同并未加盖新南达公司公章，由此证明租赁合同并未成立。此外，新南达公司持有的租赁合同上的公章是事后加盖，无法确认加盖时间，同时该行为也未得到世科公司的再次确认，对世科公司不产生法律效力，不发生合同成立的效力。3.一审判决认定“新南达公司于2019年2月27日催告后仍未交纳，本院认为世科公司已以自己的行为表明不履行合同主要义务，新南达公司主张解除涉讼合同符合合同约定单方解除权”错误。新南达公司在2019年1月中旬致电给第三方告知不再出租涉案厂房给世科公司，世科公司依要求将租赁合同归还至中介，新南达公司拒收租赁合同。本案租赁合同因新南达公司未加盖公章而未生效，即使生效，新南达公司提出不再出租后，即已单方解除该合同，并非是世科公司不履行合同主要义务。（二）一审判决违反“不告不理”原则。本案中新南达公司只提出了解除租赁合同并依约支付保证金及赔偿新南达公司为履行合同支付的工程费394890元，并未请求判决支付房屋空置费用，故一审判决第二项赔偿空置期损失169440元，属于超越新南达公司的诉讼请求作出的判决。

被上诉人新南达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。新南达公司主张世科公司未交纳保证金并没收保证金的请求实为向世科公司主张违约责任。世科公司的违约行为造成新南达公司厂房空置的租金损失。若按世科公司所述，本案认定世科公司违约后，新南达公司另行主张因空置导致的损失，会造成诉累。为了避免诉累，请求二审法院维持原判。

新南达公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除租赁合同，世科公司按照合同约定向新南达公司交纳保证金508320元，保证金予以没收；2.世科公司向新南达公司赔偿为履行合同支出的工程费用394890元，诉讼费由世科公司承担。

一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区丹灶镇xxxx、号（车间一）、佛山市南海区丹灶镇xxxx、号（宿舍），权属人为新南达公司，房地产权证号分别为粤房地权证佛字第**xxx、1号A、粤房地权证佛字第**xxx、8号A。 2019年1月15日，新南达公司（出租方）与世科公司（承租方）签订租赁合同，约定：新南达公司将涉案房屋出租给其使用，厂房面积9120平方米，月租金145920元；宿舍办公面积640平方米，月租金14720元；空地1100平方米，月租金8800元。租期从2019年4月1日起至2025年3月31日止，每3年递增10%。世科公司在签订合同应向新南达公司交纳保证金508320元。1.合同第十三条约定：出租方单方解除情形：承租方所欠各项费用累计金额达一个月租金以上的；2.合同第十五条约定：承租方在期满前终止合约视为违约，出租方有权没收保证金；3.合同第十六条约定：任何一方不得单方面违约，因违约而造成对方的一切经济损失及其他违约责任均由违约方全部负责等。 2019年2月27日，新南达公司委托广东xxx、律师事务所向世科公司发出律师函一份，催促世科公司按照双方约定交纳保证金。

一审法院认为，新南达公司与世科公司之间签订的租赁合同是各方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，涉案租赁合同未违反法律、法规的强制性规定，已成立生效，对世科公司辩称涉案合同并未成立的答辩意见不予采纳。涉讼合同于2019年1月15日签订生效，约定租期从2019年4月1日起租，世科公司于合同签订后并未按合同约定的日期交纳保证金，经新南达公司于2019年2月27日催告后仍未交纳，一审法院认为世科公司已以自己的行为表明不履行合同主要义务，新南达公司主张解除涉讼合同符合合同约定单方解除权，一审法院予以支持，解除日期应为一审法院将包括新南达公司提交的民事起诉状在内的应诉材料送达予世科公司的时间为准。综上，一审法院确认双方签订的租赁合同于2019年5月10日解除。 租赁合同约定，世科公司需向新南达公司交纳保证金508320元，相当于三个月的租金，世科公司应在签订该合同时交付保证金，世科公司在期满前终止合约视为违约，新南达公司有权没收保证金，故该保证金的约定上属于以金钱设定的质押。依照《中华人民共和国担保法》第六十四条第二款的规定：“质押合同自质物移交于质权人占有时生效”。涉讼保证金的约定属于实践性合同，需以该保证金实际交付为生效条件。现世科公司自始至终并未交纳该保证金，故租赁合同项下关于保证金的约定于签约时成立，但并未生效。因此，新南达公司诉请世科公司交纳保证金508320元并没收的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。结合民事起诉状中事实与理由部分，新南达主张世科公司交纳保证金并没收的诉讼请求实为新南达公司向世科公司主张的违约责任，世科公司未按合同约定交纳保证金有违诚实信用原则，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条关于违约金的规定，违约者所应承担的违约责任应相当于守约方因违约所造成的损失。本案中，因世科公司违约造成新南达公司的损失情况，一审法院分析如下： 庭审中，世科公司认为在合同签订后双方已通过中介表明解除合同，对于该陈述除提供中介的书面证言外，世科公司并未举证证明双方书面解除合同的证据材料，故对世科公司该答辩意见不予以采纳。新南达公司通过中介交涉后于2019年2月27日发出最后的催告通知，一审法院认为从签订合同之日起至发出该催告之日止的期间为双方沟通至催告的合理期限。在催告通知发后，世科公司仍未在通知明确的三天内交付保证金，应视为其已以自已的实际行为表示不履行合同义务。在这种情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。新南达公司应及时解除合同并将涉讼厂房重新出租，没有及时行使权利导致涉讼厂房长时间空置，由此造成的扩大损失应由新南达公司自行承担。综上，涉讼厂房因世科公司违约而造成空置，给新南达公司造成租金损失，综合考虑涉讼合同尚未实际履行等情形，一审法院酌定违约造成的厂房空置损失为169440元。 关于新南达公司主张世科公司赔偿为履行合同支付的工程费394890元。庭审中新南达公司确认其在与世科公司签订合同之前便已计划将涉案厂房清空并用以出租，因此所产生的腾挪费用及相应的装修费用应为新南达公司为涉讼厂房具备适租条件所应承担的自行管理成本，故对该主张，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、确认新南达公司与世科公司签订的《厂房（房屋）租赁合同》于2019年5月10日解除；二、世科公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿空置期损失169440元予新南达公司；三、驳回新南达公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取50513.66元（新南达公司已预交），由新南达公司负担49865.47元，世科公司负担648.19元并应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳，逾期一审法院将依法强制执行。对新南达公司多预交的648.19元，经其申请，一审法院予以退回。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。世科公司主张租赁合同未加盖新南达公司的公章，吴某在签订租赁合同时未出示新南达公司的授权文件，系无权代理，但世科公司亦陈述，新南达公司在世科公司“签订合同两三天内就拼命打电话催促”世科公司交保证金，即新南达公司以行为表示其认可租赁合同，故租赁合同成立并生效，世科公司关于租赁合同未成立之主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于租赁合同的解除时间。世科公司主张新南达公司于签订合同的三、四天内即通过中介通知解除合同并取回世科公司的租赁合同，为此提交了“陈某”出具的《关于世科与新南达厂房租赁过程》证明其主张。但是“陈某”作为证人未出庭接受质证，并且其陈述“当天晚上签完合同，租客盖了公章，房东（代表）由于公章不能带出，当时只签了名，后来把两份合同拿回去补盖公章。第二天房东补完公章后，我把其中一份送给了租客”，与世科公司仅持有未加盖新南达公司公章的租赁合同之事实矛盾，故一审法院对该《关于世科与新南达厂房租赁过程》不予采纳并无不当。因世科公司未提供充分、有效的证据证明新南达公司在诉讼前向其行使解除权，且新南达公司于2019年2月27日还向世科公司发函催促履行合同，故一审法院认定租赁合同解除时间为一审法院向世科公司送达新南达公司的民事起诉状等应诉材料之时间，并无不当，本院予以维持。 世科公司未按照租赁合同约定履行义务，构成违约，应向新南达公司承担违约责任。新南达公司要求没收世科公司应支付的保证金及赔偿工程费用均属于违约责任诉求。一审法院综合考虑世科公司的违约程度、租赁合同履行情况等因素，酌情判令世科公司支付相当于一个月租金的违约金作为新南达公司的空租期损失赔偿，处理适当，本院予以维持。世科公司主张一审判决超出新南达公司的诉请范围，理据不足，本院不予支持。 综上所述，世科公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 另查明：世科公司在二审法庭调查中陈述：（新南达公司的谈判代表）吴某没有（在租赁合同上）加盖公章，说回去加盖公章，后来回去后就没有后续了；世科公司看到合同没盖公章，认为合同没有成立，所以没有按约定期限交保证金；新南达公司没有把盖有公章的合同给世科公司，“在签订合同两三天内拼命打电话催促”世科公司交保证金；新南达公司向中介说不想租赁了，让中介把世科公司手中的合同取走了。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12832.1元，由佛山市世科玻璃技术有限公司负担。 本判决为终审判决。

审 判 长　吴健南 审 判 员　耿　翔 审 判 员　吴媛媛

法官助理　黄清怡 书 记 员　钟伊发