深圳市富通房地产集团有限公司与深圳市金海佳投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0306民初12509号

原告（反诉被告）深圳市富通房地产集团有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道新城大厦富通好旺角1栋商场334之二，统一社会信用代码91440300192485881X。

法定代表人陈治海。

委托代理人钟鸣权、杨伟君，系公司员工。

被告（反诉原告）深圳市金海佳投资发展有限公司，住所地深圳市南山区桂庙西路阳光棕榈园三期32栋二层08，统一社会信用代码914403006718769278。

法定代表人效继方。

乔淑霞，女，汉族，1975年9月24日出生，身份证住址广东省深圳市南山区南山大道****号华联花园*栋***房，身份证号码3101101975********。

陈秀连，女，汉族，1950年5月30日出生，身份证住址河南省叶县廉村乡桥陈村*组**号，身份证号码4104221950********。

三被告共同委托代理人冯春，广东天汇律师事务所律师。

三被告共同委托代理人李良蓬，广东天汇律师事务所实习律师。

原告深圳市富通房地产集团有限公司（以下简称富通公司）与被告深圳市金海佳投资发展有限公司（以下简称金海佳公司）、乔淑霞、陈秀连，及反诉原告金海佳公司反诉被告富通公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。富通公司委托代理人钟鸣权、杨伟君，三被告共同委托代理人冯春、李良蓬被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

富通公司诉称，金海佳公司曾承租富通公司位于深圳市宝安区××街道××开发区××区缤纷世界花园××、××、××、××、××、××、××及××号的房地产用于商业，租赁面积为1441.19㎡，金海佳公司与富通公司就此签订了《深圳市房地产租赁合同书》，且乔淑霞作为金海佳公司的委托代理人、陈秀连作为金海佳公司的法定代表人在租赁合同中签字。一、金海佳公司自2018年01月15日起开始拖欠富通公司租金，富通公司在多次催租无果后，依照租赁合同约定于2018年02月02日向金海佳公司送达《解除合同通知书》，解除租赁合同并通知金海佳公司按租赁合同约定于2018年02月08日前搬离涉案房屋以及将涉案房屋返还富通公司。金海佳公司至今未向富通公司支付拖欠的租金，根据租赁合同的约定，富通公司有权不予退还金海佳公司已支付的全部租赁保证金，且金海佳公司应当向富通公司支付拖欠的2018年01月01日至2018年02月02日期间的租金人民币97,189元及滞纳金人民币25,676元；二、租赁合同约定的搬迁期届满后，富通公司多次口头、书面催促金海佳公司返还涉案房屋，涉案房屋所在地相关政府单位亦介入协调，但金海佳公司无视富通公司和次承租人利益，仍拒绝返还涉案房屋并继续占用涉案房屋。因金海佳公司将涉案房屋分割转租予二十多个商户，以致于富通公司迟迟未能按照租赁合同约定自行收回涉案房屋。富通公司出于无奈，在充分通知金海佳公司和次承租人后，于2018年04月01日在涉案房屋物业管理处的见证下对涉案房屋进行停水停电、并于2018年04月02日收回涉案房屋。金海佳公司应向富通公司赔偿2018年02月03日至2018年04月02日期间的房屋占用费人民币362,210元和滞纳金，以及富通公司因收回涉案房屋所遭受的经济损失人民币900元（其中换锁费用人民币900元）。租赁合同没有关于房屋占用费计算标准的约定，富通公司认为应当以金海佳公司向富通公司提出的续租单价（130元/㎡·月）为计算标准；三、在金海佳公司承租涉案房屋期间，为缓解涉案房屋所在小区停车位紧张问题及设置人车分流，富通公司曾在涉案房屋前一空置广场建造地面停车场并安装防撞柱，但金海佳公司却以停车妨碍其卸货为由，在未告知富通公司的情况下擅自拆除此刚建造完成尚未启用的停车场防撞柱、恶意毁损停车场。金海佳公司应当赔偿富通公司建造停车场的建造费用人民币8,800元。四、乔淑霞作为金海佳公司的股东，其个人财产与公司财产存在混同；在租赁合同解除后，乔淑霞及陈秀连又急于将金海佳公司股权转让给效继方。三被告的行为是滥用公司法人独立地位和股东有限责任、有计划地转移公司财产、逃避债务的行为，严重损害了富通公司的权益，故乔淑霞及陈秀连应当对金海佳公司所负债务承担连带责任。为此，特诉至法院，请求判令：1、金海佳公司向富通公司支付2018年01月01日至2018年02月02日期间的租金97,189元及滞纳金25,676元（滞纳金按日千分之三暂计至2018年04月15日，应计算至实际付清之日止）；2、金海佳公司向富通公司支付2018年02月03日至2018年04月02日期间的租赁房屋占用费362,210元及滞纳金14,126元（滞纳金按日千分之三计算，自2018年04月03日起算，暂计至2018年04月15日，应计算至实际付清之日止）；3、被告赔偿富通公司的经济损失9,700元，其中因收回涉案房屋所遭受的经济损失900元、因停车场损毁所遭受的经济损失8,800元；4、本案诉讼费用由金海佳公司承担；5、乔淑霞及陈秀连对金海佳公司的上述债务承担连带责任。

三被告共同答辩称，一、双方约定的租赁保证金在被告没有违约的情况下最后由被告收回，在富通公司存在违约的情况下由富通公司双倍返还。富通公司和金海佳公司在深圳市房地产租赁合同中附页第8条约定的每逾期1日乙方需向甲方支付应缴纳费用千分之三的滞纳金的法律性质属于违约金，该标准严重高于富通公司的实际遭受损失。富通公司不能同时没收被告已经缴纳的租赁保证金人民币194,561元，又同时按每日千分之三的标准向被告主张收取滞纳金，富通公司对于租赁保证金和滞纳金只能选择其一，富通公司无权再要求被告支付滞纳金；二、富通公司未同意《关于商铺续签的函》，拒绝了金海佳公司提出的要约，该函已失效，富通公司主张按130元每平方的标准向金海佳公司收取2018年2月3日至2018年4月2日期间的占用费没有任何法律依据；三、富通公司和金海佳公司特别在合同附页第10条中约定，将B2栋111、112、113前的地面平整的给被告配套使用，就表明该空地对于被告承租房屋有重要影响，该空地是本案众多次承租人唯一的装卸货物的地点，同时富通公司安装的铁柱和铁链在商铺前形成了类似一条河的通行阻碍，严重影响了被告承租房屋作为商业用途的目的。而且还有可能给行人特别是老人和小孩带来通行方面的安全隐患，同时代来火情的隐患，富通公司在地面设置铁柱和铁链的行为已严重违反房地产租赁合同第11条和第13条的约定，应当承担违约责任，金海佳公司无须向富通公司支付人民币8,800元；四、金海佳公司承租该房屋期间一直遵循与富通公司签订的租赁合同，金海佳公司也是在租赁期间届满前提出租赁保证金充抵租赁的要求，富通公司也同意金海佳公司提出的要求。富通公司却要求提前收回给金海佳公司配套使用的厕所，因双方分歧过大，金海佳公司一直与富通公司沟通协商过问题，金海佳公司并非故意拖欠租金，根据合同法的相对性，涉案房产由金海佳公司承租，乔淑霞、陈秀连在合同上签名只是履行法定职务行为，应当由金海佳公司承担本案的法律责任。乔淑霞、陈秀连属于本案的主体不适格，乔淑霞、陈秀连理应不承担本案的连带责任。综上所述，请求法院依法驳回富通公司提出的不合理诉讼请求。

金海佳公司反诉称，金海佳公司与富通公司签订了租赁合同，金海佳公司向富通公司支付了194,561元租赁保证金。经双方协商，富通公司同意自签订本合同20个工作日内将涉案租赁房地产111、112、113铺位前的树池铲平并将地面整平，提供给金海佳公司配套使用；在租赁合同履行期内，金海佳公司租赁的房地产及其范围内的设施、设备的维修和维护，治安、环保管理、停车管理等由被告没有2017月6月19日，富通公司在金海佳公司承租的房地产前安装铁柱和铁链，严重影响通行和承租商铺的正常经营，而富通公司安装铁柱和铁链的地方是商铺的主进出口和整个一层商铺的消防通道，富通公司的行为给金海佳公司带来的消防和安全隐患。同日，金海佳公司通知富通公司拆除其安装的铁柱和铁链，也曾和富通公司的负责人联系，但富通公司对此置之不理；因富通公司安装铁柱和铁链的行为存在巨大的安全隐患，金海佳公司只能自行拆除，并将铁柱和铁链交还富通公司。富通公司的行为已经违反租赁合同的约定，严重影响金海佳公司的租赁目的，还给金海佳公司造成安全隐患。富通公司收到金海佳公司的通知后仍拒不履行拆除义务，违反富通公司作为出租方应当承担的维修责任和消防租赁物安全隐患的义务，富通公司应当向金海佳公司双倍退还租赁保证金。为此，特提起诉讼，请求判令：1、富通公司双倍退还租赁保证金合计人民币389,122元；2、富通公司承担全部诉讼费用。

富通公司反诉答辩称，一、金海佳公司的反诉故意歪曲事实。1、缤纷世界花园B2栋一层竣工平面图显示涉案房屋中111、112商铺之间并无通道，不是竣工消防通道，更不是被答辩人所歪曲的整个商铺的主进出口和整个一层商铺的消防通道。《联系函》及其附图显示被告拆墙并将112号商铺的一部分改建成通道，还拆改了112号商铺的出入口；2、根据一层竣工平面图111、112、113号商铺门前区域属于人行区域，是B2栋居民安全进入商业区和休息广场的必经通道，金海佳公司使用该地面做停车卸货使用，但没有采取安全措施合理安全的使用，已构成违约；3、金海佳公司诉称的事实与其提交的证据自相矛盾，其诉称在拆除前曾联系富通公司，并要求拆除防撞柱，但金海佳公司提交的证据第22页至24页中显示金海佳公司在拆除后向富通公司发出通知，由此可见金海佳公司恶意歪曲事实真相；二、不是富通公司违反维修责任和消除租赁物安全隐患的义务，相反是金海佳公司违反合同约定，未经合理安全使用租赁物的义务，还故意破坏富通公司为消除安全隐患而设置的安全设施，虽然涉案合同约定将B2栋111、112、113铺位前的地面给金海佳公司作配套使用，但金海佳公司改建上述出入口后，将地面用于停车、装卸货，没有按照合同附页第20条规定尽到合理和安全使用的义务，没有采取人车分流管理，导致车辆靠近商铺封堵出入口、停车混乱等，存在重大安全隐患。业主认为这妨碍了其进出商业区域的通道，更对老人、小孩的生命构成严重威胁，强烈要求进行规划范管理。富通公司应业主要求为了促使被告能够合理配套安全使用该地面，降低使用所带来的风险，才替金海佳公司在这3间商铺外2.7米处安装防撞柱，实行人车分流管理，保障安全通行。三、金海佳公司提起反诉主张富通公司违反租赁合同的约定，严重影响金海佳公司的租赁目的没有事实依据，金海佳公司的租赁目的在于转租涉案房屋，并收取其中的租金差价作为收益。金海佳公司无证据证明富通公司安装防撞柱影响其收益，更何况金海佳公司在富通公司安装防撞柱的次日即2017年6月20日已经自行将防撞柱拆除，此后金海佳公司继续收取次承租人的租金，其租赁目的没有受到任何影响。金海佳公司还声称其要求使用该地面的目的在于停车装卸货物，但据实际测量安装防撞柱后人行道款宽2.7米符合规范，防撞柱往外至马路边仍有10.7米，根本不会妨害金海佳公司配套使用该地面的目的。因此金海佳公司不但无权要求富通公司双倍返还保证金等应当对其破坏防撞柱的行为承担赔偿责任，应当驳回金海佳公司的全部反诉请求。

经审理查明，2008年，富通公司作为出租方（甲方）、金海佳公司作为（乙方），签订一份《房地产租赁合同》，相关约定如下：1、甲方将位于深圳市宝安区西乡街道坪洲开发区90区缤纷世界花园B2栋商铺101、102、104-114、116、118、120、122-124、126号出租给乙方使用，建筑面积共计1441.19平方米；2、月租金64,854元，乙方应于每月15日前向甲方交付租金；3、租赁期限自2008年3月20日至2018年3月31日止；4、甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金即194,561元；5、乙方拖欠租金达15天以上，甲方可不予退还租赁保证金。该合同附页另行约定事项如下：1、租金从第四年开始递增，每三年递增一次，2017年4月1日至2018年3月31日月租金为91,115元；2、乙方须及时足额支付租金、水电费、物业管理费及其他应缴费用，如逾期支付，每逾期一日，乙方须向甲方支付应缴费用千分之三的滞纳金。逾期超过15日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；3、甲方同意于本合同签署20个工作日内将本合同所指的B2栋111、112、113铺位前的树池铲平并将地面整平，乙方可做配套使用。

上述合同签订后，金海佳公司向富通公司支付了租赁保证金194,561元。

富通公司主张为了实行人车分流，消除安全隐患，其于2017年在距被告租赁商铺前2.7米处安装了防撞柱及铁链。金海佳公司主张富通公司安装的防撞柱及铁链影响其卸货，并自行拆除了防撞柱。

金海佳公司自2018年1月1日起未支付过租金。2018年1月10日，金海佳公司向富通公司发出一份《关于商铺续签的函》，称接受续签条件如下：租期6年，每年递增5%或每三年递增15%，第一年底价130元/平方米，但双方对于续签事宜未达成一致意见。

2018年2月1日，富通公司以金海佳公司拖欠租金为由，向金海佳公司发出一份《解除合同通知书》，金海佳公司确认于2018年2月2日收到该通知书。金海佳公司主张其于2018年2月28日向富通公司提出以租赁保证金抵扣租金，富通公司对此不予认可，金海佳公司亦未提交相关书面证据。

庭审中，金海佳公司确认其于2018年4月2日搬离涉案租赁房屋。

以上事实，有富通公司提交的深圳市房地产租赁合同书、房租租赁证、催租通知书及中国邮政EMS特快转递详情单、再次催交租金通知书及中国邮政EMS特快专递详情单、解除合同通知书及中国邮政EMS快递详情单、关于收回缤纷世界花园步行街商铺的公告、关于停水停电、锁门封铺的告知函、关于停水停电、锁门封铺的告知函、关于要求返还租赁房屋和支付房屋占用费的函及中国邮政EMS快递详情单、关于收回租赁房屋的告知函及中国邮政EMS快递详情单、物业管理费、水电费明细表、发票及收据、关于商铺续签的函、收据、工程施工合同、发票、富通公司安装防撞柱的照片、关于恢复防撞柱等相关事宜的函及中国邮政EMZ快递详情单、短信内容截图、报警回执、被告一拆除防撞柱员工驾驶的车辆照片、被告一拆除防撞柱人员及其驾驶的车辆视频、2018.4.1富通公司停水电及察看涉案房屋现状的视频、富通公司自行收回涉案房屋的视频、案外人租赁资料及其向被告支付租金凭证、商事主体变更登记档案材料、社区工作站第一次协调会最终结果录音、微信聊天记录、缤纷世界花园B2#楼一层平面竣工图，证明1楼公共厕所不在涉案租赁范围内、建设工程消防设计审核意见书及附件、111、112、113商铺前地面停车图片，被告提交的签名表、通知、租户房屋租赁押金及水电押金清退签字、微信聊天记录、告知函、（2107）粤0306民初25833号和（2018）粤03民终7980号民事判决书、光盘及文字材料、关于《商铺续签约的函》的回函、致富通公司的函、短信、照片及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，富通公司与金海佳公司签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应全面遵照履行。

关于违约方的认定。一、金海佳公司主张富通公司违反合同约定，安装了防撞柱及铁链，影响被告正常经营的主张。本院认为，经核实，富通公司在金海佳公司租赁部分商铺前安装了防撞柱及铁链，该防撞柱安装位置位于广场，富通公司为实现人车分流，在广场上距商铺一定距离处安装防撞柱并无不当，虽事实上给金海佳公司使用造成了一定不便，但防撞柱外围亦可停车卸货，且涉案商铺还有其他卸货通道，因此富通公司安装防撞柱并不影响金海佳公司正常经营，金海佳公司以此拒付租金，没有事实及法律依据；二、金海佳公司主张富通公司违反合同约定，未将地面平整。本院认为，双方在租赁合同附页约定：“富通公司于合同签署后20个工作日内将B2栋111、112、113铺位前的树池铲平并将地面整平”，双方于2008年签署租赁合同，合同签订后，金海佳公司承租商铺外围已建成广场，地面已平整，富通公司未违反该条款约定，且金海佳公司承租将近十年中，亦未对此提出异议；三、关于停水停电问题。本院认为，金海佳公司仅提交次承租人签名的签名表，签名表中的次承租人未出庭接受质询，本院无法查实金海佳公司该项主张真实性；四、关于以押抵租问题。金海佳公司主张富通公司同意以押金抵扣租金，富通公司对此不予认可，金海佳公司亦未提交相关书面证据，故本院对金海佳公司该项主张不予采信。综上，金海佳公司拒付租金的理由均不成立，根据合同约定，金海佳公司超过15日未付租金，已构成违约，富通公司有权解除合同，并没收租赁保证金。

关于金海佳公司要求富通公司双倍退还租赁保证金的诉讼请求。本院认为，本案中系金海佳公司违约，故金海佳公司该项反诉诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。

金海佳公司确认其于2018年2月2日收到《解除合同通知书》，故涉案租赁合同已于2018年2月2日解除，合同解除后，富通公司已收取的租赁保证金194,561元不予退还。

关于2018年1月1日起至2018年2月2日租金，金海佳公司应当支付，该期间租金为94,152.17元（91115+91115÷30×1）。关于租赁合同解除后的房屋占有使用费，租赁合同解除后，金海佳公司占有涉案房屋至2018年４月2日，金海佳公司应当支付2018年2月3日至2018年4月2日期间房屋占有使用费，富通公司主张按照金海佳公司提出《关于商铺续签的函》中的租金标准计算，本院认为，双方对于续签事宜未最终达成一致意见，故《关于商铺续签的函》中确认的租金标准对双方均没有约束力，金海佳公司应当参照租赁合同中约定的租金标准缴纳房屋占有使用费，故该期间房屋占有使用费为182,230元（91115×2）。综上，金海佳公司应向富通公司支付2018年1月1日起至2018年2月2日租金94,152.17元、2018年2月3日至2018年4月2日房屋占有使用费182,230元。

关于滞纳金。金海佳公司主张滞纳金和租赁保证金不能同时适用，本院认为，滞纳金具有惩罚性和补偿性功能，被告承担的违约责任不应过分高于富通公司的损失，本案中，金海佳公司于2018年1月开始拖欠租金，共拖欠三个月，富通公司没收租赁保证金194,561元，已足以弥补富通公司因此而遭受的损失，故对于富通公司要求金海佳公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

关于富通公司要求金海佳公司赔偿损失9,700元的诉讼请求。富通公司主张其为安装防撞柱支出8,800元、为收回房屋而开锁支出900元。本院认为，富通公司提交的开锁《收据》非正式发票，金海佳公司亦对此不予确认，富通公司主张开锁支出900元证据不足，本院不予采信。金海佳公司确认防撞柱由其拆除，防撞柱拆除后未交还给富通公司，金海佳公司对此应当承担赔偿责任，结合富通公司提交的《工程施工合同》，本院酌定金海佳公司向富通公司赔偿损失2,000元。

关于富通公司要求乔淑霞、陈秀连承担连带责任的诉讼请求。本院认为，本案系租赁合同纠纷，富通公司该项诉讼请求系基于股东侵害债权人利益纠纷，二者非同一法律关系，故对于富通公司该项诉讼请求，本案中不予处理，富通公司可另寻法律途径解决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、深圳市金海佳投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向深圳市富通房地产集团有限公司支付2018年1月1日起至2018年2月2日租金94,152.17元；

二、深圳市金海佳投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向深圳市富通房地产集团有限公司支付2018年2月3日至2018年4月2日房屋占有使用费182,230元；

三、深圳市富通房地产集团有限公司已收取深圳市金海佳投资发展有限公司的租赁保证金194,561元不予退还；

四、深圳市金海佳投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向深圳市富通房地产集团有限公司赔偿损失2,000元；

五、驳回深圳市富通房地产集团有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回深圳市金海佳投资发展有限公司的全部反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费8,889元，保全费3,065元，由富通公司负担5,462元,由金海佳公司负担6,492元，上述费用富通公司已预交。反诉受理费3,568元，由金海佳公司负担，反诉费金海佳公司已预交。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审　判　长　张　　　敏

人民陪审员　廖　妙　芳

人民陪审员　梁　木　英

二〇一八年十一月十三日

书　记　员　姚梦（兼）

书　记　员　王　　　冰

附本案相关法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。