长春市朝阳区富锋街道办事处双山村民委员会与长春市阳光新型塑钢门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

吉林省长春市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉0104民初1446号

原告：长春市朝阳区富锋街道办事处双山村民委员会，住所地长春市朝阳区。

法定代表人：孙志生，村委会主任。

委托诉讼代理人：樊博，北京大成（长春）律师事务所律师。

被告：长春市阳光新型塑钢门窗有限公司，住所地长春市朝阳区富锋镇双山村。

法定代表人：吴奕霖，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈岩，吉林功承律师事务所律师。

原告长春市朝阳区富锋街道办事处双山村民委员会（以下称双山村委会）与被告长春市阳光新型塑钢门窗有限公司（以下称阳光塑钢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双山村委会的法定代表人孙志生及委托诉讼代理人樊博、阳光塑钢公司的法定代表人吴奕霖及委托诉讼代理人陈岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

双山村委会向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2017年至2019年每年20万元的租金，共计60万元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2000年4月30日签订了《租赁协议》，约定原告将双山村新建厂房及辅助建筑共2700平方米租给被告使用，双方未约定租赁期限。协议签订后，原告按约定将建筑物交付给了被告，被告至今仍在使用。然而被告在支付了部分租金后，长期拒绝向原告支付租金，原告多次讨要未果。原告认为，《租赁协议》是双方真实意思表示，应依法遵守，被告拒绝支付租金，违反了约定，原告为了维护自身合法权益，起诉法院。

阳光塑钢公司辩称，双山村委会与阳光塑钢公司之间是买卖关系而非租赁关系，案涉厂房已登记在阳光塑钢公司名下，依法归其所有，双山村委会无权主张租金，其诉请应依法予以驳回。《租赁协议》第三条约定：乙方（阳光塑钢公司）与甲方（双山村委会）商定以租代买形式，租用建筑物。该协议签订后，阳光塑钢公司依约支付租金，2002年，涉案厂房登记在阳光塑钢公司名下。依据前述合同可知，双山村委会与阳光塑钢公司所达成的租赁协议真实目的为买卖而非租赁。合同约定租金，实质上应抵扣购房款。恰是因为买卖，该合同所约定租金远高于当时市场价格。且从双方合同的履行情况来看，双山村委会已将房屋登记在阳光塑钢公司名下，阳光塑钢公司亦通过现金给付、工程抵账等诸多方式，十余年不停支付房款，双方合同已履行完毕。2011年至2019年，双山村委会从未向阳光塑钢公司主张过房款，其在2020年又继续起诉要求租金，距离最后支付期限已超过两年，应认定诉讼时效期间已过。综上，涉案厂房已由阳光塑钢公司实际占有，且办理完产权登记，涉案厂房所有权人是阳光塑钢公司，双山村委会无权要求支付租金。

经审理查明：2000年4月30日，双山村委会作为甲方与阳光塑钢公司作为乙方签订《租赁协议》。约定：“甲方将双山村新建厂房及附助建筑（以下称涉案房屋）共2700平方米租给乙方使用，租金为20万元/年，入住前予交10万元。乙方与甲方商定以租代买形式，租用以上建筑物。土地价格按30元/平方米计算，建筑物按实际发生双方协商而定，购买时租金应从购买款中扣除，甲方负责办理产权手续。”租赁协议签订后，阳光塑钢公司于2001年4月-2011年1月间分别以现金、抵账等方式向双山村委会支付过租金。阳光塑钢公司于2002年1月取得涉案房屋权属证书（共计3本证书），涉案房屋所有权人登记在阳光塑钢公司名下。自租赁协议签订至今，涉案房屋一直由阳光塑钢公司占有使用。

上述事实，有当事人陈述、租赁协议、房产证、欠条、收据、对账单等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，双山村委会与阳光塑钢公司于2000年4月30日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。阳光塑钢公司在《租赁协议》签订后于2002年办理了房屋产权登记，并陆续支付了相应款项，依据租赁协议第三条：“乙方与甲方商定以租代买形式，租用以上建筑物。土地价格按30元/平方米计算，建筑物按实际发生双方协商而定，购买时租金应从购买款中扣除，甲方负责办理产权手续”的约定，可以认定双方之间签订的是名为租赁协议，实为以租代买的房屋买卖协议，即双山村委会与阳光塑钢公司已成为买卖合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。阳光塑钢公司于2002年取得涉案房屋所有权，至此无法认定双方之间系租赁合同关系，故对双山村委会提出阳光塑钢公司支付租金的请求，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告长春市朝阳区富锋街道办事处双山村民委员会的诉讼请求。

案件受理费9800元，由原告长春市朝阳区富锋街道办事处双山村民委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

审　判　长　许　斌

人民陪审员　马　悦

人民陪审员　闫观梅

二〇二〇年五月二十六日

书　记　员　刘　琪