金融街控股股份有限公司
北京富饶房地产开发有限公司与北京华融基础设施投资有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）京02民初286号
原告：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。
法定代表人：邓天志，董事长。
委托诉讼代理人：汪贻祥，北京市至元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。
被告：北京华融基础设施投资有限责任公司，住所地北京市西城区南礼士路46号院1号楼一层、二层。
法定代表人：黄旭明，董事长。
委托诉讼代理人：战永红，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭澈，北京观韬中茂律师事务所律师。
被告：北京华融综合投资有限公司，住所地北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座11层东区。
法定代表人：白力，董事长。
委托诉讼代理人：战永红，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。
第三人：金融街控股股份有限公司，住所地北京市西城区金城坊街7号。
法定代表人：高靓，董事长。
委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申意君，北京观韬中茂律师事务所律师。
原告北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）与被告北京华融基础设施投资有限责任公司（以下简称华融基础公司）、被告北京华融综合投资有限公司（以下简称华融综合公司）、第三人金融街控股股份有限公司（以下简称金融街公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年12月29日作出（2015）二中民初字第13141号民事判决。富饶公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2019年3月21日作出（2018）京民终236号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年4月3日立案后，重新组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。富饶公司的委托诉讼代理人汪贻祥、张红利，华融基础公司的委托诉讼代理人战永红、谭澈，华融综合公司的委托诉讼代理人战永红、任欢，金融街公司的委托诉讼代理人任欢、申意君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富饶公司向本院提出诉讼请求：1.华融基础公司赔偿富饶公司房屋面积不足损失423433833.75元，租金损失61155305.38元，金融街公司交房之前的逾期交房违约金239764657.26元，自2015年9月19日起至实际付清赔偿款之日止按不能交付部分房屋评估价值的日万分之二支付违约金1915263元（暂计至2015年10月16日起诉时），以上总计726269059.39元；2.华融综合公司对华融基础公司的上述债务承担连带清偿责任；3.由华融基础公司、华融综合公司承担诉讼费用。
事实和理由：依据2010年5月15日及2012年5月8日我公司与华融基础公司、华融综合公司签订的《合作开发合同书》及《补充协议》的约定，华融基础公司应还建富饶公司写字楼地上12000建筑平方米和地下3000建筑平方米面积。该面积为《建设工程规划许可证》附件图的规划面积。金融街公司实际交付的地上12606.43平方米建筑面积、地下3434.57平方米建筑面积是产权建筑面积。规划面积、产权面积存在较大差异。经我公司计算，金融街公司少交付的地上规划面积1934.02平方米，地下规划面积957.91平方米，换算成产权建筑面积，地上部分少交付产权面积3014.83平方米，地下部分少交付产权面积1881.59平方米。依据评估结果，地上市场单价平均值为每平米107046元，地下市场单价平均值为每平米53523元计算，华融基础公司因交付房屋面积不足，应赔偿我公司423433833.75元。
依据《合作开发合同书》第12.8条的约定，在项目移交现场之日起50个月内未取得房屋竣工备案表的，每延期一天，华融基础公司应按50个月时该商品房的市场日租赁价格赔偿租金损失。现场移交日为签约当天即2010年5月15日，满50个月之日为2014年7月15日，竣工备案表取得日期为2014年12月29日。经计算，租金损失合计61155305.38元。
依据《合作开发合同书》第12.7条的约定，华融基础公司未按合同约定，在取得46号院项目《竣工验收备案表》之日起十五日内向富饶公司交付商品房或延迟办理商品房的产权过户手续的，每延迟一日，按商品房评估价值的万分之二支付违约金。竣工备案表取得日期为2014年12月29日，金融街公司通知我公司交房时间为2015年9月18日，结合评估价值，华融基础公司应当支付我公司在金融街公司通知交房之前的逾期交房违约金合计77468417.11元。2016年4月14日我公司向金融街公司发送律师函，要求在2016年4月18日履行收房手续，因金融街公司拒绝，双方直到2018年1月15日才实际办理房屋交接手续，华融基础公司应当支付该部分违约金162296240.15元。上述逾期交房违约金共计239764657.26元。
自2015年9月19日至实际付清赔偿款之日止，华融基础公司应当向我公司支付不能交付部分房屋评估价值的日万分之二的违约金，暂计算至我公司起诉之日，为1915263元。
依据约定，华融综合公司承担全部连带保证责任。
华融基础公司辩称，依据《补充协议》的约定，双方同意变更交易方式，将46号项目与月南项目合并入市交易。依据相关规定，在46号院项目入市交易的情况下，该项目所附属的回迁房安置义务亦将由二级开发主体承担。金融街公司成功竞得项目用地，同时也承担了华融基础公司的房屋还建义务，对此情况富饶公司早已知悉，并予以认可。在此基础上，富饶公司与金融街公司于2015年3月10日签订《协议书》，该协议对还建房屋的面积、位置、装修标准、房屋的交付、产权办理及责任义务承担事宜，进行了补充约定。金融街公司已依照约定履行了相关义务。富饶公司已无权再向华融基础公司追究任何违约责任。关于富饶公司增加的诉讼请求，由于我公司承担的还建义务已经转由金融街公司承担，且富饶公司已经与金融街公司达成协议，故其无权再向我公司主张。综上，请求驳回富饶公司的全部诉讼请求。
华融综合公司与华融基础公司意见一致。
金融街公司述称，根据项目招标文件的要求向富饶公司履行还建义务已由金融街公司承担。依据富饶公司与金融街公司签订的《协议书》，双方已对还建房屋的面积、位置、装修标准、房屋的交付，产权办理及责任义务承担进行了约定。金融街公司且已按照约定于2015年9月11日向富饶公司发函要求交付还建房屋，现交付义务已履行完毕。《协议书》已经富饶公司的法定代表人签字确认，且经公司盖章，该协议合法有效。我公司认为本案判决结果与我公司无关，我公司不应作为本案第三人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：富饶公司系西城区南礼士路46号院房改带危改项目（以下简称46号院项目）的土地使用权受让人。华融基础公司获得了西城区月坛南街项目（以下简称月南项目）的土地一级开发权。46号院项目与月南项目相邻，两个项目统一规划、开发有利于土地利用最大化，符合金融产业规划，更好地服务于金融街区域。
2010年5月15日，富饶公司、华融基础公司和华融综合公司签订《合作开发合同书》，约定的主要内容：1.富饶公司将46号院项目转让给华融基础公司。华融基础公司向富饶公司提供的借款与项目转让款折抵。2.按照规划主管部门重新核发的46号院项目《建设工程规划许可证》及附图，如《设计方案》改变，富饶公司有权在最终实施的《设计方案》及《建设工程规划许可证》颁发后五日内在临南礼土路一侧优先选择待交付安置房楼座位置。富饶公司挑选楼座前，项目管理部必须向其详尽披露46号院项目的规划设计情况。富饶公司选中楼房后，双方确认富饶公司选中的楼房号及地上12000平方米和地下3000平方米的位置，作为华融基础公司向富饶公司交付安置房的依据。3.富饶公司在选中的楼房内自地上首层（含首层）往上分得12000平方米的建筑面积，自地下一层（含地下一层）往下分得3000平方米的建筑面积。4.富饶公司分得的地上建筑面积12000平方米部分由以下两部分组成：按《建筑工程规划许可证》附件/图，自待交付安置房所在楼栋首层（不含首层公共大堂）其向上各层逐层相加后的建筑面积（面积一）；富饶公司应分摊的首层大堂面积按照“（面积一/该栋楼地上建筑面积）×该栋楼首层大堂的面积”计算。5.富饶公司分得的地下3000平方米建筑面积按《建筑工程规划许可证》附件/图，自待交付安置房所在楼栋地下一层（含地下一层）起向下各层逐层相加后的建筑面积。6.富饶公司分得地上2500平方米建筑面积的住宅商品房，有权按照规划主管部门核发的46号院项目《建筑工程规划许可证》附件/图，如设计方案改变，富饶公司有权在最终实施的设计方案及《建筑工程规划许可证》颁发后五日内优先选择待交付安置房住宅楼楼座位置。富饶公司选中楼房后，双方书面确认选中的楼房号及地上2500平方米的住宅商品房的位置，作为华融基础公司交付安置房的依据。富饶公司选定的2500平方米住宅商品房尽量以单元为单位集中。7.富饶公司分得写字楼地上12000平方米的建筑面积及地下3000平方米的建筑面积以及住宅楼地上2500平方米的商品房以项目竣工后的实测建筑面积为准。
2012年5月8日，富饶公司、华融基础公司和华融综合公司签订《补充协议》。约定主要内容：富饶公司同意协助华融基础公司办理46号院项目立项变更、划拨宗地土地使用权人变更、出让宗地国有土地使用权出让合同解除等手续。待46号院项目实施主体变更为华融基础公司且46号院项目土地入市交易后，双方不再签订原合同书约定的《项目转让协议》。华融基础公司已提供的借款及本息和项目建成后向富饶公司提供的1号写字楼楼座地上12000平方米建筑面积和地下3000平方米建筑面积以及地上2500平方米建筑面积商品房与46号院项目转让款折抵。项目建成后，华融基础公司无偿提供1#写字楼楼座地上12000平方米建筑面积和地下3000平方米建筑面积以及富饶公司选定的住宅楼2500平方米建筑面积商品房。以上富饶公司所选定房屋的建筑面积为图纸预测面积，最终以建成后的实测建筑面积为准。
经政府批准46号院项目、月南项目合并入市，项目实施主体为华融基础公司。政府相关批准手续完备。
经招投标程序，2012年9月28日，北京市国土资源局向金融街公司发出《中标通知书》，确定金融街公司为北京市西城区月坛南街地块二商业金融用地项目国有建设用地使用权出让招标的中标人。中标价为295000万元。2012年10月31日金融街公司与北京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》及补充协议，约定该项目需无偿还建回迁办公及商业用51214.78平方米（其中地上建筑面积45123.13平方米，地下建筑面积6091.65平方米），具体为富饶公司15000平方米（其中地下3000平方米）及其他四家单位的还建面积。
2012年10月16日，华融基础公司与金融街公司签订《北京市西城区月坛南街地块二商业金融用地项目土地开发建设补偿协议》，约定，项目土地开发补偿费为185500万元。金融街公司无偿予以还建51214.78平方米的办公及商业用房，其中富饶公司为15000平方米（其中地下3000平方米）。在违约责任条款中约定，就金融街公司回迁房建设义务，金融街公司需承担由于未尽配合区政府组织还建工作或逾期交房达不到竣工验收标准等原因造成华融基础公司违约及由此产生的全部损失。
2014年12月29日，涉案项目取得《竣工验收备案表》。
2015年3月10日，富饶公司与金融街公司签订《协议书》（以下简称“310协议”）。约定：鉴于：富饶公司与项目的一级开发单位华融基础公司分别于2010年5月15日、2012年5月8日签订了《合作开发合同书》、《补充协议》及有关本次还建事宜的全部协议，其中约定了华融基础公司的责任义务。2012年10月，金融街公司通过招拍挂方式成为金融街（月坛）中心项目的二级开发单位，按照挂牌文件规定，由金融街公司履行有关对富饶公司的还建义务。双方协商一致，达成协议如下：1、还建房屋面积调整，鉴于《合作开发合同书》、《补充协议》及有关本次还建事宜的全部协议中对于还建房屋面积的相关约定，考虑富饶公司对于金融街公司在开发建设过程中给予了必要的支持及配合。双方同意将原协议约定还建面积，在不破坏现有房屋单元划分的前提下，依据该项目现有房间的自然分隔进行调整，即地上建筑面积12000平方米，地下建筑面积3000平方米，调整为：地上12606.44平方米，地下建筑面积3434.57平方米（建筑面积以经北京市住房及城乡建设委员会备案后实测报告数据为准）。2、双方对还建房屋的位置进行了明确，即1号写字楼地上1-4层的商业、办公空间12606.44平方米。裙房地下一层的办公空间，建筑面积3434.57平方米。若最终实测面积有差异，差异在30平方米内，不结算。超过的，按照1―4层每平方米80000元，地下每平方米35000元结算。3、鉴于富饶公司委托金融街公司就还建房屋进行该资产运营服务，所有的还建房屋由金融街公司按统一标准进行装修。4、还建房屋交付应不晚于2015年9月30日。若因金融街公司的原因未能按期交房，每延期一日，金融街公司按照还建房屋评估价值的万分之二支付违约金。房屋交付之日起十八个月内为富饶公司办理产权过户手续，相关费用按照富饶公司与华融基础公司签订的全部相关约定执行。5、其他条款的约定：（1）本协议自双方的法定代表人或授权委托人签字及加盖公章之日起生效。（2）本协议是经双方协商一致，针对月坛项目挂牌文件以及本次还建事宜的全部协议规定的金融街公司及华融基础公司还建义务作出的变更及补充。鉴于本协议项下金融街公司增加了还建房屋面积并提高了还建房屋的装修标准，因此双方同意富饶公司与华融基础公司、华融综合公司签订的原《合作开发合同书》、《补充协议》及有关本次还建事宜的全部协议中规定的违约责任不再适用。富饶公司不得按照原《合作开发合同书》、《补充协议》及有关本次还建事宜的全部协议追究金融街公司及华融基础公司的任何违约责任。（3）双方同意本协议履行完毕后，即视为金融街公司完全履行月坛项目挂牌文件、《合作开发合同书》、补充协议及有关本次还建事宜的全部协议等文件中规定的金融街公司及华融基础公司的全部责任义务。（4）本协议与月坛项目挂牌文件、《合作开发合同书》、《补充协议》及有关本次还建事宜的全部协议中条款不一致的情况，以本协议为准。富饶公司法定代表人邓天志在该协议上签字并加盖有富饶公司公章。
2015年5月6日，富饶公司向华融基础公司、华融综合公司发出，要求履行《合作开发合同书》及《补充协议》交付写字楼及商品房的函。该函称：根据合同及补充协议的约定，我司已选定1号写字楼的首层1170平方米（含公摊面积），2至5层每层2600平方米共计10400平方米（不含公摊面积）。地下一层3000平方米（不含公摊面积），同时选定了住宅楼2508.03平方米的商品房。根据贵司提供的数据，1号楼并没有按《补充协议》附件二表明的设计图施工。我司认为在我公司已选定房屋的前提下，贵司再次调整设计方案，亦未依约披露设计情况，现我公司要求变更原选定的房屋重新确定。同时依约贵公司应支付自2014年7月15日以后的逾期交房租金损失。
2015年5月13日，华融基础公司收到该函，并于5月26日回函，称：华融基础公司将充分考虑富饶公司提出的问题，尽快与回迁楼宇的开发建设单位进行沟通，与富饶公司进一步协商，共同确定解决方案。
2015年7月28日，富饶公司与华融基础公司签订《合作开发合同书》之补充协议六，约定：目前46号院回迁楼已竣工，华融基础公司在为富饶公司办理回迁楼住宅商品房产权过程中，北京市住房保障办公室告知，该回迁楼不能办理商品房产权，产权性质只能为参照经适房产权管理。双方对此表示同意。关于房屋产权性质差异所产生的可能经济影响，华融基础公司同意支付补偿金。华融基础公司为富饶公司办理完毕上述21套房屋产权证，并在双方完成上述房屋面积误差结算、补偿金支付后，双方关于《合作开发合同书》及2012年5月《补充协议》以及涉及住宅楼楼座地上2500平方米商品房的相关协议项下的全部责任义务履行完毕。关于项目结算等事宜，双方仍按《合作开发合同书》及相关补充协议的约定继续履行。该份协议中加盖的富饶公司公章与310协议所盖公章一致。
2015年9月11日，金融街公司向富饶公司发出《房屋交付通知》，要求富饶公司于2015年9月18日办理还建房屋的验收及移交手续。该函件已签收。
2016年4月14日、2016年4月27日，富饶公司向金融街公司发送《律师函》，表示同意于2016年4月18日办理还建房屋的验收及移交手续。
2016年5月，华融基础公司、金融街公司向富饶公司发送《律师函》，表示因富饶公司否认310协议效力且双方尚在诉讼中，如富饶公司拟接受有关房屋，应在法院主持下且全面确认310协议效力下进行。
2017年3月21日，富饶公司向华融基础公司、华融综合公司、金融街公司发送《律师函》，要求交房并赔偿相应损失。2017年3月31日，金融街公司向富饶公司回函，并申请在本院主持下进行交房。2017年4月6日，华融基础公司向富饶公司回函，表示还建义务已经转移给金融街公司承担，在富饶公司否认310协议且尚在诉讼中的情况下，损失应由富饶公司承担。2017年8月10日，金融街公司再次函告富饶公司，要求按照310协议交房。富饶公司收到该函件。
2017年9月14日，金融街公司与富饶公司在本院见证下进行交房，但因双方对车位问题未达成一致，未实际进行交接。
2018年1月15日，富饶公司与金融街公司签订《房屋交接单》和《结算协议》，交接房屋实测建筑面积为地上12606.43平方米，地下3434.57平方米。
关于合同协商过程，富饶公司提供经公证的与华融基础公司之间往来邮件，邮件中所发送的合同相关讨论稿内容反映出双方在协商签订合同过程中，曾明确约定富饶公司分得的地上建筑面积只分摊该栋楼房首层大堂中应分摊的面积，富饶公司分得的地上建筑面积约10000平方米与该楼座的分摊系数无关，且产权证上载明的建筑面积应大于10000平方米，拟证明双方签约的本意是富饶公司分得的房屋除大堂外不参与分摊。华融基础公司对此证明目的不认可，认为双方最初确有过不含分摊面积这一协商内容，但后期因增加了还建面积，双方又重新进行了约定，故富饶公司应参与正常的公摊面积分摊，双方之间的约定应以最终签署合同文本为准。
审理中，本院进行了现场勘验。应富饶公司申请，本院向北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会发送调查函。北京市规划和自然资源委员会回函称：根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）和《房产测量规范》（GB/T17986），建筑工程和房产测量对建筑物面积的界定和计算标准不同。建设工程建筑面积是计算是用于新建、扩建、改建的工业和民用建筑工程建设。房产面积测算是指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房产测量中共有共用面积的分摊方法按照《房产测量规范》（GB/T17986）“附录B成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊”规定执行。关于分摊比例产权人自行约定问题建议向住房建设部门核实。北京市住房和城乡建设委员会回复：《国标》3.3.1规定：房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及为城镇规划建设提供数据和资料。我市与产权有关的测量工作为房产测绘工作，因此，《国标》规定的房屋建筑面积概念适用于产权测绘阶段。一般情况下，房屋面积测算人员获取房屋边长、墙体厚度数据后，采用几何公式法计算房屋建筑面积。在《北京市商品房预售合同》中，如房屋买卖双方约定“（以）项目竣工后实测建筑面积为准”一般均指以房产测绘机构按照《国标》测量计算的房屋实测面积为准。其他合同可视其具体约定参考理解。
审理中，应富饶公司申请，本院委托鉴定机构对涉案房屋的市场租金价格和房产价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定北京北方房地产咨询评估有限责任公司进行评估。2019年9月27日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具《房地产估价报告》三份，评估结果如下：1.涉案房屋在2019年9月3日的市场价值单价为，-1层53523元/㎡，1层146672元/㎡,2-4层107046元/㎡；2.涉案房屋在2015年1月22日的市场价值单价为，-1层43231元/㎡，1层118452元/㎡,2-4层86462元/㎡；3.涉案房屋在2014年7月16日的市场租金单价为，-1层9.87元/㎡.天，1层24.87元/㎡.天,2-4层19.74元/㎡.天。按310协议所交付的房屋在2015年1月22日的市场价值为1271914108元，在2019年9月3日的市场价值为1574739644元。
本院认为，结合各方诉辩意见，本案争议焦点主要有如下几项：一、310协议的性质是债务转移协议还是代履行协议；二、华融基础公司、华融综合公司是否应当向富饶公司支付违约金。
一、关于310协议的性质问题。首先，法院应审查310协议的效力。法定代表人在合同上加盖法人公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，除《中华人民共和国公司法》第16条等法律对其职权有特别约定的情形外，应当由法人承担相应的法律后果。法人以所盖之章与备案公章不一致为由否定合同效力的，人民法院不予支持。本案中，富饶公司的法定代表人邓天志在310协议上签字并加盖有富饶公司的公章，表明其是以富饶公司名义签订协议，应由富饶公司法人承担相应的法律后果。富饶公司以该公章系已经失效的旧章为由主张310协议对富饶公司不发生法律效力，本院不予支持。310协议系金融街公司、富饶公司真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该协议真实、有效，双方均应依约履行。其次，关于310协议是债务转移协议还是代履行协议，富饶公司依据《中华人民共和国合同法》第65条主张该协议是代履行协议，故其仍有权依据《合作开发合同书》和补充协议要求华融基础公司继续履行，并要求其承担相应的违约责任。华融基础公司认为310协议是债务转移协议，金融街公司已经承担了相应的还建义务，富饶公司无权再向华融基础公司主张。对此，本院认为，合同性质应当以合同约定的权利义务进行判断，双方主张的代履行协议与债务转移协议之根本区别即在于第三人加入债务后原债务人是否免责。310协议中明确约定：“协议是经双方协商一致，针对月坛项目挂牌文件以及本次还建事宜的全部协议规定的金融街公司及华融基础公司还建义务作出的变更及补充。双方同意本协议履行完毕后，即视为金融街公司完全履行月坛项目挂牌文件、《合作开发合同书》、补充协议及有关本次还建事宜的全部协议等文件中规定的金融街公司及/或华融基础公司的全部责任义务。双方同意富饶公司与华融基础公司、华融综合公司签订的原《合作开发合同书》、《补充协议》及有关本次还建事宜的全部协议中规定的违约责任不再适用。富饶公司不得按照原《合作开发合同书》、《补充协议》及有关本次还建事宜的全部协议追究金融街公司及华融基础公司的任何违约责任。”从该约定内容可以明确四点，即：1.310协议是对月坛项目挂牌文件以及本次还建事宜的全部协议规定的还建义务的补充和变更；2.《合作开发合同书》和补充协议中华融基础公司的全部还建义务转移至310协议中约定的金融街公司的义务项下；3.明确免除了富饶公司与华融基础公司、华融综合公司签订的全部协议中违约责任约定的适用，富饶公司亦不得再向华融基础公司主张违约责任。4.富饶公司同意还建义务由金融街公司承担。同时310协议对于金融街公司的交房面积、时间及违约责任还另行进行了约定。综上，310协议符合债务转移法律关系项下特征，对于富饶公司主张代履行协议性质的意见，本院不予采纳。富饶公司主张310协议系金融街公司与其签订，华融基础公司并非该协议签订主体，故免除违约责任的内容对于华融基础公司不生效，对此本院认为，华融基础公司在诉讼过程中明确表示认可310协议内容，且以《合作开发合同书》和补充协议约定的还建义务为标准，310协议内容并无违背华融基础公司的意思，其还因310协议免除了违约责任，债务人华融基础公司在此协议中只是享受利益，故不能据此否认310协议对于华融基础公司的效力。
二、关于华融基础公司、华融综合公司是否应当向富饶公司支付违约金。根据前述，310协议系债务转移协议，华融基础公司在原《合作开发合同书》及补充协议中的还建义务由金融街公司承担，履行的依据即为310协议，该协议对还建房屋的部位、面积、装修标准进行了明确约定，并以附表、附图形式对房屋的房号、位置进行了标注，现双方均认可已就310协议记载的内容交付完毕，故富饶公司再主张房屋交付面积不足缺乏合同依据，本院不予采信。另富饶公司主张《合作开发合同书》及补充协议中约定的建筑面积系规划建筑面积，不应按办理产权时的建筑面积进行分摊。本院注意到在签约协商过程中，富饶公司曾经明确在合同条款中约定不含分摊面积的部分内容，但在最终合同版本中对该部分内容予以了变更。富饶公司称系采纳更简洁明了的表达方式表述不含分摊面积的内容。华融基础公司称系增加了交付面积而修订了合同内容。分析合同文本内容，结合本院对房地产管理部门的咨询意见及富饶公司在310协议中对含有分摊的建筑面积的确认，本院对富饶公司的该部分主张不予支持。据此，富饶公司主张的房屋面积不足损失、租金损失和因不能交付部分房屋产生的违约金本院均不予支持。关于逾期交房违约金，310协议中已经约定“还建房屋交付应不晚于2015年9月30日”，该约定系富饶公司对变更房屋交付时间的同意，故其再主张2014年12月29日至2015年9月18日之间的逾期交房违约金缺乏依据。310协议中约定的还建房屋于2018年1月15日交付，客观实际晚于该协议约定的2015年9月30日，但之前已有310协议明确免除华融基础公司关于还建事宜的违约责任，故富饶公司向华融基础公司主张逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。华融综合公司作为连带担保人亦无需承担相应责任。富饶公司主张金融街公司系代华融基础公司履行还建房屋的义务，并要求华融基础公司承担逾期交房的违约责任，但根据前述分析还建义务已转移由金融街公司承担，富饶公司应向金融街公司依据310协议主张逾期交房违约金。诉讼中，富饶公司和金融街公司也对逾期交房的事实进行了举证和辩论，为避免当事人诉累，本案一并予以处理。考虑到富饶公司发函要求金融街公司于2016年4月18日办理交房手续之时，双方已经进入诉讼，对交付面积是否存在不足产生争议，而且2017年9月14日在本院见证下进行交房时，又因富饶公司提出车位问题未能达成一致，再结合310协议之约定和客观履行情况，对于导致逾期交房的责任应由富饶公司和金融街公司各承担一半，本院酌情判决金融街公司支付富饶公司逾期交房违约金81148120元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第八十四条之规定，判决如下：
一、金融街控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内向北京富饶房地产开发有限公司支付违约金81148120元；
二、驳回北京富饶房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费444665元，由北京富饶房地产开发有限公司负担。
案件受理费3673145.3元，由北京富饶房地产开发有限公司负担（已交纳3166859.68元，余款506285.62元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 陈 妍
审 判 员 陈雨菡
二〇一九年十二月二十七日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁
