长沙市雨花城市建设投资集团有限公司与湖南海星旅游发展有限公司、北京海洋城旅游文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院

民事案件判决书

（2020）湘0111民初2952号

原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称原告）与被告湖南海星旅游发展有限公司（以下简称海星公司）、北京海洋城旅游文化发展有限公司（以下简称海洋城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈为和被告海星公司的委托诉讼代理人郑新到庭参加诉讼。被告海洋城公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告与被告海洋城公司签订的《长沙“海洋水游城”项目物业租赁协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。 1、诉争物业租赁协议的解除及场地的腾空返还。根据合同约定“本协议签订后2个月内，被告海洋城公司（以下称乙方）应在租赁物业所在地成立乙方全资控股的项目公司。项目公司成立后，本协议中乙方的权利义务由项目公司承继，但乙方对项目公司履行本协议义务以及产生的违约责任承担连带责任。乙方未能在协议约定的期限内按时足额缴纳承租费、物管费及其他费用，每逾期一日，原告（甲方）有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用总和的0.3‰的滞纳金。当拖欠租金或其他费用累计达30天，甲方有权断水断电，并有权解除本协议。”被告海星公司和海洋城公司未按照约定向原告支付租金，本院做出的（2019）湘0111民初4753号民事判决生效后，被告仍未向原告支付租金，现拖欠租金近两年，故原告请求解除与被告海洋城公司签订的诉争物业租赁协议，符合约定和法律规定，本院予以支持；因本院于2020年9月21日向被告海洋城公司送达了起诉状副本，故诉争租赁协议于2020年9月21日解除；原告请求被告海星公司腾空并返还诉争场地，符合法律规定，本院予以支持； 2、关于解除合同惩罚性违约金。根据约定，本协议签订生效后，除不可抗力（如自然灾害、战争等因素），任何一方不得违约，如因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除协议的，违约方除应按照协议其他条款承担违约责任、赔偿对方的损失、并支付对方的预期利润外，还应向守约方支付合同租赁期租金总额的5%作为惩罚性违约金。原告据此主张被告海星公司向其支付惩罚性违约金，因双方约定的惩罚性违约金过高，且原告因被告未按时支付租金等费用已向被告海星公司主张了违约责任，根据诉争租赁合同的实际履行情况，并结合公平原则，本院对原告主张被告向其支付以起算租金之日起至租赁协议解除之日止（2018年1月1日起至2020年9月21日止）应支付租金的5%计算的惩罚性违约金予以支持，对原告超过部分的诉讼请求不予支持，即被告海星公司应支付原告惩罚性违约金999075元【（15515.87㎡×38元×12个月+15515.87㎡×39.52元×12个月+15515.87㎡×41.1元×8个月+15515.87㎡×41.1元÷30天×21天）×5%】；被告海星公司辩称本案应追加湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司参加诉讼并承担相应付款责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳； 3、关于被告海洋城公司的责任。根据诉争租赁物业协议的约定，被告海洋城公司为开发和运营“长沙海立方海洋公园”项目，出资设立被告海星公司，并授权被告海星公司全权行使经营权，被告海星公司取得了对案涉物业的使用权，被告海洋城公司的权利义务由被告海星公司承继，被告海洋城公司对被告海星公司履行本协议义务以及产生的违约责任承担连带责任，故原告主张被告海洋城公司对被告海星公司上述惩罚性违约金债务承担连带责任，符合约定和法律规定，本院予以支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告海洋城公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《长沙“海洋水游城”项目物业租赁协议》、（2019）湘0111民初4753号民事判决书、（2019）湘民终279号民事判决书，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实： 2014年12月30日，原告（甲方、出租方）与被告海洋城公司（乙方、承租方）签订《长沙“海洋水游城”项目物业租赁协议》，约定：1、项目合作内容：（1）甲方将位于长沙市雨花区××路××路交汇处的三层集中物业出租给乙方使用，租赁物使用面积共计13752.36㎡，其中一层使用面积4255㎡，二层使用面积4374㎡，三层使用面积4196㎡，三层露台外摆区使用面积927.36㎡；该出租物业见附件店铺平面示意图，具体面积以最终测量的使用面积数据为准，甲乙双方约定在缴纳第三年租金时以实测数据进行租金表修正，双方另行补充约定;（2）租赁用途：乙方将租赁物业用于开发“长沙海洋水游城”项目；（3）该物业的租赁期限为20年，其中免租期2年，自物业交付之日起计算，免租期计入租赁期限但不收取租金；（4）乙方须遵守商业街统一管理规定，包括按时足额支付物业管理费和宣传推广费用；主力店物管费标准暂定为5元／㎡／月（该物管费包括公共耗能费、公用设施维护、以及公共区域内保安、保洁、环境绿化等费用）。物业费从甲方将房屋交付给乙方之日起计收，由乙方支付给承担甲方商业街总体物业管理的物业公司，乙方须与该物业公司另行签署《物业管理合同》；租赁区域内的保安、保洁由乙方自行承担。租赁区域内的水、电、煤气、电话费、保安、保洁费以及根据当地政府有关部门下发文件规定，或物业管理进行整体促销活动需要而应由使用人分摊的费用等由乙方自行支付；（5）乙方向甲方租赁物业，乙方自行投资建设，并向甲方按时足额支付物业租金：（6）本协议签订后2个月内，乙方应在租赁物业所在地成立乙方全资控股的项目公司（项目公司的成立以完成项目公司的工商注册登记为准），项目公司的税务登记应在长沙市雨花区；（7）本项目的屋顶由乙方负责绿化和管理；2、租金标准及支付方式：起始租金标准为38元／平方米／每月（大写：叁拾捌元／平方米／月），整体物业免租2年，共24个月，以物业实际交付之日起计算免租期；免租期后，第四年至第五年租金在上一年度租金的基础上上浮4%;第六年至第十年租金在上一年度租金的基础上上浮3%，第十一年至第十五年租金在上一年度租金的基础上上浮5%，第十六年至第二十年租金在上一年度租金的基础上上浮8%，其中计租期第一年的月租金为38元／月／平方米，计租期第二年的月租金为39.52元／月／平方米，计租期第三年的月租金为41.1元／月／平方米；租赁费实行按年支付，乙方应于免租期满前一个月向甲方足额支付下一年度全年租金；之后每一年度的租金，乙方均须在每一年度开始前一个月足额支付给甲方；3、乙方按照本协议约定向甲方按时足额支付相应租金，按时足额向物业公司缴纳物业管理费用，项目公司成立后，本协议中乙方的权利义务由项目公司承继，但乙方对项目公司履行本协议义务以及产生的违约责任承担连带责任；4、乙方因正常经营之需要的包含但不限于煤气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业管理费用等由乙方按时足额向有关公用事业部门交纳，缴费标准全部按照国家规定执行。在条件允许的情况下，应根据乙方经营需要添加，实行独立计量抄表。若因乙方未按时足额缴纳相关水、电、暖气等相关费用给乙方造成的一切损失，甲方均不承担任何法律责任；5、乙方未能在协议约定的期限内按时足额缴纳承租费、物管费及其他费用（水电费等），每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用总和的0.3‰的滞纳金。当拖欠租金或其他费用累计达30天，甲方有权断水断电，并有权解除本协议，因断水、断电等措施给乙方造成的一切损失均由乙方自行负责，甲方不承担因此带来的任何法律责任；6、本协议签订生效后，除不可抗力（如自然灾害、战争等因素），任何一方不得违约，如因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除协议的，违约方除应按照协议其他条款承担违约责任、赔偿对方的损失、并支付对方的预期利润外，还应向守约方支付合同租赁期租金总额的5%作为惩罚性违约金。协议签订后，被告海洋城公司为经营该项目于2015年1月20日设立了全资子公司即被告海星公司。原告于2015年12月31日前将案涉物业交付给被告海星公司。被告海星公司接收该物业后便组织对“海立方海洋公园”项目进行设计、装修施工。被告海星公司应于2018年1月1日前向原告支付租金，但一直未支付，原告多次催促未果，于2019年5月7日诉至本院，请求：1、请求判令被告海星公司立即支付原告拖欠的租金合计5301611.08元（2018年度租金为4075236.72元,2019年度暂计算至2月28日租金为1226374.36元），后续自2019年3月1日起的租金按照租赁合同约定持续计算至租赁合同解除、物业返还之日止;2、请求判令被告海星公司立即支付原告垫付的物业费115万元;3、请求判令被告海星公司支付租金、物业费滞纳金641941.94元（滞纳金暂计算至2019年2月29日，后续滞纳金按照0.3‰每日的标准继续计算到被告实际清偿全部拖欠款项之日止）;4、请求判令被告海星公司支付解除合同惩罚性违约金9357093.66元;（以上4项标的额合计16450646.68元。）5、请求判令被告海洋城公司对被告海星公司前述给付义务承担连带清偿责任;6、请求判令被告湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司、长沙海方旅游管理开发有限公司对被告海星公司前述一、二、三项给付义务承担共同清偿责任;7、请求判令本案诉讼费用由本案被告承担。本院在该案审理过程中查明诉争物业租赁总面积为15515.87平方米。本院于2019年12月23日做出（2019）湘0111民初4753号民事判决书，判决如下：一、被告海星公司支付原告租金5301611.08元（暂计算至2019年2月28日，后段时间按照合同约定另计）；二、被告海星公司支付原告垫付的物业管理费1150000元：三、被告海星公司支付原告逾期支付租金、物业管理费的违约金641941.94元（暂计算至2019年2月28日，后段时间按照每日0.3‰的标准继续计算到实际清偿之日止）；四、被告海洋城公司对上述第一、二、三项付款义务承担连带责任。该判决生效后，被告未按照判决主文向原告支付所欠租金及后续租金，原告认为被告无力支付拖欠的租金、物业费等费用，导致租赁合同目的根本无法实现，解除物业租赁协议的约定条件和法定条件均已成就，故诉至法院，请求依法裁决。本院分别于2020年4月15日和2020年9月21日向被告海星公司和海洋城公司送达了起诉状和证据副本。 另查明，2018年1月26日，被告海星公司和海洋城公司以案外人长沙海方旅游管理开发有限公司、湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司为被告向长沙市中级人民法院提起诉讼，请求依法判决：1、长沙海方旅游管理开发有限公司、湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司停止侵权、排除妨碍，立即迁出本案诉争场地，不得以任何方式干扰原告正常经营；2、赔偿其损失3000万元。2019年1月23日，长沙市中级人民法院做出（2018）湘01民初542号民事判决书，判决如下：一、限长沙海方旅游管理开发有限公司、湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司在判决生效之日起30日内将本案诉争场地移交给本案被告海星公司；二、限长沙海方旅游管理开发有限公司、湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司在判决生效之日起15日内向本案被告海星公司连带赔偿2017年6月5日至2018年1月24日的租金损失4004082.12元、装饰装修折价损失1150500元；三、驳回被告海星公司和海洋城公司的其他诉讼请求。长沙海方旅游管理开发有限公司、湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司不服判决，提起上诉。湖南省高级人民法院于2019年6月28日做出（2019）湘民终279号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。

一、原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司与被告北京海洋城旅游文化发展有限公司于2014年12月30日签订的《长沙“海洋水游城”项目物业租赁协议》于2020年9月21日解除； 二、被告湖南海星旅游发展有限公司于本判决生效后15日内将位于长沙雨花区××路××路交汇处“长沙海立方海洋公园”三层集中物业腾空并交付给原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司； 三、被告湖南海星旅游发展有限公司于本判决生效后15日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司违约金999075元； 四、被告北京海洋城旅游文化发展有限公司对被告湖南海星旅游发展有限公司上述第三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费94544元，公告费1250元，合计95794元，由原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司负担30000元，由被告湖南海星旅游发展有限公司和被告北京海洋城旅游文化发展有限公司负担65794元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　邓红梅 人民陪审员　　周　辉 人民陪审员　　周江**

书　记　员　　罗　彬