湖南颐舍酒店管理有限公司等与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院 民事判决书 （2025）湘0111民初2752号 原告：长沙市****有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南天润人合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南天润人合律师事务所律师。 被告：湖南****有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，湖南潇湘律师事务所律师。 被告：***，男，1972年2月25日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：***，湖南潇湘律师事务所律师。 被告：***，女，1982年9月18日出生，汉族，住张家界市永定区。 委托诉讼代理人：***，湖南潇湘律师事务所律师。 被告：***，男，1982年9月10日出生，汉族，住广东省清远市清新区。 委托诉讼代理人：***，湖南潇湘律师事务所律师。 被告：***，男，1968年8月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：***，湖南潇湘律师事务所律师。 被告：***，男，1959年1月31日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 原告长沙市****有限公司（以下简称原告）与被告湖南****有限公司（以下简称颐舍公司）、***、***、***、***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年2月21日立案后，依法适用普通程序，于2025年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***，颐舍公司的委托诉讼代理人***，***、***、***、***的共同委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。***经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认《三力国际项目商业物业租赁合同》于2024年9月18日解除；2.判令颐舍公司支付拖欠的租金1606752.85元；3.判令颐舍公司支付因拖欠租金所产生的违约金12786831.32元（以欠缴租金为基数，按3%/天的标准暂计算至2024年11月7日，之后违约金按上述标准计算至实际清偿之日止）；4.判令颐舍公司支付因合同违约需承担的装修免租期内租金459334.72元；5.判令颐舍公司支付因违约行为导致原告主张权利而产生的律师费25000元；6.判令***、***、***、***、***在认缴出资限额内承担补充赔偿责任；7.判令颐舍公司、***、***、***、***、***共同承担案件受理费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月4日，原告与颐舍公司签订《三力国际项目商业物业租赁合同》，约定原告将位于长沙市雨花区曙光南路与王家冲路交汇处的三力国际商业的两处物业租赁给颐舍公司作酒店及酒店大堂使用，并约定了租赁期限、装修免租期及经营扶持、租金及支付方式、房屋交付、双方保证及责任、违约责任、合同解除等条款。合同签订后，经营期间颐舍公司履约情况良好，但自2023年10月起，颐舍公司开始长期拖欠租金。为此，原告多次致电、发函，要求颐舍公司及时足额缴付租金。2024年9月9日，颐舍公司因无力经营向原告申请退铺，办理退铺手续。2024年9月18日，原告向颐舍公司发出《解除三力国际项目商业物业租赁合同通知书》，通知颐舍公司履约保证金不予退还，合同即日解除，颐舍公司需在收到通知5日内交付租金并搬离现场。原告经查询颐舍公司市场主体登记信息，发现颐舍公司于2025年1月8日在全国企业信用信息登记系统发布债权人公告，但并未依法通知原告申报债权。后经查询颐舍公司工商内档资料，发现颐舍公司注册资金为500万元，其他被告系颐舍公司的股东，认缴期限均为2037年4月19日，其他被告均未实缴出资。现颐舍公司未向原告支付租金、违约金及装修免租期费用，颐舍公司及其各股东存在恶意逃避债务的情形，依法应在认缴出资限额内对公司债务承担补充赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 颐舍公司辩称，1.原告与颐舍公司的房屋解除时间为2024年9月18日，颐舍公司也同意该时间终止合同，应当认定双方协商一致解除合同；2.双方就欠付租金以及押金抵扣事实未能达成一致意见，不能认定颐舍公司构成根本违约，50万元押金应当折抵房租；3.颐舍公司接手物业后，先后投入将近200万元进行装修、修缮，颐舍公司退场后，原告将物业进行招标出租，从颐舍公司的装修、装饰中获取了一定的利益，颐舍公司的装修残值应当折抵部分房租；4.原告向颐舍公司主张律师费用没有合同依据，也非必要性支出，颐舍公司不予认可；5.原告主张的违约金不是实际损失，违约金与律师费的主张属于重复主张，不应得到支持。原告主张的违约金过高，欠付的租金仅100余万元，但是其违约金却超过10000万元，显然不合理、不合法，不应得到支持。综上，应当认定双方是给予实际情况以及颐舍公司的履约能力、存在实际情况的重大情势变更而共同协商一致达成的解除合同，双方均不应互负违约责任，请求法院查明事实，依法支持颐舍公司的答辩意见。 ***、***、***、***共同辩称，一、***、***、***、***已经全面履行出资义务，依法无需承担补充赔偿责任。依照法律规定，股东对公司债务承担补充赔偿责任的前提是未履行或未全面履行出资义务。本案中，***、***、***、***作为颐舍酒店的股东，已按公司在工商登记部门的认缴承诺，通过以货币方式足额将认缴出资存入公司账户，完成了全部出资义务。因此，***、***、***、***依法无需承担补充赔偿责任。二、原告主张的违约金缺乏合法性，律师费无合同依据。关于违约金，原告主张按日3%计算，年利率1095%。本案中，原告未举证证明其实际损失与高额违约金相当，违约金计算标准高于损失，显失公平，请求法院依据法律规定予以调整。关于律师费，合同未约定违约方需承担律师费，且原告未提交相关法律依据，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条，律师费应由原告自行承担。综上，***、***、***、***作为股东均已足额实缴出资，原告主张恶意逃避债务没有事实依据，要求***、***、***、***承担补充赔偿责任没有请求权基础，请求驳回原告对***、***、***、***的全部诉讼请求。 ***未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的《三力国际项目商业物业租赁合同》、退铺申请、解除三力国际项目商业物业租赁合同通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月4日，原告（甲方）与颐舍公司（乙方）签订《三力国际项目商业物业租赁合同》，约定：一、甲方将位于长沙市雨花区曙光南路与王家冲路交汇处的三力国际商业的两处物业租赁给乙方使用；租赁物1为三力国际商业物业3-5楼房屋，建筑面积5192.33平方米，租赁用途为酒店；租赁物2为三力国际商业物业1楼12号房屋，建筑面积89.15平方米，租赁用途为酒店大堂。二、租赁期限自2019年4月1日起至2029年3月31日止，共10年，甲方同意给予乙方装修免租期2个月，即2019年4月1日至2019年5月31日止，在装修免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但应照常交纳物业管理费、垃圾清运费。三、甲方对租赁物1给予乙方经营扶持期二年，从2019年6月1日起计算，每年累计缴满十个月租金，给予两个月免租（即乙方足额支付2019年6月1日至2020年3月31日租金后，免2020年4月1日至2020年5月31日租金；足额支付2020年6月1日至2021年3月31日租金后，免2021年4月1日至2021年5月31日租金），扶持期内，如乙方未能正常履约，扶持优惠立即取消，并需如数补齐乙方已享受到的优惠政策，甲方对租赁物2不给予经营扶持。四、租金自装修免租期满至次日开始计算，即从2019年6月1日起开始计收租金；租赁物1的起始租金为42元/月/㎡，租金在前3年内（含免租期）不变，从第4年起上浮6%，每满3年递增一次，每次增幅6%，即2019年6月1日至2022年3月31日的租金单价为42元/月/㎡，2022年4月1日至2025年3月31日的租金单价为44.52元/月/㎡，以此类推；租赁物2的起始租金为130元/月/㎡，租金在前3年内（含免租期）不变，从第4年起上浮6%，每满3年递增一次，每次增幅6%，即2019年6月1日至2022年3月31日的租金单价为42元/月/㎡，2022年4月1日至2025年3月31日的租金单价为44.52元/月/㎡，以此类推。五、两处物业的首次租金为季度支付，乙方应于合同签订后三日内向甲方支付首期租金689002.08元，以后租金支付方式均为半年度一交，每期的租金乙方应提早30天向甲方支付；乙方须及时足额向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，具体依照乙方与物业管理公司签订的相应物业管理合同约定为准。六、乙方应向甲方支付两处物业的履约保证金500000元，乙方如出现合同违约情况，履约保证金不予退还，租赁合同到期后，双方办理完房屋交接手续，确认乙方履行本合同无违约行为的，甲方将该保证金无息退还乙方。七、在甲方并无违约的前提下，乙方擅自提前解除本合同的，合同履约保证金不予退还，乙方的投入全部无偿归甲方；乙方拖欠水费、电费等应交付费用的，甲方有权收取乙方的滞纳金为3%/天。八、乙方拖欠租金、水电费用或其他各项费用达一个半月的，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁房屋，乙方已交纳的履约保证金不退还，且甲方有权要求乙方支付装修免租期的租金，由此造成甲方损失的，乙方应当向甲方赔偿；甲方据此提前终止租赁合同，应书面通知乙方，乙方应在接到通知之日起十日内搬离并交回租赁房屋，租金结算至乙方将房屋交还给甲方之日止，如乙方在接到甲方通知后十日内仍未搬离并交回租赁房屋，视为乙方放弃其拥有权，甲方有权采取停水、停电、阻塞通道、强制清场等一切措施自行收回租赁房屋。双方还约定了其他事项。 合同签订后原告按约交付房屋，2024年9月9日，颐舍公司发出《退租申请》，载明：颐舍酒店于2019年3月4日与原告签订租赁合同10年，因经营不善于2024年9月18日申请退铺，合同保证金500000元冲抵欠缴租金。并提交《三力国际退铺申请表》，载明：申请房号1楼12号房屋、3-5楼房屋，申请人颐舍公司，申请将租赁保证金50万元冲抵欠缴部分租金，欠缴2024年3月1日至2024年9月18日期间租金合计1605615.08元。 2024年9月18日，原告向颐舍公司发出《解除通知书》，载明：“贵方欠缴我司2023年10月1日至2024年9月18日期间房屋租金2759746.88元，但贵方截止2024年9月18日仅支付了1154131.8元，欠缴1605615.08元……经我司书面通知，贵方拖欠租金超过三个月，我司有权单方面提出解除合同，现贵方已拖欠租金长达7个月之久，严重违约，致使合同目的无法实现，我司根据合同约定特书面通知贵方：贵方与我司签订的《三力国际项目商业物业租赁合同》即刻解除，履约保证金不予退还，解除通知自本通知书送达之日起发生法律效力，贵方自收到本通知书之日起5日内向我司全额支付2023年10月1日至2024年9月18日期间欠缴租金1605615.08元，并于2024年9月23日前将租赁物清空搬离后无偿移交我司，如未能在上述时间内搬离的，则视为贵方放弃租赁物及新建房屋内所有物品、设备、装修等财产所有权，我司可自行处理……”。颐舍公司在通知落款处盖章，并签署时间“2024年9月18日”。 在审理过程中，1.原告与颐舍公司对合同解除时间为2024年9月18日、履约保证金为50万元均无异议；原告主张因颐舍公司出现违约情形，履约保证50万元不予退还；颐舍公司主张双方系协商一致解除合同，履约保证金应予抵扣欠付租金1606752.85元。2.***、***、***、***共同提交转账凭证等证据，拟证明其已向颐舍公司实缴出资；原告质证认为上述证据无法完整证明已经履行出资义务，存在转账金额与股份所占出资金额不一致、转款人与股东不同、电子回单并非全部备注股本金等问题。3.原告述称在合同解除后就收回了案涉租赁标的物，后续进行了招商，尚租出去。4.原告提交《民事诉讼委托代理合同》、发票，拟证明因案涉纠纷支出律师费250000元；颐舍公司等质证认为该项支出为非必要性支出，与违约责任属于重复主张。 另查明，颐舍酒店成立于2017年4月19日，注册资本500万元，***出资比例45%即225万元，***出资比例20%即100万元，***出资比例15%即75万元，***出资比例10%即50万元，***出资比例10%即50万元，出资（认缴）时间均为2037年4月19日。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与颐舍公司签订《三力国际项目商业物业租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。 关于合同解除的认定。《三力国际项目商业物业租赁合同》约定“乙方拖欠租金、水电费用或其他各项费用达一个半月的，甲方有权单方面解除本合同”，现颐舍公司自2023年10月起长期拖欠租金，原告于2024年9月18日发出解除合同通知书，颐舍公司盖章确认且未提出异议。颐舍公司虽辩称系双方协商一致解除合同，但依据其发出的《退租申请》及解除合同通知书可知，颐舍公司系因经营不善主动申请退租，原告系基于其根本违约行为行使单方解除权，而非双方协商一致解除。因此，颐舍公司的该项抗辩意见，本院不予采信，案涉合同解除时间为2024年9月18日。 关于欠付租金及违约金的认定。原告主张欠付租金为1606752.85元，颐舍公司予以认可，本院予以确认。颐舍公司辩称履约保证金50万元应抵扣欠付租金，虽然《三力国际项目商业物业租赁合同》约定“乙方拖欠租金、水电费用或其他各项费用达一个半月的……已交纳的履约保证金不退还”、“乙方拖欠水费、电费等应交付费用的，甲方有权收取乙方的滞纳金为3%/天”，颐舍公司客观上亦存在拖欠租金构成的违约行为，但是双方约定的违约金标准过高，本院综合合同履行情况和当事人过错程度，将违约金核减为20万元，剩余30万元则用于抵扣欠付租金，颐舍公司还应向原告支付租金1306752.85元（1606752.85元-300000元）。超过部分，本院不予支持。颐舍公司辩称装修残值应折抵欠付租金，但其未证据证明装修残值具体数额，本院亦不予采信。鉴于颐舍公司已承担了20万元的违约金，原告另行主张其承担违约责任，本院不予支持。 关于装修免租期租金的认定。《三力国际项目商业物业租赁合同》约定“乙方拖欠租金、水电费用或其他各项费用达一个半月的，甲方有权单方面解除本合同……甲方有权要求乙方支付装修免租期的租金”，现颐舍公司违约导致合同解除，原告主张其支付装修免租期租金459334.72元【（42元/月/㎡×5192.33㎡×2个月）+（130元/月/㎡×89.15㎡×2个月）】，符合合同约定，本院予以支持。 关于律师费、保全保险费的认定。鉴于案涉《三力国际项目商业物业租赁合同》未对律师费进行明确约定且保全保险费并非处理纠纷的必要性支出，故原告请求颐舍公司承担律师费、保全保险费，本院不予支持。 关于股东补充赔偿责任的认定。***、***、***、***、***系颐舍公司的股东，原告主张股东恶意逃避债务，但未提交证据证明，其请求股东对颐舍公司债务承担补充赔偿责任，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五八十五条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告长沙市****有限公司与被告湖南****有限公司签订的《三力国际项目商业物业租赁合同》于2024年9月18日解除； 二、被告湖南****有限公司于本判决生效之日起七日内向原告长沙市****有限公司支付租金1306752.85元； 三、被告湖南****有限公司于本判决生效之日起七日内向原告长沙市****有限公司支付装修免租期租金459334.72元； 四、驳回原告长沙市****有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110918元，保全费5000元，公告费500元，合计116418元，由原告长沙市****有限公司负担40000元，被告湖南****有限公司负担76418元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年九月十七日 法官助理*** 书记员*** 附： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。