广州市怡仁物业管理有限公司、广州鑫业国际货运代理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）粤01民终16932号

上诉人广州市怡仁物业管理有限公司（以下简称怡仁公司）因与被上诉人广州鑫业国际货运代理有限公司（以下简称鑫业公司）、原审第三人广州供电局有限公司黄埔供电局（以下简称黄埔供电局）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

怡仁公司上诉请求称：1.撤销一审判决，改判驳回鑫业公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由鑫业公司承担。事实和理由：一、一审对本案案由和法律关系认定错误。怡仁公司与鑫业公司之间没有形成物业服务合同关系。本案立案时定为合同纠纷，后一审法院根据其认定的相关事实改为物业服务合同纠纷，并认定怡仁公司与鑫业公司之间形成了物业服务合同关系，继而以怡仁公司违反合同义务为由，判决怡仁公司承担赔偿责任。这一系列的认定是错误的。一般来说，业主和物业服务公司会签订物业服务合同或协议，具体到涉案大厦的情况，业主会与怡仁公司签署一份《房屋接收声明书》，其中会约定关于物业服务的内容，可由此确定业主与怡仁公司达成了物业服务协议。但鑫业公司一直拒绝签署《房屋接收声明书》，拒绝与怡仁公司达成物业服务协议。即便是考虑事实上的物业服务合同关系，那也应符合合同的基本理论：一方发出要约，一方做出承诺。即便认定怡仁公司发出了要约，那鑫业公司也明显以其行为表示拒绝做出承诺。怡仁公司与鑫业公司双方既未签订书面物业服务合同，也不存在事实上物业服务合同关系，一审认定双方存在物业服务合同关系没有事实和法律依据，故一审判决怡仁公司承担物业服务合同违约责任也是错误的。二、怡仁公司就鑫业公司案涉房屋的用电问题不存在过错和责任。鑫业公司是以案涉房屋长期没有通电给其造成损失而起诉的，关键是查清案涉房屋长期没有通电的原因和责任。本案的关键是怡仁公司是否有配合鑫业公司为案涉房屋进行通电的义务。具有相关生活经验的人都知道：对于二手住宅，原业主迁出时会注销原来的用电账户，新业主需要持房产证、身份证、银行卡去供电局营业厅办理新的用电手续，办妥后该二手房就可以继续正常用电，供电局也就开始从新的用电扣费账户按月收取电费，一旦用电扣费账户余额不足，供电局会通知催缴后，催缴不得就会予以断闸停电。由上可见，案涉房屋要正常通电的前提条件是鑫业公司从原业主接收案涉房屋后，需要及时去黄埔供电局办理新的用电手续。而一审中鑫业公司与黄埔供电局都确认，鑫业公司是在2020年1月（即本案起诉时）才去黄埔供电局营业厅办理用电手续，无需其它单位（如怡仁公司）和个人（如原业主）配合，鑫业公司自身就可以在黄埔供电局处办妥用电手续。在鑫业公司办妥用电手续后，在无需怡仁公司提供任何配合的情况下，鑫业公司与黄埔供电局己处理好案涉房屋的通电问题，案涉房屋己可以正常通电。该事实也证明了案涉房屋的通电问题与怡仁公司无关，怡仁公司既没有能力、也没有义务越过黄埔供电局来配合鑫业公司为案涉房屋通电。本案应是供电合同纠纷，而非物业服务合同纠纷，本案的关键也不在于怡仁公司与鑫业公司之间是否存在物业服务合同关系，因为办理案涉房屋的供电手续本就是鑫业公司的责任，而不是物业服务公司的责任和义务。一审法院脱离生活实际，在没有查清楚案涉房屋为什么数年没有通电真实原因的情况下，认为案涉房屋通电需怡仁公司配合，判决怡仁公司赔偿案涉房屋空置费是错误的。综上，一审对本案关键事实认定错误，对法律关系也未正确认定，将本案的案由错误确定为物业服务合同纠纷，由此错误地适用《物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法规、司法解释，最终作出了错误的一审判决。怡仁公司请求二审查清案件事实，改判支持怡仁公司的上诉请求。

鑫业公司二审提交书面答辩意见，认为一审查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。

一审法院经审理查明： 鑫业公司于2016年7月29日购买了广州开发区××路××号810房（以下简称案涉房屋），面积42.91平方米，房屋用途为住宅，房产证编号为（2016）广州市不动产权第××号。 2019年4月25日，广州市黄埔区人民政府夏港街道办事处综治维稳和信访科出具了一份《情况说明》，内容为：“2016年9月、2017年2月，广州鑫业国际货运代理有限公司法定代表人卢旭（身份证号码：）曾两次过来夏港街综治维稳和信访科咨询，如何解决其位于××路××号810房办不了入住等相关手续的问题。” 2019年11月13日，广州市黄埔区人民政府夏港街道办理处综治维稳和信访科出具了一份《情况说明》，内容为：“2019年5月5日，广州鑫业国际货运代理有限公司法定代表人卢旭（身份证号码：）到夏港街综治维稳和信访科反映，其位于××路××号809房、810房办不了入住等相关手续的问题。我科工作人员于2019年5月7日上午组织了卢旭和该房产物管单位广州怡仁物业管理有限公司负责人黄伯福在夏港街综治维稳和信访科会议室见面，双方进行了协商，至今问题没有解决。特此说明。” 黄埔供电局提供的《广州供电局工程验收通知书》、《供用电方案协议》等证据显示，其已于2008年12月26日将公用低压电线路接通至开发区××路××号的各用户电表。 鑫业公司提供了其委托广州中凌房地产土地资产评估咨询有限公司出具的包括案涉房产在内的租金市场价值的《资产评估咨询报告》，评估结论为：广州市开发区××路××号810房2016年8-12月租金价值为5600元、2017年1-12月租金价值为13440元、2018年1-12月租金价值为13440元、2019年1-12月租金价值为13440元。怡仁公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，鑫业公司没有要求怡仁公司赔偿房屋空置损失费的法律及事实基础。一审法院对该证据的真实性、合法性予以确认。 一审法院询问鑫业公司是否有与前业主到怡仁公司处办理业主信息或相关备案手续。鑫业公司表示其与前业主有去怡仁公司处办理入住手续，但怡仁公司不予理会，之后，鑫业公司又到街道投诉过，要求怡仁公司协助鑫业公司办理入住手续，入住手续的具体内容就是接通水电。 一审法院询问鑫业公司与前业主交接房屋时是否有电。鑫业公司表示有电，但后来装修时发现没有电。 在本案2020年5月19日一审第二次庭审中，鑫业公司确认街道办事处有出面协调过双方之间的物业服务合同纠纷。怡仁公司口头回复街道办事处，因为鑫业公司一直没有办理物业交接手续，故怡仁公司无法办理案涉房屋的通电手续。怡仁公司在一审第二次庭审中主张鑫业公司的房屋已经在通电状态，其不同意支付空置费。怡仁公司确认，案涉房屋从2020年3月25日一审第一次开庭后已处于通电状态。

一审法院认为，双方之间的纠纷应为物业服务合同纠纷。 《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《广东省物业管理条例》第四十五条规定：“物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。”《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第二款规定：“物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”一审法院认为，鑫业公司所有的案涉房屋所在大厦的物业管理单位为怡仁公司，怡仁公司作为物业服务企业，应当根据物业服务合同的约定以及相关的法律、行政法规、行业规范的规定，为业主提供相关的服务，不得以任何理由中断业主的正常用电。本案中，根据黄埔供电局的陈述，其已将公用低压电线路接通至案涉房屋所在小区的各用户电表。根据普通小区的实际状况，公用低压电线与小区用户接通区域［如电表房（箱、柜）、低压配电房（箱、柜）等］位于小区的共同管理区域，属于物业服务企业的管理范围，小区用户接通公用低压电源（电表）需要物业服务企业的配合并提供必要的服务。鑫业公司已通过政府相关部门寻求解决办理入住手续即接通水电，但怡仁公司没有提供证据证明其已配合鑫业公司办理了入住手续或者拒绝为鑫业公司办理入住手续的理由。怡仁公司以鑫业公司没有与原业主办理相关物业管理交接手续及没有交纳物业管理费为由，拒绝为鑫业公司告接通水电，该行为违反了上述法规的规定及物业服务企业的基本义务，侵害了鑫业公司对其所有的案涉房屋的使用权，故鑫业公司请求怡仁公司配合其接通案涉房屋的用电，于法有据，一审法院予以支持。怡仁公司主张鑫业公司的房屋已经在通电状态，鑫业公司也确认，案涉房屋从2020年3月26日后已处于通电状态。该事实说明怡仁公司已为鑫业公司的案涉房屋接通了电源，故鑫业公司的该项请求无需再作处理。 因怡仁公司拒绝配合为鑫业公司接通案涉房屋用电而造成鑫业公司不能使用房屋期间的空置损失应由怡仁公司赔偿，鑫业公司请求按案涉房屋的市场租金标准计算房屋的空置损失，于法有据，亦合情合理，予以支持。根据鑫业公司提供的《资产评估咨询报告》，一审法院认定案涉房屋2016年-2019年期间的租金价值为1120元/月（13440元÷12月）。鑫业公司已于2016年7月29日取得案涉房产的产权，但其确认收楼时有电，后来装修时发现没有电。怡仁公司对案涉房屋没有通电的事实并没有否认，只是认为鑫业公司没有权利要求其办理通电手续。因鑫业公司不能明确案涉房屋没有电的具体时间，结合广州市黄埔区人民政府夏港街道办事处综治维稳和信访科出具日的《情况说明》，一审法院酌情认定案涉房屋从2016年9月1日开始被断电。鑫业公司请求空置费的截止时间为2019年12月底，该时间没有超出案涉房屋的通电时间，一审法院予以照准。综上，怡仁公司应向鑫业公司赔偿房屋空置费为44800元（1120元/月×40月）。鑫业公司请求超出的部分，理据不足，一审法院不予支持。怡仁公司先是确认其为案涉房屋所在大厦的物业管理单位，后又主张其与鑫业公司没有物业服务合同关系，该陈述前后矛盾，其抗辩称没有义务为鑫业公司办理案涉房屋的供电手续，理由不成立，一审法院不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第三十六条，《广东省物业管理条例》第四十五条，《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，一审法院于2020年6月18日作出如下判决：

一、怡仁公司于本判决生效之日起五日内赔偿鑫业公司房屋空置费44800元；二、驳回鑫业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1030元，由鑫业公司负担110元，怡仁公司负担920元。 二审期间,怡仁公司补充提交了四份证据材料：证据一、《房屋接收声明书》，拟证明涉案大厦业主通过签订《房屋接收声明书》，确认与怡仁公司达成物业服务合同关系。鑫业公司拒绝签订该《房屋接收声明书》，拒绝接受怡仁公司的物业服务，由此怡仁公司与鑫业公司之间没有形成物业服务合同关系；证据二、《涉案大厦电房照片》，拟证明涉案大厦的公变电房一直由黄埔供电局管理，黄埔供电局自己持有电房钥匙，可以随时进入该电房进行各项维护操作，黄埔供电局还对部分欠费业主予以贴封条停电；证据三、《（2018）粤0112民初2977号民事裁定书》、《（2019）粤01民特650号民事裁定书》，拟证明鑫业公司一直未向原业主付清案涉房屋购房款，至2019年6月底双方还在发生诉讼；证据四、《案涉房屋现状照片》，拟证明案涉房屋自2020年3月通电后至今都在闲置，不存在鑫业公司所称的2018年6月进行了装修。经鑫业公司质证认为怡仁公司二审提交的该四份材料均不属于新证据，即使二审作为新证据采纳，证据一、证据二、证据四的真实性、关联性、合法性也不予确认。对证据三真实性虽予以认可，但不认可其关联性，因属于鑫业公司与案外人之间的诉讼，并未影响案外人将案涉房屋交付鑫业公司和办理过户登记事宜，也并未影响鑫业公司要求怡仁公司配合通电及办理入住手续。综上，请求二审依法驳回怡仁公司的上诉请求。黄埔供电局质证认为，对证据二有异议，整个电表房的物业由怡仁公司管理，黄埔供电局没有照片中显示的铁门钥匙，黄埔供电局到现场抄表需要怡仁公司开门予以配合。照片内的封条确是黄埔供电局张贴，但亦需怡仁公司开门配合才可以张贴。黄埔供电局对怡仁公司提交的其他证据无异议。 经审查，怡仁公司提交的四份证据材料，与本案并无直接关联，鑫业公司或黄埔供电局对其关联性及证明内容不予确认，故本院不予采信。 经二审审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。 另查明，2016年7月26日，案外人肖广焕（甲方、卖方）的委托代理人刘国雄与鑫业公司（乙方、买方）签订两份《存量房买卖合同》，约定甲方同意将案涉809房、810房出售给乙方，两房屋价款均为26万元。鑫业公司于2016年7月29日取得案涉809房、810房不动产权登记；后鑫业公司于2018年5月8日将809房产权过户登记至卢旭名下。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、怡仁公司与鑫业公司之间是否存在物业服务合同关系；二、怡仁公司应否赔偿案涉房屋空置损失及损失认定问题。对此，本院评析如下： 一、关于怡仁公司与鑫业公司之间是否存在物业服务合同关系的问题。根据已查明事实，怡仁公司系案涉房屋所在大厦的物业服务企业，鑫业公司于2016年7月29日取得案涉房屋不动产权登记、成为房屋所有权人，双方即形成事实上的物业服务合同关系，鑫业公司有权要求作为物业服务企业的怡仁公司提供相关物业服务。鑫业公司与原业主未到怡仁公司处办理物业管理交接手续并不影响鑫业公司与怡仁公司之间相关物业服务关系的形成。怡仁公司以鑫业公司没有与原业主办理相关物业管理交接手续、拒绝与怡仁公司重新签订房屋接收声明书、亦未缴纳物业管理费为由，主张双方不存在物业服务合同关系，于法无据，本院不予采纳。鑫业公司以怡仁公司未履行配合服务义务为由提起本案诉讼，一审认定案由为物业服务合同纠纷正确。鉴于鑫业公司、怡仁公司一审中对案涉房屋已经处于通电状态均予以确认，一审对于鑫业公司要求配合案涉房屋通电的请求不再作判决处理，并无不当，本院予以确认。 二、关于怡仁公司应否赔偿案涉房屋空置损失及损失认定问题。如前所述，鑫业公司与怡仁公司之间存在物业服务合同关系，怡仁公司应对业主鑫业公司入住和使用案涉房屋予以配合和必要协助。根据广州市黄埔区人民政府夏港街道办理处综治维稳和信访科于2019年4月及2019年11月出具的两份《情况说明》，可见鑫业公司自2016年9月起因无法办理案涉809房、810房入住使用手续而向有关部门多次进行投诉。结合各方当事人的相关陈述，可以认定怡仁公司不愿配合办理案涉房屋入住手续。虽无直接证据证明怡仁公司对案涉房屋采取了断电措施，但结合黄埔供电局的陈述和日常生活经验法则，一审认定系怡仁公司妨碍接通水电导致鑫业公司不能使用房屋，并进而判令怡仁公司赔偿房屋空置损失，并无不当。一审结合鑫业公司取得产权的时间及投诉信访、庭审陈述等情况，依据《资产评估咨询报告》认定怡仁公司应向鑫业公司赔偿自2016年9月至2019年12月期间的案涉房屋空置损失44800元，处理并无不当，本院予以维持。 综上所述，怡仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费920元,由广州市怡仁物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　邓娟闰 审判员　　刘　卉 审判员　　戴俊英

法官助理刘丹红 书记员郭蔚琳