北京中百泰装饰工程有限公司与何江远房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院

民事判决书

（2019）京0113民初4581号

原告(反诉被告)：北京中百泰装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇秦武姚村村委会南侧600米，统一社会信用代码91110113558566791X。

法定代表人：郑建国，总经理。

委托诉讼代理人：邹秀丽，北京市两高律师事务所律师。

委托诉讼代理人：柯友良，北京市两高律师事务所律师。

被告（反诉原告）：何江远，男，1960年7月27日出生，汉族，北京市顺义区居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。

委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。

第三人：北京首开中晟置业有限责任公司，住所地北京市顺义区向阳西路北侧(马坡农工商联合总公司)，统一社会信用代码91110000061261861J。

法定代表人：张国宏，董事长。

委托诉讼代理人：滕志刚，男，1971年5月20日出生，汉族，北京首开中晟置业有限责任公司综合办公室职员，身份号码×××。

第三人：北京世纪广平拆迁有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路570号，统一社会信用代码91110229765533722E。

法定代表人：王宏伟，董事长。

委托诉讼代理人：肖跃，男，1984年12月23日出生，汉族，北京世纪广平拆迁有限公司项目经理，身份号码×××。

原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司（以下简称中百泰公司）与被告（反诉原告）何江远、第三人北京世纪广平拆迁有限公司（以下简称广平公司）、北京首开中晟置业有限责任公司（以下简称首开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中百泰公司之委托诉讼代理人邹秀丽、柯友良，被告（反诉原告）何江远及其委托诉讼代理人苟波到庭参加诉讼，第三人广平公司之委托诉讼代理人肖跃、第三人首开公司之委托诉讼代理人滕志刚到庭参加了第一次庭审和庭前会议，但经本院合法传唤，第三人广平公司、首开公司未参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告中百泰公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告对涉诉厂房加建部分的房屋重置成新价损失  438 839元、房屋装修、设备及附属物损失822 785元、拆迁经营损失2 272 203元；2．判令被告返还租赁保证金30 000元；3．判令被告承担本案公证费5200元、保全费5000元、诉讼费。事实和理由：2001年1月19日，被告何江远与秦武姚村经济合作社签订了《租赁协议书》，由被告租赁秦武姚土地壹块肆亩，在顺义供电局仓库东侧，北至白地，南至变压器，东至大沟，西至公路沟沿。租赁期间为三十年（从2001年1月1日至2030年12月30日)。2009年9月3日，原告的法定代表人郑建国与被告签订《土地、厂房租赁协议书》，约定被告将位于秦武姚村东南600米，供电局仓库对面远大利达建筑设备租赁站院内办公生产厂房，土地面积：2666．7平方米，建筑面积为1800平方米，包括生产厂房、办公用平房、自动上水水井、厕所、供电线路、上下水管道等设施及院内空地租赁给原告使用。租赁期限为15年，即2009年9月16日至2024年9月15日止。原告在涉案土地上合法注册经营，并依法纳税，按时交纳房租、水电费。为了生产经营需要，原告在涉案土地投资建筑房屋488．45平方米、棚房459．95平方米。2018年12月23日，被告未与原告就租赁合同是否解除、涉案厂房内设备和生产资料搬迁以及后续补偿如何分配等拆迁具体事宜进行协商，且在原告不知情的情况下，擅自向第三人出示了《交房验收单》，并谎称已于2018年12月23日搬家完毕，并向第三人保证“已将房屋完全腾空，若有遗留物品视为自动放弃，交由拆除公司处理。”而原告在涉案厂房内的所有设备等都还没有搬迁。被告的行为已经严重侵犯到原告的财产权益。后经原告了解，第三人广平公司与被告已在2018年12月23日签订了《拆迁补偿协议》，认定建筑面积2279平方米，补偿总价约7 060 679元，包括：设备及附属物补偿1 969 960元，房屋重置成新价2 814 916元，停业补偿1 823 304元，搬迁补助费112 957元，工程配合奖239 244元，守法奖95 680元。双方约定腾房后一月内支付补偿款。原告认为，其在涉案土地上自建及装修部分己被第三人列入拆迁补偿范围，就该部分的重置成新价、设备及附属物补偿应属于原告所有，且原告在涉案土地实际注册经营，近三年的平均纳税额约为 480 000元，被告与第三人约定的停产停业补偿、搬迁补助费、工程配合奖、守法奖都应属于原告所有，但是被告却无视原告的合法权利，意图侵占所有拆迁补偿款。为了查清案件事实，防止第三人将所有拆迁补偿款支付给被告，导致被告恶意转移拆迁补偿款的可能性，特向贵院提起本案诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告何江远辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，本案原告并非合同当事人，不是本案适格原告。第二，我方认为不属于人民法院的受案范围。根据最高院相关批复，被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提出诉讼的，人民法院不予受理。我方认为本案实际上就是关于补偿安置的争议，不属于人民法院的受理范围。中百泰公司主张的8号房屋中间一间系我方原有，即中百泰公司编写的03号，两侧的01、02号系棚子，虽然拆迁机构认定为房屋，但我方认为系我方与第三人的关系，所以中百泰公司不能按照房屋的标准要求我方对其进行补偿。同理，11号也是棚子，中百泰公司对此亦不能按照房屋的标准要求我方对其进行补偿。其次，对于8号、11号建筑，中百泰公司已使用多年，应进行折旧，且中百泰公司建设时未经我方允许。我方同意按照棚子的标准进行补偿，再进行折旧，再按照过错进行划分责任。对于房屋装修、设备及附属物，全部是我方所建，与原告无关，故对于该部分我方均不认可。对于拆迁经营损失我方不同意给付，停产停业损失是专门针对我方的营业执照利达盛进行的补偿，没有对原告进行任何补偿。原告也没有在此实际经营，该处已经停产多年了，从会议桌椅以及现场设备的情况可以看出原告早就没有使用了，所以也就不存在经营损失的问题。搬迁损失，在本案中拆迁公司给我方的拆迁补偿与原告无关，其对其搬迁损失应当举证证明，守法奖、工程配合奖均有人身属性就是给我方的，不是给原告的。并且在实际过程中，原告也没有配合，原告是在今年才搬走的，其之所以搬走是在马坡镇政府以及拆迁机关强制要求下才搬走的。原告主张的相关损失我方认为法院已经释明了合同无效，原告自身也有过错，在其损失基础上其自己要承担责任，对于实际损失应当进行分责，我方认为应该是五五开。我方不同意返还租赁保证金，我方还将向中百泰公司主张房屋使用费。诉讼费同意由法院判决，公证费、保全费，我方不同意承担，该费用属于中百泰公司的诉讼成本。

第三人广平公司述称，被告与秦武姚村委会签订的租赁合同，根据拆迁方案被告是被拆迁人，拆迁协议也是针对被告签订，被告与租户之间的纠纷，与我方无关。

第三人首开公司述称，我方与原告间不存在任何法律关系，不应当将我方列为第三人，本案案由是房屋租赁合同纠纷，我方不是该协议的当事人，且原告提供的《交房验收单》上也没有我方的签字。本案应该属于安置争议，不属于人民法院受理民事案件的范围，本案的实质应属房屋拆迁安置问题，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就偿还安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。

反诉原告何江远向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告2018年12月、2019年1月电费共计3637．71元；2、判令反诉被告支付反诉原告自2018年9月13日至2019年3月12日期间的房屋使用费63 000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2009年9月3日，反诉原告与反诉被告法定代表人郑建国签订《土地、厂房租赁协议书》，后涉诉场地一直由反诉被告（郑建国）使用。2018年11月，政府发布拆迁公告，涉诉场地属于被拆迁范围。但是，在拆迁公告发布后反诉被告拒不搬离，一直强行占用涉诉场地并产生大量电费。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院请依法予以判决。

反诉被告中百泰公司辩称，请求法院依法驳回何江远的部分反诉请求。1、关于何江远主张的电费问题。北京远大建筑设备租赁有限公司、北京远大利达建筑设备租赁站(公司已注销,但电表账户还在)的电表一直由中百泰公司使用,同意承担电费。因两处电表都在何江远名下,所以,只有何江远有权决定断电或恢复使用。在涉案厂房被强拆前中百泰泰公司仍在进行生产经营,被告何江远和其名下的公司并没有在涉案厂房实际经营,被告仅是为了领取拆迁补偿向拆迁公司交了一次4000元左右的税收发票(虚构经营事实),被告冒领了应属于中百泰公司拆迁经营补偿款,法院应依法确定涉案厂房经营补偿款的实际所有者为中百泰公司。2、关于2018年9月13至2019年3月12日房屋使用费问题。2018年9月涉案厂房就已经列入了拆迁范围,拆迁公司进行了入户调查,并不是何江远反诉状所说的2018年11月才进行拆迁公告。中百泰公司郑建腾在2018年9月份续交房租时,因为面临拆迁,何江远拒收房租,之后又断电,所以自其2018年12月22日左右断电之日起, 中百泰公司已经无法继续使用涉案厂房,并且何江远已经在2018年12月23日向拆迁公司递交了“交房验收单”,根据首开公司与何江远签订的《北京市集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》第四项中的第1条,第五项中的第3条,何江远应在2019年1月13日前完成搬迁交房,否则其无权领取工程配合奖和守法奖。何江远因本次拆迁已经获得工程配合奖239 244元,守法奖95 698元。其不能一边向中百泰公司主张房屋使用费,一边却领取上述提前搬家的奖励。因何江远恶意断水断电,严重侵犯中百泰公司的拆迁补偿利益,且拒绝进行协商,导致中百泰公司被迫搬离,无法获得相应的权益,故2018年12月22日之后的房屋使用费应由被告承担。综上，请求法院依法驳回何江远2018年12月22日之后房屋使用费的反诉请求。

本院经审理认定事实如下：

2001年1月19日，何江远（乙方）与北京市顺义区马坡镇秦武姚村经济合作社（甲方）签订《租赁协议书》，内容为：一、乙方何江远租用秦武姚土地壹块肆亩，在顺义供电局仓库东侧，北至白地，南至变压器，东至大沟，西至公路沟沿。二、在租用期间，乙方每年在12月15日前付甲方占地费，一次付清每亩每年肆佰元整，共计壹仟陆佰元整，其他费用由乙方自己负责。三、租用期限为参拾年，乙方在租用期间，必须服从镇以上的社会建设整体规划，地面上的覆盖物、损失费由乙方与征占方协商解决，并恢复地貌（从2001年1月1日至2030年12月30日）。空口无凭，立字为证，此协议一式两份，双方各持一份。协议书左下方打印字体秦武姚村经济合作社上盖有北京市顺义区马坡镇秦武姚村经济合作社的盖，右下方承租人处有何江远的签名。

2009年9月3日，何江远作为甲方，中百泰公司的法定代表人郑建国作为乙方，双方签订了《土地、厂房租赁协议书》，约定甲方将位于秦武姚村东南600米，供电局仓库对面远大利达建筑设备租赁站院内办公生产厂房(土地面积:2666．7平方米，建筑面积:1800平方米，包括生产厂房、办公用平房、自动上水水井、厕所、供电线路、上下水管道等设施）及院内空地租赁给乙方使用。（房屋、厂房等建筑设施以光盘图像为准）。租赁期限为15年，即2009年9月16日至2024年9月15日止，租金交纳方式为上交，即每年9月16日以前缴纳，租金费用为每年壹拾贰万元整，每5年租费递增5%，乙方应按时向甲方交纳租金，如不能按时交纳，甲方有权收取全年租金1O％的滞纳金(按日计算）或收回承租权。为了保证甲方房屋、厂房、水电等设施不受损失，以及乙方因经营不善，终止合同给甲方造成损失，经双方协商同意，乙方向甲方交纳叁万元整现金作为保证金，合同自然终止或政府规划拆迁，双方协商终止无异议，甲方应退还乙方保证金。甲方负责提供水电设施，所发生的水电费用、卫生费用，由乙方按国家标准自负。协议期内遇各级政府规划用地、拆迁致使协议不能继续履行时，无论承包期长短，协议自动解除，乙方须无条件搬出，及时清理场地。搬迁时，征用单位对属于乙方在甲方空地上的建筑设施不予以补偿时，甲方不负责对乙方的损失进行赔偿，其余情况损失，甲、乙双方自负。如有政策性补偿，征用单位对属于乙方投资的地上物件设施、经营损失给予补偿的，在合同期内，甲、乙双方按4/6分成，甲方享有40%补偿分成，其它一切地上不动产及拆迁补偿费等归甲方所有，但甲方须退还乙方剩余租金。协议期内如遇洪水、地震、战争、瘟疫等其它不可抗拒的因素，本协议自然终止所造成的损失双方互不承担责任。承租期内，乙方不准私自转借、转让他人，不准存放易燃易爆物品，不得违法经营。如出现上述问题，被政府相关部门停止营业，所造成的经济损失由乙方自负，甲方不承担责任并有权终止合同。承租期间，乙方应对租用、房屋、车间、水电等建筑设施负责维修并承担费用。乙方对甲方原建筑、装修不得改建、改装，如生产经营需要改建、改装，可以和甲方协商，另行签订补充协议。协议中如有未尽事宜或在履行过程中，需要对协议条款进行变更的，需经甲、乙双方协商后，另行签订书面补充协议。补充协议是本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力，因履行协议双方产生争议，应协商解决，协商不成时，由北京市顺义区人民法院解决。协议期满，本协议自然终止，乙方如愿继续承租，同等条件下应优先承租，但需提前3个月书面通知甲方，价格另议后可以续签协议。本协议一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力，协议自甲、乙双方签字、盖章交纳租金后开始生效。

2010年7月19日，中百泰公司成立，注册地址为北京市顺义区马坡镇秦武姚村村委会南侧600米，即为涉案租赁的地址，郑建国担任法定代表人。

郑建国之弟为郑公庭，小名叫郑建腾，何江远与郑建国签订《土地、厂房租赁协议书》时，郑公庭在场。

何江远称郑建腾找其说要办企业执照，需要其提供身份证复印件、其与郑建国签订的协议以及其与村经济合作社签订的协议，其就向郑建腾提供了，办理过程其未参与，后来办理的企业名称是中百泰公司，一开始郑建国和郑建腾一起干活，后来发展壮大了，实际使用人改为郑建腾，中百泰公司仅于2009年至2013年在注册地址经营，此后转租给他人经营。

中百泰公司申请郑公庭出庭作证，郑公庭称：郑建国系其二哥，其小名叫郑建腾，其系中百泰公司的副总经理兼监事，其兄弟之间没有分家，郑建国让其管理中百泰公司的日常事务，起初其与郑建国在孙河经营，当时没有注册公司，与何江远签订协议就是打算注册公司，因为没有资质不好接活，当时告知何江远系为了注册公司，何江远也配合办理了手续，包括到村里盖章，其找了代办公司代为办理营业执照，当时计划就是让郑建国担任法定代表人。何江远不知道其叫郑公庭。公司做账需要发票，但是何江远无法开具发票，何江远要求交现金，其就代表中百泰公司向何江远交纳租金，租金一年交一次，一般在每年的9月、10月份交纳，交纳的是下一年度的租金，何江远到厂子里收租金。2018年9月份，需要交纳下一年度的租金，何江远说可能要拆迁了，还提到在他那有3万元的押金，按照合同拆迁的话六、四分成，故一直不收取租金。中百泰公司租赁的是房屋和土地，何江远说房屋面积是1800平米，其没有测量。租房时，何江远说他有两个营业执照，是做机械设备的，后来说公司要撤掉，不清楚拆迁时何江远是否有营业执照，总之何江远的公司没有在涉诉厂房内实际办公，何江远的营业执照只是在拆迁前几个月交了一笔税。在西侧门脸房处挂了中百泰公司的大牌子。租赁时，院子内靠东侧有两排房屋，北侧有一排房屋，院子中间有一个棚子，四周是钢管柱子，没有围挡，就有一个彩钢顶，地面是土地面，靠南侧有一排房屋。租赁后，按照中百泰公司提交的示意图的10号系中百泰公司做的一个屋顶，03号系何江远自己做的棚子，P1、P2系借助两侧的墙搭建的棚房，用的是钢架和阳光板，不需要做支柱，还做了一个排水槽。针对03号房屋，系其在四周砌筑1米左右的水泥墙，墙上做了玻璃幕墙，顶系原来的屋顶，01、02系借助两边的墙搭建的棚，东西向道路上做了一个门，对东西向道路做了硬化，还有南门，北房内做了办公室，铺了地板，墙面刮白，西厢房做了独立的隔间，均向西开门，做了下水，玻璃隔断。对于第三人提交的北京市房屋拆迁补偿价格评估结果通知单上房屋装修、设备及附属物部分，其表示钢化玻璃门窗隔断、上下水、电缆、广告牌、卷帘门、院墙、院地有一部分、棚房、蹲便器、坐便器、锅台、铁板铁艺门四个、护栏护窗、西厢房一间贴瓷、中百泰公司提交的04号房屋地面的瓷砖是中百泰公司做的。中百泰公司改、扩建之前告知过何江远，其没有吭声，中百泰公司就建设了。中百泰公司一直经营到被告断电，此后就没有经营，因设备还在厂房，所以就留了几个人在那里，大概在2019年1月22日左右，西厢房被拆除一部分，将东西向大门钩倒，第二次是在开两会之后，全部拆除。拆除之前，是中百泰公司在控制。

中百泰公司对郑公庭的证人证言认可。何江远仅认可在涉诉厂房拆迁之前由中百泰公司控制，其余均不认可，因为证人系中百泰公司的监事，且与郑建国共同经营，与本案存在利害关系，认为证人证言属于中百泰公司的自述。

中百泰公司申请林国添、宋玉华、朱某出庭作证。林国添作证称：其系中百泰公司的员工，中百泰公司租赁后将过道用棚子封闭，原来的门窗漏风，无法住人，中百泰公司对门窗进行了改造，室内地面是水泥地面，中百泰公司对地面进行了装修，有的铺了地板，有的铺了地砖，墙面刮白、刷涂料，新做两个厨房、卫生间，做了上下水，院子中间是一个棚子，土地面，四周没有墙，在车间铺设了电缆线。另称房地平面图上7号房间即为其所称的车间，上面的8号中间的一间也是车间，中百泰公司在该车间的下面垒了墙，上面安装了玻璃墙，宅院西侧一排房屋，原来从院中进入，中百泰公司改造成向西开门，做了卷帘门、玻璃门，还做了广告牌、宣传牌，院子中间的地面改成了水泥地面，厂房内之前有个井，后来废了，又打了一个，都是何江远打的。原告的房屋是水泥墙面和地面，所有房屋都刷墙了。何江远未使用厂房。涉诉厂房在2018年12月24日左右停电，听说是何江远让公家停电的，其在涉诉厂房待到拆迁，停电之后无法干活。被强拆了两次，第二次是2019年2月。中百泰公司一共做了6个铁板铁艺门。中百泰公司做了暖气和锅炉。宋玉华作证称：其从2007年跟着郑建国干活，于2018年4月离开中百泰公司。中百泰公司主要从事装饰装修，包括玻璃幕墙、门窗、钢结构等。中百泰公司到了秦武姚村以后，将西厢房改成朝西开门的门脸房，原来就一个门，改成了6、7个门，找人对过道用遮阳棚进行封闭。原告院子内基本都是土地面，个别有点砖块，后来改成了水泥地。办公区域、生活区铺设地砖，刷了墙面。厂房内有隔断，以前地下有1米左右的小围墙，四周有柱子，后来中百泰公司直接在上面做了玻璃墙。中百泰公司做了动力电。一开始有水井，好像重新打了一次，其没有参与，不清楚谁做的。新做了暖气，是林国添负责，不清楚上下水，其未参与，改造的事情林国添参与较多，其仅在工地闲暇的时候过来参与一下。2013、2014年左右，其搬到吴庄村，但林国添还在这里。证人朱某作证称，证人证言系郑老板找其出具的，系其真实意思表示，其在马坡镇为郑老板做了彩钢板，一种是透明的，和阳光板差不多，一种是铁的，材料由郑老板提供，其只是提供劳务，其找了三、四个人，做了大概半个月。

中百泰公司对上述三位证人证言均认可，称林国添全程在场，说了停电时间是2018年12月24日，且说的较为详细，宋玉华只参与部分，其不清楚不代表不是中百泰公司所做。何江远称林国添系中百泰公司员工，其证言有利于中百泰公司，仅认可其所述机井系何江远所做，对于其他不予认可。宋玉华关于砖墙部分的陈述与林国添的陈述矛盾，其证言是站在中百泰公司的角度上所述。不认可朱某的陈述，从其陈述看出其非常不专业。

中百泰公司和何江远均认可《土地、厂房租赁协议书》中出租的标的包括厂房和院内的土地。

经询问，何江远称其出租时的房屋系在出租之前建好，没有办理建设工程规划手续。

经本院释明，双方均同意《土地、厂房租赁协议书》的效力由法院认定，中百泰公司据此变更了诉讼请求。

首开公司属于拆迁人，其委托广平公司与被拆迁人进行洽谈、签约、传达相关政策。

首开公司与何江远签订了北京市集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书，该协议第三条约定了搬迁补助及奖励费：甲方应支付乙方的搬迁拆除补助及奖励款共计人民币7 060 679元,(大写:柒佰零陆万零陆佰柒拾玖元,以下货币单位均为人民币),其中包括:1．房屋重置成新价及附属物补助：经评估机构评估确定,乙方非住宅房屋拆除补助及附属物补偿共计4 784 876元;其中:(1)乙方在2010年12月6日(不含当日)前建成的非住宅房屋拆除补助:3 011 799元;(2)乙方在2010年12月6日至2013年3月28日(不含当日)之间建成的非住宅房屋拆除补助0元，(3)乙方在2013年3月28日2018年3月26日(不含当日)之间建成的非住宅房屋拆除补助:0元;(4)附属物补偿费:     1 773 077元。2．停产停业综合补助费:1 823 304元;3．搬迁补助费:113 957元;4．特殊地上物搬迁补助费:0元;5．移机补助费:3600元;6．报装补助费:0元;7．集体土地养殖物迁移补助费:0元;8．工程配合奖:239 244元;9．守法奖:95 698元;10．其他:0元。

何江远称第三人提交的房地平面图中的4、5、6号房屋由其实际使用，从东南角单独开门进入。对此，中百泰公司不予认可，并称整个院落均出租给其使用。

中百泰公司称2018年12月22日，何江远采取了断电措施，自此后其无法经营，故其仅同意支付2018年9月13日至2018年12月21日期间一半的占有使用费，因面临入户调查且何江远不同意收取租金，导致其无法正常经营。何江远称其于2019年1月20多日停电。

何江远提交电费详情单、发票各4张，以证明其在2019年1月20日停电，并要求中百泰公司承担2018年12月至2019年1月产生的电费。其中应收年月为2018年12月的电费一张为1448．93元，一张为473．54元，电费类型均为正常电费，最迟交费日期为2018年12月24日。其中应收年月为2019年01月的电费一张为1395．47元，一张为319．77元，电费类型均为月中算费，最迟交费日期处为空。中百泰公司称应收月份为2018年12月对应的是2018年11月的电费，同样应收月份为2019年1月对应的是2018年12月份的电费。

上述事实，有庭审笔录、询问笔录、庭前会议笔录、《土地、厂房租赁协议书》、公证书、北京市集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书、集体土地非住宅搬迁补偿方案、北京市房屋拆迁补偿价格评估结果通知单等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。

本院认为：

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人广平公司、首开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭，视为其放弃了述称和质证的权利。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据《中华人民共和国民法总则》七十五条，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，郑建国承租房屋后，委托他人代为设立公司，工商档案记载其为投资人，在中百泰公司成立后其担任法定代表人，中百泰公司和郑公庭均认可郑公庭担任中百泰公司的副总经理，管理公司日常事务，代中百泰公司向何江远交纳租金，何江远亦认可其曾配合郑公庭交纳了办理注册所需材料，公司注册的名称即中百泰公司，并称中百泰公司于2009年至2013年在涉诉场地经营，另顺义区马坡镇政府亦于2019年向中百泰公司发出限期整改通知书后又撤销，结合本案查明的其他事实，本院认为郑建国作为发起人设立了中百泰公司，且在涉诉场地经营，直至拆迁，故《土地、厂房租赁协议书》的实际履行主体为中百泰公司，中百泰公司因此享有《土地、厂房租赁协议书》的权利和义务，故本院认为中百泰公司作为本案原告，主体适格，对何江远关于中百泰公司主体不适格的辩称意见，本院不予采信。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，何江远出租的房屋因未取得建设工程规划许可手续，故本院认为《土地、厂房租赁协议书》无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

合同虽然无效，但是由于涉诉房屋被拆迁，何江远因此得到了相应的补偿，且中百泰公司进行了改扩建及装修，故对其改、扩建及装修部分何江远应给予补偿。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

本案中，双方已履行多年，何江远虽称其未同意中百泰公司进行装修和改扩建，但其应当知晓中百泰公司所做的装修和改扩建，且未在合理期限内提出异议，故视为其同意中百泰公司进行装修、改扩建。关于北京市房屋拆迁补偿价格评估结果通知单8号、11号，何江远虽称该两处均为中百泰公司所做的棚子，但是评估结果通知单上8号、11号均被认定为房屋并进行作价补偿，故本院参照通知单上该两处的作价并结合中百泰公司与何江远关于8号出租时原有状况、拆迁时状况并考虑导致《土地、厂房租赁协议书》无效的过错情况确认何江远应支付给中百泰公司的改扩建损失。

关于评估结果通知中的房屋装修、设备及附属物中中百泰公司所做装修及设备情况，本院根据郑公庭的证言以及其他三位证人的证言予以确认，对于机井，上述四位证人均未陈述，结合庭审查明情况，本院不予确认。本院根据相关项目对应的价款进行核算，再根据双方过错进行分担。

虽然第三人称其拆迁补助的主体系何江远注册的北京利达盛建筑设备租赁站，但不可否认本次拆迁对中百泰公司的经营造成了极大了影响，故中百泰公司主张的经营损失具有事实和法律依据。

本案中,因《土地、厂房租赁协议书》经本院认定无效,故《土地、厂房租赁协议书》中有关拆迁利益分配的约定并不能在本案中予以适用。考虑到中百泰公司以涉案房屋为经营场所办理了营业执照,并在此实际经营,何江远虽在此注册了北京利达盛建筑设备租赁站，且称实际使用房地平面图中的4、5、5号房屋，但中百泰公司对此不予认可，何江远对此未提交证据证实，故本院对其该意见不予采信，结合拆除补助协议书中的停产停业综合补助费、搬迁补助费、工程配合奖、守法奖的金额及双方责任确定中百泰公司的经营损失。

关于停电的时间，何江远虽称为2019年1月20几日，并提交了电费详情单以及发票予以证明，但中百泰公司不予认可，称停电时间为2018年12月22日，且何江远提交的应收年月为2018年12月的电费类型为正常电费，应收月份为2019年01月的电费类型为月中算费，本院结合双方陈述可以认定中百泰公司所述的停电时间为2018年12月22日具有合理性。鉴于停电后，中百泰公司无法进行生产经营，其虽然在拆迁前一直留人占有涉诉宅院，但系其与何江远就拆迁补偿事宜未协商一致而留人看守，故本院认为中百泰公司需要支付何江远自2018年9月13日至2018年12月22日的房屋占有使用费，参照双方约定的租金标准计算为34 866元，对于2018年12月23日起至被拆迁期间的房屋占有使用费，无需支付。

现双方《土地、厂房租赁协议书》无效，何江远应返还中百泰公司押金30 000元。

至于公证费，属于中百泰公司应支出的诉讼成本，其要求何江远支付该费用的请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认郑建国作为原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司发起人与被告（反诉原告）何江远于二〇〇九年九月三日签订的《土地、厂房租赁协议书》无效；

二、被告（反诉原告）何江远于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司改扩建损失十五万九千零九十八元、房屋装修损失三十四万四千五百一十四元、经营损失一百三十六万三千三百二十一元；

三、被告（反诉原告）何江远于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司押金三万元；

四、原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）何江远支付电费三千六百三十七元七角一分；

五、原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）何江远支付房屋占有使用费三万四千八百六十六元；

六、驳回原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）何江远的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费三万五千一百二十三元，由原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司负担一万三千五百二十元（已交纳），由被告（反诉原告）何江远负担二万一千六百零三元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费七百三十三元，由被告（反诉原告）何江远负担三百五十一元（已交纳），由原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司负担三百八十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。

财产保全费五千元，由原告（反诉被告）北京中百泰装饰工程有限公司负担二千元（已交纳），由被告（反诉原告）何江远负担三千元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　　判　　长　　　陶小超
人 民 陪 审 员　　　代　丽
人 民 陪 审 员　　　吴立芹

二○一九年十二月十六日

书　　记　　员　　　田小星