**、甘肃华澳铁路综合工程有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）宁05民终1280号 上诉人（原审被告）：**，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：**、**1，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：甘肃华澳铁路综合工程有限公司。 法定代表人：**1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**2、**2。代理权限为特别授权代理。 上诉人**因与被上诉人甘肃华澳铁路综合工程有限公司（以下简称华澳公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2023）宁0502民初646号民事判决，向本院提出上诉，本院于2023年11月2日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款的规定，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：1．撤销原审判决，改判驳回华澳公司一审所有诉讼请求。2．一、二审案件受理费由华澳公司承担。 事实及理由：一、**已实际按照华澳公司的要求于2020年11月1日完成了腾退房屋要求，且再未使用过，一审认定**存在违约错误。1．**自2007年起租用华澳公司案涉房屋，该房屋原系一个破旧车库，**租用后进行装修至2020年11月份退房。2019年5月25日，**与华澳公司再次签订《房屋租赁合同》，约定华澳公司将案涉中卫市沙坡头区鼓楼北街175号房屋出租给**，租金为35000元，押金2000元，租期一年自2019年6月1日至2020年5月30日。合同签订后，**按照约定支付了足额租金及押金。2020年8月份，华澳公司工作人员向**等租户口头通知要将案涉房屋收回。2020年11月1日，**按照约定腾空房屋，并联系了华澳公司工作人员要求其及时收房，之后华澳公司因为疫情或其他原因怠于处置房屋，该责任在于华澳公司，而非**。2．**在2020年11月1日腾退案涉房屋后，再未使用过上述房屋。在腾退房屋后于2020年11月15日承租了铁路医院东侧长城小区东门口的营业房，年租金15000元，完全没有必要再使用华澳公司的房屋，或故意不退房。一审认定**不向华澳公司退房明显与客观事实不符。 二、一审认定**应按照2916.66元／月的标准向华澳公司支付20个月的违约金，没有事实和法律依据。 首先，**已于2020年11月1日将房屋腾退给华澳公司，且通知了华澳公司，系华澳公司自身原因未能及时收房和处置房屋。且自2020年11月1日至华澳公司起诉前，华澳公司作为房屋所有权人，既然认为自己房屋权益受损，为何未曾向**主张过返还房屋及支付违约金，可见华澳公司明知**已将其房屋腾退，华澳公司在**腾退房屋两年多后突然起诉要求腾退房屋，支付违约金，没有事实和法律依据。其次，**已按照《房屋租赁合同》第七条第二款约定腾退了房屋，不存在违约情形，一审判决按照2916.66元／月标准计算20个月的违约金，没有法律依据。第三，华澳公司怠于行使权利对案涉房屋进行处置再招租，导致房屋收益受损，与**无关。2020年11月1日**腾退房屋并通知华澳公司后，至2023年2月华澳公司起诉时长达2年4个月时间，华澳公司从不主动联系**，过错并不在**，系华澳公司自身原因所致，其怠于行使权利导致损失的产生和扩大与**无关。 三、华澳公司现仍扣留**押金2000元，**曾多次催要，华澳公司未予退还。 华澳公司辩称：**陈述自己已经按照要求在2020年11月1日完成腾退房屋，并且通知华澳公司的工作人员***，但实际情况是***多次联系**腾退房屋，并通过微信电话的方式联系对方，但对方都未予以回应。押金2000元要有押金条。 华澳公司向一审法院起诉请求：1．判令**腾退承租房屋（中卫市火车站广场东侧靠近速8酒店南起第五间营业房），并支付违约金146000元（2020年5月31日起至实际腾退之日，暂计至2022年5月31日；2．案件受理费由**负担。 一审法院查明事实：华澳公司与**2019年5月25日就案涉房屋签订租赁合同，约定租赁期限自2019年6月1日至2020年5月30日止，年租金为35000元。同时约定逾期腾退房屋的，每拖延一天应向华澳公司交纳200元的违约金。合同到期后，华澳公司多次要求**腾房，并于2022年4月29日要求**交付房屋钥匙，但**一直至今未交付。故华澳公司向法院起诉。 一审法院认为，华澳公司与**之间形成的租赁合同关系依法成立有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行义务。按照合同约定租赁期限自2020年5月1日起至2020年5月30日止，租赁期满后，**应如期腾退并归还华澳公司房屋。但房屋租赁期限已经届满，华澳公司多次要求**腾退并归还华澳公司房屋，**一直未主动交付房屋钥匙，导致房屋一直仍由**实际控制，故华澳公司要求**腾退承租房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。 关于华澳公司主张的违约金诉请。涉案房屋租赁期限届满后，**未按照约定如期腾退并归还房屋，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。但华澳公司要求**自2020年5月30日起至实际腾退房屋之日，按照合同约定的每逾期腾退房屋一日支付原日租金2倍的违约金明显过高，审理中**亦表示不承担违约金。结合本案实际及当地疫情防控政策，**租赁华澳公司房屋多年，因受疫情影响**经营受限较大，违约金应酌情予以调整。自2020年5月30日至2022年5月31日计24个月，减免4个月，以合同约定的月租金2916.66元计算违约金，经核为58333.2元（2916.66元／月×20个月）；2022年5月31日至**实际腾退房屋之日的违约金，考虑到**钥匙未交付但也未实际经营的情况，按照合同租金计算较妥。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百三十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决：（一）**于判决生效之日起十日内将位于宁夏回族自治区中卫市××区承租房屋腾退给华澳公司；（二）**于判决生效之日起十日内向华澳公司支付2020年5月30日至2022年5月31日期间的违约金58333.2元；2022年5月31日之后的违约金按照2916.66元／月向华澳公司支付至**实际腾退房屋之日止；（三）驳回**的其他诉讼请求。案件受理费3320元，减半收取1660元，由**负担。 二审中，**向本院提交以下证据： 证据一、收据2份，证明2019年5月25日**向华澳公司支付案涉房屋35000元及押金2000元且押金至今未退付。 证据二、房屋租赁合同1份，证明**在2020年11月1日腾退房屋后于2020年11月15日租赁***在长城小区的营业房，租金15000元，租期4年自2020年11月15日至2024年11月15日，进一步证实**腾退房屋并另租房屋。 华澳公司质证认为，对证据一无异议；对证据二有异议，合同的日期有改动，而且合同后面也没有一个确定的日期，对真实性有异议。 华澳公司向本院提交视频、照片各1份，证明**没有向华澳公司交钥匙，腾退房屋，华澳公司在2023年10月11日自行开锁，收回了房屋。 **质证认为，对该份证据的三性及证明目的不予认可。 对**提交的证据，本院认证如下，华澳公司对证据一无异议，可以证实**缴纳了2000元押金，对该部分证明效力予以采信；证据二与本案无关，不予采信。 对华澳公司提交的证据，本院认证如下，视频、照片证实2023年10月11日，华澳公司自行开锁，收回了案涉房屋，对该部分证明效力予以采信。 二审经审理查明，**向华澳公司支付了2000元押金，华澳公司至今未予退回。2023年10月11日，华澳公司自行开锁，收回了案涉房屋，从开锁时的视频来看，案涉房屋内遗留两个破旧的玻璃柜、一把椅子、一个净水器，其余物品已经腾空，且屋内灰尘较多，明显有较长时间无人使用了。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为**是否存在违约，如存在，应如何承担违约责任。 **上诉提出其于2020年11月1日腾退房屋，并通知华澳公司，并不存在违约行为，一审认定**违约并按照2916.66元／月承担2020年5月30日至实际腾退房屋之日的违约金错误。经核，**的租赁期至2020年5月30日届满，租期届满后**没有与华澳公司续约，双方租赁合同终止，**应腾空房屋，并将房屋交回华澳公司，但**搬出房屋后，并未向华澳公司及时交付钥匙，在华澳公司工作人员多次催促后，仍未交付，其行为构成违约，应承担违约责任。**关于其并未违约的上诉意见不能成立，不予采纳。 **称华澳公司怠于行使权利，未及时对案涉房屋进行处置再招租导致损失扩大，与**无关。首先，**陈述其于2020年11月已将案涉房屋腾空，因华澳公司未退还2000元押金，故一直未交回钥匙，华澳公司虽对**的陈述不认可，但从华澳公司二审提交的视频、照片来看，案涉房屋内已被基本腾空，遗留的仅是部分破旧物品，屋内灰尘较多，明显有较长时间无人使用，由此可知，**确实已将房屋腾退较长时间，只是没有向华澳公司交回钥匙，但同时，华澳公司也未向**退回押金；其次，案涉房屋租期于2020年5月30日到期，华澳公司于2023年2月提起本案诉讼，期间华澳公司多次要求**腾房子、交钥匙，在**均不配合的情形下，华澳公司并未采取有效措施防止其损失扩大；第三，案涉房屋是玻璃大门，门上有一把锁，从门口就可以看见屋内的情况，华澳公司完全可以到案涉房屋处查看情况，并在通知**后，自行开锁收回房屋，以减小损失，但华澳公司在**违约三年多之后，才采取上述措施，对于扩大的这三年租金损失，华澳公司也存在责任。综合以上情形，**在租期届满后虽腾退房屋，但未及时向华澳公司交付钥匙，且未提交有效证据证实其腾退房屋的具体时间，其应承担一定的违约责任；华澳公司未向**退还押金，导致**在腾退房屋之后不愿交回钥匙，且在多次催促，**均不交回钥匙的情况下，华澳公司也未采取有效措施减少损失，放任违约行为持续三年之久，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”的规定，其不得对扩大的损失请求赔偿。因双方在租赁合同中约定的违约金过高，一审根据**迟延交付钥匙的时间，参照双方约定的月租金标准调整违约金较为合理，经计算2020年6月（租赁期满）至2023年10月（华澳公司自行收回房屋）期间的损失为119583.06元（2916.66元／月×41个月），根据双方行为对损失后果的影响程度，由**按照承担47833元为宜，核减华澳公司应退回的2000元押金，**应向华澳公司支付违约金45833元，对华澳公司要求**承担违约金的诉讼请求予以部分支持，对扩大的损失部分由华澳公司自行承担。因二审出现新的证据，一审未考虑**已经腾空房屋未实际使用，华澳公司未及时采取措施防止损失扩大等情形，导致判决结果不当，予以纠正。**关于违约金的上诉意见部分成立，予以支持。 华澳公司已自行收回案涉房屋，其要求**腾退房屋的诉讼请求已实现，本案不再处理。 综上，上诉人**的上诉请求部分成立，应予支持。因二审出现新的证据，导致一审判决认定部分事实不清，判决结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十一条、第七百零三条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款（一）项、第一百八十二条规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2023）宁0502民初646号民事判决； 二、**于本判决生效之日起20日内向甘肃华澳铁路综合工程有限公司支付违约金45833元； 三、驳回甘肃华澳铁路综合工程有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回**的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1660元，由**负担521元，甘肃华澳铁路综合工程有限公司负担1139元；二审案件受理费2400元，由上诉人**负担1878元，甘肃华澳铁路综合工程有限公司负担522元。 本判决为终审判决。 审判长　董　瑶 审判员　孙　静 审判员　谈　雪 二〇二三年十二月二十八日 书记员　***