辽阳市丰达房地产开发有限公司与辽宁灯塔农村商业银行股份有限公司、辽宁建发地产开发建设集团有限公司等执行异议之诉二审判决书

辽宁省辽阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽10民终1916号 上诉人（原审原告）：辽阳市丰达房地产开发有限公司，住所地辽阳市***新城路39-6-7号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁灯塔农村商业银行股份有限公司，住所地灯塔市市府路135号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，辽宁德远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁建发地产开发建设集团有限公司，住所地辽阳市白塔区中华大街147号。 法定代表人：王**，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁德远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽阳**建筑安装工程有限公司，住所地辽阳市白塔区西三道街2-1号。 法定代表人：***，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：辽阳兆丰建筑工程有限公司，住所地辽阳市白塔区中华大街147号。 法定代表人：***，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：***，男，1963年9月22日出生，汉族，住本溪市平山区。 被上诉人（原审被告）：***，男，1969年10月9日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 被上诉人（原审被告）：**，男，1963年11月5日出生，汉族，住辽阳市***。 被上诉人（原审被告）：***，男，1961年4月30日出生，汉族，住辽阳市***。 被上诉人（原审被告）：***，男，1968年9月27日出生，汉族，住辽阳市***。 上诉人辽阳市丰达房地产开发有限公司（简称“丰达公司”）因与被上诉人辽宁灯塔农村商业银行股份有限公司（简称“灯塔农商行”）、辽宁建发地产开发建设集团有限公司（简称“建发集团”）、辽阳**建筑安装工程有限公司（简称“**公司”）、辽阳兆丰建筑工程有限公司（简称“兆丰公司”）、***、***、**、***、***执行异议之诉一案，不服辽宁省灯塔市人民法院（2022）辽1081民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 辽阳市丰达房地产开发有限公司上诉请求：1．请求撤销一审判决；2．请求改判不得执行坐落于辽阳市观澜**小区的12套房屋；3．请求确认上述12套房屋归上诉人所有；4．本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院适用法律错误，导致裁判结果错误。一、原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十四条、第二十五条认定辽宁建发房地产开发建设集团有限公司（下称“建发集团”）为案涉房屋权利人，系适用法律错误。《执行异议和复议规定》第二十四条、第二十五条是执行异议程序中判断权利人的依据，因执行异议程序的审查期限仅有15天，且执行程序是非讼程序，不解决实体争议问题，所以执行异议程序中对于案外人异议的审查原则是“以形式审查为主，实质审查为辅”，只进行初步审查判断，在价值取向上更侧重于效率。本案中，上诉人基于对案涉房屋享有所有权提起案外人执行异议之诉，法院应依据实体法，即《物权法》的规定，审查认定上诉人是否是案涉房屋所有权人。二、上诉人基于合法建造的事实行为取得案涉房屋的所有权。《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。”1．上诉人取得案涉房屋所有权的原因--合法建造的事实行为，属于非基于法律行为的物权变动。在非基于法律行为的物权变动中，权利人取得不动产所有权的原因是合法建造的事实行为，房屋建成后即在事实上产生了房屋所有权，建造人亦因此取得该房屋所有权，该种取得属于《物权法》第三十条规定的原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。因此，《物权法》第九条规定了不动产物权设立以登记作为生效条件的例外，该例外情形中就包括基于合法建造的事实行为取得不动产所有权。2．案涉房屋为上诉人建造案涉房屋的土地费用为上诉人交缴，案涉房屋的建设是上诉人直接委托建设施工单位、直接支付工程款完成，因此，上诉人是案涉房屋的建造人。3．建发集团只是案涉房屋的名义开发人，因上诉人的房屋开发资质及业绩情况，无法直接取得“观澜**”项目的开发权，因此以建发集团的名义开发。上诉人与建发集团的合意很清晰，针对B组团实际投入与建设人均为上诉人，而非双方合作之后的再分配，因此上诉人就是“观澜**”B组团房屋的建设人。4．初始登记的权利人仍然只是名义将房屋初始登记在建发集团名下，同样是因为上诉人借用了建发集团的名义开发，则只能以其名义进行登记。三、人民法院认定物权权属应根据实质原则。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”人民法院对物权权属的认定，采用实质化原则，现上诉人已经提举的证据及建发集团的自认，充分证明上诉人为“观澜**”B组团房屋的开发建设人，一审法院对此事实进行了确认，则应认定上诉人是前述房屋的真实所有权人。综上，案涉房屋所有规划审批手续合法，建设手续合法，房屋已实际建成，上诉人基于合法的建造行为取得案涉房屋所有权，请求贵院撤销原判，依法改判支持上诉人上诉请求，切实维护上诉人合法权益。 辽宁灯塔农村商业银行股份有限公司辩称，被答辩人的上诉没有事实和法律依据，请依法驳回其申请，继续对案涉标的物强制执行，被答辩人并非案涉标的物的权利人，本案案涉标的物登记在辽宁建发地产开发建设集团有限公司名下，因此被答辩人并非案涉标的物的权利人，无权要求停止执行，一审法院对其名下财产强制执行符合法律规定，程序正当，恳请法庭维持一审判决，驳回上诉人诉请。 辽宁建发地产开发建设集团有限公司辩称，同意灯塔农商行的答辩依据，应驳回被答辩人的诉讼请求，上诉人提出的权利主张所依据的是上诉人与建发集团的联合开发协议，该协议是约定的内部的债权，其效力限于内部，上诉人妨碍了外部债权，法院不应限制其他债权人的约定。 辽阳**建筑安装工程有限公司、辽阳兆丰建筑工程有限公司、***、***、**、***、***二审未出庭应诉，未提交书面答辩意见。 辽阳市丰达房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．不得执行坐落于辽阳市观澜**小区的12套房屋（总价16,274,584元）；2．确认上述12套房屋归原告所有；3．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：灯塔农商行诉**公司、兆丰公司、***、***、**、***、***、丰达公司、建发集团金融借款合同纠纷一案，诉前保全阶段，贵院依据灯塔农商行的申请，于2020年1月19日作出（2020）辽1081财保8号之一民事裁定，查封了丰达公司所有的12套房屋。2020年4月22日，贵院作出（2020）辽1081民初499号民事判决书，判决：**公司于判决生效之日起十日内向灯塔农商行偿还借款本金人民币19,990,000元，利息507,746元，并自2020年2月25日起至给付之日止按借款合同约定的利率给付利息；兆丰公司、***、***、**、***、***承担连带保证责任，未判决丰达公司承担给付责任。贵院依据丰达公司的申请，于2021年12月2日作出（2020）辽1081财保8号之三民事裁定，解除对丰达公司所有的12套房屋的查封。执行程序中，贵院于2021年12月7日再次查封了案涉12套房屋，丰达公司对执行标的提出书面异议。贵院于2022年2月24日作出（2022）辽1081执异6号执行裁定，驳回丰达公司的异议请求。丰达公司不服，故提起执行异议之诉，具体事实与理由如下：2013年6月6日，丰达公司（乙方）与建发集团（甲方）签订《房地产联合开发协议书》，约定甲乙双方共同开发河东20113AX002地块（即观澜**小区），双方共同投资、共同建设，投资及收益双方各占50%。实际履行过程中，双方没有按照协议约定履行，而是将观澜**小区分为一期和二期工程，一期工程（即A组团，1-18号楼）由建发集团投入建设并销售，收益亦归建发集团；二期工程（即B组团，19-33号楼）由丰达集团投入建设并销售，收益亦归丰达公司，即项目区分为A、B两个组团，建发集团、丰达公司分别投资，独立核算，自负盈亏。实际履行过程中，丰达公司交纳了B地块的土地费用、开发费用、配套费用、建设费用等，并独立完成销售，所取得的销售收入也是归丰达公司所有。目前一期、二期均已建设完毕，处于剩余房屋销售阶段。丰达公司认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因合法建造等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。丰达公司作为观澜**二期的投资建设人，通过合法建造取得物权，为二期房屋的物权人。贵院查封的12套房屋均为二期房屋，属丰达公司所有。对此，建发集团在辽阳市中级人民法院（2020）辽10民初29号案件、（2020）辽10民初8号案件中均作出了自认，灯塔农商行也知晓案涉12套房屋属丰达公司所有，并在诉前保全阶段申请贵院查封，贵院在（2020）辽1081财保8号之一号民事裁定书中也认定了该事实，并在贵院未判决丰达公司承担责任的情况下解除了查封。建发集团无权以丰达公司所有的12套房屋代偿兆丰建筑的债务或为该笔债务提供担保，该行为不发生法律效力。综上，贵院对案涉12套房屋的查封违反法律规定，并构成对丰达公司合法权益的侵害，影响丰达公司正常出售的货币回笼，应予停止。现丰达公司根据《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，请求贵院判决不得执行案涉12套房屋，确认案涉房屋归丰达公司所有，切实维护其合法权益。 灯塔农商行一审辩称，我行及建发集团从没有认可涉案房屋归原告所有，我行认为丰达公司与建发集团的约定仅限于出售后所得的价款如何分配的问题，并非物权上的分配，根据物权法的约定，即使有约定也是无效的。涉案房屋登记在建发集团名下，法院查封正确。原告诉求没有法律依据，原告主张的物权法第三十条不适用于本案，该条规定的是基于事实的行为建筑的房屋物权的归属，而本案是基于法律行为而建筑的房屋。事实行为又被称为非表示行为，指的是主观上不具备发生、变更或者消灭民事法律关系的意思，而客观上却引起的相应后果的行为。基于事实行为的房屋建筑一般发生在农村宅基地，而本案是商品房开发建设，所以不应该使用物权法第三十条。本案应该适用执行异议的若干规定的二十四条、二十五条第一项，本案的不动产已经登记在建发集团的名下，所以本案应该适用该法条。 建发集团一审辩称，同意灯塔农商行的答辩意见及灯塔农商行在执行过程中的执行请求；应该驳回原告的诉讼请求；本案兆丰公司为**公司提供担保，是应丰达公司的请求。丰达公司提出的权利主张，所依据的是丰达公司与建发集团的联合开发协议，该协议是约定了内部的债权、债务的约定，其效力仅限于内部，丰达公司的起诉主张妨害了外部债权人的合法权益，也与国家的物权登记相违背。法院不宜否认行政机关的登记效力也不宜突破丰达公司与建发集团的约定限制其他债权人的约定。 **公司、兆丰公司、***、***、**、***、***一审未参与诉讼，一审均未答辩。 一审法院认定事实：灯塔农商行诉**公司、兆丰公司、***、***、**、***、***金融借款合同纠纷一案，灯塔农商行申请一审法院诉前保全，一审法院于2020年1月16日作出（2020）辽1081财保8号民事裁定，查封辽阳市观澜**小区房屋24处。一审法院于2020年4月22日作出（2020）辽1081民初499号民事判决书，判决“一、解除辽宁灯塔农村商业银行股份有限公司与辽阳**建筑安装工程有限公司于2019年4月2日签订的借款合同（合同编号：辽灯农商2019年流字第058号）；二、辽阳**建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内向辽宁灯塔农村商业银行股份有限公司偿还借款本金人民币19990000.00元，利息507746.00元，并自2020年2月25日起至给付之日止按借款合同约定的利率等给付利息；三、辽阳兆丰建筑工程有限公司、***、***、**、***、***对本判决第二项承担连带保证责任；四、驳回原告的其他诉讼请求”。一审法院于2021年12月2日作出（2020）辽1081财保8号之三民事裁定，解除对辽阳市××小区××房产的查封。案件进入执行程序后，2021年12月8日，建发地产向一审法院出具《承诺函》，内容为“你院办理的灯塔市农商银行与**实业、兆丰建筑等金融借款执行一案我公司愿以名下的下列房产为兆丰建筑履行义务提供担保。如贵院执行兆丰建筑财产，我公司同意以上述房产为限***建筑履行义务。兆丰建筑履行义务后对**实业的追偿权由我公司行使。辽宁建发（集团）房地产有限公司附查封房源信息明细一份”。一审法院于2021年12月7日查封了本案争议的12处不动产，明细为“1．***衍水大街16-21号楼西1**1层2号，面积为122.53平方米，房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权第0×**；2．***衍水大街16-21号楼西1**2层4号，面积为122.53平方米，房房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权第0×**3．***衍水大街16-21号楼西1**32层63号，面积为84.36平方米，房权房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权第0×**．***衍水大街16-21号楼西1**32层64号，面积为122.78平方米，房权证房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权第0×*****衍水大街16-21号楼西2**32层123号，面积为122.78平方米，房权证号房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权第0×**圣区衍水大街16-21号楼西2**32层124号，面积为84.36平方米，房权证号为房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权第0×**区衍水大街16-27号楼西2**32层184号，面积为76.48平方米，房权证号为辽房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权第0×**衍水大街16-27号楼西2**32层185号，面积为68.58平方米，房权证号为辽（房权证号为辽（20**）辽阳市不动产权第0×**水大街16-150号网点，面积为208.28平方米，房权证号为辽（2房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权第0×**水大街16-151号网点，面积为291.21平方米，房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权0037005号；11．***衍水大街16-152号网点，面积为251.48平方米，房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权0037006号；12．位于***衍水大街16-153号网点，面积为171.42平方米，房权证号为辽（2019）辽阳市不动产权0038766号”。以上不动产登记权利人均为建发集团。申请执行人灯塔农商行申请一审法院对案涉房产进行评估拍卖，一审法院已委托辽阳市中级人民法院技术处对案涉房产进行评估。另查明，2013年6月6日，建发集团与丰达公司签订《房地产联合开发协议书》，双方约定合作方式为“1．根据甲、乙双方协商，该项目由双方共同投资、共同建设，投资及收益双方各占50%。统一定价、统一造价、风险共担。2．为使项目顺利进行，双方决定由甲方实施项目的土地摘牌、前期报建、工程建设、竣工验收、房屋销售等项工作，乙方予以积极配合。3．成立项目指挥部，由甲、乙双方共同派员组成，指挥部全权售责合作项目的开发建设及协调管理。4．该合作项目所需资金实行统一管理、独立核算的原则。为便于合作项目各项工作的正常开展，由甲方在银行设立专户，用于项目资金的收支及核算。5．项目开发经营所发生的一切税费均按国家规定执行。”实际开发时，该项目由建发集团和丰达公司分为ＡＢ组团建设，Ｂ组团的建设由丰达公司独立实施。前期双方共同销售，团购结束后ＡＢ组团独立销售，Ｂ组团钱款进到建发集团账户，再划给丰达公司。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的关键问题是能否认定争议房屋归丰达公司所有进而排除执行。对案外人的异议，已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本案争议的12处不动产，登记权利人均为建发集团。丰达公司主张权利的法律依据为《物权法》第三十条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案争议房屋为商业开发房产，合法建造不仅仅指房屋主体的建设，即使房屋主体的建设是由丰达公司独立完成，但前期项目行政审批的过程均不是由丰达公司独立完成，因此不能适用该法条来认定房屋所有权。丰达公司与建发集团的合作开发协议及实际操作中的具体建设、销售模式，均是双方合作的内部约定，对外不能对抗其他债权人的合法主张。一审法院作出的（2020）辽1081财保8号民事裁定书，属于诉前保全，并没有对查封房屋进行实体审查确认，不能以该裁定书内容确认查封房屋的权属。基于以上，丰达公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，一审法院不予支持。丰达公司提供了两个参考案例，但案例中的案件事实与本案的案件事实存在差别，根本的不同在于异议人在争议项目中的投入模式不同，因此本案与参考案例的最终认定不同。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回辽阳市丰达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费119,448元（辽阳市丰达房地产开发有限公司预交119,448元），由辽阳市丰达房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，辽阳市丰达房地产开发有限公司提交了新证据（2022）辽10民初11号民事判决书，证明观澜**B组团是由丰达公司开发。该证据经双方当事人质证。上述证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系执行过程中因第三人代为清偿引发的执行异议之诉。建发集团书面承诺以自身名下的房屋代为兆丰公司履行债务，上诉人丰达公司对案涉房屋提出执行异议，丰达公司以其合法建造案涉房屋的事实行为来主张其为案涉房屋的所有权人，该主张适用法律错误，本案情形不适用该法律规定，本案房屋已经过物权登记，应以登记来确定物权归属，丰达公司与建发集团关于房屋开发的约定不能对抗物权的登记效力。丰达公司可依据合同与建发集团另行解决双方的争议。丰达公司的上诉请求法律依据不足，本院不予支持。 综上所述，辽阳市丰达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费119,448元，由上诉人辽阳市丰达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　杨　墅 审 判 员　　王　娜 审 判 员　　*** 二〇二三年一月十一日 法官助理　　*** 书 记 员　　***