**、***等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

海城市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽0381民初328号

原告**，女，1963年4月29日出生，回族，住址：辽宁省海城市。

委托诉讼代理人戚峰，男，系辽宁海清律师事务所律师，执业证号：12103199710347635。

被告***，男，1973年2月4日出生，汉族，住址：辽宁省庄河市。

委托诉讼代理人郑巍，男，系辽宁斐然律师事务所律师，执业证号：12102201910096472。

被告海城兴海住宅开发有限公司，住所地：辽宁省海城市兴海管理区铁西街铁南委兴海大街17-S13号，统一社会信用代码：912103812415566596。

法定代表人宁绍竣，该公司经理。

委托诉讼代理人杨微，女，系海城市祥圣物业公司员工。

委托诉讼代理人姜国义，男，系海城市祥圣物业公司员工。

被告海城市景盛建筑工程有限公司，住所地：辽宁省海城市兴海管理区铁西街铁西委C02-3-27，统一社会信用代码：91210381590929660A。

法定代表人赵艳刚，该公司经理。

委托诉讼代理人宋春俊，男，系辽宁佑辰律师事务所律师，执业证号：12103200110611245。

第三人贾淼，男，1970年1月1日出生，汉族，住址：辽宁省海城市。

委托诉讼代理人宋春俊，男，系辽宁佑辰律师事务所律师，执业证号：12103200110611245。

原告**诉被告***、海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月15日作出（2020）辽0381民初8216号民事判决。被告***不服提出上诉，辽宁省鞍山市中级人民法院于2021年12月24日作出（2021）辽03民终2343号民事裁定书，裁定：一、撤销海城市人民法院（2020）辽0381民初8216号民事判决；二、本案发回海城市人民法院重审。本院于2022年1月11日重审立案受理后，依法另行组成合议庭，于2022年6月7日公开开庭进行了审理，原告**的委托诉讼代理人戚峰，被告***及其委托诉讼代理人郑巍，被告海城兴海住宅开发有限公司的委托诉讼代理人姜国义，被告海城市景盛建筑工程有限公司的委托诉讼代理人宋春俊，第三人贾淼的委托诉讼代理人宋春俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**诉称，2019年1月15日鞍山市中级人民法院在审理三被告的建设工程施工合同纠纷案件中，将属于我的海城市三水柳岸花铭1号楼2单元101号房屋进行了查封。在执行阶段，我才知道，提出异议。2020年11月26日海城法院向我送达了（2020）辽0381执异255号执行裁定书，裁定：驳回案外人异议。我认为该裁定是错误的，应支持我的异议请求，裁定解除查封，排除执行。2013年5月，柳岸花铭小区实际开发人贾淼欲开发建设该小区，需要资金，向我借款200万元，月息2.5分。2013年5月22日，我将200万元按照贾淼指示，直接汇入海城市兴海管理区拆迁中心账户。2014年在开发建设中，贾淼以楼房盖起来才能还款为由，又向我陆续借款100多万元。2016年借款到期，该小区楼房建设完成对外出售。此时我向贾淼索要借款及利息。贾淼称没有资金，只能抵顶楼房。无奈于2016年4月13日，贾淼将本案的房屋及另几处房屋抵顶给我，作为归还全部借款及利息。双方签订了抵顶协议，并由开发公司向我出具商品房认购协议等手续。当场将钥匙交付给我，安排进户。我接收后，贾淼又在2018年2月8日向我索要了2年的物业费。期间我向供暖公司缴纳了供暖费，在电力公司缴纳了电费，并开始装修。我要求办理房照时，贾淼及开发商先以欠税名义、后以开发公司法人代表去世为由，一直推脱，导致至今未能办理房照。我认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，我在2016年就签订了购买合同、接收了案涉房屋，2018年已经交纳了物业费，并实际接收管理该房屋，并由于开发商的原因导致未能办理房照，该房屋应属我所有，应解除查封，排除执行，故提起执行异议之诉请求依法判决：一、对海城市房屋予以解除查封，排除执行；二、诉讼费由被告承担。

被告***辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告诉讼请求。事实和理由：1、原告并未与本案房屋的开发商即海城兴海住宅开发公司签订商品房买卖合同，原告提供的商品房认购协议签章为海城市三水柳暗花明项目专用章，该印章为工程建设用章。海城兴海住宅开发公司对此协议并不知情，该公司也没有加盖公章或者是合同章，因此该认购协议不能被认定为是商品房买卖合同。2、原告并未向开发商支付房屋价款，原告方提供的借据只能证明原告与第三人存在着个人与个人之间的借贷关系。贾淼和陈爱华夫妻是借款人，因此应由贾淼和陈爱华个人还款。不能用开发商海城兴海住宅开发公司的房屋抵顶债务。3、原告并未合法占有案涉房屋，其提交的物业费收据也是三水柳暗花明项目章，并非物业公司章，且未开具发票。供暖报停协议没有房号，不能证明是案涉房屋。电力缴费凭证为复印件，对其真实性不予认可。而原告提交的有关48万元房款的收据上面也是柳暗花明的项目章、工程用章，没有开发商海城兴海住宅开发公司的印章。由此可见第三人贾淼使用手里掌握的仅能够用于工程建设的项目章到处加盖。其用意是与原告串通规避执行行为。4、原告声称有7套房子抵顶债务并且只出具了一个声明，该声明上也没有开发商海城兴海住宅开发公司印章，不能够证明原告与贾淼之间的个人借贷关系与房屋抵顶的关联性。5、被告***与其他二被告建设工程施工合同纠纷胜诉，依法向海城市人民法院申请执行，其行为合法，没有过错。即便***不能胜诉，也不能由***承担诉讼费。6、案涉房屋于2019年1月15日由鞍山市中级人民法院依法查封，查封时已经核实过房屋情况，当时处于清水状态，并未装修，因此原告涉嫌违法处置已查封房产，属于违法行为。综上所述，本案原告的情形，不符合《最高法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定。因此，不能解除查封，排除本次执行。

被告海城兴海住宅开发有限公司辩称，同意被告***的答辩意见。2019年查封以后，不是海城兴海住宅开发公司开的大票，我们公司不认可，是贾淼个人借贷关系。我公司开具增值税发票、出具大票就能办房照。

被告海城市景盛建筑工程有限公司辩称，原告陈述内容符合事实，同意原告的诉讼请求。

第三人贾淼述称，贾淼被海城兴海住宅开发有限公司合法授权，成为案涉工程的项目负责人，对工程项目负建设单位的全面责任。因而贾淼的行为属于单位行为，其借款是代表海城兴海住宅开发公司借款，其卖楼也是代表海城兴海住宅开发公司卖楼，原告的诉请合理。

经审理查明，2019年1月15日辽宁省鞍山市中级人民法院在审理***诉海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2018）辽03民初76号民事裁定书，查封海城兴海住宅开发有限公司名下的房产，其中就包括案涉房屋即位于海城市房屋一处。2019年6月25日辽宁省鞍山市中级人民法院作出（2018）辽03民初76号民事判决书。2019年11月19日，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民终1502号民事判决书。2020年5月辽宁省鞍山市中级人民法院作出（2020）辽03执恢10号执行裁定书。2020年5月25日本院受理（2020）辽0381执1981号***与海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案。案外人**向本院提出书面异议，本院于2020年11月25日作出（2020）辽0381执异255号执行裁定书，裁定：驳回**的异议请求。**不服，遂诉至本院。

另查，第三人贾淼挂靠在被告海城兴海住宅开发有限公司开发建设海城市“三水柳岸花铭”小区，于2013年5月24日、2014年3月21日，陈爱华与贾淼分别向葛润涛、**夫妇借款，本金合计318万元，约定2013年5月24日的借款本金218万元，利息2.5分；2014年3月21日的借款本金100万元，利息3分。2016年4月13日葛润涛、**做出声明一份，内容为：三水柳岸花铭小区4号楼5号门点、9号门点、10号门点、3单元301室；1号楼2单元001室、2单元101室、3单元302室，以上门点及住宅归葛润涛、**所有，贾淼与葛润涛、**之间所有债务本息等今日全部结清。声明人葛润涛、**签名，加盖海城市山水柳岸花铭项目专用章。同日，原告**与海城市三水柳岸花铭项目部就案涉房屋签订《“三水柳岸花铭”商品房认购协议书》1份，总房款480,000元。又于同日海城市三水柳岸花铭项目部为**出具收到购房款480,000元的专用收款收据1张。**于2018年2月向海城市三水柳岸花铭项目部缴纳了2018年—2020年的物业费3,968元，并办理了入住手续，装修居住至今。

以上事实，除原、被告及第三人陈述外，有原告提供的证据（卷宗留存复制件）：商品房认购协议2份、专用收款收据3张、物业费收据1张、电费收据1张、取暖费收据及供暖报停协议各1张、借据3张、银行转账记录4张、声明书1份、借款及抵顶房屋明细表1份，辽宁省增值税普通发票3张、海城市人民法院（2020）辽0381执异255号执行裁定书1份；第三人贾淼提供的证据（卷宗留存复制件）：授权书1份、海城市人民法院（2020）辽0381民初8216号民事判决书1份在卷佐证，上述证据经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。

本院认为，本案的争议焦点为：一、原告**签订的商品房认购协议权利是否符合物权期待权的构成要件；二、案涉房屋未办理过户登记，**是否存在过错；三、原告**与第三人贾淼之间是否存在高于利息保护上限的高利贷充抵购房款的情形。

关于案涉商品房认购协议加盖项目部公章，是否能认定为商品房买卖合同的问题。因第三人贾淼系海城市三水柳岸花铭建设项目的实际开发人，挂靠于被告海城兴海住宅开发有限公司。原告以加盖该项目部公章的三处门点认购协议已经在被告海城兴海住宅开发有限公司处开具了辽宁省增值税普通发票，证明被告海城兴海住宅开发有限公司实际默认了该项目专用章的效力。结合被告海城兴海住宅开发有限公司对第三人贾淼的授权、声明书、借条及专用收款收据等证据，应认定该认购协议为有效协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售管理办法

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规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应认定原告**订立的认购协议系商品房买卖合同。

关于原告**未办理房屋过户登记是否存在过错的问题。因在原一审庭审中，被告海城兴海住宅开发有限公司及实际开发人贾淼均承认是由于被告海城兴海住宅开发有限公司的原因导致该房屋未能过户。因原告持有的专用收款收据注明其购房款价格系含税价格，未交纳增值税、未开具发票并非**的过错，故应认定案涉房屋非因买受人**的原因未办理过户登记。

关于原告与贾淼之间的抵账行为是否存在高于利息保护上限的高利贷充抵购房款的情形。因三笔借款的利息计算至2016年4月13日抵账之日，以7处顶账房屋合计价值为375.5万元，实际收取利息总额为57.5万元，其余利息已经放弃，并无高于利息保护上限的情形，故该抵顶房屋的价格不违反法律规定。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，因原告在法院查封之前与海城市三水柳岸花铭项目部签订了房屋买卖合同、支付了价款（借款转化为购房款）、合法占有案涉房屋及非原告自身原因未办理过户，故原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利。

综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下：

不得对坐落于海城市房屋强制执行，本院（2020）辽0381执异255号执行裁定书于本判决生效时自动失效。

案件受理费8,500元，由被告海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司各自承担4,250元。此款原告已垫付，二被告在履行本判决时给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。

审　判　长　　范传瑞

人民陪审员　　周　杰

人民陪审员　　张晓芸

二〇二二年六月二十五日

法官　助理　　胡　野

书　记　员　　王美琪