海城市景盛建筑工程有限公司
***、***等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）辽03民终2340号
上诉人（原审被告）：***，男，1973年2月4日出生，汉族，住辽宁省庄河市。
委托诉讼代理人：郑巍，系辽宁斐然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：***，女，1978年3月2日出生，汉族，住辽宁省海城市。
委托诉讼代理人：祝开天，男，1977年12月29日出生，汉族，住辽宁省海城市。
原审被告：海城兴海住宅开发有限公司，住所地辽宁省海城市兴海管理区铁西街铁南委兴海大街17-S13号。
法定代表人：宁绍竣，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋春俊，辽宁佑辰律师事务所律师。
原审被告：海城市景盛建筑工程有限公司，住所地辽宁省海城市兴海管理区铁西街铁西委C02-3-27。
法定代表人：赵艳刚，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋春俊，辽宁佑辰律师事务所律师。
原审第三人：贾淼，1970年1月1日出生，汉族，住辽宁省海城市。
委托诉讼代理人：宋春俊，辽宁佑辰律师事务所律师。
上诉人***因与被上诉人***、原审被告海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司、原审第三人贾淼案外人执行异议之诉一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初8237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：一、撤销海城市人民法院（2020）辽0381民初8237号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担或由海城兴海住宅开发有限公司承担。事实和理由：一、被上诉人并未与开发商（原审被告二）海城兴海住宅开发有限公司签订《商品房买卖合同》，且未向房屋管理部门备案。其一审中提供的仅是《商品房购买预定书》，该预定书不能认定为《商品房买卖合同》。二、被上诉人并未合法占有案涉房屋。其一审中提交的欠条、便笺等均为复印件，其真实性不予认可；其提交的取暖费收据记载的房号与案涉房屋不符。不能据此认定被上诉人对案涉房屋的合法占有。三、被上诉人并未支付房屋价款。一审中被上诉人仅提交一个工程合同和一纸核算单，不足以证明被上诉人施工的真实性及工程款的金额，且无法证明工程款与房屋价款的关联性；工程合同签章为“海城市三水柳岸花铭项目专用章”，该章在原审第三人贾淼手中，其与被上诉人为利害关系人，可随时在文件上加盖此章，因此不具有证明力。四、被上诉人因其自身原因未办理过户登记。抵债房屋早在2016年即可办理过户登记，但被上诉人为了将房屋转卖他人，以一手房手续直接过户，从而节省税费，迟迟不去办理过户登记，其责任在被上诉人为直接过户，从而节省税费，迟迟不去办理过户登记，其责任在被上诉人自己，与他人无关。五、上诉人因与原审被告二、原审被告三建设工程施工合同纠纷一案胜诉，向海城市人民法院依法申请强制执行，其行为完全合法，没有任何过错。案涉房屋没有变更登记，责任不是在被上诉人身上，就是在原审被告二海城兴海住宅开发有限公司身上，二者存在明显过错，与上诉人***无关，因此，一审、二审诉讼费应由二者之一承担，不应由上诉人承担。综上所述，被上诉人的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此不能解除查封，排除本次执行。一审法院认定事实错误，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明本案事实，依法改判。
***辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉提出这些问题，向供暖公司提供的票据那不是我的。这次我又带来了供暖公司给开正式的收据，跟手写的无异议，是一致的。
海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司、贾淼均述称：服从一审判决。
***向一审法院诉称：被告***作为申请执行人与被执行人海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，海城市人民法院于2020年5月25日受理，并做出（2020）辽0381执1981号执行裁定，对海城市柳岸花铭小区1号楼2单元2层202号住宅楼进行查封。之后原告作为案外人提出异议，2020年11月25日海城市人民法院做出（2020）辽0381执异256号执行裁定书，驳回原告的执行异议。案涉上述楼房系原告***所购置，应归属为原告所有，原告享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由为：原告于2017年6月11日从海城兴海住宅开发有限公司以总价414000元的价款取得上述楼房，双方签订了《“三水•柳岸花铭商品房”购买预定书》，海城兴海住宅开发有限公司为原告出具了收款收据，原告依法缴纳税金和维修基金，经手人为第三人贾淼（系被告海城兴海住宅开发有限公司项目负责人），该开发公司并已将案涉楼房交付给原告。之后原告已向物业公司交纳了物业费、暖气费以及临时水电费等费用，现原告已经实际居住，原告多次要求被告办理初始产权登记，而被告多次拖延办理房屋登记。综上所述，原告在海城市人民法院对案涉楼房查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告已支付全部价款，原告已对案涉楼房实际接收占有，且因海城兴海住宅开发有限公司原因导致无法办理不动产登记，非因原告自身原因未办理过户登记。因此，原告对上述房产享有足以排除强制执行的民事权益。请法院依法判令：1、撤销（2020）辽0381执1981号执行裁定书，不得对原告所有的位于海城市房屋进行执行。2、诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明：2019年1月15日鞍山市中级人民法院在审理***诉海城兴海住宅开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，做出（2018）辽03民初76号裁定书，查封海城兴海住宅开发有限公司名下房产，其中就包括案涉房屋即位于海城市三水•柳岸花铭小区1号楼2单元402号、建筑面积96.87平方米房屋一处。2019年6月25日鞍山市中级人民法院做出（2018）辽03民初76号民事判决书。2019年11月19日，辽宁省高级人民法院做出（2019）辽民终1502号民事判决书。2020年5月鞍山市中级人民法院做出（2020）辽03执恢10号执行裁定书，2020年5月25日该院受理***与海城兴海住宅开发公司、海城市景盛建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，执行案号为（2020）辽0381执1981号，案外人***向该院提出书面异议，该院于2020年11月25日做出（2020）辽0381执异256号执行裁定书，***不服，诉至该院。另查：被告海城兴海住宅开发有限公司开发海城市“柳岸花铭”小区。2016年5月原告丈夫祝开天与海城市山水·柳岸花铭项目部签订《柳岸花铭工程合同》，工程决算后被告海城兴海住宅开发有限公司以案涉房屋抵顶所欠祝开天部分工程款。2017年6月11日，原告与海城兴海住宅开发有限公司就案涉房屋签订《“山水·柳岸花铭”商品房购买预定书》一份，总房款414000元。同日被告海城兴海住宅开发有限公司为原告出具收到购房款414000元的专用收款收据一张，并告知原告需缴纳物业费等相关费用共计11279元，原告于2018年7月20日办理了入住手续，并给海城兴海住宅开发有限公司出具欠物业费等相关费用共计11279元、税金6210元、维修金6587元的欠条。2018年12月11日原告向海城兴海住宅开发有限公司缴纳上述费用。被告海城兴海住宅开发有限公司承认原告未办理不动产权属证书系因其自身原因所致。
一审法院认为：被告海城兴海住宅开发有限公司因欠原告丈夫工程款而将案涉房屋抵顶给原告，2017年6月11日原告与海城兴海住宅开发有限公司就案涉房屋签订《“山水·柳岸花铭”商品房购买预定书》。原告在法院查封之前与被告海城兴海住宅开发有限公司签订了书面买卖合同、支付了价款（工程款转化为购房款）、合法占有该房屋、未办理过户登记并非原告原因，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告提供的证据能够证明其对案涉房屋具有排除执行的权利，故对原告要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决：不得对坐落于海城市房屋执行，海城市人民法院（2020）辽0381执异256号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费7510元，由被告***承担。此款原告已垫付，被告在履行本判决时给付原告7510元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋于2019年1月15日被查封。***于2017年6月11日与海城兴海住宅开发有限公司签订商品房购买预定书，并以海城兴海住宅开发有限公司此前欠***丈夫祝开天的工程款抵顶了全部购房款。2018年7月20日，***办理了案涉房屋的入住手续，并于2018年12月11日补缴了物业费等相关费用。海城兴海住宅开发有限公司承认***未办理不动产权属证书系因其自身原因所致。故***对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院予以支持正确。
关于***主张***与海城兴海住宅开发有限公司签订的商品房购买预定书不能认定为商品房买卖合同一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，***与海城兴海住宅开发有限公司签订的商品房购买预定书中约定了商品房的基本状况、销售方式、总价款等商品房买卖合同的主要内容，且***在签订该预定书当天以海城兴海住宅开发有限公司此前欠其丈夫祝开天的工程款抵顶了全部购房款。故应当认定***与海城兴海住宅开发有限公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。***的此节主张，本院不予支持。
关于***主张***并未合法占有案涉房屋一节。***在一审中提交的便签、取暖费收据等可以证明海城兴海住宅开发有限公司已向***交付案涉房屋，且***已实际占有。故***的此节主张，本院不予支持。
关于***主张***并未支付房屋价款一节。***在一审中提交的工程合同和核算单以及海城兴海住宅开发有限公司出具的购房收款收据等证据，足以证明***以海城兴海住宅开发有限公司欠其丈夫祝开天的工程款于购房当天抵顶了全部购房款，该抵顶并不违反相关法律规定。故***的此节主张，本院不予支持。
关于***主张***因自身原因未办理案涉房屋的过户登记一节。因海城兴海住宅开发有限公司承认是其公司原因导致案涉房屋未办理不动产权属证书，故***的此节主张，本院不予支持。
综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7510元，由***负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 安
审 判 员 王 瑶
审 判 员 秦长虹
二〇二一年十二月二十八日
法官助理 郑熙哲
书 记 员 徐 彤
